2008年的樓市，真可謂“亂花漸欲迷入眼”， 　　歲末年初，深圳，廣州，上海等地部分樓盤的價(jià)格開始松動，京城樓市近來也悄現(xiàn)“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風(fēng)”，雖然，樓盤的各種“優(yōu)惠”折扣，圍繞的多是“一次性付全款”這個(gè)主題，但最高8折的力度，仍令購房考感覺震撼。
　　相較以往瘋漲且堅(jiān)挺的房價(jià)，近期開發(fā)商的一些降價(jià)“打折”行為，是否意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)開始?消費(fèi)者究竟要不要買房?何時(shí)買房?政府對在觀望情緒籠罩下的樓市又如何調(diào)控?
　　一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說：“住房已成為當(dāng)今中國入最大的民生，”2008年的政府工作報(bào)告，明確將“抓緊建立住房保障體系”納入其中，顯然，房地產(chǎn)政策向住房保障傾斜。比爭論房價(jià)“拐點(diǎn)”是否到來更有價(jià)值，人們期待一個(gè)平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場的到來。打折風(fēng)漸起：重拾低開高走策略?
　　
　　“房價(jià)是不是要跌了?”近段時(shí)間，最熱門的話題莫過于此。
　　相對去年的明顯漲幅，眼下的折扣，雖只屬于高位微調(diào)，但樓市價(jià)格松動的跡象已現(xiàn)端倪。
　　這一輪樓市打折風(fēng)中，萬科無疑是動作最大的一個(gè)。
　　從珠三角一路刮到長三角，萬科的打折，使得本是區(qū)域的調(diào)整呈現(xiàn)了擴(kuò)散態(tài)勢。盡管北京萬科有關(guān)人士一再表示：“暫時(shí)沒有降價(jià)計(jì)劃。”但三個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見的�！叭f科中糧假日風(fēng)景”，一次性付款可打九三折，“四季花城”，20套特價(jià)房，一次性付全款，每平方米8100元可最低優(yōu)惠至7400元。
　　讓購房者意外的不僅于此�！胺谐恰贝虺龅膬�(yōu)惠價(jià)格是“一次性付全款八折”，均價(jià)1萬余元的房子，折扣下來8000元出頭�！爸榻�帝景博悅”的房子“折”得也很有魄力，均價(jià)2萬多元的房子，最低1.9萬元就可以拿下，每平方米直降5000多元。
　　消失許久的打折、送車位、贈裝修費(fèi)、送物業(yè)管理費(fèi)等促銷方式也開始粉墨登場�！案涣τ忠怀恰�2008年年初，就推出了“買房送5重大禮”的活動：免3％契稅、免10年物業(yè)費(fèi)等。但銷售員告訴記者，優(yōu)惠后的價(jià)格在每平方米1.2萬元～1.4萬元。
　　“低開高走保險(xiǎn)一些，否則定高了如果沒人買又不敢輕易降價(jià)，豈不把自己套住了?”某樓盤項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向記者表示：“過了這段政策敏感期，我們的房子肯定還會漲的。”
　　一些購房者說，眼下開發(fā)商的打折是“虛虛實(shí)實(shí)”，一般要滿足兩個(gè)條件――即一次性付全款，二是月底前簽合同。
　　北京萬科有關(guān)人士告訴記者，項(xiàng)目如何定價(jià)主要是依據(jù)市場情況考慮，但資金流快進(jìn)快出是一個(gè)重要原則。對于萬科這樣項(xiàng)目較多的龍頭企業(yè)，“欲購從速”，資金安全是最重要的。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)行打折或者贈送實(shí)物促銷的多數(shù)是一些大的上市公司的項(xiàng)目或者是一些老項(xiàng)目的尾盤。重拾“低開高走”策略是開發(fā)商的普遍之選。
　　“連續(xù)六次加息，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預(yù)期，終于使得北京的樓市變得有些理性了。”中國社會科學(xué)院倪鵬飛研究員如是評價(jià)。
　　與開發(fā)商的一些暗自降價(jià)行為相反，樓市成交持續(xù)著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。
　　房價(jià)真要下行――會不會對經(jīng)濟(jì)造成大的沖擊?房價(jià)持續(xù)高漲――人們生活的滿意度何在?這是社會各界人士的現(xiàn)實(shí)疑惑。針對“十字路口”的樓市往哪“拐”的議論，連包括身為經(jīng)濟(jì)專家的“兩會”代表委員都出言謹(jǐn)慎。
　　
　　高房價(jià)仍令人望房興嘆
　　
　　一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，京城這些樓盤無論如何優(yōu)惠、打折，也改變不了時(shí)下房價(jià)過高，讓人望房興嘆的局面。
　　根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，房價(jià)依然是“漲”字當(dāng)頭。自去年11月以來，隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施效果的顯現(xiàn)，房屋售價(jià)環(huán)比漲幅趨緩。但總體來看，全國房屋售價(jià)同比漲幅仍然高位運(yùn)行。
　　今年1月，北京房價(jià)比去年同期上漲14.3％，漲幅高于全國水平。其中北京新建住房銷售價(jià)格同比上漲17.2％，二手住房銷售價(jià)格同比上漲11.8％。除二手房銷售價(jià)格外，其余漲幅均高于全國平均水平。一些購房者反映，北京樓市“有價(jià)無市”的局面在愈演愈烈。
