濟(jì)南二手房市場(chǎng)再掀個(gè)稅風(fēng)暴。 　　3月25日，濟(jì)南住房個(gè)稅征收政策發(fā)生根本性變化，一直對(duì)新售價(jià)按核定稅率1％征收的政策，因原購(gòu)房?jī)r(jià)值信息已基本被稅務(wù)部門掌握，而改為按銷售差價(jià)的20％稅率征收。按差價(jià)20％征收的房子不包括房改房和拆遷房。房改房由于其當(dāng)初購(gòu)房時(shí)認(rèn)購(gòu)價(jià)格偏低，繳款數(shù)額太少，原購(gòu)房?jī)r(jià)值不好確認(rèn)，故仍按核定稅率1％征收。拆遷房由于政策原因，也還按1％征收。
　　此外，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，執(zhí)行原政策，暫免征收個(gè)人所得稅。其中自用生活用房的起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證，契稅完稅證明或《國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)》上注明的時(shí)間，按孰先原則確定。
　　據(jù)濟(jì)南市地稅局住房交易辦稅服務(wù)大廳工作人員介紹，按照國(guó)家稅法規(guī)定，銷售住房收入屬個(gè)人所得稅征收稅目“轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得之內(nèi)，應(yīng)按差價(jià)(本次交易金額減去房子原值)的20％征收，但多數(shù)納稅人不能或不愿提供原購(gòu)房發(fā)票，稅務(wù)部門無法確認(rèn)房子原價(jià)，所以濟(jì)南一直以來一般按房產(chǎn)銷售價(jià)格的核定稅率1％征稅。由于房?jī)r(jià)上漲速度過快，業(yè)戶賺取的差額巨大，而這種征收方式繳納稅款普遍偏低。在這種情況下，許多能提供原房購(gòu)房發(fā)票的售房業(yè)主過戶時(shí)也不愿提供。對(duì)此，稅務(wù)部門與房管部門合作，借助房管部門信息平臺(tái)，掌握到多數(shù)過戶房產(chǎn)的原購(gòu)房發(fā)票契稅繳納證明等資料，實(shí)行按差價(jià)20％征收的條件成熟。至此，濟(jì)南執(zhí)行按差價(jià)20％征收房產(chǎn)個(gè)稅的政策實(shí)行條件成熟。
　　政策一出，二手房市場(chǎng)一片嘩然。投資者擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣，而二手房中介也在擔(dān)心交易成本大幅上升會(huì)影響成交量。
　　按現(xiàn)在的政策執(zhí)行，一套五六年前購(gòu)進(jìn)的房子，交易時(shí)可能要繳7萬多元的個(gè)稅。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作人員介紹，以一套100平方米的魯能領(lǐng)秀城房源計(jì)算2003年，該房子以單價(jià)3500元、總價(jià)35萬元買進(jìn)，前兩天賣出時(shí)為單價(jià)7600元總價(jià)76萬元，如按以往征收方式，房東須繳納總價(jià)1％也就是7600元的個(gè)人所得稅，如按最新規(guī)定，以該套房源“轉(zhuǎn)讓所得”的20％計(jì)算，房東須繳納個(gè)稅82000元。房東要多繳7440075的個(gè)稅。
　　國(guó)稅總局權(quán)威人士指出：過去二手房交易個(gè)稅征收不力，是因?yàn)閭�(gè)人轉(zhuǎn)讓住房發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，各地執(zhí)行不一，一些納稅人瞞報(bào)交易價(jià)格或者不能 提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征稅的難度較大，一些地區(qū)對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性。嚴(yán)格地說，無所謂強(qiáng)制征收，稅法規(guī)定征收的都應(yīng)征收，如果應(yīng)繳未繳的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)補(bǔ)征并做相應(yīng)懲罰。
　　有關(guān)專家談到此次征收個(gè)稅的影響，提到主要有兩點(diǎn)：第一就是打壓了二手房交易市場(chǎng)，同時(shí)拉動(dòng)了一手新房市場(chǎng)，其次拉動(dòng)了二手房租賃市場(chǎng)，濟(jì)南大部分二手房買賣掛上租賃標(biāo)簽，租賃成交量較去年同期上漲近三成。
　　具體來說，由于交易成本的增加，二手房市場(chǎng)無論是投機(jī)性還是自用消費(fèi)型的住房買賣，都將出現(xiàn)價(jià)升量縮的情況，也就是說征收個(gè)稅在打擊投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)也打擊了一些正常的消費(fèi)需求。
　　從一個(gè)時(shí)間段來看，購(gòu)房和租房的需求量是剛性的。征收個(gè)稅，必將提高二手房的交易成本和實(shí)際交易價(jià)格，二手房交易價(jià)格的上漲必將刺激部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到一手房和租房市場(chǎng)，而由于整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量沒有有效的增長(zhǎng)和擴(kuò)大，這種轉(zhuǎn)移實(shí)際上將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)交易價(jià)格的上漲。所以其實(shí)際結(jié)果將會(huì)是二手房市場(chǎng)，一手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)價(jià)格的交替上漲。雖然能夠打擊投機(jī)性炒房，壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，然而政策的誤傷力也不可小視。
　　“二手房交易個(gè)稅政策是屬于此輪樓市調(diào)控中的部分，”中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟表示，“它需要與其他細(xì)化的政策一起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。單純的稅收調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”
　　與政策本身的預(yù)期目的不同，大多濟(jì)南二手房中介認(rèn)為個(gè)稅的調(diào)整反而會(huì)催漲房?jī)r(jià)。濟(jì)南一大型房產(chǎn)中介公司張先生認(rèn)為，這次稅收調(diào)整對(duì)濟(jì)南的二手房市場(chǎng)影響很大，他手中有的房源要繳納的稅額翻了將近10倍，最高的需要繳將近10萬元的稅。這兩天多數(shù)交易都已停滯，僅有拆遷房，房改房由于不受政策影響還在買賣。雖然能理解調(diào)稅政策抑制投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意圖，但效果可能適得其反。比如棋盤小區(qū)的一套買入價(jià)40萬元的房子，以60萬元出售，原來只需按總價(jià)的1％繳稅，也就在6000元左右，而現(xiàn)在需要繳納的稅款達(dá)到了4萬元，導(dǎo)致房主將房子的報(bào)價(jià)提高到了65萬元。
　　政策的突然變化讓不少正在進(jìn)行中的交易“緊急叫�！�。尤其是那些已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同但尚未辦理過戶手續(xù)的交易，面對(duì)突然多出來的稅款，買賣雙方都需要重新坐下來再談。多數(shù)賣房人現(xiàn)在寧愿不賣也不會(huì)自掏腰包補(bǔ)稅款，而買房人對(duì)突然多出來的錢承受能力也有限，所以“退房”成了普遍現(xiàn)象。
　　面對(duì)這次個(gè)稅強(qiáng)風(fēng)暴的突襲，也有中介和買房人都認(rèn)為這個(gè)政策是短期的，很快還會(huì)調(diào)整，放寬。有專家表示，如果長(zhǎng)期執(zhí)行這種政策，“房子壓根沒法賣了。一下子多了好幾萬元的稅壓在本就居高不下的房?jī)r(jià)上，老百姓誰都承受不起”。
　　因此，不少中介和買房人都對(duì)此后一兩個(gè)月充滿期待，希望能有后續(xù)政策出臺(tái)。

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