【摘 要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展變化對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化有直接影響。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系入手，對影響二者波動的因素做詳細(xì)探析，得出相關(guān)結(jié)論，供同行參考借鑒。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國民經(jīng)濟(jì)；波動因素；分析
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系匪淺，從宏觀上來說，國民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能被帶著發(fā)展。反過來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的組成內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)才能被促進(jìn)發(fā)展。由此看來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動勢必會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，國民經(jīng)濟(jì)退步勢必會讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受限，只有二者協(xié)同發(fā)展，國家總體經(jīng)濟(jì)才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長，國家的穩(wěn)定、和諧才能得到深化。下面對影響國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素進(jìn)行分析。
　　一、政治因素的影響
　　政治因素對經(jīng)濟(jì)波動的影響主要表現(xiàn)在兩個方面，一是政策周期，二是國家政府的行政干預(yù)。
　　1、政策周期
　　從經(jīng)濟(jì)波動的規(guī)律來看，國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動并不規(guī)律，甚至具備極強(qiáng)的不規(guī)則性，這主要由我國政策導(dǎo)致。我國政策與國外政策不同，尤其是在領(lǐng)導(dǎo)人選舉上，我國領(lǐng)導(dǎo)人的選舉時(shí)間并沒有嚴(yán)格限制，所以政策頒布和實(shí)施也隨之呈現(xiàn)出不規(guī)則性能，這就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不規(guī)則的，周期不定的波動。
　　2、行政干預(yù)
　　政策頒布并實(shí)施之后，相關(guān)政府部門會嚴(yán)格按照政策來執(zhí)行工作。在經(jīng)濟(jì)管理和發(fā)展上，政府部門一般采用兩種方式對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，即橫向協(xié)調(diào)和縱向協(xié)調(diào)。從二者的性質(zhì)來說，橫向協(xié)調(diào)偏向于市場，但縱向協(xié)調(diào)則更側(cè)重于在行政網(wǎng)絡(luò)，所以比起橫向協(xié)調(diào)，縱向協(xié)調(diào)的干預(yù)性更強(qiáng)。在某種程度上，行政縱向協(xié)調(diào)實(shí)際是一種行政干預(yù)。行政干預(yù)主要具備以下兩個特點(diǎn)：
　　2.1多級性
　　多級性主要體現(xiàn)在管理單位不同、管理部門不同上。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅要受限于政府對國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)，還要受限于企業(yè)所在地區(qū)的本地政府對企業(yè)發(fā)展的干預(yù)，甚至于還要受到其他行業(yè)、其他部門對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的制約。這主要是因?yàn)椋�最上層機(jī)構(gòu)在發(fā)布某項(xiàng)政策或命令之后，下層機(jī)關(guān)會按照上級領(lǐng)導(dǎo)的安排以及自身意愿對管轄內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行管理，并且一層一層的逐步施壓，這樣一來，就會造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動開展受限于多方因素，企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所受的干預(yù)力度不斷增加，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)波動。多單位、多部門相互疊加之后的干預(yù)力度可能會讓企業(yè)無法承受，從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，尤其是當(dāng)預(yù)期目標(biāo)較大時(shí)，各級機(jī)關(guān)部門會因?yàn)橐庠高^于迫切而不斷增加干預(yù)力度，結(jié)果造成實(shí)際成績更差。所以說，政府的多級干預(yù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不利，將該干預(yù)模式放到其他行業(yè)，同樣不利于其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此判定，多級干預(yù)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的波動存在一定影響。
　　2.2目標(biāo)一致性
　　政府縱向干預(yù)中，盡管干預(yù)單位、干預(yù)機(jī)構(gòu)不同，但由于各級各單位都是服從上級命令，層層下達(dá)，層層實(shí)施和層層增加，所以干預(yù)的目標(biāo)是一致的。在干預(yù)行為的實(shí)現(xiàn)上，國內(nèi)企業(yè)會在多部門、多機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)下，按照同一個目標(biāo)的開展經(jīng)濟(jì)活動，以此來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)以及國民經(jīng)濟(jì)的增長。但要注意的是，如果所有企業(yè)在經(jīng)營管理時(shí)都將投資放到了同一個項(xiàng)目目標(biāo)上，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會呈現(xiàn)出不平衡狀態(tài)，這是行政干預(yù)目標(biāo)一致性對經(jīng)濟(jì)造成的波動和影響。
