當?shù)禺a(chǎn)股在一波波反彈無望地下跌中被腰斬，有人在問，房地產(chǎn)價格會隨之大幅下滑嗎?關(guān)于樓市是否拐點已現(xiàn)的討論日益熱烈，被稱為調(diào)控房地產(chǎn)價格重要手段的物業(yè)稅再次浮出水面。物業(yè)稅真的要開征了嗎?
　　今年1月22日，在北京市的“兩會”上，北京市政協(xié)委員、地稅局局長王紀平透露，北京市已率先向國家稅務總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請，最快今年6月份北京將開征物業(yè)稅。除北京外，多個城市向國家稅務總局和財政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的申請方案，認為已經(jīng)具備物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的條件，再“空轉(zhuǎn)”下去已經(jīng)沒有意義。物業(yè)稅實轉(zhuǎn)的傳聞愈演愈烈。
　　
　　仍處在模擬評稅試點階段
　　
　　物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅，旨在將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。2003年，中國已在6個省市進行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點，所謂空轉(zhuǎn)，就是指虛擬意義上的資金循環(huán)，沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政、房產(chǎn)和土地管理等相關(guān)部門共同參與，采集數(shù)據(jù)，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計，屬于開征前的理論研究階段。
　　從空轉(zhuǎn)試點開始，物業(yè)稅要開始征收的傳言便不脛而走。2007年10月，國家稅務總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點由北京、江蘇、深圳等6個省市擴大到河南、安徽、福建、大連等10個省市，目的非常明確，就是擴大數(shù)據(jù)采集及評估范圍，充分體現(xiàn)稅收公平、合理原則。業(yè)內(nèi)人士認為這說明物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”幾年的試點成果得到國家有關(guān)部門肯定，開始向全國推，意味著2008年物業(yè)稅將由空轉(zhuǎn)實。
　　綜觀這幾年空轉(zhuǎn)的成果，一些諸如物業(yè)價值評估等類的技術(shù)難題已經(jīng)得到突破性解決，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機批量評稅軟件。幾年的物業(yè)稅模擬試點評稅工作，也積累了不少經(jīng)驗，但是顯然距離實轉(zhuǎn)還有一定距離。
　　
　　物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)包括兩個環(huán)節(jié)，第一個環(huán)節(jié)是進行基礎數(shù)據(jù)的采集收錄，第二環(huán)節(jié)是評估房產(chǎn)的價值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”還處于統(tǒng)計測算數(shù)據(jù)階段，而對房產(chǎn)價值的評估即評稅階段還需要有專門的評估機構(gòu)負責。也就是說目前的試點工作尚處于初級階段的第一環(huán)節(jié)。
　　而“空轉(zhuǎn)”的關(guān)鍵點在于第二環(huán)節(jié)。評估需要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數(shù)據(jù)資料進行采集統(tǒng)計的數(shù)據(jù)做支撐，因為評估值將作為征稅的依據(jù)，所以必須準確，工作量極其龐大。物業(yè)稅開征前的準備工作尚在試行階段，“空轉(zhuǎn)”尚未完成，如何“實轉(zhuǎn)”?
　　針對“北京市最快將在今年6月份開征物業(yè)稅”一說，國稅總局辦公廳新聞中心主任牛新文隨后在媒體上表示，“是一件沒影兒的事”，“我國現(xiàn)階段，既沒有物業(yè)稅稅種，又沒有相關(guān)的法律支持，6月份征收物業(yè)稅從何談起?”牛新文說，所有做過物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”試點的地區(qū)，都可以和北京一樣隨時向國稅總局提交類似的申請報告，但這并不意味著，物業(yè)稅的征收就進入實質(zhì)性的操作階段。從試點到申請、到審批、到新政實施，究竟還要多長時間，現(xiàn)在還不好說。物業(yè)稅作為一種新稅種，須通過全國人大常委會立法確定。而根據(jù)《立法法》以及立法慣例，即使物業(yè)稅進入立法計劃，相關(guān)準備工作也需要兩年左右，物業(yè)稅立法工作尚未開始，尚不具備法律基礎。
　　從兩部局的工作要點看，物業(yè)稅改革顯然加大了步伐，物業(yè)稅試點范圍也明顯進一步擴大。但從其政策制定的本意看，物業(yè)稅改革尚處于模擬評稅試點這一初級階段。至此，和以往一樣，物業(yè)稅實轉(zhuǎn)的傳言再次止于傳言。
　　國家稅務總局有關(guān)負責人不久前在媒體上稱，因客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會開征。開征的大概時間在2010年～2015年間，這在稅務，總局內(nèi)部已經(jīng)達成共識。
　　
　　難解的結(jié)
　　
　　開征物業(yè)稅政策性比較強，它的復雜程度出乎很多人的想象。
　　一項調(diào)查顯示，遼寧、重慶、江蘇三地“空轉(zhuǎn)”試點分別出現(xiàn)民用房產(chǎn)尚未模擬評稅、未定由誰評估房產(chǎn)價值、房地產(chǎn)稅改革非常復雜等情況。中國地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復雜，各地也很難采用統(tǒng)一的政策。各城市申報的方案也不統(tǒng)一，物業(yè)稅是否能分地區(qū)執(zhí)行?
