“選擇破產，還是降低利潤？在這時候，銷售讓利10％算什么？” 　　 　　“我最近接觸了兩個項目。福建某樓盤，報價8300元／平方米，實際銷售價格7800元／平方米，房產商向我融資的時候，最終談定的價格是6200元／平方米！31層的高層，建筑成本差不多就要3000元／平方米，樓面地價至少2000元／平方米，再加上稅收等，成本不下于5800元／平方米，房產商只能賺不到10％，他的目的只是想要我30％的首付款。第二個項目在北京，模式完全一樣。開發(fā)商如果不是資金鏈快要斷了，他會把大部分利潤都拿出來嗎？”北京聯(lián)達四方房地產經紀公司董事總經理楊少峰告訴《新民周刊》。
　　在他看來，2007年整個中國的房地產行業(yè)被上市公司所綁架，樓市已被帶入一個危險的游戲之中。在美國次級房貸危機的觸動下，中央政府下定決心給予房地產行業(yè)最后的警告，宏觀調控的“牛頭”終于對上了房地產行業(yè)的“馬嘴”。
　　
　　幸福的日子過去了
　　
　　盤點2007年中國樓市，業(yè)內人給記者的關鍵詞除了“保障”，就是“暴漲”。但在宏觀調控的“寒流”下，很多人都在猜測，連續(xù)5年只漲不跌的“單邊市”格局是否會在2008年年初被打破。
　　深圳樓價率先發(fā)難。據統(tǒng)計，2007年9月，深圳二手房交易量下降36．8％，價格比8月下降47．1％；10月新房均價為14797元／平方米，較9月下跌約10％。
　　廣州市國土房管局的最新數據顯示，廣州2007年11月新建商品住房成交均價為10433元／平方米，環(huán)比10月均價下降9．9％，單月降幅為廣州近兩年未有。同時，成交量同比下降了41．1％。
　　作為房地產界的標桿，萬科在深圳、廣州、上海全線下調樓盤售價，幅度高達15％――30％，這更成為人們判斷樓市拐點的一個重要依據。隨后中海地產、招商地產、金地集團紛紛進入降價潮。而引起業(yè)界最大轟動的，莫過于萬科董事會主席王石在承認樓市出現拐點之后，又在中央電視臺《經濟半小時》發(fā)言：“現在的市場很危險”、“明年萬科絕不做地王”，以及最具殺傷力的“三四年后再買房”。
　　不少專家向記者表示，既然王石自己都將“拐點”修正在“區(qū)域”內，個別城市的樓盤降價并不具有全國意義。
　　但在北京，從2005年至今已連漲三年的房價已經出現明顯的“松動”。據說開發(fā)商們見面都互相打探：“幸福的日子過去了嗎？”
　　“前一陣子北京某樓開盤，請了一大批專業(yè)人士去把脈：到底該怎么定價？某學者斬釘截鐵地說：‘明年房價肯定還得漲。捂盤！’另一位房地產公司的經理人則建議：‘現在觀望氣氛這么濃，應該加快銷售，準備現金好過冬。’這個樓盤的老板決定選擇捂盤，定價每平方米23000元，到現在為止基本賣不動。
　　“某上市房地產公司給北京東部所開發(fā)的大盤下達半年回款14億元的銷售指標，從而迫使項目公司決定以低于周邊項目20％的價格推出新房源，以搶占市場。
　　“最典型的是沿海賽洛城的第七期，因為擔心市場前景低迷，開發(fā)商干脆另起案名‘美利山’，直接從原來精裝的16000元／平方米降為毛坯13000元／平方米，扣除精裝因素，降幅每平方米2000元。此外包括富力、合生在內的多個品牌開發(fā)商，紛紛采取大幅打折、促銷的方式暗降房價�！睏钌黉h說。他最近忽然覺得經紀公司的業(yè)務好做了很多，原本高高在上的開發(fā)商變得“謙遜”了，聽取意見的時候態(tài)度誠懇了，審批廣告預算的時候不再吝嗇了，甚至于不斷有新的開發(fā)商找上門尋求合作。在以往這些簡直難以想象。
　　無獨有偶。國美地產的老總陳云峰透露京北一個樓盤也出現了變相降價。二期上周開盤，雖然采光、通風和景觀明顯比一期好，售價卻從計劃加價1000元調整為只加價100元。而在幾個月前，一個樓盤不同期之間的售價，動不動就相差2000元左右。
　　北京市建委發(fā)布的新樓盤預售信息顯示，11月新開樓盤45個，均價14966元／平方米，環(huán)比下降了358元／平方米。這是半年來房價首次回落。
