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        【他們?yōu)楹委偪瘛?瘋狂升級系統(tǒng)

        發(fā)布時間:2020-03-30 來源: 感恩親情 點擊:

          在目前的喧囂聲中,沒有人再提起順馳,也沒有人愿意預測,誰會是下一個順馳      囤地,上市,增發(fā)      在“地王”頻出的波浪下面,洋溢的是資本的力量。
          以浙江綠城為例,2006年7月,這家公司成功登陸香港股市融資3.9億美元;同年11月,上市不過4個月的綠城就再次發(fā)行了7年期4億美元的高收益?zhèn)?007年,綠城又接連增發(fā)新股及可轉(zhuǎn)債,融資四五十億元。
          上市一年間,綠城從資本市場已經(jīng)罔到了超過100億元的“熱錢”!
          “熱錢”為囤地提供了支撐,而囤地則意味著能夠圈到更多的錢。
          潘石屹無疑是最能明白土地價值的房地產(chǎn)開放商。從2002年到2007年,從今年6月推到9月,等了五年的潘石屹終于盼到SOHO中國登陸香港的一刻。而此前,就傳出SOHO中國以35億元購得三里囤一塊面積為47萬平方米的土地的開發(fā)權(quán),之后,SOHO中國又取得北京前門多處的土地證?梢,拿地是上市的關鍵。
          房產(chǎn)大佬萬科一方面極力擴大融資規(guī)模,另一方面迅速增加土地儲備。目前,萬科的全國版圖已經(jīng)頗具規(guī)模。據(jù)悉,2000年萬科項目主要分布在上海、北京、深圳等6個城市,到2003年萬科項目增加到20多個,而截至目前,萬科項目開發(fā)涉及全國29個城市100多個在建項目。“2006-2008年,萬科既是一個高速成長期,也是一個商業(yè)模式和生產(chǎn)方式變革的過渡期。萬科到了2009年才真正發(fā)力!”8月23日,在萬科A股增發(fā)路演時,萬科董事長王石表示。
          地王紀錄不斷被刷新,這些上市的地產(chǎn)企業(yè)也變得蠻不在乎,它們只關心能不能拿到地。要知道,在地產(chǎn)市場緊縮政策頻的背景下,拿得到地才是硬道理,花多少錢是次要的,反正可以通過上市、增發(fā)等途徑圈錢。
          據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉力度最大的產(chǎn)業(yè),56家基金公司的323只基金在A股地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元,增幅達到136%。
          更多上市房企選擇了瘋狂增發(fā)。今年以來,萬科、金地集團、保利地產(chǎn)、上實發(fā)展等房地產(chǎn)業(yè)的上市公司頻現(xiàn)增發(fā)。7月28日,它們成為A股市場上第一個被批準通過公開增發(fā)融資超過百億元的上市房企。
          某財經(jīng)媒體報道,“為購土地,房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資,截至9月17日的統(tǒng)計,僅增發(fā)一項就籌得資金266.33億元,排名僅次于金融業(yè)。不久的未來,已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計21只,合計增發(fā)46.57億股。”
          而另外一項統(tǒng)計說明,今年以來,房地產(chǎn)業(yè)上市公司通過公開增發(fā)、定向增發(fā)和配股等方式,合計募資接近1300億元。
          一些公司增發(fā)的頻率與額度令業(yè)界瞠目,接連大規(guī)模地增發(fā),全面攤薄萬科的每股盈利。有業(yè)內(nèi)人士和股民提出質(zhì)疑――萬科是否會陷入股權(quán)融資,攤薄負債率,繼續(xù)發(fā)債,又增加負債率的不斷循環(huán)中。
          當然,作為上市公司,也不得不考慮到對股東有所交代,而在目前的情景下,增加土地儲備是建立投資者關系的重要指標。人們開始在嘀咕,一向堅持小本生意、批評“地王”的SOHO中國總裁潘石屹在上市之后,是否會變成另一個“地主”?
          
          “股地拉扯”:地王推高房價與股價
          
          全國的房價與地價“并肩上升”。上市的房地產(chǎn)企業(yè)在土地拍賣市場上不斷高價“收地”、在金融市場上不斷增發(fā)融資,而高價購入的土地也直接反映在企業(yè)的市值上,形成“良性互動”;到了終端市場,高地價“暗示”并推動著現(xiàn)售房價的上漲。上市房產(chǎn)企業(yè)便成了大贏家。
          7月24日,長沙,建筑面積為380萬平方米的長沙新河三角洲地塊拍賣。一個小時內(nèi),來自北京的北辰實業(yè)和北京城建聯(lián)合以92億元價格將該地塊拿下,創(chuàng)下國內(nèi)單個地塊的價格之最,高出掛牌底價(46.38億)45.62億元。
          