　　含有水分的統(tǒng)計數(shù)字在中國一向廣為詬病，試點地區(qū)在操作真實的數(shù)據(jù)統(tǒng)計方面也遇到諸多問題。在征收工作流程上也不順暢，地方各部門無法進行房產(chǎn)信息共享、免稅范圍及減免幅度也不明確，在城鄉(xiāng)一體化情況下，是否對農(nóng)村房產(chǎn)進行征稅等問題也未商定。
　　如果征收物業(yè)稅，一些諸如醫(yī)院、軍隊等非盈利單位持有的物業(yè)原則上也要征收，這個問題怎么解決，營利性和非營利性單位如何區(qū)分?
　　商業(yè)地產(chǎn)一向是投資性購房的熱點，而且物業(yè)價值比較好評估，價格風險較小，因此選擇先對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。多數(shù)試點城市為避免評估困難，都準備只對商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。北京市提交的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”方案中也提出“只征商業(yè)地產(chǎn)”。所有參與物業(yè)稅政策制定的專家都傾向一種觀點：開征物業(yè)稅不能增加普通納稅人負擔。如果物業(yè)稅真的空轉(zhuǎn)實，只征商業(yè)地產(chǎn)屬于暫行辦法還是長期如此?
　　目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費，既有稅務機關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育附加費、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費用。要想科學準確地測算現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負擔比較困難，物業(yè)稅的實際稅負水平就難以確定。
　　從操作層面來看，物業(yè)稅開征時的房地產(chǎn)價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，也還有待確定。按照國際通行的做法，應該由社會中介組織來評估，但國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估行業(yè)近年來剛剛興起，目前還沒有很成熟的評估機構(gòu)，具備資質(zhì)的資產(chǎn)評估師也僅1萬人左右，根本無法完成眾多房產(chǎn)的價格評估。
　　一個比較麻煩的問題是，因為中國的土地制度不是私有制，中國房地產(chǎn)開發(fā)用地實行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費，用地者須一次性支付�，F(xiàn)在中國的房產(chǎn)土地使用期限70年，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費，即目前的買房人已經(jīng)承擔了政府批租后高昂的房價，政府事實上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。
　　在規(guī)范的“物業(yè)稅”模式下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，購房價格會相對便宜，業(yè)主購房之后，每年再繳納相應的稅金。這樣一方面可以降低房價，另一方面還可以為地方政府提供連續(xù)、穩(wěn)定的稅源。但如果將 房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著對原來已經(jīng)承擔了高額費用的買房者進行了重復計征。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉(zhuǎn)變，有很多繁瑣的問題需要解決。
　　一個更棘手的問題是，土地出讓金如何歸屬。土地出讓金原本就是地方的小金庫，財權(quán)上移事權(quán)下移造成地方政府財政緊張已經(jīng)是不爭的事實，土地出讓金是變相解決這一問題的辦法，所以這些年中央才對地方的賣地沖動睜一眼閉一眼。土地出讓金納人預算體系之后，地方政府已經(jīng)頗有微詞。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清，如果再把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金由一次性繳納分攤在物業(yè)稅當中，按年繳納，肯定會遭到地方政府的強烈反對，也會一定程度上導致地方政府城市建設資金吃緊。按照某些政府官員的話說：“每年收上來的物業(yè)稅，可能僅夠城市維護之用�！�
　　但如果把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，人們最期待的物業(yè)稅對房價的調(diào)控作用，就成了空談。物業(yè)稅出臺的意義會大打折扣。
　　所有這些問題加在一起，使物業(yè)稅的實轉(zhuǎn)面臨著很多難以解開的結(jié)。
　　
　　永遠的利益
　　
