在過(guò)去的十年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間里，地產(chǎn)行業(yè)的低迷和高企，不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。猶如過(guò)山車(chē)般的房?jī)r(jià)令眾多購(gòu)房者或狂熱或心悸。 　　暴利與低質(zhì)的詬病、危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)的每一次波動(dòng)，都與民生并行，并挑動(dòng)全民神經(jīng)。去年，一紙史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)令重燃購(gòu)房者信心之時(shí)，史上最大規(guī)模的保障安居工程在政府的莊嚴(yán)承諾下，如火如荼。十年房產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)舵前行。
　　2011年是保障房建設(shè)大提速的關(guān)鍵一年，今年目標(biāo)1000萬(wàn)套，整個(gè)“十二五”期間要建設(shè)3600萬(wàn)套保障房。這一目標(biāo)承載著更多家庭“居者有其屋”的樸素夢(mèng)想。
　　今年2月24日，千萬(wàn)套保障房計(jì)劃正式拉開(kāi)帷幕，國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級(jí)政府簽訂工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)分解到地方。
　　千萬(wàn)套保障房的落地吹響了“保民生”的號(hào)角。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比去年的全國(guó)580萬(wàn)套，千萬(wàn)套造房計(jì)劃同比增加了72%，建設(shè)資金總額高達(dá)1.4萬(wàn)億元。
　　資金、土地、任務(wù)……各種挑戰(zhàn)接踵而來(lái)，如今年度計(jì)劃實(shí)施將半，資金籌集是否到位？用地供應(yīng)是否得到保障？在國(guó)企生力軍之外，眾多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)是否有足夠的熱情投入？一切都面臨一場(chǎng)新的考驗(yàn)。
　　
　　3600萬(wàn)套的期待
　　保障房無(wú)疑是面對(duì)高房?jī)r(jià)時(shí)代的一場(chǎng)“及時(shí)雨”，“十二五”開(kāi)局之年，保障房建設(shè)再次提速，整個(gè)“十二五”期間的規(guī)劃令人矚目。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，今后五年，我國(guó)將立足加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式。
　　可以預(yù)見(jiàn)，在“十二五”規(guī)劃中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，民生性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。
　　2011年5月24日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2011保障房白皮書(shū)》，報(bào)告稱(chēng)3600萬(wàn)套保障性住房基本上與商品房供應(yīng)量“平起平坐”，按照一套住房解決3個(gè)人的住房來(lái)計(jì)算，那么3600多萬(wàn)套保障房就能解決1億人的住房問(wèn)題。
　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜表示，在土地供應(yīng)量和住宅供應(yīng)量均占六七成左右的保障房，將大大穩(wěn)定人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期并為中低收入人群改善居住條件帶來(lái)希望，為平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲創(chuàng)造積極條件，也進(jìn)一步增強(qiáng)了各方對(duì)樓市調(diào)控的信心。
　　
　　趨利還是公益
　　北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)的一個(gè)工地一片繁忙景象，頭戴安全帽的工人在緊張作業(yè)。在這里，一個(gè)近10萬(wàn)平米的社區(qū)即將竣工，與周邊售價(jià)達(dá)18000元/平方米的商品房?jī)r(jià)格相比，這個(gè)售價(jià)不到5000元/平方米的小區(qū)顯得十分特別。
　　時(shí)間回溯到2009年9月，作為京城第二個(gè)配售的兩限房項(xiàng)目，東亞?瑞晶苑在崇文區(qū)率先開(kāi)始搖號(hào)配售，4960元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)不僅遠(yuǎn)低于同期商品房的價(jià)格，更成為當(dāng)年開(kāi)賣(mài)的限價(jià)房中的最低價(jià)，首期配售的786套房源很快一售而空。
　　經(jīng)過(guò)為期兩年的建設(shè)，該項(xiàng)目一期建設(shè)工程于去年年底通過(guò)了長(zhǎng)城杯結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，來(lái)自開(kāi)發(fā)商的工作人員不無(wú)驕傲地告訴記者，長(zhǎng)城杯是建設(shè)工程質(zhì)量的最高榮譽(yù)，摘此殊榮不僅代表著項(xiàng)目工程質(zhì)量高于國(guó)家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，更超越了許多商品房的工程建設(shè)水平。