　　“我愛我家”一位劉姓房地產(chǎn)銷售顧問分析說，2007年的房價(jià)上漲之快，讓很多業(yè)內(nèi)人士都覺得不可思議�！叭绻�按照人們的支付能力去判斷的話，這一階段的價(jià)格是透支的。漲價(jià)已經(jīng)不需要任何理由，真是‘人有多大膽，地有多大產(chǎn)’�！�
　　動輒每平方米均價(jià)過萬元甚至兩三萬元的房價(jià)，讓京城許多老百姓“望房興嘆”。按目前的收入水平，購買一套80多平方米的房子意味著什么呢?有位網(wǎng)民對此有一個(gè)匡算：
　　――假如我是工人，沒有下崗，一個(gè)月收入1000元，不抽煙、不喝酒、不結(jié)婚、不吃飯，總之，一分錢不花，并且在房價(jià)不上漲的前提下，要住上自己的房子，得連續(xù)工作60年，到那時(shí)已是快“入土”的人了；
　　――假如我是一個(gè)月收入2500元的公務(wù)員，不抽煙、不喝酒、不吃飯，想住上這房子得熬24年，到那時(shí)都快退休了……
　　面對高房價(jià)，公眾的悲觀、自嘲之情溢于言表。不久前，中國青年報(bào)社會調(diào)查中心和騰訊網(wǎng)，針對5000多人聯(lián)合開展了一項(xiàng)“中等收入群體何時(shí)能買得起房”的調(diào)查。結(jié)果顯示，按照目前房價(jià)的上漲速度，29.1％的人把買房計(jì)劃推遲到“20年之內(nèi)”；有37.1％的人選擇了“一輩子都買不起”。
　　面對上漲的物價(jià)，有人喊出“你可以跑不過劉翔，但一定要跑贏CPI”，但是卻沒人敢說“跑贏房價(jià)”。如今，很多人都在感慨，收入增長速度比不上房價(jià)上漲速度，是大多數(shù)中國人面臨的尷尬現(xiàn)實(shí)。數(shù)據(jù)為證：2007年上半年，深圳的房價(jià)暴漲42.1％，廣州上漲25.8％，而同期深圳城鎮(zhèn)居民收入增長僅為9.2％，廣州為10.2％。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些怪象。像北京從去年6月份開始，樓市呈現(xiàn)出一個(gè)量跌價(jià)漲的局面，月環(huán)比成交價(jià)格漲幅保持在1％以上。進(jìn)入第四季度，日均簽約量開始逐月下跌，跌勢越來越猛，但商品住宅成交均價(jià)環(huán)比卻不斷上漲。
　　“現(xiàn)在房價(jià)的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人�！痹诒本┮患腋咝３霭嫔绻┞毜暮鷦傁壬�說，現(xiàn)在有些開發(fā)商就是在捂盤，近年來國家的一系列調(diào)控政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，他相信購房者現(xiàn)在要“忍住”的話，房價(jià)很有可能會在近兩年回歸理性。
　　時(shí)下，老百姓對房價(jià)的異動也可謂心態(tài)各異：早已買房的，慶幸在低位入市，少奮斗至少十年；一直猶豫、等待房價(jià)下跌的眼看著房價(jià)直線飆升，追悔莫及；沒錢買房的看著房價(jià)越走越遠(yuǎn)，干脆把心一橫，大不了不買房…… 　　
　　誰是房價(jià)瘋漲的幕后推手
　　
　　今年全國“兩會”期間，十余位政協(xié)委員提交的一份聯(lián)名提案一――《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制住房價(jià)格上漲的建議》引起社會的廣泛關(guān)注。
　　全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌表示，他們在北京“東區(qū)國際”實(shí)地調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，“東區(qū)國際”每平方米平均售價(jià)約為2.3萬元。在每平方米的房價(jià)構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費(fèi)用近6000元，各種稅費(fèi)近1萬元。清單顯示，政府各種稅費(fèi)占總房價(jià)的30％上下。而這些稅費(fèi)，有的是要開發(fā)商繳納，有的要買房人繳納。
　　“高房價(jià)，板子該打到誰的身上?”――全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社科學(xué)院教授蔡繼明表示，任何價(jià)格都不是單方面的，而是由供給與需求兩方面造成。當(dāng)前房價(jià)高，需求肯定是一方面，比如目前買房追求攀比、超前消費(fèi)、北京等大城市里外來人口高消費(fèi)、投資人群多等因素。
　　但另一方面，從供給方面來看，房價(jià)高主要是兩個(gè)因素：一是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題，大企業(yè)壟斷市場60％～70％，沒有充分競爭的市場環(huán)境；二是成本因素�！拔覀冴P(guān)注到，一些房地產(chǎn)成本是政府的收費(fèi)，稅費(fèi)多會推高房價(jià)，而這些收費(fèi)最終都有可能轉(zhuǎn)嫁給需求者。”
　　細(xì)心的人士注意到，目前不只是大城市房價(jià)狂飆不止，二三線城市甚至西部地區(qū)房價(jià)也在較大幅度上升。
　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月份，烏魯木齊市連續(xù)三個(gè)月房價(jià)單月漲幅居全國之首，漲幅分別為21.1％、25.3％和25％。部分前期漲幅較大的城市房價(jià)出現(xiàn)小幅下降。
　　人們不禁要問，在這輪樓市調(diào)控中，城市房價(jià)為何“葫蘆沒按下又起了瓢”?究竟誰是助推新一輪房價(jià)瘋漲的幕后“推手”?
