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        糧田合理流轉價格形成研究

        發(fā)布時間:2018-06-25 來源: 感恩親情 點擊:

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          摘要:新型農業(yè)經營主體將是未來我國糧食生產的生力軍。要確保糧田流轉價格的合理性,以支持糧田適度規(guī)模經營,提高新型農業(yè)經營主體的經濟效益,保證他們得到社會平均利潤,充分調動生產糧食的積極性。合理糧田流轉價格的形成,應該在土地估價學理論指導下,以專業(yè)評估機構利用專業(yè)評估方法評估的結果為標準,從農村土地經濟價值出發(fā),不過多考慮土地社會價值和生態(tài)價值、發(fā)展價值等,有利于降低農村土地流轉成本,減少農村土地流轉費用,提高種糧農民收入水平,維護國家糧食安全。
          關鍵詞:土地估價;農村土地流轉;國家糧食安全
          中圖分類號:C91 文獻標識碼:A
          文章編號:1005-913X(2017)06-0005-02
          一、土地估價學理論指導下的農村土地流轉價格
          隨著社會經濟發(fā)展,受物價上漲因素影響,原先流轉出農村土地的農民特別是已完全無地可種的農民,現(xiàn)在僅靠每年每畝兩三百元甚至幾十元的農村土地流轉收入將難以生存。由于適度規(guī)模經營主體經營面積較大,涉及戶數(shù)多,一旦經濟不景氣,就業(yè)不足,如果社會保障再不到位,大批失地農民將進退失據(jù),生活必將受到影響,會因此產生社會不穩(wěn)定因素。因此,農村土地流轉不能一轉了之,必須超前規(guī)劃,正確引導,規(guī)范管理。[1]
          上個世紀20年代,土地經濟學從經濟學科中分離開來。美國經濟學家伊利,在1922年出版的《土地經濟學大綱》首次提出“土地經濟學”一詞,他被公認為“土地經濟學”的開山大師。其后,土地經濟學在美國、德國、日本等發(fā)達國家展開研究,取得了豐碩成果。中國最早開展土地經濟學研究的是20世紀30年代的章植,代表作是《土地經濟學》。1949年前出版了一系列土地經濟學著作。新中國成立后,由于我國實行了土地的社會主義公有制度,1949-1979年,帶有市場經濟色彩的土地經濟學研究一度中斷。1980年“土地學會”在北京成立,土地經濟學研究重新起步,我國土地估價學理論形成則是近20年來的事情。
          農村土地是土地利用類型中的一種,具有土地的一般特性,所以農村土地價格是一種二元價格,即農村土地價格是由農村土地物質價格、社會對農村土地資本支付過多的社會價值價格和農村土地資本個別勞動價值價格。前兩者形成農業(yè)用地虛幻價格,后者為真實價格。[2]土地估價學中的地價也就是經濟學中通常意義上的價值。不同于馬克思價值理論里“價值”“使用價值”,而是一種“交換價值”。從評估意義上說,地價的本質是土地權利在市場中的交換價值。土地估價的意義就是盡可量地反映這種價值,使“估算價值”與“交換價值”盡可量的縮小差距。因此,土地估價的實質是模擬市場價格,而不是替代市場價格,如圖1-1。估價得出的結果應作為價值意見的參考值,而不作為價格的保證。
          二、基于土地估價模型的農村土地流轉價格形成機制
          土地經營權流轉價值是形成土地經營權流轉價格的基礎,價格是價值的貨幣表現(xiàn)形式,真正影響土地經營權流轉進程,對土地經營權流轉起決定作用的還是土地經營權流轉價值。農村土地經營權流轉價值構成是其價值評估的核心,也是相關研究的基礎。[3]現(xiàn)代土地評估中的收益還原法,市場比較法及成本核算法是常用的基本核算方法。采用收益還原法進行流轉價值評估是較為適宜的方法。收益還原法是以被評估資產的未來預期收益的估算數(shù)為基礎,利用一定折現(xiàn)率將其折算成現(xiàn)值,并將現(xiàn)值作為被評估資產價值的一種資產評估方法。使用收益現(xiàn)值法評估農村土地流轉價格是可行和合理的,張曉娟(2016)。
          在土地評估學的基本公式中是這樣描述收益還原法的:收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加,以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下:
          P=
          式中:P——土地價格
          a——土地年純收益
          r——土地還原率
