在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)正在日益占據(jù)著不可或缺的地位，對(duì)于有效促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、全面有效地發(fā)展起著重要的作用，房地產(chǎn)業(yè)也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身的重要性，各界人士開始思考和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，繼續(xù)尋求發(fā)展和完善中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效措施和途徑。大量相關(guān)數(shù)據(jù)的結(jié)果表明，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律性和影響波動(dòng)因素的分析與討論，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)判斷力，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展有十分重要的指引作用。
　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)
　　目前，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，許多地區(qū)出現(xiàn)了高價(jià)格現(xiàn)象，區(qū)域性房?jī)r(jià)極度不平衡，使得中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重波動(dòng)。在這種情況下，人們開始關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，并開始探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)外在因素。只有積極對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和內(nèi)外部驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行深入研究，才能對(duì)中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理評(píng)估，并設(shè)法改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，使中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以繼續(xù)保持良好發(fā)展，為我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)更大的力量。
　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并沒有穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈上升趨勢(shì)。這種長(zhǎng)期趨勢(shì)順利前進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)期趨勢(shì)上下波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)圍繞其長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)，形成了國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的形式。
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)消費(fèi)水平的變化，房地產(chǎn)就業(yè)水平，房地產(chǎn)價(jià)格水平和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化。根據(jù)研究對(duì)象的需要，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的劃分是基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的形成機(jī)制，持續(xù)時(shí)間和業(yè)績(jī)特征。
　　二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的影響
　　1.對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著非常巨大的推動(dòng)作用。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中，房地產(chǎn)投資與發(fā)展的主要貢獻(xiàn)如下：①房地產(chǎn)投資與發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)投入的重要組成部分，直接影響中國(guó)的GDP增長(zhǎng)。②通過工業(yè)協(xié)會(huì)，房地產(chǎn)投資和發(fā)展中國(guó)的GDP增長(zhǎng)；③利用刺激消費(fèi)，房地產(chǎn)投資和發(fā)展來刺激中國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)消費(fèi)作出不可或缺的貢獻(xiàn)。通過提高中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在GDP增長(zhǎng)中的平均增長(zhǎng)率，確定房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率。目前，房地產(chǎn)投資和發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率已經(jīng)上升到5%，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)度較高，所以要保證中國(guó)房地產(chǎn)的投資和可持續(xù)性發(fā)展是有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。
　　2.對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響。其他行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，具有廣泛的、密切的以及復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系，該聯(lián)系就叫產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。作為中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是其他行業(yè)供應(yīng)商，也是需求方，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的相關(guān)性，更長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，所以房地產(chǎn)行業(yè)其廣泛受影響的其他行業(yè)的基本地位具有決定性作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以有效促進(jìn)建材，建筑冶金等許多產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
　　三、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各種因素
　　1.外在因素。①金融體系在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響。金融資本的投入、房地產(chǎn)開發(fā)在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中起到密切支持的作用。房地產(chǎn)開發(fā)有必要投資貸款，政府和有關(guān)部門應(yīng)該給予相關(guān)支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，有其自身建設(shè)，并且發(fā)展需要大量資金，才能保護(hù)其順利、有效發(fā)展。②土地資源對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)具有一定的影響作用。中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)過程首先由開發(fā)商獲得使用權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地使用權(quán)作為商品的權(quán)利，使其充分發(fā)揮了其交換價(jià)值。在這點(diǎn)，交易的目的是土地所有權(quán)和住房使用權(quán)。當(dāng)我們的分析結(jié)果影響房地產(chǎn)波動(dòng)時(shí)，衡量房地產(chǎn)價(jià)值的重要指標(biāo)是土地所有權(quán)。③市場(chǎng)環(huán)境對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。在目前市場(chǎng)供求形勢(shì)下，可以推斷分析出房地產(chǎn)需求變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)需求量越大，價(jià)格越上漲，土地資源稀缺和市場(chǎng)短缺供需矛盾直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