　　這名工作人員還表示，小區(qū)戶(hù)型為南北通透及純南戶(hù)型，而一梯三戶(hù)、兩梯四戶(hù)的設(shè)計(jì)更是超越了許多高端項(xiàng)目的配置。作為該民營(yíng)房企的第一個(gè)保障房項(xiàng)目，公司上下都對(duì)其寄予厚望。 在2008年地產(chǎn)行業(yè)低迷時(shí)期拿下的這片保障房用地，在地產(chǎn)調(diào)控日漸嚴(yán)厲的今天，為公司的運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)開(kāi)辟出一條新路徑。
　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，參與保障房建設(shè)能夠?yàn)槊衿髱��?lái)實(shí)實(shí)在在的好處，如項(xiàng)目審批可納入“綠色通道”，大大提升建設(shè)速度。該人士表示，保障房項(xiàng)目的審批通常在10個(gè)月左右，遠(yuǎn)低于商品房一年多的審批周期。
　　除了行政政策和土地出讓對(duì)保障房的傾斜之外，資金的支持也奠定了基礎(chǔ)。2011年兩會(huì)期間，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)戴相龍表示，2011年全國(guó)社�；�金規(guī)模將接近1萬(wàn)億元，用于保障房項(xiàng)目的投資比例可達(dá)500億元。
　　去年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，要進(jìn)一步拓寬民間投資的領(lǐng)域和范圍。其中特別提出，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶(hù)區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾透露，住建部制定了相應(yīng)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和吸引更多企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
　　全國(guó)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝則表示，盡管保障房5%-7%的利潤(rùn)非常微薄，但“保障房比例的大幅增加將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，勢(shì)必將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊，所以有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)提前布局保障房�！�
　　在記者采訪中，數(shù)家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)均對(duì)政策支持表示了更大期待，而對(duì)于相對(duì)較低的利潤(rùn)，一位業(yè)內(nèi)人士透露，“其實(shí)兩限房的利潤(rùn)還可以接受，公租房利潤(rùn)太小，開(kāi)發(fā)商一般沒(méi)有興趣。”
　　
　　1.4萬(wàn)億的考驗(yàn)
　　在聲勢(shì)浩大的保障房建設(shè)大潮下，各地保障房建設(shè)計(jì)劃紛紛出爐。
　　2011年北京計(jì)劃建設(shè)及收購(gòu)各類(lèi)政策性住房20萬(wàn)套，計(jì)劃未來(lái)五年建設(shè)100萬(wàn)套保障房；2011年上海也將新開(kāi)工建設(shè)和籌措1500萬(wàn)平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設(shè)計(jì)劃為9.1576萬(wàn)套，這其中不含新增廉租住房租賃補(bǔ)貼的2000戶(hù)和農(nóng)村危房改造；2011年天津市將建各類(lèi)保障性住房1200萬(wàn)平方米、19萬(wàn)套……
　　巨大的數(shù)字背后是一系列措施的跟進(jìn)，每一項(xiàng)舉措無(wú)不對(duì)地方財(cái)政提出了考驗(yàn)。
　　以北京為例，100萬(wàn)套保障房包括，公租房（含廉租房）30萬(wàn)套，限價(jià)房和經(jīng)適房20萬(wàn)套，舊城人口疏解對(duì)接安置和棚戶(hù)區(qū)改造定向安置房10萬(wàn)套；城鄉(xiāng)接合部整治、土地儲(chǔ)備和重點(diǎn)工程拆遷等定向安置房40萬(wàn)套。此外，還將為10萬(wàn)戶(hù)住房困難家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼。
　　具體到今年的目標(biāo)，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的計(jì)劃，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)需要1.4萬(wàn)億左右的資金，其中5000億由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象及其所在企業(yè)籌建。
　　專(zhuān)家指出，在1.4萬(wàn)億的資金需求中，其中5000億將來(lái)源于地方政府土地出讓?zhuān)�剩下的�?000億資金，可以來(lái)源于社�；�金、保險(xiǎn)資金等方面。但專(zhuān)家同時(shí)表示，這些來(lái)源都并不能從實(shí)質(zhì)上解決問(wèn)題，真正的資金來(lái)源還是依賴(lài)于政府的資金與企業(yè)資金支持，企業(yè)的資金則更多依賴(lài)于央企等國(guó)有企業(yè)。
　　顯然，中央財(cái)政的支持并不能完全解決資金問(wèn)題，大頭仍要由地方政府自己買(mǎi)單。
　　一位北京的民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)則表示，北京商品房開(kāi)發(fā)需要配置30%的保障房，如果開(kāi)發(fā)商不配置保障房就連地都拿不了。如何使保障房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中達(dá)到市場(chǎng)性與公益性的共贏，既是對(duì)民企的考驗(yàn)，也是對(duì)地方財(cái)政的考驗(yàn)。
　　

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