　　記者10月份采訪一位房產商時，他還表示根本用不著打廣告，有房不愁賣。但到了11月份，各種各樣的促銷廣告悄然增多。
　　買房者又開始觀望了。新浪網近日一項有53502人參與的調查顯示，78．5％將暫緩買房。“3個月前，一位朋友千叮萬囑陳云峰，讓他務必在京北給留套小戶型。沒想到12月15日開盤時，這位從前得托關系買房的朋友突然表示不想買了�？上攵�知，這段時間里發(fā)生了多大的變化�！睏钌黉h說。
　　
　　多變的媒體
　　
　　相對于前段時間密集出現的房價下跌報道，目前最吸引眼球的卻是“房產商假降價”。以至于有位業(yè)內人士向記者抱怨：“說拐點到的是媒體，說拐點沒到的還是媒體�！�
　　據廣州《樓市》雜志主編徐北嬰所言，所謂降價不過是房地產商為了營銷逐利而耍的一個小把戲，與商場促銷降價折扣如出一轍，即先拼命拉價，再給你很多的折扣，最后計算出來的房價比原先還高出一大截。
　　楊少鋒承認，樓價的水分確實太大。“很多樓盤報價報到3萬，成交價格只有2．2萬，采取的就是高報價、打折扣的策略。現在一些北京樓盤的打折幅度已經到9折左右。實際上早在2007年四五月份，我組織唐山購房團與幾個著名項目洽談，客戶一律能享受九二折。所以降價對開發(fā)商而言沒有太大的損傷，無非是‘蛋糕’小了一點�！�
　　但他認為并不能據此認為開發(fā)商目前的降價行為是在玩弄消費者�！斑@種降價是階段性的。如果市場還不接盤，開發(fā)商就會繼續(xù)往下降。如果市場好轉，他會再把價格調回來。”
　　一位觀察人士認為，“假摔說”反映出媒體的某種擔心�！叭魏握{控政策都源于對現實信息的掌握，目前對樓市拐點的過分夸張和渲染可能延遲拐點的出現，甚至葬送拐點的出現。如同當初對房價下跌過分夸張的報道最終弱化了‘國八條’的效果一樣，這種夸大其詞的報道引起了一部分地方政府的警覺。這些地方擔心房價突然大幅度下挫會給當地的經濟發(fā)展造成不利影響，因而推遲了對一些調整政策的執(zhí)行�！�
　　客觀而言，目前北京、廣州、深圳的新建商品房價格仍分別高居每平方米14966元、10433元和14797元，和老百姓的心理預期相差甚遠。據各地統(tǒng)計局最新公布的數據，當地城鎮(zhèn)居民每月人均可支配收入分別是1835元、1865元和2144元。
　　21世紀不動產高級分析師孟奇告訴記者：“根據監(jiān)測，我們認同北京樓市有些項目受制于開發(fā)商的資金壓力而下調售價或低價開盤。尤其是一些分期開的大項目和定價不合理的二手房。我前兩天問了北京的門店，投資性的需求開始減少，二手房源掛牌量出現一定程度的增長。這些說明業(yè)主的信心也有一些動搖了，但是還沒有出現恐慌性拋盤，價格也未下調，只是業(yè)主不再盲目要價，價格還可以談。”
　　正如12月13日，國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受媒體專訪時所言：“（房價下跌）是一個趨勢，還是一個暫時性的現象，仍有待觀察�！睒I(yè)內分歧頗大。
　　部分專家堅持看多。楊少鋒則認為2008年北京房價將出現回調。“北京的市場與深圳等地不同，真實的需求確實很龐大，房價跌時，很多人會覺得現在的房價已經很便宜了，會有人托住。所以不會出現一跌到底、無人接盤的情況。此外，由于奧運利好的作用，北京已經取代上海成為中國房地產行業(yè)景氣指數晴雨表，房價預計還會堅挺一段時間。但2008年房地產商迫于資金壓力，北京樓市將進入一個買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)階段。在售項目預計折扣促銷幅度在一季度將達到10％；新開盤項目選擇低價入市，預計降幅將達15％；而二手房由于早期進入市場的投資客獲益空間較大、后期進入市場的投資客成本高昂，前一類客戶可能降低收益爭取套現，后一類客戶則可能恐慌性拋售，二手房降幅相比2007年11月份最高點可能達15％－20％。奧運之后，北京房價的回調將帶動全國房地產的降溫�！�
　　
　　生存，還是毀滅
　　
　　開發(fā)商的資金壓力究竟有多大？