　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府在外出招商引資、參觀考察過程中，往往把本地房價(jià)與鄰近省份進(jìn)行比較。一方面，希冀通過低廉的房價(jià)來吸引更多投資商進(jìn)入本地市場；另一方面，通過默許、甚至鼓勵(lì)房價(jià)的上揚(yáng)來制造“人氣”，結(jié)果形成了“你調(diào)你的控，我漲我的價(jià)”的怪象。
　　在長三角地區(qū)，2007年5月份之后，杭州房市開始量價(jià)齊升，市中心部分樓盤每平方米平均上漲3000～5000元；珠三角地區(qū)，深圳商品房成交均價(jià)14223元/平方米，半年暴漲50％。灼熱的數(shù)據(jù)使得深圳成為新一輪房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。
　　以曾經(jīng)“房地產(chǎn)泡沫”聞名的廣西北海市，作為中西部省區(qū)市房價(jià)漲幅的典型，格外引人注目。2007年以來北海市房價(jià)一路飚升，連續(xù)3個(gè)月位居全國首位。4月份更是以23.6％的驚人漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳和北京。
　　自國家去年6月上旬批準(zhǔn)重慶、成都為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”之后，重慶的房價(jià)突然向上跳躍，之后就“高燒”不退，連續(xù)5個(gè)星期，主城區(qū)商品房成交量超過5000套，成交面積同比增長251.8％。
　　“樓市太瘋狂了，連我們業(yè)內(nèi)人士都感到害怕。”重慶一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的高級管理人員陳女士說，重慶成為“試驗(yàn)區(qū)”以來，樓盤漲價(jià)只需銷售經(jīng)理一句話，立即就可以“漲兩三百”，一些樓盤6月以來甚至是按照一個(gè)月漲1000元的計(jì)劃在執(zhí)行。為了暴利，開發(fā)商甚至不惜毀約賣高價(jià)，對業(yè)內(nèi)人士都“認(rèn)錢不認(rèn)人”。
　　近幾個(gè)月的房價(jià)變化表明，盡管國家與地方通過戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、供求比例調(diào)整、增加保障性住房建設(shè)、金融與稅收等一系列手段，對房地產(chǎn)行業(yè)不斷進(jìn)行調(diào)控，但房價(jià)飆升并未得到根本遏制。
　　究其原因，主要有五個(gè)方面：
　　一是炒作概念制造“搶房潮”。記者在調(diào)查中了解到，自6月中旬以來，重慶各種“房地產(chǎn)�？�”就將國家設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重大戰(zhàn)略“解讀”為房價(jià)上漲的動力，連篇累牘地推出“試驗(yàn)區(qū)將刺激重慶房價(jià)上漲”，“重慶樓市迎來大漲拐點(diǎn)”等觀點(diǎn)，并發(fā)布“重慶樓市出現(xiàn)‘搶房潮’”，“重慶今年房價(jià)再漲10％也正常”等消息，不斷向老百姓強(qiáng)化“房價(jià)必漲、漲價(jià)正常”的概念。
　　二是捂盤囤房刺激供求失衡。在制造輿論之后，部分開發(fā)商開始提高房屋售價(jià)，并“捂盤惜售”，制造房子緊俏的假象。長三角某市要求，在領(lǐng)取預(yù)售許可證一個(gè)月內(nèi)不開盤其預(yù)售許可證將作廢，一些已經(jīng)領(lǐng)證的開發(fā)商為了達(dá)到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。據(jù)這個(gè)城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的。這直接造成了市場住房供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲，而價(jià)格越漲，開發(fā)商為追求高利潤就越捂盤不賣，出現(xiàn)惡性循環(huán)。
