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        業(yè)委會 業(yè)委會如何不再成擺設

        發(fā)布時間:2020-03-01 來源: 感恩親情 點擊:

             北京市住建委2010年年底出臺“新規(guī)”,自2011年起,小區(qū)物業(yè)上年收支明細,首季度必須向業(yè)主公示。業(yè)主質詢,物業(yè)應及時答復;業(yè)主要求審計,物業(yè)應予配合。但一些業(yè)主擔憂,因為業(yè)委會身份尷尬、組織松散,如果不從體制上改革,仍難滿足維權需要。
          有關專家表示,由于城市小區(qū)管理體制不順,業(yè)主、業(yè)委會和物管企業(yè)之間的矛盾日益突出。應借新一輪房地產改革之機,加快物業(yè)監(jiān)管改革,維護廣大業(yè)主權益。
          業(yè)委會成“擺設”令人憂
          2010年11月初,因無法忍受小區(qū)里的夜總會長期擾民,昆明江東花園小區(qū)部分業(yè)主將夜總會圍住。為避免沖突升級,業(yè)委會成員喊話要求業(yè)主克制,無濟于事,最后警察、干部及時趕到,業(yè)主才散去。
          “業(yè)主很分散,需要有能力維權的業(yè)委會。”昆明滇池名古屋小區(qū)業(yè)主方先生的話,道出了許多業(yè)主的心聲。
          但在北京、昆明和濟南,部分業(yè)主抱怨一些小區(qū)的業(yè)委會“只是個擺設”。有些業(yè)委會不僅沒能力維權,而且被物管和開發(fā)商操控,甚至淪為斂財工具。
          記者調查發(fā)現(xiàn),業(yè)主對物業(yè)管理的訴求,集中在服務質量和收費上。對開發(fā)商的訴求,集中在房屋質量和公共設施方面。對業(yè)委會的訴求,則是希望能夠代表業(yè)主維護合法權益。
          但限于體制、地位、手段等原因,不少業(yè)委會難以履行職責。2010年11月5日,因為指責業(yè)委會不作為,昆明別墅區(qū)滇池名古屋小區(qū)的業(yè)主罷免了業(yè)委會。
          “不能代表業(yè)主維權,還要業(yè)委會干什么?”北京海淀區(qū)馬連洼百旺家苑小區(qū)業(yè)委會副主任魏強坦言,按照規(guī)定,業(yè)委會籌備時,開發(fā)商、居委會、派出所等都要派代表進籌備組,業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。實際上,“只要籌備組有一人被對方爭取過去,業(yè)主代表就成了少數(shù)!
          因為認可度低,導致一些業(yè)委會形同虛設。在昆明盤龍區(qū),記者從區(qū)房管局物管科了解到,轄區(qū)內有住宅小區(qū)400多個,但2004年以來成立業(yè)委會的只有幾十個,現(xiàn)有業(yè)委會運轉也不佳。“像金星小區(qū)等業(yè)委會屆滿后,沒組織換屆就不了了之!
          業(yè)委會原是業(yè)主維權的代言人,為什么成了“擺設”?甚至走向業(yè)主的對立面?
           體制不順導致“角色尷尬”
          記者調查發(fā)現(xiàn),業(yè)委會“維權難”,首先是體制不順,缺乏手段。
          昆明市人與自然小區(qū)撤換物管時遭遇“垃圾圍城”,業(yè)委會決定自己聘用保潔、保安管理,但開設公共賬戶時,各銀行都以“業(yè)委會的性質無法明確”“企業(yè)法人和社團法人的要求不同”等理由拒絕。這說明業(yè)委會的法律地位不明晰。
          停車費、廣告收入、會所租金等公共收益被侵占,往往是業(yè)委會訴訟的重點問題。不少業(yè)委會反映,在矛盾沖突前,業(yè)委會都曾向政府部門反映,但大都置之不理,讓走法律程序。但打官司是業(yè)委會更頭疼的事。由于業(yè)委會主體不明晰,各項手續(xù)都要業(yè)主授權,這就得挨家挨戶找人直到過半業(yè)主同意,操作起來難度很大。
          北京市物業(yè)管理辦法規(guī)定,原物管拒不撤出小區(qū)的,不得強行接管,逾期不撤出的可罰款10萬元。魏強認為,這實際上縱容了物管賴著不撤!按蚬偎敬蠖家粌赡,而10萬元罰款對于物管數(shù)百萬元的年收入,簡直是小菜一碟!笔聦嵶C明,在許多城市,此類官司大多以業(yè)主敗訴告終。
          “因為機制缺失,不少業(yè)委會生存環(huán)境太差!蔽簭娬f,更換物管時業(yè)委會成員受到砸車、堵鎖眼、恐嚇、被打傷等威脅很常見!皹I(yè)委會太難了,需要政府大力扶持。”
          盡快讓業(yè)委會成為“責任主體”
          “業(yè)委會是自治組織,我們不能過多干預!崩ッ魇斜P龍區(qū)房管局物管科張女士說,業(yè)委會成立首先要業(yè)主提出來,政府才能指導。而現(xiàn)有規(guī)定,沒有政府部門對業(yè)委會的制約手段。
          記者調查發(fā)現(xiàn),僅在業(yè)委會的管理歸屬上,由于缺乏統(tǒng)一規(guī)定,各地的做法五花八門。昆明市的小區(qū)業(yè)委會由政府房管局管;青島市由建設局下設的物業(yè)辦公室備案,街道辦事處對其進行指導;北京市則要求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案和指導監(jiān)督。
          一些物管公司表示,對物管這種事關千家萬戶利益的事,政府應該多管一管。但目前情況是,政府部門大都以“物管已經市場化了,你們自己和業(yè)主協(xié)商”作答!拔锕苜M收不齊,物管公司就只能挪用公共收益或者起訴業(yè)主,這很容易激化矛盾!
          一些業(yè)主也認為,政府部門應該完善管理和服務制度。昆明業(yè)主許先生建議,政府可根據(jù)地段、房屋性質、服務項目、小區(qū)面積等制定一套指導價格,保障業(yè)主的利益。
          有關專家認為,應借新一輪房地產改革之機,通過法規(guī)形式賦予業(yè)委會明晰的權利義務。李義翔表示,目前政府出臺的物業(yè)管理條例還只是原則性規(guī)定,對業(yè)委會如何建設,如何行使職能,如何規(guī)范運作等,沒有作出明確安排。
          中國商業(yè)法研究會秘書長李業(yè)順說,應明確業(yè)主授予業(yè)委會哪些權限,無需每次履職都經半數(shù)以上業(yè)主同意。同時,應明確業(yè)主的選擇權和監(jiān)督權,以便糾正業(yè)委會和物管企業(yè)的錯誤做法,直至將其罷免。
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