[摘要] 本文展示了法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度的修改和完善所經(jīng)歷的漫長(zhǎng)歷程。從羅馬法入手，本文重點(diǎn)分析了法國(guó)舊法、法國(guó)大革命時(shí)期的法律、1804年法國(guó)民法典、1855年3月23日法律、1955年1月4日法令等重要的法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示法律。1955年1月4日法令至盡仍是法國(guó)現(xiàn)行最為重要的不動(dòng)產(chǎn)公示規(guī)則，它是法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度日趨完善的標(biāo)志。

　　[關(guān)鍵詞] 法國(guó) 不動(dòng)產(chǎn) 登記 公示

　　由于物權(quán)為支配權(quán)，具有排他之效力，對(duì)于物權(quán)之得喪變更，一方面第三人沒有參與之余地，另一方面其變動(dòng)往往與第三人利益以及市場(chǎng)交易安全息息相關(guān)，因此這就要求物權(quán)的變動(dòng)必須具有一定的外在表現(xiàn)形式，從而透明其法律關(guān)系，避免給第三人造成不測(cè)之損害，以保護(hù)交易之安全。這個(gè)原則就是物權(quán)公示原則。一般而言，動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記。在大陸法發(fā)展的歷史長(zhǎng)河中，不動(dòng)產(chǎn)公示制度的歷史系于抵押權(quán)的歷史，法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示制度同樣是以抵押權(quán)為核心逐步建立起來的。[①]在經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過程以后，法國(guó)于1955年1月4日不動(dòng)產(chǎn)公示法令的頒布標(biāo)志著其不動(dòng)產(chǎn)公示制度的基本完善，該法令至今仍是法國(guó)現(xiàn)行的最為重要的不動(dòng)產(chǎn)公示規(guī)則。縱觀法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度的發(fā)展歷史，我們可以清晰地看到立法者以抵押權(quán)為中心，不斷擴(kuò)大公示范圍、不斷完善公示手段的立法過程。我國(guó)目前正在制定物權(quán)法，研究法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度的歷史沿革對(duì)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度應(yīng)有一定的借鑒意義。

　　一、 羅馬法

　　既然法國(guó)民法典被恩格斯稱為是以“羅馬法為基礎(chǔ)”的“典型的資產(chǎn)階級(jí)社會(huì)的法典”。[②]我們就有必要考察一下羅馬法中的不動(dòng)產(chǎn)公示制度。盡管羅馬法對(duì)世界法律尤其是大陸法系的貢獻(xiàn)是舉世矚目的，但羅馬法中并沒有創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)公示制度。羅馬人雖然建立了所有權(quán)、役權(quán)、地上權(quán)、永租權(quán)、典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)制度，但無論是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的讓與還是抵押權(quán)的設(shè)定都是秘密進(jìn)行的，無需辦理任何公示手續(xù)，但羅馬法欠缺公示制度的缺陷在當(dāng)時(shí)就已經(jīng)漸露端倪，而在抵押權(quán)領(lǐng)域尤其突出。由于羅馬法并不是根據(jù)標(biāo)的物以及公示方式的不同來區(qū)分質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)，而是根據(jù)債權(quán)人是否占有擔(dān)保物而確定，對(duì)擔(dān)保物移轉(zhuǎn)占有的就是質(zhì)權(quán)，不移轉(zhuǎn)占有的就是抵押權(quán)。由于沒有建立抵押權(quán)登記制度，不僅抵押權(quán)的追及效力會(huì)傷害第三人，而且債務(wù)人也可能與設(shè)定時(shí)間在后的抵押權(quán)人惡意串通侵害設(shè)定在先的抵押權(quán)人的利益。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，民間作了一些努力試圖消除這類弊端，諸如抵押土地上立碑記載抵押的事實(shí)和日期等。[③]可見，當(dāng)時(shí)羅馬的抵押制度還處于初級(jí)階段。[④]