　　2.內(nèi)因。①房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是矛盾的。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的矛盾關(guān)系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)因。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，房地產(chǎn)需求和供給將不斷發(fā)生變化，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體管理水平、技術(shù)手段、勞動(dòng)狀況、資本狀況等因素影響房地產(chǎn)需求，目前，中國(guó)房地產(chǎn)總供應(yīng)的需求激增。因此，兩者之間需要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，我們需要不斷調(diào)整供需平衡來實(shí)現(xiàn)供求平衡，避免房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)過大。②房地產(chǎn)市價(jià)引起波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是影響波動(dòng)的內(nèi)因，房地產(chǎn)采購者和投資者本身的盲目性和投機(jī)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)無規(guī)則的上漲，甚至價(jià)格只呈上升趨勢(shì)。受到經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，更多的開發(fā)商將把大量的基金用于購買土地，占有市場(chǎng)，使房地產(chǎn)呈現(xiàn)繁榮景象。但是，這種畸形狀態(tài)存在泡沫和隱患，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退造成不可估量的危害。
　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)策
　　1.政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商品住房預(yù)售基金的監(jiān)管。開發(fā)商必須預(yù)售房地產(chǎn)基金，全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并且必須用于出售商品住房項(xiàng)目和繳納稅款中去。預(yù)售資金按需要比例分配，并提供足夠的資金，確保建設(shè)項(xiàng)目的完成。違反有關(guān)行政法規(guī)，預(yù)售資金監(jiān)督部門責(zé)令改正，依法予以處罰。
　　2.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和管理。政府部門要按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求批準(zhǔn)，開展對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，不符合要求，不適用于規(guī)劃的，不予以審批；房屋建設(shè)部門應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)審查，施工許可證的開發(fā)中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。不符合要求，不頒發(fā)施工許可證。在開發(fā)建設(shè)過程中不符合開發(fā)建設(shè)方案批準(zhǔn)的，房屋建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)向城市管理執(zhí)法部門通報(bào)，不得規(guī)劃和驗(yàn)收，完成申請(qǐng)手續(xù)，土地部門不得申請(qǐng)土地部門注冊(cè)。
　　3.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)研究力度。增加房地產(chǎn)市場(chǎng)研究力度，不僅要把房地產(chǎn)市場(chǎng)定位清晰，而且要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性投入，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。①從根本上說，房地產(chǎn)周期主要投資的明確結(jié)構(gòu)具有重要的推動(dòng)作用。②增加房地產(chǎn)市場(chǎng)研究力度，需要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，把宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)際情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)投資脫離現(xiàn)實(shí)，確保房地產(chǎn)業(yè)固定投資占比合理。③有更合理的投資結(jié)構(gòu)是增加房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的另一舉措。在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)投資合理化的基礎(chǔ)上，要注意目標(biāo)市場(chǎng)導(dǎo)向和市場(chǎng)調(diào)研工作，使市場(chǎng)需求為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供重要依據(jù)。
　　4.逐步完善經(jīng)濟(jì)管理體系。事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系越高，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響的可能性就越大。換句話說，任何國(guó)家經(jīng)濟(jì)行業(yè)波動(dòng)較大，都會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，特別是目前重點(diǎn)放在城鎮(zhèn)化階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更為困惑；避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的波動(dòng)，可以采取以下對(duì)策：①合理控制房?jī)r(jià)，實(shí)行優(yōu)惠路線。②建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)要求，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理體系的要求。做好工作細(xì)節(jié)，改善房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，促進(jìn)健康發(fā)展。
　　5.有效增強(qiáng)土地使用的監(jiān)管。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，政府部門應(yīng)采取有效措施，嚴(yán)格控制土地資源價(jià)格，保持一定水平。如果土地資源價(jià)格過高，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)也要采取嚴(yán)格管理土地資源配置和拍賣，必須嚴(yán)格層層的審查。在有效控制土地資源總數(shù)量的前提下，合理利用土地資源有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，市場(chǎng)交易的土地供應(yīng)業(yè)務(wù)須標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)相應(yīng)的土地機(jī)制實(shí)現(xiàn)有效合理地配置土地資源。如若減少或取消非市場(chǎng)土地出讓，應(yīng)以招標(biāo)或拍賣方式取代合理配置土地資源。另外，相關(guān)部門可以提供開發(fā)商資源，建立完善的制度條例，從而能夠及時(shí)調(diào)整和控制土地資源的利用。
　　國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是密不可分的，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，是十分必要的。因此，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素是重中之重。只有通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，才能準(zhǔn)確把握其波動(dòng)規(guī)律，制定切實(shí)可行的措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展�？傊�，為應(yīng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，需要考慮諸多因素，加強(qiáng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展，優(yōu)化市場(chǎng)供需關(guān)系，通過各種方式方法協(xié)調(diào)發(fā)揮作用，切實(shí)有效地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展。
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