          農村土地轉讓價格評估基本公式遵循土地評估收益還原法公式。其中,糧田的土地年純收益就是糧田上種植的農作物所產生的直接收益,這個收益等于糧田上種植農作物產生的一年總收益減去總費用,即a=a1-a2(年純收益=年總收益-年總費用)。糧田上種植的農作物的年總收益用農產品的年收入代替。年總費用是指待估宗地的使用者在進行生產經營活動中所支付的年平均客觀總費用。總費用=農用地維護費+生產農副產品的費用。農用地維護費一般指農用地基本配套設施的年平均維修費用;生產經營農副產品的費用一般包括生產農副產品過程中所必須支付的直接及間接費用,所以得到收益還原法擴展公式如下:
          P=(1-)+s(n=30)
          式中:P——糧田轉讓價格
          a1—糧田農產品年總收益
          a2—糧田農產品年總費用
          r—糧田土地還原率
          n—糧田轉讓權利年限
          s—宜耕系數(shù)修正
          三、糧田流轉合理價格形成的重要意義
          我國農村土地流轉價格的確定,往往是供求雙方協(xié)商或在村級組織干預下形成,缺乏科學性和合理性,隨意性很大。土地價格高了會使承包者望而卻步,土地價格偏低了又會導致出租土地的農民利益受損。[4]因此,需要專業(yè)的評估機構介入農村土地流轉中,運用土地經濟學中土地估價理論,通過收益還原法和成本逼近法等科學評估方法,正確評估出農村土地價值,作為農村土地流轉價格形成的理論根據(jù)。
         �。ㄒ唬p少流入方農村土地流轉過程中的締約交易成本
          鎮(zhèn)村兩級對日益上漲的土地流轉價格表示憂慮,尤其是對流轉后的土地種植“非糧化”作物更是憂心忡忡。[5]在現(xiàn)實中,由于我國農村土地評估機構不健全,專業(yè)人才隊伍缺乏以及農村土地中介市場的不完善,農村土地價值評估面臨困難和挑戰(zhàn)。農村土地流轉雙方協(xié)商價格缺少科學根據(jù),不僅引起了種植業(yè)成本的上升,而且也是造成農村土地流轉糾紛的重要原因之一。流入方為了流轉到農村土地,需要跟眾多的農戶進行談判。由于沒有科學的流轉價格標準,增加了流入方面談判成功的難度,增加了種糧大戶締約成本。
          (二)防止在農村土地供方壟斷下“虛高”價格的發(fā)生
          當前,由于我國工業(yè)化進程還沒有完成,城鎮(zhèn)化進程正在逐步加快中,因此還有近6億農民留存在農村,農村土地是他們生存、養(yǎng)老保險和發(fā)展的重要基石。在農村社會養(yǎng)老水平不發(fā)達,農民工業(yè)化就業(yè)水平不高的情況下,農村土地處于供方市場,農村土地流轉價格也存在不斷上升的趨勢。在糧價已經漲到“天花板”情況下,農村土地流轉價格上升必將帶來農業(yè)生產成本的逐年增加,會使流入方社會平均利潤越來越少,嚴重影響種糧大戶生產糧食的積極性。
          (三)為國家農業(yè)補貼提供新的科學根據(jù)
          研究發(fā)現(xiàn)不管實際上種不種糧或到底種了多少糧都可以畝計數(shù)平均領取的種糧“直補”,很容易滋生小農模式的惰性,維護農地資源的細碎化,加大土地流轉的困難和規(guī)模化經營的成本。[6]在培養(yǎng)農業(yè)新型經營主體中,考慮對農村土地流轉成本的不斷上升,國家應該對農村土地流轉費用進行補貼,就像對農業(yè)綜合生產資料的補貼那樣,幫助新型農業(yè)經營主體降低土地流轉費用。這項補貼應該建立在科學的土地評估價值基礎上,也就是標準地租基礎上,進而形成農村經濟發(fā)展新動能,穩(wěn)定中國經濟下行風險。
          參考文獻:
          [1] 王錫升,于明明.確定土地流轉價格應考慮時間和物價變動因素[J].農村經營管理,2014 (7):56-58.
          [2] 喻 瑤,段建南,金 萍.影響農村土地流轉價格因素分析[J].農村經濟,2009(11):9-11.
          [3] 張曉娟,龐守林.農村土地經營權流轉價值評估:綜述與展望[J].貴州財經大學學報,2016(4):103-105.
          [4] 劉寒梅,劉 任.完善土地流轉市場定價機制問題研究[J].價格月刊,2013(6):28-31.
          [5] 孫根華.農村土地流轉應理性定價[J].江蘇農村經濟,2014(3):42-43.
          [6] 宋亞平.對當前農業(yè)形勢的幾點看法[J].江漢論壇,2012(2):5-13.
          [責任編輯:紀姿含]

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