9月10日，“中國納稅百強(qiáng)排行榜”公布。在此次公布的2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。上海、廣州等城市地稅部門近日公布的企業(yè)欠稅名單顯示，來自房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅，占了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率位居國內(nèi)各行業(yè)前茅的地位極不相稱，有分析人士指出房地產(chǎn)暴利下存在著巨大的稅收黑洞。
　　
　　地產(chǎn)業(yè)暴利驚人
　　
　　不久前，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，引起社會廣泛關(guān)注。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50％，最低的約20％，最高的超過90％。與房地產(chǎn)行業(yè)高利潤相呼應(yīng)的是住房價格的直線攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年全國商品房平均售價上漲14.4％，商品住宅平均上漲15.2％。
　　當(dāng)然，在房地產(chǎn)暴利的背后是少數(shù)人的財富快速增長。在2004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。
　　
　　
　　稅收黑洞觸目驚心
　　
　　對開發(fā)商的房地產(chǎn)稅征收一直以來就存在不少“盲點(diǎn)”。據(jù)上海海德稅務(wù)師事務(wù)所所長陳志榮介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的避稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅這兩個環(huán)節(jié)。
　　一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)移定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
　　對于外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，本身就享受著優(yōu)惠稅率，再加上通過“轉(zhuǎn)移定價”的方式避稅，就使得這部分稅源嚴(yán)重流失。據(jù)介紹，外資房企多以國外采購、高進(jìn)低出、兩頭在外的方式來完成“轉(zhuǎn)移定價”，把絕大部分利潤留在國外。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)，將一些設(shè)計工作交給海外的關(guān)聯(lián)公司來做，將設(shè)計費(fèi)用定得很高，以此轉(zhuǎn)移利潤。這樣就產(chǎn)生了一個極其有趣的現(xiàn)象：一方面，許多房地產(chǎn)外企聲稱公司虧損（公司虧損就可理所當(dāng)然地不納稅了）；另一方面，又削尖腦袋尋找新的開發(fā)項(xiàng)目。
　　業(yè)界人士分析，不少房地產(chǎn)企業(yè)都是跨時間、跨地域滾動開發(fā),它們同時開發(fā)幾個項(xiàng)目，這就給稅收檢查帶來困難。因?yàn)槎悇?wù)局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。也就是說,一天沒通過驗(yàn)收，項(xiàng)目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個項(xiàng)目中去。
　　去年，不少地區(qū)的稅務(wù)部門在檢查中都發(fā)現(xiàn)，大量房地產(chǎn)企業(yè)存在不同程度的偷漏稅行為。杭州市審計部門發(fā)現(xiàn)，列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅達(dá)7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行的稅務(wù)檢查結(jié)果顯示，被查的10家開發(fā)商竟然均存在著偷漏稅行為……
　　房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用構(gòu)成不規(guī)范、夸大成本、票據(jù)缺乏真實(shí)性、公司資產(chǎn)不合理攤銷等現(xiàn)象都可使開發(fā)商得以避稅。這既有開發(fā)商的原因，也有稅務(wù)部門稽查不到位和稅法存在“盲點(diǎn)”的原因。
　　
　　
　　“明租、正稅、清費(fèi)”迫在眉睫
　　
　　如果說開發(fā)商們想盡辦法逃避稅收是出于商人的本能，那么我們的整體稅收體制是否也存在不盡合理的成分呢？
　　客觀地說，在房地產(chǎn)開發(fā)中，稅費(fèi)的確占據(jù)開發(fā)成本的不小比例。這是因?yàn)槠渲邪�含了三塊內(nèi)容，即租、稅、費(fèi)。租，主要是土地出讓金；稅，主要有房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；至于“費(fèi)”，可以說與房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言，收費(fèi)項(xiàng)目大多有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種。由于“費(fèi)”關(guān)乎地方政府各相關(guān)部門的切身利益，因而開發(fā)商要想逃“費(fèi)”會有一定難度。
　　按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，并盡量向?qū)挾惢�、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費(fèi)，就是對收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一固定稅種。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，國家有關(guān)部門還可借助一些社會力量加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管稽查。
　　
　�。�9月19日《人民日報》）

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