　　二、經(jīng)濟(jì)因素引起的波動和影響
　　除了政治因素之外，經(jīng)濟(jì)因素本身也會對國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動造成影響。經(jīng)濟(jì)因素包括了四個必要條件，即市場需求、生產(chǎn)和研發(fā)、經(jīng)濟(jì)收入、經(jīng)濟(jì)支出。市場需求的變化會影響企業(yè)的生產(chǎn)和研發(fā)產(chǎn)品，一旦生產(chǎn)與研發(fā)產(chǎn)品發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)收入也會受到影響，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)支出發(fā)生變化，最后，經(jīng)濟(jì)支出變化會導(dǎo)致市場需求產(chǎn)生變動。需求、生產(chǎn)、收入和支出四者之間形成了一個循環(huán)關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)存在于這個因果循環(huán)鏈之中，不可避免的要受到影響。
　　1、經(jīng)濟(jì)周期
　　經(jīng)濟(jì)周期也被成為商業(yè)周期，它是指經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中，周期性的出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮的交替更迭、循環(huán)往復(fù)的一種現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)周期是國民總產(chǎn)出、總收入和總就業(yè)的波動，是國民收入或總體經(jīng)濟(jì)活動擴(kuò)張與緊縮的交替或周期性波動變化。當(dāng)一個國家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，表示處于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期，那么國民的經(jīng)濟(jì)收入增加，用于消費(fèi)的資金支出也會隨之增加，對住房的需求也會加大；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下滑階段時(shí)，則表示經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)期，人們收入減少，就會有意識地控制自己的支出，更加不會花費(fèi)大筆金錢去買房子，因此房地產(chǎn)銷售滯慢，甚至停止。
　　2、國民收入水平
　　一個國家國民收入水平的高低，對房地產(chǎn)的發(fā)展有著直接的影響。一般而言，當(dāng)國民收入較高時(shí)，那么耐用品的消費(fèi)就會增多，房地產(chǎn)自然也在選擇之列；當(dāng)國民收入較低時(shí)，恩格爾系數(shù)加大，支出主要用于食品等日常必須品，對住房的需求量就會減少。
　　三、社會環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的影響
　　在這里，社會環(huán)境是指一個國家或者一個地區(qū)的人口數(shù)量、人口比例、文化教育水平、人們的人生觀、價(jià)值觀、世界觀等等的總和。在人口數(shù)量上，我國是人口最多的國家，大約占世界人口的五分之一，因此，房地產(chǎn)的需求總量大。隨著社會的發(fā)展、生活觀念的不斷變化，家庭規(guī)模日趨小型化，因此，房地產(chǎn)行業(yè)存在著一個非常大的潛在市場。隨著時(shí)間的流逝，未來人們對住房的需求，不僅在數(shù)量上，而且在檔次上，都會促使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個飛速發(fā)展和升級的時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就會帶動家電行業(yè)、金屬行業(yè)、家具行業(yè)以及金融行業(yè)等等行業(yè)的發(fā)展，從而極大地激發(fā)整個國家的整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿�，使國家的國民�?jīng)濟(jì)也跟著進(jìn)入一個新時(shí)期。
　　由此看來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長波動是與國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門的增長波動的匯總 ，從基本經(jīng)濟(jì)因素及形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)波動的政策因素分析 ，證明政策變動和國民經(jīng)濟(jì)波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動具有對應(yīng)關(guān)系。
　　四、結(jié)束語
　　綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的波動主要是政治因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會環(huán)境因素所造成的。其中房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。因此，為了進(jìn)一步促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，提高人們的生活水平，就應(yīng)該努力突出房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，同時(shí)在其發(fā)展過程中國家予以有效的政策控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定化、健康化，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的相互影響關(guān)系，使兩者實(shí)現(xiàn)共同協(xié)調(diào)發(fā)展。那么，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一定可以堅(jiān)定不移的向前發(fā)展，國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
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