　　對于物業(yè)稅實轉(zhuǎn)，中央、地方和專家的看法各不相同。技術(shù)難題的背后，是永遠的利益博弈。部門利益之爭，是物業(yè)稅方案出臺技術(shù)問題之外的最大難題。土地出讓金的歸屬問題折射的是央地矛盾，各種稅費的測算歸攏，又影響到不同部門之間的利益分配。物業(yè)稅開征絕非一個簡單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費合并過程，而直接決定著諸多現(xiàn)實狀況的變革。物業(yè)稅一旦開征，包括物業(yè)管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目必然會被整合，這也就意味著，一些與國土資源部、建設部相關(guān)的收費項目，會因物業(yè)稅的開征而宣告終結(jié)。
　　財政部財政科學研究所所長賈康認為，物業(yè)稅實轉(zhuǎn)總體的發(fā)展趨勢是漸進的，但是應該盡可能把漸進過程推快一點。這很大程度上代表了專家的主流看法。
　　在許多西方國家，物業(yè)稅是地方政府的主體稅種。在美國，整個房地產(chǎn)的財富占私人財富的55％，財產(chǎn)稅占縣一級政府收入的68％，市鎮(zhèn)政府收入的53％，學區(qū)政府收入的68％。而中國地方政府目前并沒有主體稅種，1995至2005年期間的財產(chǎn)稅收入占地方財政收入的比重平均僅為7.36％。
　　
　　賈康認為，如果物業(yè)稅能夠推出，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，就會實現(xiàn)最基本的內(nèi)外資并軌。這樣的機制對中國的意義非常重大，可以把目前地方政府短期行為的土地財政，改造成為長期行為的土地財政。
　　財稅方面專家多傾向于物業(yè)稅應該承擔房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功能，一旦推出就要對全國過快上漲的房價起到抑制作用。這意味著土地出讓金不會單列出來。
　　目前一些城市在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”申報中十分積極，主要原因是物業(yè)稅是對固定資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，之前有說法是物業(yè)稅歸地方政府，這能給地方帶來巨大的財政收入。有人算過一筆賬，在北京，商業(yè)地產(chǎn)樓面面積保守估計在4萬平方米以上，保守估計每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市房價升值更高，原來每平方米千元的商業(yè)物業(yè)如今已經(jīng)上漲到每平方米二三萬元。按照物業(yè)評估值征收1％的話，上海市財政收入將增加上百1億元。
　　公開的報道認為，北京市申報物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”主要出于三個方面原因：一是完善目前稅制，相應國家稅務總局推出物業(yè)稅的工作；二是開辟新的地方稅源，優(yōu)化北京市稅收結(jié)構(gòu)；三是增強稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來調(diào)節(jié)購房需求。但如果土地出讓金納入物業(yè)稅體系，恐怕其它房地產(chǎn)開發(fā)不夠發(fā)達，也沒有那么多商業(yè)地產(chǎn)稅可以征收的地方政府不會像北京市政府那么積極地申請物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實。
　　現(xiàn)在北京上海等一些大城市資金相對充分，流動性過剩嚴重，但中西部一些相對落后的地方仍然在想方設法吸引外來投資，即使從這個角度，物業(yè)稅轉(zhuǎn)實也肯定會遭到一些城市的反對。有業(yè)內(nèi)人士稱，2006年財政部就曾跟6個試點省市一一商討2007年能否實轉(zhuǎn)，但遭到有的城市的反對，原因之一是他們擔心這會對吸引外來投資產(chǎn)生很大沖擊。有試點城市認為，如果他們實轉(zhuǎn)收了這筆物業(yè)稅，開發(fā)商都會跑到其他省市投資，損失會很大。一名地方財政官員說，對那些房地產(chǎn)市場本來就薄弱的城市來說，率先開征物業(yè)稅短期沖擊會很大。
　　物業(yè)稅歸中央還是歸地方或者中央和地方按比例收取，并沒有最后明確。如果主要由省級以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調(diào)中央和地方的利益分配，至今懸而未決。據(jù)悉，幾個主管部門仍對物業(yè)稅歸屬問題有較大分歧。各地物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”方案的前提均是不增加納稅人負擔，都將采取降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負的方式來平衡稅收。如果按照各地申報的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”方案，將是中央與地方財政收入的一次再分配。在各種利益的博弈中，物業(yè)稅像燃油稅一樣千呼萬喚不出來，恐怕是意料之中的。

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