　　三是爭創(chuàng)“地王”，地價(jià)與房價(jià)相互推高。城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的戰(zhàn)略重點(diǎn)。去年5月，杭州錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià)，創(chuàng)下了樓面地價(jià)11759元/平方米的新紀(jì)錄。這比去年出讓的杭州市中心“地王”樓面單價(jià)還高出近千元。隨著調(diào)控的不斷深化，一些開發(fā)商擔(dān)心自身利益受損，通過大量儲備土地來對抗調(diào)控。他們往往根據(jù)市場行情來加速或推遲開發(fā)進(jìn)度，最終目的為炒高房價(jià)以獲取最大利潤。
　　四是大盤操控區(qū)域房價(jià)，領(lǐng)漲效應(yīng)形成板塊拉力。二線城市房價(jià)快速上漲的背后，品牌開發(fā)商和超級大盤所發(fā)揮的作用不可低估。品牌開發(fā)商拿地后，依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在媒體大量投放樓盤廣告以擴(kuò)大影響力，其定價(jià)通常會遠(yuǎn)高于周邊樓盤。2007年以來，南京中心城區(qū)新開樓盤單價(jià)都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價(jià)更超過了2萬元。正是“大盤效應(yīng)”，不僅直接帶動了周邊樓盤紛紛漲價(jià)，也拉動該區(qū)域商品房均價(jià)的上揚(yáng)。
　　五是流動性過剩，吹漲房價(jià)泡沫。一名主管房地產(chǎn)的官員告訴記者，“流動性過剩對房價(jià)的拉動作用這兩個(gè)月表現(xiàn)得越來越明顯�！睋�(jù)了解，龍年證券市場一年多的火爆行情增加了投資者的收益，在當(dāng)前股市波動增大的情況下，一些在股市賺錢的投資者在房價(jià)上漲的刺激下開始投資房地產(chǎn)市場，以投資為目的的購房者在今年的買樓熱潮中所占的比例加大。一些樓盤銷售人員表示，最近的消費(fèi)者與前兩年相比有一個(gè)不同，就是現(xiàn)在買房都不問價(jià)格，一兩萬元一平方米的房子，有的人買起來就像買白菜一樣。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心一位專家如是分析，房地產(chǎn)商一般以賺取最大利潤為核心，一些地方政府為房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾，從中獲得GDP和政績；一批學(xué)術(shù)精英引導(dǎo)公眾預(yù)期，影響政府決策，獲得地產(chǎn)商的“好處費(fèi)”；媒體專刊為地產(chǎn)商制造輿論，從中獲得其廣告回報(bào)。這些利益集團(tuán)，不僅具有強(qiáng)大的自我保護(hù)能力，而且善于消解國家宏觀調(diào)控，扭曲國家政策“為我所用”。
　　
　　多樣手段“捂盤”坐等漲價(jià)“節(jié) 節(jié)高”
　　
　　盡管樓市成交低迷，但不少開發(fā)商表示，樓市仍然供需緊張。
　　事實(shí)果真如此嗎?建設(shè)部于2006年就明確表示，全國40個(gè)重點(diǎn)城市“不存在房源不足”，可售商品住房面積總量達(dá)到1.2億平方米、100萬套。建設(shè)部提醒消費(fèi)者“不要被虛假信息誤導(dǎo)”。
　　現(xiàn)實(shí)狀況與政策信息為何背道而馳?這種供不應(yīng)求的虛假信息究竟是如何制造出來的呢?