　　繼2007年9月27日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》后，12月11日兩部門再次聯(lián)合出臺了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》。
　　孟奇認為：“《補充通知》為什么追加了一個以家庭為單位的要求？就是因為原來銀行放貸執(zhí)行標準不一，能繞道就繞道，并未使貸款額度和成交量受到太大的影響。而《補充通知》的出臺從嚴界定了第二套住房的標準，而且也表示出政府調控的決心。所以現在大部分消費者都選擇觀望了。而從2007年初開始，大家都能看見政府的調控明顯轉向了，增加保障性住房成為重點，又分離了一部分需求。”
　　根據最新消息，針對房屋保有環(huán)節(jié)的各種稅收也呼之欲出，房地產行業(yè)的需求在未來幾個月可能出現大幅下滑。
　　與此同時，2007年開始實施的“土地新政”，一方面是通過嚴查囤積土地、限期開發(fā)等政策，令開發(fā)商以少量首付資金獲得土地使用權證、繼以抵押土地證獲得銀行貸款的循環(huán)滾動“杠桿”不復存在，迫使開發(fā)商加快開發(fā)進度；另外一方面則是加大土地供應量、減少單幅土地出讓規(guī)模，將使未來供給大幅加大。
　　全面的銀根緊縮則成為壓倒房價的“最后一根稻草”。
　　“房地產資金主要來源于銀行貸款、自有資金、銷售回款和占有資金（包括占有建筑公司建筑款、延遲繳納土地出讓金，房屋預售款等。占房產商資金的三分之一，甚至二分之一）。而中國房地產行業(yè)的平均負債率在78％，實際上可能更高。意味著房地產企業(yè)的資金鏈非常脆弱。樓盤封頂之后才能預售意味著房產商必須更多依賴自有資金�！睏钌黉h分析道。
　　目前有10多家已上市房地產企業(yè)指望通過股市募集資金，但它們的定向增發(fā)方案至今未獲得證監(jiān)會批準。據悉，目前證監(jiān)會已經開始暫停受理房地產企業(yè)ＩＰＯ的申請以及增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案。
　　“工程款必須得付，年底還有各項開支，渠道融資、銀行貸款周期性到期，中央又規(guī)定第四季度必須降低存貸指標。一方面是房價過高和新政導致的需求銳減，銷售壓力空前加大，另一方面是資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發(fā)商將為此付出巨大代價，明年一季度房地產開發(fā)商肯定會死一大片。這也是我為什么會判斷房價在2008年一季度會出現大幅波動。選擇破產，還是降低利潤？在這時候，銷售讓利10％算什么？”
　　由于聯(lián)達同福建、浙江民間資本有著密切關系，在銀根緊縮的情況下，最近找楊少鋒融資的開發(fā)商明顯多了。
　　“三分之一的開發(fā)商現在都有這種需求。福建、浙江這一帶的民間拆借資金利息已經到了三分利、四分利，意味著50％的回報。有位開發(fā)商為了補繳土地出讓金急借一筆資金，
　　高達七分利。開發(fā)商如果不是到了資金鏈快斷的時候，會忍受這么高的利息嗎？”
　　深圳、廣州、溫州的房價調整也打擊了整個投資市場的信心。“民間資本正在全面撤出房地產業(yè)。我這一兩個星期談的幾次融資，投資人已經很謹慎了，反復問開發(fā)商如何保證他的資金安全。而進軍北京的溫州購房團的領軍人物，早在6月份就開始撤出北京市場，并套現手中資金。”
　　但迄今為止，公開承認樓市面臨拐點的開發(fā)商屈指可數�！罢J為房價不會出現拐點的，基本上都是基于對樓市供不應求的判斷。然而供不應求卻是當前房地產行業(yè)最大的謊言。房價在上漲的時候，所有的需求都是真實的。一到下跌呢？投機、投資的人跑了，恐慌性購房的人沒了，想換房子的忍一忍了，就只剩下剛性需求。在北京、上海、廣州這些的大城市，剛性需求占了不到市場的五分之一。”
　　仍有一部分“捂盤”的開發(fā)商存有“冬遇寒流春風暖”的希望。賭2008年一季度銀行會重新“開閘放水”。
