通過設(shè)立地產(chǎn)基金，并出售子公司股權(quán)，北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH，以下簡稱“萬通地產(chǎn)”)償?shù)?.7億元的“甜頭”。 　　 　　家底并不豐厚的萬通地產(chǎn)，2011年立下“未來5年內(nèi)，商用物業(yè)的利潤占總利潤的30%”的鴻鵠之志。無奈由于實施緊縮貨幣政策，銀行、證券融資渠道被堵，商業(yè)地產(chǎn)又需要企業(yè)有充裕的資金做后盾。無奈之下，萬通地產(chǎn)另辟蹊徑，“玩”起了“左手”設(shè)立基金，“右手”出賣股權(quán)的“金錢游戲”。
　　
　　不過也有分析師指出，如同地產(chǎn)信托、房企股票一樣，地產(chǎn)基金也有其風(fēng)險，從長期來看，用股權(quán)融資并不是一個明智的選擇。如此以來，萬通地產(chǎn)能否化解其中風(fēng)險，平衡其中利益呢？
　　
　　左手設(shè)基金右手賣股權(quán)
　　
　　嚴(yán)厲的調(diào)控政策令房企倍感融資來之不易，眾房企費盡心思，在市場上“吆喝”著賣地的、賣項目的、賣股權(quán)的層出不窮，以期熬過寒冬。作為老牌房企，萬通地產(chǎn)雙管齊下，“左手”設(shè)立地產(chǎn)基金，“右手”出賣公司股權(quán)。
　　
　　9月23日，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告，公司擬與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬通核心成長股權(quán)投資基金，規(guī)模為3.726億元。其中，萬通地產(chǎn)出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金；華潤信托發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。該信托的名稱為華潤信托?萬通城市商業(yè)中心基金項目資金信托計劃，規(guī)模為3.5億元，期限為3年。
　　
　　在設(shè)立地產(chǎn)基金不到1個月內(nèi)，萬通地產(chǎn)就通過向基金公司出售子公司股權(quán)，獲得37227萬元資金。10月14日晚間，萬通地產(chǎn)公告，以28367萬元的交易對價將其全資子公司北京萬通時尚置業(yè)有限公司的49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)，同時轉(zhuǎn)讓的還有萬通時尚8860萬元的債權(quán)。根據(jù)公告，萬通時尚目前正在經(jīng)營北京萬通中心D座項目。該項目為位于北京朝陽區(qū)朝外大街的甲級寫字樓，占地面積1.63公頃，總建筑面積33萬平方米。
　　
　　萬通地產(chǎn)表示，本次交易完成后，公司可獲得資金37227萬元，將有利于推進(jìn)公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效拓展融資渠道。不過有媒體則質(zhì)疑，在這次交易中，一個是全資子公司，一個是控股50%的公司，經(jīng)過上述“左手倒右手”的游戲，萬通地產(chǎn)以1860萬元和250萬元，總計2110萬元最終換得37227萬元資金。
　　
　　關(guān)聯(lián)交易之中是否有違規(guī)操作之舉尚且不論，地產(chǎn)基金似乎已成為開發(fā)商融資的“新寵”。 中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向時代周報記者表示：“由于實施貨幣緊縮政策，銀行、證券融資渠道被暫時封閉，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸減少。”正因為此，房企成群結(jié)隊地涌向地產(chǎn)基金。9月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與KKR成立地產(chǎn)基金，擬作為公司投資若干中國房地產(chǎn)項目的投資平臺。此外，萬科、金地、華潤置地也已相繼設(shè)立了房地產(chǎn)基金。
　　
　　“萬通地產(chǎn)通過股權(quán)融資，雖然投資資金的變現(xiàn)能力和樓市銷售狀況相關(guān)，但目前國內(nèi)樓市依然可以為地產(chǎn)基金帶來豐厚的利潤，流動性風(fēng)險小�！表n長吉認(rèn)為，在投資收益比上，萬通沒有損失過多的利潤，反而通過股權(quán)融資達(dá)到了資金完整運作目的。
　　
　　信托融資撬動150億商業(yè)
　　
　　在目前樓市形勢、融資環(huán)境下，萬通地產(chǎn)選擇成本更高的地產(chǎn)基金股權(quán)融資，來加碼商業(yè)地產(chǎn)，也屬無奈之舉，或者說是順勢而為。
　　
　　多年來，萬通地產(chǎn)作為老牌房企，名氣不小，項目卻不多。最近三年，其營業(yè)收入分別是：2008年為48.4億元、2009年為24.6億元、35.6億元，發(fā)展規(guī)模一直上不去，家底也并不豐厚。2011年初，萬通地產(chǎn)提出“轉(zhuǎn)型與增長”。轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是業(yè)務(wù)重心由住宅開發(fā)逐漸向商業(yè)開發(fā)傾斜，力爭未來5年內(nèi)，商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%-30%。然而，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并非住宅地產(chǎn)那么“輕松”，世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌向時代周報記者分析：“商業(yè)地產(chǎn)周期長，風(fēng)險大，要求企業(yè)有較強的經(jīng)營能力，雄厚的資金實力�！�
　　
　　然而，商場如戰(zhàn)場，如今眾房企爭先恐后地涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的潮流之中，晚行一步極有可能將己陷入被動之境，目前資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)71.83%的萬通地產(chǎn)更是不遺余力加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮中。
　　
　　截至2011年4月份，目前萬通地產(chǎn)經(jīng)營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項目儲備已達(dá)到6個，分別是北京萬通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬通中心、杭州萬通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬平方米，至2015年，萬通地產(chǎn)自持的營業(yè)中投資級物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元。
　　
　　而在今年7月的北京CBD“最后的搶地大戰(zhàn)”中，萬通地產(chǎn)聯(lián)合國壽投資控股有限公司、中國人壽資產(chǎn)管理有限公司以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京萬洋世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司，聯(lián)合拿下北京CBD地塊中的Z13地塊，成為今年7月和去年12月，北京CBD搶地大戰(zhàn)，少有的兩次有所“宰獲”的企業(yè)之一。
　　
　　單憑自身家底，萬通地產(chǎn)顯然無法撬動這些商業(yè)項目�！叭f通有別于傳統(tǒng)的開發(fā)模式是，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域把以往的拿地、開發(fā)、運營分段去做�！比f通地產(chǎn)總經(jīng)理云大俊表示，在拿地前夕，引入戰(zhàn)略伙伴，實現(xiàn)股權(quán)合作；在開發(fā)和建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金、銀團貸款或信托資金；在持有經(jīng)營階段，在租金和出租率穩(wěn)定后，通過各種金融產(chǎn)品，向包括保險基金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。
　　
　　以上新的開發(fā)模式，顯然對管理者提出更高的要求，萬通地產(chǎn)的團隊能否勝任，將由市場來檢驗。

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