自2003年10月黨的十六屆三中全會(huì)提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”以來(lái)，房地產(chǎn)稅制改革一直是人們每年關(guān)注的熱門(mén)話題。近期，財(cái)政部原則同意重慶市開(kāi)征房產(chǎn)稅、上海市房產(chǎn)稅改革方案已獲批準(zhǔn)以及今年在部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
　　從物業(yè)稅到房產(chǎn)稅，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的思路已經(jīng)越來(lái)越清晰。從最初關(guān)注理順?lè)峙潢P(guān)系、推進(jìn)稅費(fèi)改革、將房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，到關(guān)注對(duì)個(gè)人和家庭住房需求，重點(diǎn)對(duì)高檔住宅，超過(guò)一定面積的住房消費(fèi)進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。表明自物業(yè)稅在部分城市模擬空轉(zhuǎn)試點(diǎn)以來(lái)，房地產(chǎn)稅制改革已逐步進(jìn)入實(shí)操階段。
　　與物業(yè)稅不同，房產(chǎn)稅在我國(guó)并非新稅種，新中國(guó)成立之初，政務(wù)院在1950年1月頒布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中。就規(guī)定在全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。1951年8月，政務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，1973年簡(jiǎn)化稅制時(shí)并人工商稅。第二步利改稅后，城市房地產(chǎn)稅分成房產(chǎn)稅和土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年的10月起正式實(shí)施。當(dāng)時(shí)對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人仍沿用城市房地產(chǎn)稅。根據(jù)2008年12月31日國(guó)務(wù)院第546號(hào)令和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2009年1月1日起，房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一。
　　可以說(shuō)，自1986年以來(lái)，我國(guó)的房產(chǎn)稅作為地方稅種一直存在。只是該稅種僅對(duì)單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性用房按房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次性減除10％～30％后的余值的)1.2％或租金的12％征收。對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
　　現(xiàn)在人們所關(guān)注和熱議的正是對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)的征稅問(wèn)題。雖然房產(chǎn)稅屬于地方稅種，但由于地方并無(wú)稅法制定和修訂權(quán)，故重慶、上海等地如對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房征稅必須得到國(guó)務(wù)院的授權(quán)和批準(zhǔn)。
　　毫無(wú)疑問(wèn)，重慶、上海等地的房產(chǎn)稅改革并非針對(duì)居民的基本住房需求，對(duì)第一套房、人均面積在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的住房肯定會(huì)免稅，亦有通過(guò)征稅用于保障房建設(shè)的提法�？梢哉f(shuō)，房產(chǎn)稅改革的初衷可能是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)旺需求，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)行為等。但房產(chǎn)稅改革畢竟涉及政府、企業(yè)、個(gè)人等多方利益。對(duì)政府而言，房產(chǎn)稅將來(lái)很可能成為地方政府的重要財(cái)源，對(duì)緩解地方財(cái)政困難很有幫助，但納稅人最關(guān)心的是這部分稅收將如何使用?如果僅僅成為增加地方政府收入，解決地方財(cái)政困難的措施，就會(huì)與改革的初衷背道而馳；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們最關(guān)心的恐怕是自身利益，最擔(dān)心的將是個(gè)人住房消費(fèi)行為的變化會(huì)抑制過(guò)度的房地產(chǎn)需求，從而影響他們的投資回報(bào)；對(duì)擁有高檔住宅和多套住房的個(gè)人而言，最關(guān)心的當(dāng)然會(huì)是未來(lái)負(fù)擔(dān)的實(shí)質(zhì)性增加。各種利益的博弈可能會(huì)影響房產(chǎn)稅改革方案的順利推進(jìn)。當(dāng)然，對(duì)筆者而言，希望房產(chǎn)稅改革能夠達(dá)到預(yù)期的效果。
　　房產(chǎn)稅改革正視如下政策和技術(shù)性的問(wèn)題，需要認(rèn)真對(duì)待和研究解決。實(shí)施方案必須科學(xué)設(shè)計(jì)，否則將影響預(yù)期效果。
　　一、改革會(huì)否使房?jī)r(jià)下降或穩(wěn)定在相對(duì)合理水平問(wèn)題。筆者認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅后，房?jī)r(jià)下降的可能性有，但不能期望太高，如能使房?jī)r(jià)保持在相對(duì)穩(wěn)定的水平即算成功。
　　二、改革后地方政府能否真正擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。房產(chǎn)稅將來(lái)可能會(huì)成為地方政府的主要稅源，可能會(huì)緩解地方財(cái)政困難。但同時(shí)，也要考慮地方住房用地供給問(wèn)題，要做到科學(xué)規(guī)劃和集約用地，要改變土地供應(yīng)方式，真正擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。
　　三、房產(chǎn)稅改革如何確保公平，會(huì)否產(chǎn)生新的不公平。人們最關(guān)心的是如何征、稅負(fù)如何定的問(wèn)題，房產(chǎn)稅的起征面積要合理確定，從保護(hù)廣大民眾居住權(quán)益和改善住房條件的角度出發(fā)，可以對(duì)高檔住宅、人均面積超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的部分征收，而且要充分考慮區(qū)域差異，由地方根據(jù)實(shí)際情況確定。如按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)征稅，必須解決評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法等的科學(xué)、公平、公正問(wèn)題，要有相應(yīng)的法律作保障。稅率標(biāo)準(zhǔn)不能定得太高，要優(yōu)先考慮調(diào)控效應(yīng)。
　　四、與房產(chǎn)稅改革密切相關(guān)的財(cái)產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)實(shí)名化問(wèn)題。要確保房產(chǎn)稅改革成功必須徹底解決房產(chǎn)登記實(shí)名制問(wèn)題，要找準(zhǔn)調(diào)控對(duì)象。否則，如像個(gè)人所得稅主要由工薪階層繳納一樣，房產(chǎn)稅主要由中產(chǎn)階層繳納，就與改革的初衷背道而馳了。
　　五、要加大保障房建設(shè)力度，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)觀念。征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，要更加關(guān)注低收入群體的住房需求問(wèn)題，要形成政府、個(gè)人、市場(chǎng)多渠道解決住房需求的機(jī)制。要通過(guò)征稅遏制過(guò)度需求、打擊投機(jī)炒作、維護(hù)市場(chǎng)秩序、培育健康居住觀念。

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