　　孟奇認為這種想法太樂觀。“2008年房地產貸款依然會整體緊縮，即使新一年貸款放出來，銀行也會控制節(jié)奏，不會像2007年這樣前8個月就差不多放完了全年的額度�！�
　　“明年針對房地產行業(yè)的貸款總額將會在今年的基礎上縮減20％�！睏钌黉h表示，“政府逐漸明白中國經濟過熱的根源在房地產。目前房地產正在軟硬著陸的十字路口。資產泡沫要么軟著陸，要么必須刺破，這取決于明年一年房地產行業(yè)諸公能不能看清形勢。如果還在跟政府對抗，一旦政府認為無法兼顧，房地產的表面繁榮將危及社會穩(wěn)定，很有可能導致整個金融體系出現嚴重的安全隱患，那么嚴厲的措施一定會到來。不管是物業(yè)稅、提高首付、二手房交易征收重稅還是期房禁售，哪一個手段都可以給房地產以致命一擊。所以針對房地產行業(yè)的銀根緊縮會是一個長期的過程。”
　　正如王石所言：“這次調控和以往不同。”楊少鋒認為：“今年的調控政策很有針對性，而且很系統(tǒng)，把一個個的漏洞都堵上。為什么今年以來，所有的調控步驟會如此協(xié)調？很簡單，都在圍繞十七大精神。而房地產目前的發(fā)展態(tài)勢，和中央的精神實際上是相互矛盾的。在短短的兩三年之內，中國房地產行業(yè)借助銀行，扮演了一個向中產階層掠奪財富的角色。房價如果繼續(xù)漲下去，最終的結果是貧富分化越來越嚴重。目前房地產的繁榮是以未來20年的發(fā)展為代價的�！�
　　據雅戈爾公布的2006年業(yè)績報告，2006年房地產收入遠遠超出西裝和襯衫業(yè)務凈利潤的總和。雅戈爾置業(yè)公司總資產超過雅戈爾公司總資產三分之一。房地產的“快錢效應”，正在蠱惑中國眾多的傳統(tǒng)制造企業(yè)“無心主業(yè)”。
　　一位觀察人士說：“很難想象，一個在國際上有足夠競爭力的大國、強國，其崛起靠的不是科技、實業(yè)、教育，而是建立在所謂‘全民皆房’的‘繁榮興旺’上。”
　　“未來幾年房地產發(fā)展注定會越來越受到限制。”楊少鋒斷言。
　　
　　資本游戲
　　
　　房地產行業(yè)似乎正在醞釀著一場巨大的變革。
　　2007年，中國房地產業(yè)與以往最大的不同是上市房地產公司徹底改變了游戲規(guī)則。在楊少鋒看來，上市房企打通了資本渠道，通過“房價上漲－－收益預期增加－－股價上漲－－融資大幅增加－－瘋狂儲備土地－－收益預期增加－－股價上漲－－再融資”這個鏈條，土地成為套現的工具。這才是房地產行業(yè)的“達•芬奇密碼”。
　　而在部分樓市“帶頭大哥”的示范效益下，房地產價格被拱上一個高位，這場資本游戲也在逐步走向“下半場”：房價的飆漲－－絕大部分房企同時屯房屯地－－資金鏈緊張－－宏觀調控銀根緊縮－－房企資金鏈面臨斷裂風險－－房價下調，未來市場不再看好－－房企迫于資金壓力低價轉讓核心土地及項目資源－－龍頭企業(yè)趁機低價收購－－大量資本原始積累較少，盲目跟隨那些上市房企屯房屯地的開發(fā)商被淘汰，借助資本市場，地產寡頭形成－－寡頭壟斷土地，同時壟斷定價權及供應權－－房價繼續(xù)上漲。
　　萬通董事長馮侖認為：“5年內，中國將只剩下5％的開發(fā)商。”一位觀察人士說：“我預感到新一輪的殺戮正在開始。”
　　但當看到有專家把未來房地產走勢形容成末日降臨，楊少鋒也無法認同�！澳壳盀橹梗�中國房地產的泡沫并沒有到不可控制的程度，政府也沒有要將房地產一棍子打死，因而房地產行業(yè)不可能出現所謂的崩盤。2008年是房地產行業(yè)重新洗牌的一年，也是房價小幅回落的一年。但絕對不會是樓市的末日。”
　　孟奇說：“短期就是這種情況了，大家都能看得見。但房地產市場持續(xù)發(fā)展的支撐因素如人民幣升值預期、人口紅利、城市化進程等并沒有改變。局部的、周期的、短時期的正常調整，不足以改變這種上行的軌跡。我覺得2008年上半年會是一個很好的買房時間。”
　　記者了解到，目前已有一些民間資本準備明年入市抄底。

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