　　惟應(yīng)注意的是，在遺產(chǎn)繼承領(lǐng)域，其登記制度則相對(duì)比較完善。在羅馬古代，民風(fēng)敦厚，雖然實(shí)行遺囑自由，但家長(zhǎng)還是按照習(xí)慣給其法定繼承人保留一定的財(cái)產(chǎn)以盡養(yǎng)育之責(zé)。但在羅馬共和國(guó)末葉，世風(fēng)日下，遺囑人常常不按照傳統(tǒng)的良好風(fēng)俗行事，上不養(yǎng)老，下不扶幼，往往把財(cái)產(chǎn)全部通過遺囑轉(zhuǎn)讓給第三人，使其父母、子女無法維持生活。針對(duì)這種現(xiàn)象，大法官認(rèn)為，若遺囑人沒有正當(dāng)理由違背人倫道德，不把一定的財(cái)產(chǎn)給自己的子女、父母等近親屬繼承，反而遺贈(zèng)給第三人，其遺囑應(yīng)是在精神錯(cuò)亂中所立。如果遺囑人的近親屬提起訴訟，法官往往以意思表示有瑕疵為理由，宣告這種遺囑不能發(fā)生法律效力，從而將遺產(chǎn)判歸繼承人，這種訴訟被稱為是“遺囑逆?zhèn)愒V”（querela inofficiosi testamenti）。所謂遺囑逆?zhèn)愒V，就是遺囑人的近親對(duì)違背人倫道德的遺囑提起訴訟，請(qǐng)求予以撤銷，以保護(hù)他們的繼承權(quán)。遺囑逆?zhèn)愒V顯然是對(duì)遺囑自由原則的限制，這樣便使遺囑人不能隨便地處分其遺產(chǎn)。但是，道高一尺，魔高一丈，有些家長(zhǎng)為了避免遺囑逆?zhèn)愒V的制裁，便在自己生前通過贈(zèng)與或其他辦法將自己的財(cái)產(chǎn)處分掉，使法定繼承人既得不到遺產(chǎn)，又無法提起訴訟。為了糾正此種弊端，亞歷山大· 塞維魯斯帝（Alexander Seversus，公元222-235年在位）便將遺囑逆?zhèn)愒V擴(kuò)大適用于贈(zèng)與，這樣對(duì)贈(zèng)與也作了法律上的限定。公元527年優(yōu)帝一世執(zhí)政，在總結(jié)歷代司法實(shí)踐的基礎(chǔ)上，正式規(guī)定了“遺囑逆?zhèn)愒V”（querela inofficiosi testamenti）制度，對(duì)于死因贈(zèng)與（donatio mortis causa），優(yōu)帝一世時(shí)又規(guī)定，凡死因贈(zèng)與超過法定數(shù)額者，必須向官廳登記（insinuuation），否則超過部分不生效力。[⑤]這樣就在后期羅馬帝國(guó)（le Bas-Empire）時(shí)期建立了登記制度，其方式是將贈(zèng)與證書復(fù)制在一個(gè)公開的登記簿中，如果不進(jìn)行登記，將會(huì)導(dǎo)致贈(zèng)與無效，但是后期羅馬帝國(guó)建立的登記制度和我們今天的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是完全不同的，羅馬法中的登記只是適用于贈(zèng)與，且登記的目的在于為贈(zèng)與行為提供證據(jù)，以維護(hù)家庭之利益；
今天的不動(dòng)產(chǎn)登記制度廣泛適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，而登記的目的在于向第三人進(jìn)行公示，以維護(hù)交易之安全。[⑥]

　　二、 法國(guó)舊法

　　法國(guó)舊法（ancien droit）繼續(xù)采用了原來的習(xí)慣做法，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及抵押權(quán)的設(shè)定都是秘密進(jìn)行的，這樣抵押權(quán)的秘密性就稱為舊法中不動(dòng)產(chǎn)制度的主要缺陷。[⑦]同時(shí)，基于公證書享有的抵押權(quán)可以享有一般抵押權(quán)，這就意味著抵押權(quán)可以存在于債務(wù)人現(xiàn)存的甚至包括將來的全部不動(dòng)產(chǎn)上。如果說原本處于秘密狀態(tài)的抵押權(quán)已經(jīng)對(duì)第三人構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)，那么一般抵押權(quán)的存在更是使第三人的風(fēng)險(xiǎn)雪上加霜。[⑧]不過，在以下兩個(gè)地區(qū)屬于例外，一是在弗郎德勒（Flandre）、阿爾多瓦（Artois）、部分庇卡底（Picardie）地區(qū)以及法蘭西島（Ile de France）地區(qū)，人們的習(xí)慣作法是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓要在登記簿中進(jìn)行登錄，這可以使領(lǐng)主了解不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓情況以及不動(dòng)產(chǎn)所征收的租金情況。二是布列塔尼地區(qū)（Bretagne）地區(qū)，人們的習(xí)慣作法是，先進(jìn)行公告，而后在登記簿進(jìn)行登錄，通過這種途徑使人們知悉不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)情況。柯爾柏（J. B. Colbert）是法國(guó)重商主義的鼓吹者，他深知公示具有保證交易安全的功能，在1673年他試圖通過政府法令強(qiáng)制性地規(guī)定在整個(gè)法蘭西實(shí)行登記制度，但是由于土地所有者認(rèn)為在登記上所花費(fèi)的開支對(duì)他們的土地毫無意義，柯爾柏的努力最終在不動(dòng)產(chǎn)所有者的抵制下遭到了失敗。[⑨]

　　不過應(yīng)該補(bǔ)充說明的是，由于法國(guó)古代立法中這樣一個(gè)特殊的觀念，即為了維護(hù)家庭成員和繼承人的利益，應(yīng)盡量限制財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人通過生前贈(zèng)與處分他的財(cái)產(chǎn)，因此法國(guó)舊法在羅馬法的影響下，對(duì)于贈(zèng)與行為繼續(xù)沿用了登記制度（l’institution de l’insinuation），即：達(dá)到一定數(shù)值的贈(zèng)與，無論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，都必須在法院的書記室辦理登記。只有贈(zèng)與行為在法院書記室的登記簿中進(jìn)行登記以后，受贈(zèng)人才能成為所有權(quán)人，這個(gè)程序?qū)嶋H上發(fā)揮了登記的作用。和羅馬法一樣，登記是贈(zèng)與有效的一個(gè)條件，如果不符合這個(gè)程序就會(huì)導(dǎo)致贈(zèng)與無效，登記的首要作用在于保護(hù)家庭成員的利益。

