政府部門(mén)一再出臺(tái)“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”的政策，并且越來(lái)越嚴(yán)厲，一部分原因是抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)，但顯然也有平息社會(huì)情緒的考慮。這兩年一些城市房?jī)r(jià)快速上漲，激發(fā)了很多人的不滿情緒。不滿情緒主要有兩個(gè)方面，一是因?yàn)樽约嚎赡芤�多花錢(qián)或者買(mǎi)不起房子而抱怨，二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能賺取高額利潤(rùn)而不平。因此，很多人希望政府打擊開(kāi)發(fā)商。
　　但是，如果開(kāi)發(fā)商因此而受到打擊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到阻礙，那住房供應(yīng)量大大減少，人們買(mǎi)到合意住房的機(jī)會(huì)也會(huì)下降，要么難以買(mǎi)到，要么需要支付更多。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在需求和供給中，確實(shí)是對(duì)立的關(guān)系，雙方都想增加自己的利益，減少對(duì)方的所得。我們可以將開(kāi)發(fā)商看成“敵人”，但要戰(zhàn)勝它們，不能意氣用事，我們先要平息對(duì)它們的“仇恨”，然后才能進(jìn)行理性分析，找到對(duì)付它們的有效策略。辨證法告訴我們，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商是矛盾的兩個(gè)方面，那么，一方想得到更多，不能靠消滅或抑制另一方，而要通過(guò)推動(dòng)另一方更好地發(fā)展去實(shí)現(xiàn)。
　　現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得還不是很好，規(guī)模都不是很大，實(shí)力也不是很強(qiáng)，地產(chǎn)主營(yíng)收入超過(guò)50億，就可以成為這個(gè)行業(yè)的TOP 10�？雌饋�(lái)，它們賺取了很高的利潤(rùn)，住宅的建造成本很低，卻能賣(mài)很高的價(jià)錢(qián)。但實(shí)際上，那只是毛利率高，年利率并不高，因?yàn)樽≌�的銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，從一年的情況看，它們并沒(méi)有賺得比其他產(chǎn)業(yè)資本多太多。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，如果房地產(chǎn)業(yè)存在超額利潤(rùn)，那必定會(huì)有大量資本進(jìn)入，供給增多，價(jià)格下降，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)水平下降。因此，只要房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有進(jìn)入門(mén)檻，我們就不必?fù)?dān)心開(kāi)發(fā)商賺得太多。
　　那么，削減開(kāi)發(fā)商超額利潤(rùn)的最佳策略，是降低門(mén)檻，吸引更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這就需要堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向，允許資本合法地追逐更高利潤(rùn)，給予企業(yè)充分的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不進(jìn)行行政干預(yù)，維持市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展。進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資本增多，就會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使它們大打價(jià)格戰(zhàn)，不得不降低房?jī)r(jià)。通過(guò)優(yōu)勝劣汰，留下一批能夠比較有效地控制成本的企業(yè)，而且它們會(huì)更有社會(huì)責(zé)任感（因?yàn)檫@是在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)獲得發(fā)展的策略），在競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，它們會(huì)主動(dòng)地控制房?jī)r(jià)。這是利用資本的利己之心，最終卻增進(jìn)整個(gè)社會(huì)的福利。
　　這樣的事情開(kāi)始在上海發(fā)生。上海1995年時(shí)有1673家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，此后每年都增加幾百家，到1998時(shí)達(dá)到2601家，但之后就有大量企業(yè)退出市場(chǎng)，到2003年只剩下2100多家，這兩年在房地產(chǎn)下行的情況下，又有一大批企業(yè)被淘汰。殘酷的競(jìng)爭(zhēng)壓力，正是去年以來(lái)上海房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑的重要原因。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程啟動(dòng)更早的廣州，價(jià)格戰(zhàn)的局面前幾年就已經(jīng)發(fā)生過(guò)，大批市民比較順利地獲得了比較合意的住房。這兩年廣州房?jī)r(jià)在連續(xù)6年下跌之后，呈現(xiàn)周期性上漲，但性價(jià)比仍然比市場(chǎng)化程度較低的北京高出很多。而且，廣州市場(chǎng)有很多競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的企業(yè)，在空置面積增加的壓力下，它們會(huì)采取更為靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略，2005年房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)低于2004年，今年之內(nèi)可望出現(xiàn)下降勢(shì)頭。
　　堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，北京等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題也會(huì)在幾年之內(nèi)大大緩解。但是現(xiàn)在，這個(gè)發(fā)展方向卻可能因?yàn)樯鐣?huì)情緒而模糊。調(diào)控政策使交易成本提高，并且可能干涉房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，這都會(huì)使市場(chǎng)化的進(jìn)程放慢，資本進(jìn)入的速度降低。
　　我們確實(shí)容易因?yàn)楦邼q的價(jià)格而產(chǎn)生不滿情緒。但我們更應(yīng)認(rèn)識(shí)到，每個(gè)產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)化的初期，產(chǎn)品價(jià)格都可能上漲，這是因?yàn)檫M(jìn)入的資本太少，競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈。那么，解決之道恰好在于，平息我們的情緒，堅(jiān)定市場(chǎng)化方向，吸引更多資本進(jìn)入。政府加快建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，使收入較低人群也有可能改善居住服務(wù)，相比出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，更能有效地平息社會(huì)情緒，保證市場(chǎng)化進(jìn)程的順利進(jìn)行。
　　

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