　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上漲迅猛，且一直高位運(yùn)行，開發(fā)商難免會有“囤積居奇”的念頭。在實(shí)際操作中，開發(fā)商“捂盤”的手段多種多樣：有的領(lǐng)證后遲遲不開盤，有的一棟樓分批銷售，有的開盤即高價(jià)嚇走購房者，還有的低開高走，后期甩客……不一而足。有專家指出，北京房價(jià)屢創(chuàng)新高，開發(fā)商“捂盤”是一個(gè)主要因素。――領(lǐng)證后遲遲不開盤賣房如同“擠牙膏”
　　京城業(yè)內(nèi)人士流傳這樣一首“賣房謠”：“沒被許可先預(yù)賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現(xiàn)房賣。”
　　沒有預(yù)售許可證就開售，曾經(jīng)是一些開發(fā)商的慣用伎倆，后受到北京市建委的嚴(yán)查。如今則出現(xiàn)了賣房子像“擠牙膏”的怪現(xiàn)象。
　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)商想盡辦法將房子分期分批投放市場，并且逐步提高價(jià)格，名為“銷控”，實(shí)際上是人為地操控市場供求信息，最終達(dá)到房價(jià)大漲獲取高額利潤的目的。
　　北京市朝陽區(qū)大望路一高價(jià)樓盤，其中一棟2003年底就獲得了商品房銷售許可證，但這個(gè)樓盤一直拖到2006年5月，在房價(jià)“漲聲一片”時(shí)才開盤。樓價(jià)也從當(dāng)時(shí)同期樓盤均價(jià)每平方米8000元左右漲到后來的每平方米1.1萬元�！斑@其實(shí)是大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商的共同策略�！币患曳康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌推廣人士說。
　　北京和平里某小區(qū)2007年4月取得兩棟樓和1個(gè)車庫的預(yù)售許可，但第一次開盤只賣其中的160套房子，“其他期房什么時(shí)候開盤我們也不清楚，但價(jià)錢肯定會比現(xiàn)在高�！笔蹣侨藛T告訴記者。
　　房產(chǎn)商通過上述各種方式控制房源供給，實(shí)際上改變了真實(shí)的市場供求關(guān)系，人為地制造供不應(yīng)求虛火，最終操縱市場，對房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)起到推波助瀾的作用。
　　
　　――朝向好的先掖著朝向差的作釣餌
　　
　　位于北京朝陽北路的某高檔樓盤，正在銷售的1、3、4號樓中，都是先開小戶型，其次才是大戶型。即使是同一棟樓，也是分批按戶型或者方位來賣的。比如4號樓最先開賣的就是八九十平米的小戶型，而184平方米的三居則靠后開盤。
　　“越往后，房子的戶型、位置和朝向往往更好，當(dāng)然價(jià)格就越高。每新開一次盤都要漲幾百元。”這家樓盤的銷售人員告訴記者。
　　
　　――樓盤信息不對稱虛假信息滿天飛
　　
　　除了囤積房源之外，開發(fā)商制造虛假信息的手法很多。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，有的開發(fā)商自己或者雇人在售樓處排隊(duì)，炮制“人氣”、哄抬房價(jià)。
　　一些商品房預(yù)售合同中，購房人姓名、住所、身份證號碼等漏洞百出，在業(yè)內(nèi)傳為笑話。如今這種合同造假、人為造市的現(xiàn)象依然存在。
　　不僅如此，開發(fā)商還不斷推出千人搖號、打折拍賣、人體彩繪秀、不買房也能中大獎(jiǎng)，甚至豪車接送等手段來聚攏“人氣”。經(jīng)過一出出花樣翻新的“售房秀”，購房人如墜霧里，房價(jià)也節(jié)節(jié)飆升。
　　不少購房者向記者反映，在整個(gè)購房過程中，樓盤信息幾乎都是開發(fā)商發(fā)布的，從供應(yīng)量到價(jià)格基本上是開發(fā)商說了算。
　　地產(chǎn)界獨(dú)立觀察者陳曉焱指出，房地產(chǎn)市場的不完全競爭，消費(fèi)者和開發(fā)商之間的信息不對稱，已導(dǎo)致供求關(guān)系的嚴(yán)重扭曲。政府部門應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的信息披露進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，讓購房者真正掌握透明、公開的市場信息。
　　
　　“半年新房縮水40萬元”擊中樓市“痛點(diǎn)”
　　
　　在2007年的全國“兩會”上，深圳一消費(fèi)者“半年新房縮水40萬元”的新聞引起了不少代表委員的議論。這似乎也證實(shí)了不少人的擔(dān)憂：樓市的冬天也許真的來了。
　　這位深圳市龍崗區(qū)布吉街道的任小姐，在2007年7月，以每平方米1.39萬元、總價(jià)132.79萬元的價(jià)格，買下“東方盛世”樓盤一套建筑面積95.54平方米的三室住宅。但還沒有來得及入住，半年時(shí)間就縮水40萬元，讓她欲哭無淚。
　　“當(dāng)時(shí)我們每天都去看房，房子每天都漲，我們害怕以后買不起房子�！比涡〗愀嬖V記者，為將雙方老人接到深圳生活，她和丈夫決定在家附近的“東方盛世”買一套新房。2007年7月，“東方盛世”開始對外發(fā)售，夫妻兩人去看房時(shí)，現(xiàn)場看樓的人摩肩接踵，每個(gè)人都像瘋了一樣搶著買房。很多人都說，“深圳房價(jià)還會往上漲，再不買將來要花更多的錢。”