          “樓面地價已達到3500元/平方米,這個價格已經(jīng)很高了!”長沙長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陳愛武總經(jīng)理說。
          但是,在地價拉動房價思路影響下,92億元的“地王”拍賣錘聲剛落,臨近的“湘江北尚”均價已經(jīng)從3850元/平方米,上調(diào)為4400元/平方米。
          地價活生生地拉動了房價。
          這就是所謂的“地王效應”――由于大企業(yè)在行業(yè)內(nèi)擁有較重的話語權(quán),其行為特征對市場定價有著相當?shù)挠绊懥,高價拿地之后,周邊的房價便會迅速上漲,即便有的樓盤沒有迅速跟漲,也是捂盤虛售,蓄勢待發(fā)。
          對于一些手中有大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說,它們并不懼怕、甚至希望“拍高地價”,這不但塑造了企業(yè)的品牌價值,也拉升了手中的存量土地的價格。而且,更重要的是,直接拉升了企業(yè)的股價、
          第三季度里,保利地產(chǎn)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊,總價款近100億元人民幣,但保利的股價同期也翻了兩倍多。而自去年8月7日起截至今年8月30日,萬科股價升幅為792.82%。
          政府通過增加土地供應調(diào)控房價的嘗試一再遭到資本力量的嘲諷。9月、10月,成都、廣州、青島等地的土地價格一再被上市大企業(yè)刷新。地產(chǎn)商們之間爭奪上地的戰(zhàn)爭愈演愈烈。在土地的供需關系嚴重失衡的背景下,任何一個有“野心”的房地產(chǎn)商都不敢在“拿地”方面松懈。
          任志強曾坦白,自2002年實行土地招拍掛制度以來,華遠地產(chǎn)僅僅用掛牌的方式取得了一塊土地,此后的數(shù)年之中,屢戰(zhàn)屢敗。其重要的原因就在于自有資本有限,捉襟見肘,無法大展才華。直到2007年2月15日,他成功解殼了幸福實業(yè)。
          地,越來越貴。每一個“地王”的出現(xiàn),對購房者都是一次巨大的沖擊當然,那些中小開發(fā)商也同樣面臨“地王”打擊,正迅速被擠出行業(yè)之外。實際上,房地產(chǎn)行業(yè)正在迅速洗盤,表現(xiàn)出寡頭特征。
          業(yè)內(nèi)最近創(chuàng)造了一個新名詞,“股地拉扯”,這“地價賭的是股價會上漲,股價賭的是地價會上漲”,整個周期又建立在對未來房價高企的預期之上。這是地王的心理基礎。
          有人認為。在當前的市場氛圍下,土地拍賣制度誘發(fā)“房價上調(diào)”,成為推高房價的“幫兇”之一。也有媒體指出,土地拍賣,可能成為開發(fā)商挾“地王”以令房價的重要方式。
          在質(zhì)疑聲中,某些地方政府已經(jīng)開始對土地拍賣制度進行修正。比如,廣州推出了“限價地”、“雙限雙競”、“三限雙競”等土地拍賣形式;上海也推出了“有限區(qū)間內(nèi)價高者優(yōu)先”措施。
          
