營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務(wù)處理
發(fā)布時(shí)間:2018-07-10 來(lái)源: 感恩親情 點(diǎn)擊:
摘要:眾所周知,在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快的背景下,財(cái)稅體制改革活動(dòng)也在逐步推進(jìn)。營(yíng)改增政策全面推行從宏觀角度上來(lái)說(shuō)對(duì)降低企業(yè)稅負(fù)壓力是非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須深刻認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增的相關(guān)條款與要求,同時(shí)掌握增值稅業(yè)務(wù)處理要點(diǎn),以更好的推動(dòng)營(yíng)改增政策的落實(shí)。本文即在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增意義的基礎(chǔ)之上,對(duì)營(yíng)改增政策中與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅處理相關(guān)的政策條款作出了簡(jiǎn)要闡述,最后結(jié)合實(shí)際案例,系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用增值稅稅率下的相關(guān)業(yè)務(wù)處理方法,望能夠引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與重視。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);營(yíng)改增;增值稅;業(yè)務(wù)處理
就我國(guó)而言,房地產(chǎn)開發(fā)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中非常重要的產(chǎn)業(yè)之一,歷來(lái)備受各方人員的重視。在我國(guó)近年來(lái)稅收體制改革的背景下,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員,必須深刻認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所產(chǎn)生的影響與意義,并掌握新稅制下增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)的處理方法,以更好的滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的特殊性要求。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增意義
在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅收體制改革背景下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)踐行營(yíng)改增制度能夠幫助企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理效率,還對(duì)合理控制稅負(fù)有重要意義。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增政策條款
在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅收體制改革模式下,與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅業(yè)務(wù)處理相關(guān)的條款主要包括以下三點(diǎn):第一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增收增值稅應(yīng)實(shí)施分類管理模式。分類管理應(yīng)當(dāng)以企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)稅銷售額為依據(jù),通常將含本數(shù)年應(yīng)稅銷售額在500萬(wàn)以上企業(yè)劃分為一般納稅人身份,500萬(wàn)以下的企業(yè)劃分為小規(guī)模納稅人身份。尤其需要注意的是,條款中規(guī)定的若年應(yīng)稅銷售額未超標(biāo),但企業(yè)具備健全的會(huì)計(jì)核算方法,稅務(wù)資料詳實(shí)且完整,同樣可作為一般納稅人身份進(jìn)行申報(bào)與處理;第二,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增收增值稅應(yīng)采取差異化計(jì)稅方法。對(duì)于一般納稅人身份,適用計(jì)稅方法為一般計(jì)稅法,而對(duì)于小規(guī)模納稅人身份,適用計(jì)稅方法則為簡(jiǎn)易計(jì)稅法。此環(huán)節(jié)中還需要引起重視的是:對(duì)于一般納稅人身份的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,若房地產(chǎn)項(xiàng)目為自行開發(fā)且自行銷售,則同樣可申報(bào)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅法進(jìn)行處理;第三,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅申報(bào)應(yīng)采取屬地預(yù)繳與機(jī)構(gòu)地申報(bào)的工作模式。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅業(yè)務(wù)處理
以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例,該企業(yè)為一般納稅人,于2016年1月以競(jìng)標(biāo)方式獲取某商品房開發(fā)項(xiàng)目用地許可,規(guī)劃可銷售面積為1.2萬(wàn)m?,土地價(jià)款支付總額為3000萬(wàn)元,于2016年3月開工建設(shè)。2016年6月項(xiàng)目符合預(yù)售條件并進(jìn)行預(yù)售,6月發(fā)生業(yè)務(wù)如下:(1)鋼材采購(gòu):采購(gòu)總量50t,總價(jià)款15.0萬(wàn)元,增值稅稅額2.55萬(wàn)元,付款方式為存款;(2)商品混凝土采購(gòu):總價(jià)款10.0萬(wàn)元,增值稅稅額0.3萬(wàn)元,付款方式為存款;(3)建筑施工單位工程款:總價(jià)款500.0萬(wàn)元,增值稅稅額55.0萬(wàn)元,付款方式為存款;(4)商品房預(yù)售收入:總收入1000.0萬(wàn)元,預(yù)售面積800.0m?。
(一)在鋼材采購(gòu)、商品混凝土采購(gòu)以及建筑施工單位工程款項(xiàng)支付等相關(guān)業(yè)務(wù)中,可按照增值稅專用發(fā)票開具金額,借計(jì)“開發(fā)成本—建筑安裝”(525.0萬(wàn)元)以及“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”(57.85萬(wàn)元),貸計(jì)“銀行存款”(582.85萬(wàn)元)。
。ǘ┰谟嘘P(guān)商品房預(yù)售收入1000.0萬(wàn)元業(yè)務(wù)的處理中,考慮到預(yù)收款自收取至最終實(shí)現(xiàn)的周期較長(zhǎng),因此可以考慮通過(guò)差額處理或全額處理的方式進(jìn)行入賬。具體處理方法如下:
差額處理法是指以6月所取得商品房預(yù)售收入1000.0萬(wàn)元全額計(jì)稅收入,對(duì)當(dāng)月可抵減土地價(jià)款進(jìn)行直接抵減,在此基礎(chǔ)之上計(jì)算實(shí)際增值稅銷項(xiàng)稅額并做相應(yīng)處理。即首先按照“總支付土地價(jià)款×預(yù)售面積÷總可售面積”的方式,計(jì)算6月計(jì)稅銷售額中可予以抵扣的購(gòu)入土地價(jià)款,為240.0萬(wàn)元。銷項(xiàng)稅金則按照該企業(yè)一般納稅人身份適用11.0%進(jìn)行計(jì)算,即“(商品房預(yù)售收入-當(dāng)月可抵扣購(gòu)進(jìn)土地價(jià)款)÷(1+11.0%)×11.0%”,為75.31萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理方法為:借計(jì)“銀行存款”(1000.0萬(wàn)元),貸計(jì)“預(yù)收賬款”(924.69萬(wàn)元)以及“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”(75.31萬(wàn)元)。
全額處理法則是指以財(cái)務(wù)核算計(jì)稅收入對(duì)應(yīng)交稅金進(jìn)行全額計(jì)算,當(dāng)月發(fā)生可抵減土地購(gòu)入價(jià)款單獨(dú)進(jìn)行處理,以反應(yīng)企業(yè)實(shí)際應(yīng)交稅金。即企業(yè)在獲取商品房預(yù)售收入時(shí),會(huì)計(jì)處理方法為:借計(jì)“銀行存款”(1000.0萬(wàn)元),貸計(jì)“預(yù)收賬款”(1000.0萬(wàn)元)。在對(duì)銷項(xiàng)稅金進(jìn)行計(jì)提時(shí),直接按照11.0%的適用稅率進(jìn)行計(jì)算,會(huì)計(jì)處理方法為:借計(jì)“預(yù)收賬款”(99.1萬(wàn)元),貸計(jì)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”(99.1萬(wàn)元)。需要特別注意的一點(diǎn)是,在采用全額處理法進(jìn)行業(yè)務(wù)處理時(shí),直接按照企業(yè)所取得全額商品房預(yù)售收入以及稅率計(jì)算計(jì)提稅金,并未對(duì)當(dāng)月可扣減的土地價(jià)款進(jìn)行處理,因此意味著稅金支出多且預(yù)售收入少。因此還需要對(duì)可抵扣稅金進(jìn)行單獨(dú)處理。在此過(guò)程中,6月份可抵扣土地價(jià)款對(duì)應(yīng)稅金可按照如下方式計(jì)算“當(dāng)月可抵扣購(gòu)進(jìn)土地價(jià)款÷(1+11.0%)×11.0%”,為23.78萬(wàn)元。因此,會(huì)計(jì)處理方法為:借計(jì)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(土地價(jià)款抵扣)”(23.78萬(wàn)元),貸計(jì)“預(yù)收賬款”(23.78萬(wàn)元)。
。ㄈ┰谟嘘P(guān)6月該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅業(yè)務(wù)的處理過(guò)程當(dāng)中,稅額的計(jì)算方法應(yīng)當(dāng)為:商品房預(yù)售收入÷(1+11%)×增值稅適用稅率3%,經(jīng)計(jì)算為27.03萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理方法為:借計(jì)“應(yīng)交稅費(fèi)—增值稅(已交)”(27.03萬(wàn)元),貸計(jì)“銀行存款”(27.03萬(wàn)元。同時(shí),根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范,在教育費(fèi)附加以及城建稅的繳納過(guò)程中,均按照所在地區(qū)的適用稅率進(jìn)行計(jì)算,對(duì)于本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,城建稅以及教育費(fèi)附加的適用稅率均為7%,經(jīng)計(jì)算實(shí)際繳納金額應(yīng)當(dāng)為3.24萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理方法為:借計(jì)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”(3.24萬(wàn)元),貸計(jì)“應(yīng)交稅費(fèi)”(3.24萬(wàn)元);同時(shí),借計(jì)“應(yīng)交稅費(fèi)”(3.24萬(wàn)元),貸計(jì)“英航存款”(3.24萬(wàn)元)。
。ㄋ模┰谟嘘P(guān)6月份該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)業(yè)務(wù)的處理過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況對(duì)納稅申報(bào)增值稅額進(jìn)行計(jì)算,實(shí)際應(yīng)申報(bào)增值稅額為銷項(xiàng)稅額折減進(jìn)項(xiàng)稅額以及項(xiàng)目地預(yù)繳稅款后金額,經(jīng)計(jì)算為﹣9.59萬(wàn)元,這部分金額可流轉(zhuǎn)至下期進(jìn)行抵扣處理。考慮到當(dāng)月增值稅額部分流轉(zhuǎn)至下期進(jìn)行抵扣,故無(wú)需在本月城建稅及教育費(fèi)附加進(jìn)行處理。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱性行業(yè),其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)水平產(chǎn)生影響。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅作為我國(guó)當(dāng)前稅收體制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施之一,不但能夠幫助企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理效率,還對(duì)合理控制稅負(fù)有重要意義。本文即在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增意義的基礎(chǔ)之上,對(duì)營(yíng)改增政策中與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅處理相關(guān)的政策條款作出了簡(jiǎn)要闡述,最后結(jié)合實(shí)際案例,系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用增值稅稅率下的相關(guān)業(yè)務(wù)處理方法,望能夠引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與重視。
參考文獻(xiàn):
[1]朱進(jìn).營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].中小企業(yè)管理與科技,2017 (35):60-61.
[2]宋長(zhǎng)虹.論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響[J].時(shí)代金融(中旬),2017(9):44-45.
[3]曾強(qiáng)安.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增涉稅事項(xiàng)管理[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2016(19):81-82.
[4]趙娟.建筑房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題思考[J].大陸橋視野,2017(24):58.
[5]劉寧婧.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的相關(guān)研究[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2017(12):66-67,107.
。ㄗ髡邌挝唬盒吓_(tái)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)
相關(guān)熱詞搜索:增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 業(yè)務(wù) 相關(guān) 營(yíng)改增后
熱點(diǎn)文章閱讀