　　沒想到，他們買房后不久，還沒有交樓，該樓盤就開始降價(jià)，還推出了每平方米7888元的特價(jià)房。與他們同樣的住宅現(xiàn)在開發(fā)商只賣93萬元左右，讓他們的資產(chǎn)白白縮水了40萬元。
　　有學(xué)者指出，這個(gè)案例說明，像深圳這樣的一線地產(chǎn)城市，房價(jià)有比較大的泡沫，這其實(shí)給樓市的投資客和一些政府部門上了生動的一課。樓市高燒時(shí)刻，一些城市曾出現(xiàn)瘋狂“搶房”的局面，有的樓盤故意在半夜開盤，購房者甚至徹夜排隊(duì)，不眠不休地等待選號、購房，這進(jìn)一步加劇了城市房地產(chǎn)的投機(jī)氛圍，推高了房價(jià)。
　　剛剛過去的2007年，國家不斷出臺一些樓市政策、措施。盡管中央宏觀調(diào)控的積極效應(yīng)已經(jīng)顯露，但房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些突出問題仍未得到根本性解決，特別是商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出、房價(jià)上漲較快、住房保障制度滯后等，依然是房地產(chǎn)市場中的突出“痛點(diǎn)”。
　　房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)暴漲或暴跌都是不合理的、危險(xiǎn)的，在這個(gè)過程中，政府不能做旁觀者，而要積極提醒、理性干預(yù)。
　　“這些都說明房地產(chǎn)業(yè)暴露的問題不再是個(gè)局部性問題。”中央黨校研究員曾業(yè)松說：“一年來樓市雖然出現(xiàn)了一些積極變化，但高房價(jià)大面積擴(kuò)散發(fā)生在樓市調(diào)控年，發(fā)人深省。房地產(chǎn)業(yè)的暴利得不到根治，就很難讓房價(jià)理性回歸。”
　　專家分析說：“老百姓傾其所有，或者背負(fù)巨額貸款買房，加重了生活負(fù)擔(dān)。這將導(dǎo)致貧富差距加大，影響社會公平，甚至危及到社會的安定與和諧�！�
　　一直以來，房地產(chǎn)市場存在的暴利和信息不透明問題十分明顯，這也是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要原因。曾業(yè)松認(rèn)為，現(xiàn)在突出的問題是，一些地方政府和職能部門“越位”或“缺位”。而房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制，基本上由開發(fā)商單方面說了算。按道理，調(diào)控房價(jià)這么久了，居然一直沒有具體住房成本的資料供決策參考，調(diào)控的參照物不清楚，不能說不是一個(gè)缺陷。
　　在今年的全國“兩會”上，面對記者關(guān)于“北京房價(jià)到底高不 高”的問題，全國人大代表、北京市發(fā)改委主任張工表示：“北京目前的房價(jià)體現(xiàn)了供需狀況�！薄皩τ诟呤杖肴巳憾�言，房屋價(jià)格應(yīng)由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。”他同時(shí)也指出，今年將建800萬平方米的政策性住房。這些房源入市，會對房價(jià)的平抑，特別是對中低收入群體的房源供給狀況有很大改善。
　　對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題，不少代表委員也是建言獻(xiàn)策�！罢{(diào)整房價(jià)，首先要分流購房者。”全國政協(xié)委員、上海政協(xié)副主席周漢民表示，大可不必千軍萬馬都走購房的路線，“剛剛畢業(yè)的年輕人可以先租房；經(jīng)濟(jì)不寬裕的市民可以購買經(jīng)濟(jì)適用房；有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)可以根據(jù)自己的需要購買符合自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小房型�！�
　　他說，上海和中國的其他都市一樣，房價(jià)增長水平很高。其原因既有客觀因素，比如地價(jià)上漲，建筑材料等基礎(chǔ)材料的上漲，但漲價(jià)里還有虛旺的因素。
　　“高房價(jià)肯定壓不下來”和“用行政手段壓房價(jià)”的兩種極端說法都不可取，國務(wù)院發(fā)展研究中心的專家認(rèn)為，“調(diào)整房價(jià)主要還是應(yīng)該依靠市場，不是通過行政手段可以全部解決的，但行政指導(dǎo)的趨勢和方向應(yīng)當(dāng)明確�！�
　　專家表示，住房目前具有商品和社會雙重屬性，其價(jià)格大起大落都是不正常的，會給社會造成震蕩。當(dāng)前遏制房價(jià)應(yīng)該分三步走，第一步是止住過快增長的趨勢；第二步，要消化存量；第三步，政府應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和小型房的建設(shè)。
　　
　　突圍“夾心層”買房困局
　　
　　“低的不能買，高的買不起，我的房子到底在哪里?”時(shí)下，這些被稱為“夾心層”的中等收入者，似乎成了“安居工程”的配角，住房陷入“高不成、低不就”尷尬境地。他們心中有著太多的不滿與困惑。
　　
　　
　　――月薪3000買不起房
　　在北京中關(guān)村一家IT公司上班的余小姐，月收入在3000元左右，父母都是工人，一家人居住在上世紀(jì)80年代建的40多平方米的老房子里面。眼瞅著房價(jià)瘋漲，而薪水卻仍慢慢“爬”，放棄了商品房的夢想，想去申請經(jīng)濟(jì)適用房，可到戶口所在社區(qū)一問，居委會李大媽的話讓她更失望：“你一個(gè)月3000多的人，來跟別的幾百塊的人搶房子?超標(biāo)了!”