　　三、 法國(guó)大革命時(shí)期的法律

　　法國(guó)大革命時(shí)期頒布的兩個(gè)對(duì)建立不動(dòng)產(chǎn)公示制度至關(guān)重要的法律。一個(gè)是法蘭西共和國(guó)3年檣月9日（法蘭西共和歷3年10月9日）法律，該法律建立了抵押權(quán)的公示制度，但是該法律把不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公示置于法律的規(guī)制之外，這是該法律的一個(gè)重要缺陷。根據(jù)該法的制度設(shè)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)關(guān)所提供的信息無疑的很不完善的，即使對(duì)抵押權(quán)本身而言也無法滿足當(dāng)事人的需要，對(duì)于抵押權(quán)人而言，他不僅要知道某一宗不動(dòng)產(chǎn)上是否已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，自己的抵押權(quán)處于什么順位，而且還要知道抵押權(quán)的設(shè)定人是否就是抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓排除在公示制度之外，無疑使交易當(dāng)事人以及第三人所獲取的信息只能是支離破碎的信息，而依據(jù)這些信息試圖維護(hù)交易的安全是難以達(dá)到的，可以說，這個(gè)時(shí)期的抵押權(quán)公示制度尚不完善。[⑩]

　　比較完善的不動(dòng)產(chǎn)公示制度開始于法國(guó)督政府制定的法蘭西共和國(guó)7年霧月11日（法蘭西共和歷7年2月11日）法律。[11]霧月法律不僅規(guī)定了抵押權(quán)的公示制度，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公示制度�？梢哉f，霧月法律在法國(guó)歷史第一次建立了比較完善的不動(dòng)產(chǎn)公示制度。根據(jù)該法律，法國(guó)的每一個(gè)行政區(qū)都要建立抵押登記機(jī)關(guān)（conservation de hythèques），并設(shè)立了兩種不同的登記冊(cè)，一個(gè)是副本登記簿（registre des transcriptions），用來登記不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及可抵押物權(quán)之設(shè)定；
另一個(gè)登記簿就是登錄登記簿（le registre des inscription），用來登記抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)。這兩個(gè)登記簿的區(qū)別就在于，前者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)存續(xù)期間的所有行為都進(jìn)行登記，而后者只對(duì)優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)進(jìn)行登記。[12]霧月法律第26條規(guī)定，物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為以及可抵押物權(quán)都應(yīng)當(dāng)辦理登記，具體由不動(dòng)產(chǎn)所在地行政區(qū)的抵押登記機(jī)關(guān)辦理。對(duì)于已經(jīng)與出賣人訂立契約并依法辦理了公示的第三人，未經(jīng)登記的物權(quán)不能產(chǎn)生對(duì)抗效力。也就是說，對(duì)于欠缺公示的制裁就是使物權(quán)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定不能對(duì)抗第三人。據(jù)此我們可以得知，如果有兩個(gè)抵押權(quán)人，那么誰先登記誰的權(quán)利就優(yōu)先；
假如抵押權(quán)成立在先，但沒有辦理登記，而抵押不動(dòng)產(chǎn)的買受人先于抵押權(quán)人辦理的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那么抵押權(quán)就不能對(duì)抗買受人。霧月法律將登記的效力限制于對(duì)第三人的對(duì)抗效力，就當(dāng)事人之間而言，登記與否對(duì)契約的效力不生影響。

　　霧月法律建立的不動(dòng)產(chǎn)公示制度相對(duì)比較完善，但并非完美無缺，它也一定的缺陷。由于立法者將登記的對(duì)象限于可抵押的物權(quán)，這就使不可用于抵押的物權(quán)免于登記，但事實(shí)上，不用于抵押的物權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易并非沒有影響，例如役權(quán)，雖然不能夠設(shè)定抵押，但是可以減損不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值并對(duì)抵押權(quán)的擔(dān)保產(chǎn)生影響。另外，霧月法令沒有對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為和無償贈(zèng)與行為進(jìn)行區(qū)別處理，這樣，不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與既要遵守不動(dòng)產(chǎn)公示的規(guī)定在抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理移轉(zhuǎn)登記（transcriptin），又要根據(jù)贈(zèng)與的規(guī)定在法院書記室辦理登記手續(xù)（insinuation），登記手續(xù)未免有些重復(fù)繁瑣。

　　四、1804年法國(guó)民法典

　　法國(guó)民法典的編纂者在不動(dòng)產(chǎn)公示的模式上采用了霧月法律所創(chuàng)建的制度，但它并沒有全部接受。對(duì)于優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)，法國(guó)民法典基本上維持了大革命時(shí)期法律的作法，法國(guó)民法典還維持了不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的登記制度，畢竟不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的公示制度已經(jīng)成為慣例了。但是，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及物權(quán)的有償設(shè)定，它們的公示卻沒有得到沿用，反而恢復(fù)了舊法的作法，這就等于在立法上允許當(dāng)事人在秘密狀態(tài)下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和物權(quán)的有償設(shè)定。對(duì)于法國(guó)民法典中的不動(dòng)產(chǎn)公示制度，后世的學(xué)者往往因其“標(biāo)志著一種深刻的歷史倒退”而感到遺憾。[13]立法者之所以放棄對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及物權(quán)的有償設(shè)定的公示，其主要原因在于其公示遭到了土地所有者和實(shí)務(wù)界人士的反對(duì)。法典的編纂者之間就此問題發(fā)生了很大分歧，無法彼此達(dá)成統(tǒng)一的意見，以致于最終無法確立公示制度。在整個(gè)民法典中除了在2108條、2180條、2181條和2189條就賣方的優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的清除、抵押權(quán)的時(shí)效問題附帶地提及移轉(zhuǎn)登記（transcriptin）以外，整個(gè)民法典中再也找不到要求不動(dòng)產(chǎn)買賣和設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行公示的硬性規(guī)定。

