摘要：上海虹橋商務區(qū)核心區(qū)的開發(fā)建設在較短時間內(nèi)取得了階段性成果，并保證了較高的品質(zhì)。上海市政府設立派出機構直接主導商務區(qū)開發(fā)的機制，確保了區(qū)域開發(fā)工作的推進效率。商務區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設過程中，在嚴格篩選開發(fā)企業(yè)、積極促進項目開工和連續(xù)施工、推動綠色建筑發(fā)展、高強度開發(fā)地下空間、同步建設地上步廊系統(tǒng)和街坊內(nèi)部公共通道、建設三聯(lián)供集中供能系統(tǒng)、土地收支平衡等多個方面的城市建設管理經(jīng)驗及特點，可為國內(nèi)類似大型中央商務區(qū)的開發(fā)建設管理提供有益的借鑒和參考。
　　關鍵詞：土地出讓;中央商務區(qū);虹橋樞紐;開發(fā)建設;管理實踐
　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.02.016

引言

　　虹橋商務區(qū)位于上海市中心城西側，處于滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，區(qū)域面積約86平方公里，具體范圍為上海外環(huán)線高速公路S20，沈海高速公路G15，京滬高速公路G2，滬渝高速公路G50圍合區(qū)域（圖1）。根據(jù)不同的城市功能、開發(fā)進度安排及開發(fā)管理模式，區(qū)域分為約59平方公里的拓展區(qū)及約27平方公里的主功能區(qū)。其中，主功能區(qū)內(nèi)除虹橋綜合交通樞紐于2010年建成投運外，近年開發(fā)建設的主要范圍為國家會展中心區(qū)域和商務區(qū)核心區(qū)（一期及二期）區(qū)域。自2010年10月首批2個地塊完成土地出讓，2011年一季度首批基礎設施項目開工和地塊開發(fā)項目奠基以來，截至2017年底，虹橋商務區(qū)核心區(qū)31個地塊352棟樓宇中，已有344棟結構封頂，封頂率達97.7%;已竣工驗收備案的建筑面積達到350萬平方米，占核心區(qū)總建筑面積的60%左右。“虹橋天地”、“龍湖天街”、“萬科中心”、“萬科時一區(qū)”等一大批項目陸續(xù)投運，羅氏、殼牌等1 000多家企業(yè)入駐核心區(qū)。依托上海虹橋綜合交通樞紐和國家會展中心，上海西部一個新的世界級中央商務區(qū)正在逐步形成。

一、虹橋商務區(qū)總體規(guī)劃構想及規(guī)劃概況

　　虹橋綜合交通樞紐的建設是上海發(fā)展的一個重要戰(zhàn)略機遇，除了承擔上海重要的對外交通功能以及對內(nèi)對外的交通換乘功能以外，還為上海在西部建成一個新的現(xiàn)代化服務集聚區(qū)帶來了機會。2008年4月，上海市委、市政府結合虹橋樞紐的規(guī)劃建設，提出開發(fā)虹橋商務區(qū)的總體構想，虹橋商務區(qū)自此應運而生。在后續(xù)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和功能定位研究過程中，2010年1月發(fā)布的上海市人民政府第25號令《上海市虹橋商務區(qū)管理辦法》，逐步明確了“現(xiàn)代服務業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心建設的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機構的匯集地，服務長三角地區(qū)、服務長江流域、服務全國額度高端商務中心”的功能定位及發(fā)展目標。根據(jù)區(qū)域實際開發(fā)建設工作需要，《虹橋商務區(qū)（主功能區(qū)）控制性詳細規(guī)劃》（2009年虹橋商務區(qū)主功能區(qū)控制性詳細規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖詳見圖2）、《虹橋商務區(qū)其他區(qū)域（拓展區(qū)）結構規(guī)劃》《虹橋商務區(qū)核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃——核心區(qū)一期暨城市設計》《上海市虹橋商務區(qū)核心區(qū)南北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等一系列規(guī)劃相繼獲批。