　　
　　――住了一輩子老房子盼新居
　　在北京某食品廠上班的叢先生無奈地說：“我們的房子不僅年老失修，而且衛(wèi)生間也是公用的，眼睜睜看著家門口前面的樓盤漲到2萬一平方米了，一出門口，那感覺就像隔了兩個(gè)世紀(jì)啊。現(xiàn)在城市雖然有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，可像我們這樣一輩子住老房子的人，不知道什么時(shí)候才能改善自己的居住條件。”
　　商品房價(jià)格高不可及，保障性住房“拒之門外”，這就是廣大中等收入者面臨的尷尬。某網(wǎng)站一項(xiàng)針對5000多網(wǎng)民的調(diào)查顯示，69.7％的人認(rèn)為，低收入群體的住房需求是政府最該著力解決的問題，但同時(shí)有60％左右的人認(rèn)為高房價(jià)影響最大的是中等收入群體。一方面，中等收入群體難以承受高房價(jià)，另一方面，政府保障性住房的政策卻無法顧及到這個(gè)群體。
　　“控制房價(jià)漲幅是對的，但必須關(guān)注政府責(zé)任的定位，要解決大多數(shù)人即‘夾心層’的住房難題�！敝醒朦h校研究員曾業(yè)松說，經(jīng)濟(jì)適用房排不上隊(duì)，房價(jià)又持續(xù)上漲，越來越多的中等收入人群開始超越經(jīng)濟(jì)能力而“被迫”購房。千軍萬馬擠商品住房這座獨(dú)木橋，致使樓市整體供求仍偏緊，房價(jià)怎能不節(jié)節(jié)攀升?
　　顯然，大量中等收入者被迫加入“高房價(jià)購房群體”，一方面導(dǎo)致“房奴”人數(shù)擴(kuò)大，加大了社會不和諧因素；另一方面放大了房地產(chǎn)市場畸形需求，反向助推了房價(jià)猛漲。
　　令人欣慰的是，今年的政府工作報(bào)告，首次提出要抓緊建立住房保障體系，“重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房”、“通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房困難”等。這些信息清晰地表明，一條以“保障”體系建設(shè)為重點(diǎn)的，分類解決各收入群體住房問題的政策路線圖正式登臺亮相。這讓眾多翹首等待的家庭看到了希望。
　　從“加快廉租住房建設(shè)”到“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理”再到“增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)”，這一系列措施涵蓋了解決低收入群體、中等收入家庭群體的住房問題，人們感受到，政府在從結(jié)構(gòu)上分層破解住房難題。
　　目前，全國各地解決中等收入家庭住房困難的辦法，主要有兩種：即限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房。一些地方通過“政府扶持、市場運(yùn)作”的方法發(fā)展限價(jià)商品房來幫助中等收入家庭解決住房問題。另一些則探索建設(shè)了一批經(jīng)濟(jì)租用房，即由政府提供政策支持，用市場調(diào)節(jié)的辦法建設(shè)和經(jīng)營租賃，房租略低于市場價(jià)格；小戶型；供給對象主要是當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝ィ�而且必須是自住�?
