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        【房產(chǎn)稅不會是樓市中的原子彈】 樓市調(diào)控房產(chǎn)稅

        發(fā)布時間:2020-03-11 來源: 感恩親情 點擊:

          國慶前,新的針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺,表示要加快推進房產(chǎn)稅改革試點,并逐步擴大到全國。近日,又看到有報道稱,上海的房產(chǎn)稅政策即將推出。   個人理解,不管是房產(chǎn)稅,還是物業(yè)稅,就是根據(jù)房產(chǎn)的市值,按一定的稅率,每年征收的一種財產(chǎn)稅。這種稅在美國等發(fā)達國家,是地方財政的主要來源。以美國為例,各地方政府,用來維持警察老師隊伍的主要經(jīng)費,都來自于房產(chǎn)稅。這兩年因為美國房地產(chǎn)價格大幅下跌了近30%,雖然稅率沒有變,但稅基下降,美國房產(chǎn)稅的繳稅額也明顯減少,這是美國各州政府普遍面臨財政漏洞的重要原因。就中國而言,雖然早在約20年前,就出臺了《房產(chǎn)稅暫行條例》,規(guī)定房產(chǎn)如果自用,要繳納1 2%的房產(chǎn)稅,而出租,要繳納租金收入20%的房產(chǎn)稅,但對個人住宅,卻一直是免征的。
          對于很多指望實現(xiàn)住房夢的廣大無房階級,似平房產(chǎn)稅是一個希望。雖然我認為中國房地產(chǎn)市場有大的泡沫,這個泡沫的破滅是不可避免的,但我卻并不認為房產(chǎn)稅的威力象原子彈一樣大,能讓全國的住宅價格立竿見影地快速下跌。主要原因如下
          1、人們有普遍的看漲房價的心理預期。中國房價近12年以來持續(xù)上漲,任何一次短暫的隔靴搔癢式的調(diào)控導致的下跌,其實回過頭來看,都是買入的良機。一個維持了12年的大趨勢,手中有房,或一再錯失買房良機的人,怎么可能輕易相信個小小的房產(chǎn)稅政策能讓房價下跌呢?恐怕相信房產(chǎn)稅讓房價止?jié)q的人都不會太多。
          個市場的價格,不象天氣。如果中國13億人一致說第二天天氣將下雨,天氣并不會受到任何這種強大的心理預期的影響,該出太陽就出太陽,該下雨就下雨。但是如果市場上擁有購買力的人強烈預期房價將上漲,購買力的釋放,就會現(xiàn)實地成為推動房價上漲的力量。
          2、房產(chǎn)稅相對于房產(chǎn)的增值收益,實在不值一提,以2009年為例,全國住宅價格普遍上漲近50%,漲幅超過100%的樓盤比比皆是。中國的房產(chǎn)稅即使按美國除阿拉斯加之外的近40個州房產(chǎn)稅的算術平均稅率1.44%來算,這點稅收負擔,相對于房價的巨大漲幅算得了什么?
          中國始終有很多房產(chǎn)投資人,他們買下房產(chǎn),甚至懶得出租收取租金。現(xiàn)在住宅的年租金相對于房產(chǎn)市價,一般也就是2%。這點小錢和按以往經(jīng)驗每年的房價漲幅來算,算得了什么?
          3、中國的房產(chǎn)稅一定只真對少數(shù)房產(chǎn)征收。很多家里只有一套房產(chǎn)的人非常擔心會被征收房產(chǎn)稅,其實如果真是這樣,幾乎所有的人都會反對征收房產(chǎn)稅?峙逻B稅務局的人都會消極征收。有個法國國王說得好,向老百姓征稅就象從鴨身上撥毛,既要撥到盡量多的毛,又要讓鴨不致于疼得叫起來。
          所以個人估計,房產(chǎn)稅如果征收,也只會對擁有三套房的家庭對第三套和第三套以上的房產(chǎn)征收。第二套房都不會征收。這樣市場上的拋壓雖然會有一些,但兩年內(nèi),僅這點拋壓市場的消化能力目前看還是不成問題的。所以
          兩年內(nèi),房產(chǎn)稅對中國房價的影響非常小。但長遠來看,房產(chǎn)稅的影響卻非常大?纯疵绹,有個叫羅伯特希勒的教授,搞了一個美國自1890年以來的扣除通貨膨脹率的真實房價指數(shù),從這張圖里可以發(fā)現(xiàn),美國的房價從1890年開始,100多年根本就沒有任何上漲。反而在1920和1940年代長期低迷。直到次貸危機前的超低利率刺激,才出現(xiàn)了明顯的上漲,但這種上漲是缺乏基本面支撐的,最終引發(fā)的次貸危機。美國房價近100年都無法跑贏CPI,非常重要的原因就是房產(chǎn)稅,不要小看每年只有1%的稅但這是實實在在的現(xiàn)金支出。
          因此,房產(chǎn)稅如果實際征收特別在全國范圍內(nèi)推廣后,會不斷地教育中國人,最終發(fā)揮它的威力,成為中國房價未來長期理性的重要原因。

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