　　從民法典的編纂時(shí)起，理論界和實(shí)務(wù)部門仍堅(jiān)持認(rèn)為建立一個(gè)健全的不動(dòng)產(chǎn)公示制度確有必要，也始終在考慮民法典要不要采用霧月法律的不動(dòng)產(chǎn)公示制度，尤其是對(duì)于有償?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，更應(yīng)當(dāng)履行必要的登記義務(wù)。不過，法學(xué)界和實(shí)務(wù)界最終還是作出了沒有能夠就這個(gè)問題有所突破。因?yàn)樵谵k理登記手續(xù)時(shí)國(guó)庫要征收一定的稅款，因此不動(dòng)產(chǎn)的買受人為了避免交稅也都不愿意辦理登記。不過，盡管法國(guó)民法典在制定之際沒有建立完善的登記制度，但在法國(guó)民法典制定以后通過立法上還是采取了一些有關(guān)的措施以便在有限的范圍內(nèi)對(duì)這個(gè)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，例如：1807年《法國(guó)民事訴訟法典》第834條和1816年的《財(cái)政法》第54條就是試圖對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣的移轉(zhuǎn)登記進(jìn)行改進(jìn)的例證。

　　五、 1855年3月23日法律

　　雖然立法者著手對(duì)建立整體的公示制度進(jìn)行改革，但是持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間沒有成功。1852年地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)（Crédit foncier）建立，地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)通過發(fā)行土地債券的方式向公眾借款，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　然后將這筆錢提供給土地所有權(quán)人，這筆貸款是“按年償還本息貸款”，可以逐步獲得本金和利息的償還，同時(shí)在借款時(shí)由土地所有權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)以供借款之擔(dān)保。不動(dòng)產(chǎn)的信用機(jī)構(gòu)的建立，目的在于為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人從事房地產(chǎn)建設(shè)和耕種土地提供資金。在這種情況下不動(dòng)產(chǎn)公示制度的缺陷就變得更加突出，因?yàn)榈禺a(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)無法在不動(dòng)產(chǎn)秘密轉(zhuǎn)讓的情況下保證抵押權(quán)的安全性，所以地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)便對(duì)不動(dòng)產(chǎn)公示制度的改革提出緊迫性的改革要求。在這種情況下，立法者匆匆地通過了1855年3月23日法律。

　　1855年3月23日法律重新建立了不動(dòng)產(chǎn)公示制度，該法令要求公示的內(nèi)容與霧月法令相比更加全面，它不僅要求不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)以外的其他物權(quán)的設(shè)立要進(jìn)行公示（例如：役權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)），該法令甚至要求某些債權(quán)行為也要進(jìn)行公示（例如：長(zhǎng)期租賃契約）。1855年法律主要建立了如下規(guī)則：1，公示的內(nèi)容不是不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利，而是產(chǎn)生權(quán)利的法律行為（le acte juridique）。這些法律行為的證書在原則上應(yīng)當(dāng)全文復(fù)制在公共登記簿中。2，公示只涉及某些證書，包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的判決、優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)以外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定證書、18年以上的租約等。3，公示并不是強(qiáng)制性的，當(dāng)事人可以不辦理公示，但是，如果當(dāng)事人不辦理公示，雖然法律行為在當(dāng)事人之間仍為有效，但不能對(duì)抗第三人。4，公示并不消除法律行為中存在的瑕疵，即使已經(jīng)辦理了公示，法律行為仍可以被宣布為無效或被撤銷。法律行為一旦被宣告無效，公示便不再有任何價(jià)值，已經(jīng)讓與的權(quán)利被追溯性地消失。5，公示在行政機(jī)關(guān)辦理，具體由抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。登記員作為管理人員，并不裁決法律行為是否有效，他只是負(fù)責(zé)將現(xiàn)存在登記機(jī)關(guān)中的登記資料提供給查詢申請(qǐng)人。6，不動(dòng)產(chǎn)登記是按照人的姓名進(jìn)行公示的，而不是按照不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的。