二、虹橋商務區(qū)開發(fā)建設管理模式

　　虹橋商務區(qū)開發(fā)建設采取設立功能區(qū)的模式，即上海市政府派出管委會直接主導商務區(qū)主功能區(qū)的開發(fā)。建設行政管理、規(guī)劃審批管理以及部分投資行政管理工作由市相關行政管理部門委托管委會具體負責，其他審批事項仍由市、區(qū)各管理單位負責。稅務、工商、公安、市政設施管理等其他行政管理工作由屬地政府負責。為做好區(qū)域“七通一平”等基礎設施建設工作，由原虹橋綜合交通樞紐建設單位作為主功能區(qū)內(nèi)政府投資項目的建設主體，繼續(xù)承擔工程建設任務。市政府設立指揮部，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、推進管委會及作為開發(fā)公司的建設單位之間的工作。市政府通過直接設立派出機構并授權主導區(qū)域開發(fā)的模式，使區(qū)域開發(fā)的主體責任十分明晰，有效地保證了區(qū)域開發(fā)工作的高效推進。

三、虹橋商務區(qū)核心區(qū)開發(fā)建設主要特點

（一）嚴格篩選開發(fā)企業(yè)

　　為深入貫徹規(guī)劃理念，確保區(qū)域開發(fā)品質(zhì)，以及促進商務區(qū)核心區(qū)早日建成，形成功能，商務區(qū)對土地受讓方的開發(fā)能力和運營能力提出較高要求。商務區(qū)核心區(qū)通過控制出讓地塊規(guī)模，在土地出讓文件中設置嚴格的開竣工時間要求、綠色建筑建設要求等內(nèi)容，以及部分地塊采取招標出讓方式等，確保了由優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)獲得土地開發(fā)權。事實也證明，卓越的開發(fā)企業(yè)作為市場主體，對整個區(qū)域形成較高的建筑品質(zhì)、招商品質(zhì)是極為至關重要的。

（二）積極促進項目開工

　　商辦項目不同于住宅，其功能定位、業(yè)態(tài)分布均較為復雜，酒店項目還涉及專業(yè)酒店管理公司的選擇和介入，項目研究和設計均需要花費較多的時間。部分開發(fā)企業(yè)因為資金、管理、團隊等因素影響，也會出現(xiàn)項目推進放緩的可能。此外，一個商圈的形成，往往需要辦公、商業(yè)物業(yè)達到一定規(guī)模，周邊設施成熟后，人氣才會逐步興旺，因此，部分開發(fā)企業(yè)還會持有觀望、拖延的態(tài)度。為促進商務區(qū)早出功能、早出形象，盡快形成“店多成市”的商業(yè)氛圍，商務區(qū)核心區(qū)的開發(fā)采取了各種措施，督促、推進開發(fā)企業(yè)盡早實現(xiàn)開工。具體措施包括：通過土地合同約定項目開竣工時間并設置違約罰則;管委會與開發(fā)企業(yè)簽署年度目標責任書;管委會定期召開促開工例會和各類協(xié)調(diào)會;積極對開發(fā)企業(yè)進行指導、協(xié)調(diào)，幫助加快各部門行政審批效率（比如召開“軌道交通專項審查協(xié)調(diào)會”、建立“交通影響評估會審”機制等）;管委會內(nèi)部在依法合規(guī)的前提下，優(yōu)化行政審批流程，采取“預受理”、“樁基先行”等措施，高效完成各項建設行政審批管理程序;適時對進度緩慢的企業(yè)開展約談甚至發(fā)函警示等。
　　

（三）積極推進項目連續(xù)施工

　　各項目開工后，為保證能夠連續(xù)施工，按期竣工，以及確保近百個基坑群施工的安全和有序開挖，管委會牽頭制定了區(qū)域施工總控計劃和項目群風險控制計劃，建立月度工程施工進度例會制度，并強化現(xiàn)場檢查，督促進度;對進度緩慢的開發(fā)企業(yè)采取約談等措施;同時也根據(jù)開發(fā)企業(yè)需要，積極協(xié)調(diào)各類投資界面、施工界面、管線搬遷等問題，確保了各項目平穩(wěn)連續(xù)施工。

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