　　然而，這個(gè)被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價(jià)房在實(shí)際操作中也遇到了“鬧心事”。
　　2008年初，備受關(guān)注的廣州限價(jià)房一開始簽約發(fā)售就起了爭議――限價(jià)只有2800元／平方米的花都區(qū)風(fēng)神大道北限價(jià)房項(xiàng)目，由于規(guī)定只面向廣州東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司員工銷售、且單套面積大而被媒體質(zhì)疑，國內(nèi)有媒體稱其存在大戶型和別墅。對此，廣州市國土房管局特別回應(yīng)此事，稱重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)員工住房問題可優(yōu)先解決，并強(qiáng)調(diào)東風(fēng)日產(chǎn)員工在購房時(shí)也要符合《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法》規(guī)定的四項(xiàng)申購條件。
　　是單位自建房渾水摸魚，還是限價(jià)房在悄然變味?廣州的探索與做法，也讓人們感受到中國住房保障市場任重而道遠(yuǎn)。
　　全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘分析說，這次政府工作報(bào)告中闡述的住房保障體系，覆蓋了高、中、低收入人群，就是要通過政府引導(dǎo)市場有序開發(fā)，逐步解決住房難問題，滿足不同人群的住房需求，這有利于緩解目前樓市的緊張情況。但在實(shí)踐中必須防止有些地方將“經(jīng)”念走樣。
　　“廉租房好是好，中央今年投入資金數(shù)額非常明確，規(guī)定地方各級政府也要增加這方面的投入，但增加比例為多少?不增加怎么辦?誰來監(jiān)督落實(shí)?”“中低價(jià)位、中小套型是什么標(biāo)準(zhǔn)呢?”從參加“兩會”的代表委員們發(fā)出的種種疑問中，人們看到保障住房政策還多為原則性規(guī)定，亟需細(xì)化。
　　代表委員的擔(dān)憂不是沒有道理。以廉租房的10年發(fā)展之路來看，住房保障政策的執(zhí)行力就可見一斑。
　　早在1999年，建設(shè)部就出臺了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，提出由政府實(shí)施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房，以保障公民基本居住權(quán)利。
　　此后，京、津、滬等地相繼以租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租等方式，為收入和住房都困難的“雙困戶”提供住房保障。然而數(shù)據(jù)顯示，到2002年，35個(gè)大中型城市中，搞了實(shí)施方案的不到一半。廉租房建設(shè)如此 緩慢，建設(shè)部于2006年通過媒體通報(bào)未建廉租房的70個(gè)大中城市。
　　廉租房制度建設(shè)開始向縱深推進(jìn)。2007年躍上一個(gè)大臺階，數(shù)據(jù)顯示，全國安排廉租住房資金77億元，超過歷年累計(jì)安排資金的總和；累計(jì)改善了68.1萬戶低保家庭的居住條件。
　　如今，作為面向中等收入者的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房，推行伊始就面臨著諸多的爭議和問題：廣州限價(jià)房在定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象等諸多環(huán)節(jié)引發(fā)熱烈討論；福州千畝限價(jià)房建設(shè)用地招標(biāo)遭遇“流拍”……
　　全國政協(xié)委員李立新等認(rèn)為，此前國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)考慮到了中等收入或中等偏下收入群體的住房問題，比如關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的“雙70％”政策(90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型)。但從執(zhí)行的效果來看，一方面市場上中小戶型的供應(yīng)依然不足；另一方面中小戶型的價(jià)位大大超過了中等收入群體的消費(fèi)能力，政策效應(yīng)已被沖淡。
　　能否在借鑒海外經(jīng)驗(yàn)中“歸位”?據(jù)記者調(diào)查，在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。據(jù)悉，在過去40多年里，新加坡政府共修建了近100萬套組屋，目前新加坡全國約有84％的人安居在組屋中。而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。
　　顯然，住房制度安排最重要的就是兩大“歸位”：保障的歸保障，市場的歸市場，問責(zé)要問到實(shí)處。
　　“三分需求”，即對于低收入人群，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房，讓買不起房的居民或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房。今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金68億元，比去年增加17億元。廉租房在住房保障體系建設(shè)中扮演著重要的角色。對于中等收入人群，政府則加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，使經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中等收入者。對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)。
　　“四管齊下”，國土資源部已出臺文件，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證，這是“促供給”；央行、銀監(jiān)會出臺政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，這是“抑需求”；擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，這是“補(bǔ)保障”；經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)也要面向中等人群，這是在“調(diào)預(yù)期”，讓中等收入者別再追漲。
　　全國政協(xié)委員郭松海說，限價(jià)房應(yīng)當(dāng)與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一起構(gòu)成覆蓋全社會的保障性住房體系，占到大城市住宅建設(shè)總量的50％。
　　一些代表委員指出，“現(xiàn)在的問題不是缺少政策，而是有多少政策能夠執(zhí)行到位!”他們期待地方政府能真正加大政策的執(zhí)行力度。改變就從現(xiàn)在開始，未來數(shù)年其成效或可逐步顯現(xiàn)。
　　全國人大代表、民盟上海市委專職副主委沈志剛建議，在北京、上海等大城市，由政府出面推動建設(shè)“青年公寓”，讓“新北京人”“新上海人”等都能住有所居，避免人才因?yàn)橘I不起房子而流失。
　　建設(shè)部部長汪光燾曾表示：“住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會保障。從十多年改革和探索的實(shí)踐看，僅靠市場機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題�！比缃瘢�中國住房政策彰顯保障民生的功能，體現(xiàn)政府找準(zhǔn)了面對房地產(chǎn)市場的定位。
　　北京市發(fā)改委主任張工近期表示，北京今年將新增800萬平方米的政策房。這是否能起到平抑房價(jià)的作用?人們拭目以待。
　　
　　編輯　馮　嵐

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