　　1855年3月23日法律與1804民法典相比，尤其是在公示的范圍方面，的確有不少改進(jìn)，不過1855年法律還是遭到了一系列的批評(píng)。第一，制度設(shè)計(jì)過于復(fù)雜。人們指責(zé)它的首要缺陷就是制度設(shè)計(jì)過于復(fù)雜，例如：民法典的可抵押物權(quán)的贈(zèng)與制度與1855年法律其他物權(quán)（抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)以外的物權(quán)）的讓與制度二者并存，造成適用上的困難；
雖然法律明文規(guī)定沒有登記的法律行為不得對(duì)抗第三人，但第三人的界定十分是很棘手的；
對(duì)無償贈(zèng)與行為和有償法律行為采取了區(qū)別對(duì)待的方式，似乎沒有必要。第二，公示的內(nèi)容不夠全面。1855年法律對(duì)不少物權(quán)變動(dòng)的公示情況沒有考慮，例如：因死亡發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、宣告性的法律行為、宣告性的判決。第三、不能為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供安全保障。1855年法律只是給人們一個(gè)安全的外表，但實(shí)際上它無法保證不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，因?yàn)榈怯洸⒉磺宄�法律行為的瑕疵，這樣不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人即使經(jīng)過了公示仍被認(rèn)為沒有取得權(quán)利。它就無法阻卻“任何人不得轉(zhuǎn)讓超過自己原有的權(quán)利”（Nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’a lui-même）這一原則。另外，由于不進(jìn)行公示的法律行為在當(dāng)事人仍為有效，所以當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值較小時(shí)，當(dāng)事人往往會(huì)規(guī)避登記程序。第四、檢索困難。登記按照當(dāng)事人的姓名進(jìn)行，因此要想確切地知道一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的法律狀況，必須要知道依次取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的姓名，例如：不動(dòng)產(chǎn)的買受人不僅要向登記員詢問根據(jù)出賣人的名義進(jìn)行的當(dāng)前登記情況，而且還要在取得時(shí)效期間內(nèi)追溯以前交易的鏈條，在這個(gè)鏈條中，他還將會(huì)遇見諸如因死亡引起物權(quán)變動(dòng)等無需登記的情況，這無疑都造成了檢索的困難。由于1855年法律的諸多弊端，因此交易當(dāng)事人無法確定其交易的安全性，作為不動(dòng)產(chǎn)的買受人，他只能在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10年或20年的時(shí)效取得（la prescription acquisitive）期間以后才可以確定他的所有權(quán)徹底得以實(shí)現(xiàn)，[14]因此，對(duì)于1855年法律，人們不無諷刺地說，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真正基礎(chǔ)不是合法的公示，而是取得時(shí)效。[15]

　　1855年3月23日法律實(shí)施了80多年沒有進(jìn)行太大的修訂，法國(guó)于1935年和1938年先后通過兩個(gè)法令對(duì)該法律進(jìn)行了較大的修改，修改的內(nèi)容主要集中于不動(dòng)產(chǎn)公示的適用范圍，隨著法律的不斷修訂，公示的適用范圍也就越來越大。[16]1935年10月30日法令是對(duì)1955年3月23日法律所作的第一次重大修改。新法令在沒有修改1855年法律的一般原則的條件下，采取了多種措施，試圖更好地發(fā)揮抵押制度的功能，建立更為準(zhǔn)確的地籍，從而確保在不動(dòng)產(chǎn)交易中的安全。其采取的主要措施就是擴(kuò)大了不動(dòng)產(chǎn)公示的適用范圍，對(duì)于因死亡以及諸如分割、判決等引起的物權(quán)變動(dòng)的宣告行為（acts déclaratifs）也要辦理登記。1938年6月17日法令又將不動(dòng)產(chǎn)公示制度擴(kuò)大適用于不動(dòng)產(chǎn)扣押令。該法令規(guī)定，從登記時(shí)起，被扣押人不得自由處分該不動(dòng)產(chǎn)或加重該不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)負(fù)擔(dān)，而且，自扣押令提出登錄申請(qǐng)以后發(fā)生的一切不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)，即使已經(jīng)辦理了登記，均不得對(duì)抗扣押權(quán)人。1938年6月17日法令大大改善了無擔(dān)保債權(quán)人的狀況，因?yàn)?855年3月23日法律規(guī)定，只有在不動(dòng)產(chǎn)上依照公示規(guī)則取得了權(quán)利的第三人才可以以欠缺公示為理由提起抗辯，由于無擔(dān)保債權(quán)人無法辦理公示，所以無擔(dān)保債權(quán)人無權(quán)提起抗辯，這無異于剝奪了對(duì)無擔(dān)保債權(quán)人的保護(hù)。1938年6月17日法令使無擔(dān)保債權(quán)人可以對(duì)扣押令進(jìn)行登記，這樣，從扣押令被公示時(shí)起，無擔(dān)保債權(quán)人就屬于在不動(dòng)產(chǎn)上享有權(quán)利并有權(quán)提起抗辯的第三人。

　　六、 1955年1月4日法令

　　1955年1月4日法令在法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示制度中居于舉足輕重的地位�；�于法國(guó)政府的開拓精神，1955年1月4日法令廢除了1855年3月23日的法律，對(duì)法國(guó)民法典中不少關(guān)于優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的條款進(jìn)行了修改。該法令于1956年1月1日開始生效。1955年法令繼承了過去不動(dòng)產(chǎn)公示制度的基本原則：（1）不動(dòng)產(chǎn)公示繼續(xù)采用雙重性，其公示（publicité）是由登錄（inscription）和公告（publication）兩部分組成，登錄適用于優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)，公告適用于不動(dòng)產(chǎn)的其他權(quán)利證書；
[17]（2）不動(dòng)產(chǎn)登記由抵押權(quán)登記員負(fù)責(zé)，而不是由法官負(fù)責(zé)；
（3）公示制度的目的在于保護(hù)第三人利益，對(duì)欠缺公示的制裁就是不能對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗效力。由于登記員僅僅證實(shí)公示法律行為形式上合法，而不是證實(shí)它究竟是否有效，因此，公示不能清除法律行為中的瑕疵。