          危險如影隨形
          
          囤地圈錢之路,一直都布滿陷阱。
          2004年,一路高歌猛進的地產(chǎn)“狂人”孫宏斌高調(diào)宣布要坐上中國開發(fā)商的第一把交椅。第二年,順馳資金鏈緊繃,經(jīng)過“裁員、收編、換帥”,依然難以為繼。2006年,孫宏斌把順馳55%的控股權(quán)賤賣給他人,而僅僅是為了獲得12億的救命錢。最后, 順馳慘遭更名之痛。
          在相當長的時間里,開發(fā)商對銀行貸款的依賴度一直相當高。但2003年起,國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控,調(diào)控的重點是緊縮“銀根”,國內(nèi)開發(fā)商普遍面臨資金緊張的現(xiàn)象。
          目前,那些能夠上市拿錢的房地產(chǎn)企業(yè)沒有這方面的苦惱了。然而,大量囤地的房地產(chǎn)商卻又有新的焦慮:地價處于高位,手E控制大規(guī)模的土地,對日后市場是有主動權(quán),但萬一政策變動時,大量的土地同樣也會是“致命傷”。
          所以,房地產(chǎn)商一方面是“歡欣鼓舞”拿地。另一方而卻滿心焦慮,戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,面臨產(chǎn)業(yè)利潤以及政策變動的雙重危險。
          北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出,目前國內(nèi)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬億左右,未來10年房價必須保持15%-18%的增長率才有可能支撐如此價格。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強則測算說,在樓面地價等于周邊房價的情況下,每年30%的房價上漲才能保證三年后10%的盈利水平。
          問題是,未來房價能保持如此增速嗎?
          我們能看到的是,9月27日,中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知,命令金融機構(gòu)不得對囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款,同時提高居民購買第二套商品房的首付款比例和利率水平。
          此后,市場開始出現(xiàn)觀望情緒,黃金周之后,各地的房地產(chǎn)商開始采取各種暗中打折的方式。即使如此,購房者的熱情也從之前的“高昂”轉(zhuǎn)入“冷淡”。一位廣東的房地產(chǎn)商接受采訪說,“我們也擔心房子賣不出去,但房價不能明著降,因為房子是買漲不買跌!
          對于房地產(chǎn)商來說,政策層面的壓力不斷襲來。
          從11月1日開始,國土資源部“39號文”正式施行。按照規(guī)定,今后,房地產(chǎn)商只有繳清全部土地款,才能拿到土地證,進入后續(xù)的開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)。徹底改變了原來的“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)商不得不調(diào)整規(guī)劃,放慢拍地的節(jié)奏。
          而關于房地產(chǎn)企業(yè)股價被高估的討論,不時傳來。
          那么,房地產(chǎn)商們的圈地游戲還能繼續(xù)么?在政策壓境和需求下行的情況下,原來的游戲鏈條――拿地,上市,為了企業(yè)利潤和股價大量同地,地價飛漲,房價飛漲――是否從某一環(huán)斷開?
          一旦房價高企的預期被改變,地產(chǎn)業(yè)將會因為透支未來迅速走向冬天,而風險,則會從開發(fā)商轉(zhuǎn)移向銀行、資本市場以及購房者和股民。
          在目前的喧囂聲中,沒有人再提起順馳,也沒有人愿意預測,誰會是下一個順馳。
          
          處理閑置土地何時動真格?
          
          按照國土資源部的要求,已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地,超過合同約定的動工日期滿一年未動工開發(fā)的,將征收相當于出讓金20%的土地閑置費;滿兩年未動丁開發(fā)的,依法無償收回土地使用權(quán)。未按建設用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價款的,不得發(fā)放土地使用證書。
          但房地產(chǎn)企業(yè)一直處于“普遍違法”的狀況,對閑置土地的處置呼聲由來已久,一直是“只聽雷聲不見下雨”。
          現(xiàn)在,有關部門已經(jīng)在行動:
          11月23日,北京市國土局撤銷了本市8塊住宅、商業(yè)用地直接上市交易的資格。原因即是拿到規(guī)劃意見書后開發(fā)商久久不對土地進行開發(fā),無法在市場上形成有效供應。這也是今年土地交易市場推出直接入市項目紅黃牌制度以來,首批被“紅牌”撤銷的項目。
          市國土局有關負責人表示,北京的房地產(chǎn)市場存在的問題并不是像外界所說的無地開發(fā),而是有地供不出來,這主要是存在著項目用地通過審批后,部分土地一級開發(fā)商延遲上市,變相同積土地。
          廣州市國土房管局發(fā)言人多次重申,對于企圖囤積土地的行為,政府部門將采取多項措施強化全程監(jiān)管并切實打擊:堅持“應查盡查、應收盡收”的原則,清理和處置閑置土地。
          一些大企業(yè)也面臨這樣的監(jiān)管。據(jù)香港媒體報道,在10月27日,國土資源部土地利用司的i名人員,視察了碧桂園在重慶長壽湖地區(qū)儲備6300畝土地的情況。
          但相關的規(guī)定,在實踐中有極大的彈性,當面臨真正有實力的房地產(chǎn)商時,還能落到實處么?
          11月11日,一向低調(diào)的楊國強出現(xiàn)在中山大學,面對“囤地”的質(zhì)疑,他說,“我們在香港上市后取得150億現(xiàn)金,買了些便宜的土地。有媒體說我們囤地多,土地可以開發(fā)27年,但他是按照我們以往的發(fā)展速度來算的。我們上市后發(fā)展的速度很快,明年我們計劃開發(fā)1000萬平方米,近兩年要開發(fā)2000萬平方米。我們也希望盡快地把土地建好,房子賣出去,這也是調(diào)整房價的一個辦法!
          按照南方周末的調(diào)查,碧桂園在張家界風景區(qū)外的羅家崗地塊的拿地程序,不僅規(guī)避了“招拍掛”的程序,規(guī)避了國家從2006年5月30日以來禁止別墅類房地產(chǎn)項目工地和辦理的相關政策,而且按照雙方的《協(xié)議》,這塊地全部都不算閑置土地,也就規(guī)避了“不能囤地,馬上建”的政策。
          有能力大量囤地的開發(fā)商,三令五申的中央政策,以及急于發(fā)展的地方政府之間的互動關系,將極大影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。從羅家崗地塊的操作來看,政策之下,總有例外。

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