新華社駐德國記者郇公弟曾說,“應(yīng)該給德國政府房地產(chǎn)政策打99分”。筆者認(rèn)為,這是中肯的評價(jià)。 　　 　　住房供求均衡保證房價(jià)穩(wěn)定 　　目前,德國普通住房的價(jià)格在每平方米2150歐元左右。據(jù)統(tǒng)計(jì),從1977年至今的30多年里,德國平均房價(jià)僅上漲了60%,而平均每年漲幅不過是2%,如果扣除物價(jià)上漲因素,德國房價(jià)實(shí)際上是在縮水或者幾乎沒有上揚(yáng)。
　　按照中國一些專家的觀點(diǎn),房價(jià)穩(wěn)定的前提是住房供應(yīng)充足,提高住房自有率�？墒�,德國的情況并非如此。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前德國家庭住房自有率僅為42%,另有58%的家庭是租房居住。年輕人中,77%的人都屬于“租房族”。
　　那么,德國房價(jià)為何長期保持穩(wěn)定呢?最直接的原因是,德國住房供求均衡。
　　德國目前大約有3800萬戶家庭,住房總數(shù)約4000萬套,完全滿足每個(gè)家庭一套住房。現(xiàn)有的人均居住面積達(dá)41平方米。同時(shí),根據(jù)德國政府的土地規(guī)劃,近年來德國每年新增住房在25萬套～30萬套,這完全能夠滿足居民的新增購房需求。而德國人口出生率在西方國家中最低,德國人口已連續(xù)多年負(fù)增長,按照現(xiàn)在的人口負(fù)增長速度,預(yù)計(jì)未來40年里,德國人口將減少到7000萬人或是更低。
　　當(dāng)然,住房供求均衡甚至供大于求,并不等于房價(jià)必定下跌而不會(huì)上揚(yáng)。如中國的國有土地使用權(quán)出讓市場,房地產(chǎn)開發(fā)商競拍土地之后,囤積而不開發(fā),人為制造土地供應(yīng)短缺,推高房價(jià)。
　　德國的房價(jià)完全取決于市場供求關(guān)系,政府并不直接對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干涉(甚至不直接向市場提供住房),但是通過出臺(tái)一系列法律和政策以確保房地產(chǎn)有序發(fā)展,既實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”,又讓炒房者沒有機(jī)會(huì)可乘。
　　
　　明確房地產(chǎn)業(yè)的定位
　　與中國將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同的是,德國堅(jiān)決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說,將其作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)(汽車、電子、機(jī)械制造和化工是德國的四大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè))。德國《憲法》第20條規(guī)定,“德意志聯(lián)邦共和國是民主的和社會(huì)福利的聯(lián)邦制國家”�；�于此,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。據(jù)《光明日報(bào)》2009年7月19日的分析文章介紹,房地產(chǎn)政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題,無論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價(jià),喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會(huì)是整個(gè)政黨以及政治家的政治生命。所以,雖然德國政府特別是地方政府掌握了一些公有土地和住房,但都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房價(jià),來增加當(dāng)?shù)卣�府的房租收入或稅收收入�?
　　
　　通過稅收手段打擊炒房者
　　政府通過稅收手段,加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的成本,壓縮炒房者“低買高賣”的利潤空間。在德國,自有自用的住宅不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅,只需要繳納宅基地土地稅。但用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%～1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅,房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要繳納15%的差價(jià)盈利稅。從2009年1月1日起,對投資者的房租收入征收25%的所得稅。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間,同時(shí)也抑制了德國人投資買房的需求。
　　
　　住房金融制度為穩(wěn)定房價(jià)提供制度保障
　　由于戰(zhàn)爭對國民經(jīng)濟(jì)和住房的嚴(yán)重破壞,“二戰(zhàn)”后的一段時(shí)間里,德國既是經(jīng)濟(jì)困難國家,又是住房十分困難的國家。由于戰(zhàn)后各方面百廢待興,政府拿不出更多的錢用于住房,因而推行了德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機(jī)制。
　　德國實(shí)行獨(dú)特的“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式。這約占房貸總額一半左右,另外30%的住房貸款來自商業(yè)貸款,其余則來自家庭儲(chǔ)蓄。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制,儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動(dòng),對房貸市場起著穩(wěn)定作用。
　　國家對建房儲(chǔ)蓄體系給予大力支持,國家對參加住房儲(chǔ)蓄者給予獎(jiǎng)勵(lì),對建房、購房者在繳納個(gè)人所得稅問題上采取優(yōu)惠政策,同時(shí)企業(yè)給予雇員儲(chǔ)蓄津貼。有效的獎(jiǎng)勵(lì)刺激,使個(gè)人擁有住房的比例逐年上升。統(tǒng)一前,東德地區(qū)私人住房只占5%,目前已上升到27%以上,德國私人擁有的住房已達(dá)到40%以上。
　　
　　對購建住房者給予補(bǔ)助
　　如購買自住新房,購買者在8年內(nèi)可得政府每年5000馬克的補(bǔ)助;若有孩子,每人每年可得到1500馬克的補(bǔ)助(即5000馬克×8年+ 1500馬克/孩子×8年)。如購買自用舊房,也可在8年內(nèi)得到政府每年2500馬克的補(bǔ)助;若有孩子,也是每人每年再可得到3500馬克的補(bǔ)助。如購買建造合作社住房,購買者在8年時(shí)間內(nèi),每年可得到政府2400馬克的補(bǔ)助;若有孩子,每人每年可得到750馬克的補(bǔ)助。
　　
　　視賺取房價(jià)、房租暴利為犯罪并予以嚴(yán)懲
　　德國法律規(guī)定,對于房價(jià)、房租超高乃至暴利者,地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%即為“超高房價(jià)”,根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價(jià)不立即降到合理范圍內(nèi),出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過50%則為“房價(jià)暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。
　　與房屋出售價(jià)格一樣,德國政府對房租也進(jìn)行了嚴(yán)格限定。所有超過5萬人口的城市,由市政府主管的市政建設(shè)部門或同時(shí)與該地區(qū)房東和房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買賣介紹所等機(jī)構(gòu),根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際房租情況的統(tǒng)計(jì)資料來確定該地區(qū)的“租房價(jià)格表”,并公開發(fā)表。該表每兩年更新一次,房租的具體價(jià)格應(yīng)當(dāng)在“合理房租”的上下波動(dòng)。但這樣的提高房租是有限度的。如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%,則就作為“房租超高”論。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》,這種情況已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。房客可以向法庭起訴,不僅房租立即降到“合理房租”以內(nèi),而且房東將受到最高10萬馬克的罰款。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%,則就作為“房租暴利”論,根據(jù)《刑法》,這已構(gòu)成了犯罪行為,房東將受到更高罰款,甚至判處三年的徒刑。
　　通常人們尋找租房時(shí)要借助中介商,在德國,你不必?fù)?dān)心“挨宰”,因?yàn)橛小蹲》恐薪榉ā�。這項(xiàng)法律規(guī)定,如果中介商任意提高傭金,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將被處以高達(dá)2.5萬歐元的罰金。由于租房有充分的保障,不少人非常愿意租房,而不愿意購房。

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