　　相映地，1955年法令在“守成”的同時(shí)又進(jìn)行了下列“創(chuàng)新”，通過以下方面的改革，法令力圖對(duì)公示制度進(jìn)行改善：（1）法令將不動(dòng)產(chǎn)公示的范圍擴(kuò)大適用于一切涉及不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)行為，其中不僅包括幾乎所有的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)，而且包括優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)以外的其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定與轉(zhuǎn)讓、12年以上的租約、司法裁決、宣告行為、扣押令等。（2）法令修改了不動(dòng)產(chǎn)的公示機(jī)制，同時(shí)法令還規(guī)定登記員要為其轄區(qū)內(nèi)的每一個(gè)市鎮(zhèn)建立不動(dòng)產(chǎn)卡片（fichier immobilier），這種卡片作為不動(dòng)產(chǎn)公示的輔助手段，以保證公示的一致性，并便于公眾查詢；
（3）法律采取了一系列措施以保證公示的準(zhǔn)確和效率，例如：證書必須采用認(rèn)證形式、提高對(duì)當(dāng)事人身份和對(duì)土地鑒別的準(zhǔn)確性、采用相對(duì)效力原則等。

　　1955年法令以后，法國(guó)又頒布了一系列法律、法令對(duì)其進(jìn)行充實(shí)、修改和完善，例如：1959年1月7日法令對(duì)法國(guó)民法典、鄉(xiāng)村法典、森林法典、稅務(wù)法典等法定和法令中的一些條款進(jìn)行了修改，以便使這些法典和法令與1955年法令之間保持協(xié)調(diào)；
1967年9月28日法令規(guī)定了抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)的登錄期間，并在其適用法令中規(guī)定了有關(guān)證書、登記簿、資料的送達(dá)等相關(guān)措施；
1998年4月6日法律則對(duì)登記簿的管理制度進(jìn)行了改革，還對(duì)非法國(guó)貨幣的換算等進(jìn)行了規(guī)定，以便使不動(dòng)產(chǎn)公示方式更為現(xiàn)代化和簡(jiǎn)單化以適應(yīng)信息時(shí)代的要求。[18]1955年1月4日法令雖進(jìn)行了多次修改，但至今仍然是法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度的核心，該法令的頒布標(biāo)志著法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度的基本完善。

　　七、阿爾薩斯和洛林地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)公示的特別制度

　　不動(dòng)產(chǎn)公示制度和物權(quán)變動(dòng)模式息息相關(guān)，法國(guó)民法典采債權(quán)意思主義模式，認(rèn)為債權(quán)行為是物權(quán)變動(dòng)的原動(dòng)力，公示只是產(chǎn)生對(duì)當(dāng)事人的對(duì)抗效力，自1804年《法國(guó)民法典》實(shí)施以來，日本、比利時(shí)、盧森堡、意大利民法以及英國(guó)的貨物買賣法采納了法國(guó)民法典的債權(quán)合意主義方案。與法國(guó)不同，德國(guó)則采用物權(quán)形式主義，認(rèn)為公示是物權(quán)行為，物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為而存在，且物權(quán)行為不受債權(quán)行為效力之影響，物權(quán)行為具有無因性。[19]自德國(guó)制定《德國(guó)民法典》以來，瑞士、列支敦士登、土耳其等國(guó)家的民法典采用了德國(guó)的物權(quán)形式主義方案。由于法國(guó)和德國(guó)等過采用了不同的理論基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)了不同的物權(quán)變動(dòng)模式，因此必然導(dǎo)致其不動(dòng)產(chǎn)公示制度各具特色。法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示制度和德國(guó)（德國(guó)民法典第873條及以下條款）、瑞士（瑞士民法典第656條）、列支敦士登、土耳其等國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)公示制度相比，具有明顯的差異。我們將兩種不同特色的不動(dòng)產(chǎn)公示制度進(jìn)行一下比較，以示清晰明了。

　　 法國(guó) 德國(guó)

　　登記的內(nèi)容 法律行為 權(quán)利

　　登記的方式 按當(dāng)事人姓名登記 按不動(dòng)產(chǎn)登記

　　登記的機(jī)關(guān) 行政機(jī)關(guān) 司法機(jī)關(guān)

　　登記人員的責(zé)任 　只進(jìn)行形式審查 對(duì)登記的合法性進(jìn)行確認(rèn)

　　登記的效力 登記僅產(chǎn)生對(duì)抗效力 登記可以產(chǎn)生公信力

　　登記對(duì)權(quán)利瑕疵的影響 登記不清除法律行為之瑕疵 登記產(chǎn)生權(quán)利的正確性推定

　　登記對(duì)取得時(shí)效的影響 可以基于取得時(shí)效取得權(quán)利 　　　　 不能根據(jù)取得時(shí)效取得權(quán)利

　　登記的全面性 　 登記簿并不必然反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的全貌　 登記簿全面顯示不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)

　　法國(guó)民法和德國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)公示制度的設(shè)計(jì)因?yàn)闅v史的原因出現(xiàn)了一個(gè)比較有戲劇性的一幕。1870年普法戰(zhàn)爭(zhēng)開始，結(jié)果法國(guó)在色當(dāng)戰(zhàn)役中失敗，1871年德國(guó)占領(lǐng)了整個(gè)阿爾薩斯（Alsace）和三分之一的洛林（Lorraine）地區(qū)。第一次世界大戰(zhàn)中德國(guó)和法國(guó)分屬不同的戰(zhàn)爭(zhēng)同盟，結(jié)果德國(guó)成為戰(zhàn)敗國(guó)，于是法國(guó)于1918年收復(fù)了被德國(guó)占領(lǐng)的阿爾薩斯和洛林地區(qū)。截止到法國(guó)收復(fù)這兩個(gè)地區(qū)時(shí)止，這兩個(gè)地區(qū)適用德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)有30年的歷史。[20]法國(guó)頒布了1924年6月1日法律，恢復(fù)法國(guó)民法在在這兩個(gè)地區(qū)的適用，不過，法律一方面采用了法國(guó)法的一般原則，另一方面又保留了當(dāng)?shù)卦瓉淼牟粍?dòng)產(chǎn)登記制度。這兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)公示制度可以說是法國(guó)法和德國(guó)法的融合，這就使法國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)“法律特區(qū)”，其主要規(guī)則是：（1）在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中所進(jìn)行的不是法律行為的登記，而是權(quán)利的登記，這與法國(guó)民法典具有明顯的差異。（2）不動(dòng)產(chǎn)登記由小審法院的不動(dòng)產(chǎn)登記法官負(fù)責(zé)。[21]每個(gè)市鎮(zhèn)都要設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記簿（registre），登記簿按照所有權(quán)人設(shè)置頁碼，在頁碼上要標(biāo)明該所有權(quán)人在本轄區(qū)內(nèi)擁有的每一宗不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。（3）根據(jù)法國(guó)民法典的規(guī)定，欠缺登錄只是導(dǎo)致權(quán)利不能對(duì)抗第三人，而在當(dāng)事人之間權(quán)利依然可以設(shè)立或轉(zhuǎn)讓。一方面，該地區(qū)的法律規(guī)定，除了所有的物權(quán)外，對(duì)某些債權(quán)特別是12年期限以上的租約以及對(duì)處分權(quán)進(jìn)行限制的禁止轉(zhuǎn)讓條款、解除權(quán)、撤銷權(quán)、買賣的允諾等，也要進(jìn)行登記；
另一方面，為了避免登記簿中產(chǎn)生登記鏈條的脫節(jié)，該地區(qū)的法律又采用了相對(duì)效力原則。所謂相對(duì)效力原則，就是指，只有在轉(zhuǎn)讓人對(duì)權(quán)利已經(jīng)進(jìn)行了登記的條件下，受讓人的權(quán)利才可以辦理登記。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　[22]登記本身并不能從法律上清除權(quán)利瑕疵，但是登記經(jīng)法官證實(shí)以后則可以清除權(quán)利瑕疵，這樣就可以通過登記推定權(quán)利取得人的權(quán)利存在。對(duì)查詢?nèi)藖碚f，登記的準(zhǔn)確性推定是安全的重要保證。

　　由于1855年3月23日法律存在著諸多缺陷，所以有人希望在整個(gè)法國(guó)推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但有兩個(gè)難以克服的主要障礙。第一個(gè)障礙來自于不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期以來法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都屬于行政部門管轄，具體隸屬于法國(guó)財(cái)政部，而如果推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，勢(shì)必要將不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)構(gòu)改為由司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。這種建議首先就遭到財(cái)政部的反對(duì)，法國(guó)財(cái)政部希望自己能夠繼續(xù)保持自己長(zhǎng)期以來對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的管理。第二個(gè)障礙來自于法國(guó)的地籍。如果采用阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，那么必須使每一天的地籍當(dāng)日了結(jié)，否則就不能保證它的準(zhǔn)確性，但是在法國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)往往被分成很多小塊，而且頻繁地發(fā)生轉(zhuǎn)讓，這就使整修地籍成為一項(xiàng)長(zhǎng)期而耗資巨大的工作。因此，試圖在法國(guó)推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的愿望終究沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。值得注意的是，1955年1月4日法令并不適用于阿爾薩斯和洛林地區(qū)，該法令第52條明確規(guī)定，法令并不減損1924年6月1日法律規(guī)定的效力，而根據(jù)法國(guó)1924年6月1日法令的規(guī)定，阿爾薩斯和洛林地區(qū)在采用法國(guó)法的一般原則的同時(shí)，可以維持其不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這就意味著在法國(guó)，阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以繼續(xù)適用。為了支持該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的完善，法國(guó)2002年3月4日法律還規(guī)定要建立一個(gè)國(guó)家公共機(jī)構(gòu)以支持該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信息化，該機(jī)構(gòu)將于2006年1月1日建立。[23]看來阿爾薩斯和洛林地區(qū)“法律特區(qū)”的地位還將依然繼續(xù)存在。[24]

　　Abstract: This article probes into the history of development of the legal systems of the registration of real property in France. Besides Roman Law, this article concentrates on the relevant legal systems in different periods, such as the ancient times, the French Revolution, 1804, 1855 and 1955. The law of January 4, 1955 plays an important role in the development of the publication of real property; it is the signal indicating that the legal systems of the registration in France have been almost perfected.

　　Key Words: France; Real property; Registration; Publication

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　　本文為于海涌主持的2002年國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度研究》（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)02CFX010）的階段性研究成果。

　　作者為社會(huì)科學(xué)院民商法博士,中山大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)碩士生導(dǎo)師。

　　[①]法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示機(jī)構(gòu)直到今天仍被稱為是抵押登記機(jī)關(guān)（conservation des hypothèques），抵押權(quán)在公示制度中的核心地位由此可見一斑。另，參見尹田著：《法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第551頁。

　　[②] 馬克思、恩格斯：《馬克思恩格斯選集》（第四卷），中共中央馬克思、恩格斯、列寧、斯大林著作編譯局，人民出版社1972年版，第248頁。

　　[③] 周枏著：《羅馬法原論》，商務(wù)印書館，1994年6月版第427頁。

　　[④] Alex Weill , Droit Civil , Les sûretés, la publicité foncière, Précis Dalloz, 1979, no 642.

　　[⑤] 周枏著：《羅馬法原論》，商務(wù)印書館，1994年6月版第524、532、624頁。

　　[⑥] Alex Weill , Droit Civil , Les sûretés, la publicité foncière, Précis Dalloz, 1979, no 642. 另，關(guān)于登記制度（L’insinuation）參見尹田著：《法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第552頁。

　　[⑦]法國(guó)舊法(ancien droit)是指法國(guó)大革命以前的法律。有的學(xué)者將其翻譯為“古代法”，參見尹田著：《法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第552頁。有的學(xué)者將其翻譯為“舊法”，參見[德]K·茨威格特、H·克茨著：《比較法總論》，潘漢典、米健、高鴻鈞、賀衛(wèi)方譯，貴州人民出版社1992年版，第144頁。

　　[⑧] Yves Picod，Sûretés, Publicité foncière，Montchrestien，7e éd., 1999，paris，no 227 et 356.

　　[⑨] J. B. Colbert, 在17世紀(jì)提出重商主義的觀點(diǎn)，被稱為柯爾柏主義。

　　[⑩] Yves Picod，Sûretés, Publicité foncière，Montchrestien，7e éd., 1999，paris，no 650.

　　[11] 法國(guó)督政府（La Directoire）存在于1795年至1799年。

　　[12] 在當(dāng)前的法國(guó)民法中，不動(dòng)產(chǎn)公示（publicité）具有雙重性，它是由登錄和公告兩部分組成的，一是對(duì)優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的登錄（inscription），一是對(duì)抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)以外的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公告（publication）。這種雙重標(biāo)準(zhǔn)的公示方式在法國(guó)大革命時(shí)期的立法中就已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　[13] 尹田著：《法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第553頁。

　　[14] 法國(guó)民法典第2265條規(guī)定：“以正當(dāng)名義善意取得不動(dòng)產(chǎn)的人，如真正的所有權(quán)人居住在該不動(dòng)產(chǎn)所在地的上訴法院的管轄區(qū)內(nèi)，經(jīng)過10年，因時(shí)效完成而取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；
如果真正的所有權(quán)人居住在該法院的管轄區(qū)以外，經(jīng)過20年，善意取得人可以取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。”

　　[15] Alex Weill , Droit Civil , Les sûretés, la publicité foncière, Précis Dalloz, 1979, no 649.

　　[16] 法國(guó)在1918年和1921年曾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的管理作了一些小規(guī)模的修改。

　　[17] 1959年1月7日法令正式用”公告”（publication）取代了“副本”(transcription)字樣。

　　[18] 1955年1月4日法令頒布以后，又頒布了一系列的法律、法令和實(shí)施法令對(duì)其不斷地進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善，請(qǐng)參考1955年10月14日實(shí)施法令、1955年12月30日法令、1956年11月15日法令、1959年1月7日法令、1967年9月28日法令、1967年12月22日實(shí)施法令、1998年4月6日法律。

　　[19] 孫憲忠：〈〈德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法〉〉，法律出版社1997年版，第56頁以下。

　　[20] 阿爾薩斯大區(qū)有兩個(gè)省組成，即上萊茵�。℉aut-Rhin）和下萊茵�。˙as-Rhin）；
洛林大區(qū)由四個(gè)省組成，摩澤爾（Moselle）是其中的一個(gè)省。

　　[21] 小審法院制度的前身是法國(guó)的治安法官制度，1958年法國(guó)廢除了治安法官制度，由小審法院取而代之。小審法院是審理民事案件的初審法院，不過，其與大審法院不同的是，小審法院管轄的案件涉及的金額較小，而且審理的程序簡(jiǎn)易、迅速，費(fèi)用也比較低。

　　[22] Un droit ne peut être inscrit que si celui de l’auteur de son acquéreur a été lui-même inscrit.

　　[23] Loi nº 2002-306 du 4 mars 2002, Loi portant réforme de la loi du ler juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans ses dispositions relatives à la publicité foncière.

　　[24]本文的主要資料來源為Yves Picod，Sûretés Publicité foncière，Montchrestien，1999，paris；
Alex weill, Droit Civil, Les sûretés, La publicité foncière , Dalloz,1979；
Philippe Simler et Philippe Delebecque, Droit Civil, les sûretés, la publicité foncière, 3 éd, Paris : Dalloz, 2000。

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