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        【西班牙房地產(chǎn)“泡沫”的啟示】中國(guó)地產(chǎn)泡沫能撐幾年

        發(fā)布時(shí)間:2020-03-19 來(lái)源: 感悟愛(ài)情 點(diǎn)擊:

          2005年西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到3.4%,是低迷的歐盟平均水平的2倍,且連續(xù)10年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭,使西在歐元區(qū)一枝獨(dú)秀,其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已達(dá)歐盟平均水平的92%,從一個(gè)西歐末流國(guó)家躍居世界排名第8位。西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿柯糜螛I(yè)(占西國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的11%)和內(nèi)部消費(fèi)拉動(dòng),火爆的房地產(chǎn)成為消費(fèi)的根本(達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的16%)。房地產(chǎn)“泡沫”雖然帶動(dòng)了就業(yè),刺激了建筑、建材、金融業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,但居高不下的房?jī)r(jià)使購(gòu)房者苦不堪言,沉重的還貸壓力使許多抵押貸款者象蝸牛一樣成為背負(fù)重殼的 “房奴”。經(jīng)合組織和世界銀行預(yù)言,西班牙房地產(chǎn)“泡沫”難以為繼,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為可能出現(xiàn)的“泡沫”破滅預(yù)作準(zhǔn)備。西班牙政府為防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受房地產(chǎn)“泡沫”破滅帶來(lái)的沖擊相繼出臺(tái)了一系措施,力圖使房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。西班牙方處理房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得存在同樣問(wèn)題的我國(guó)加以借鑒。
          
          西班牙房地產(chǎn)“泡沫”的形成過(guò)程
          
          西班牙人民黨1996年上臺(tái)執(zhí)政后,實(shí)行新自由主義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策,加快了私有化進(jìn)程,放寬了對(duì)企業(yè)的財(cái)稅限制。這是的西班牙的私營(yíng)企業(yè),特別是金融服務(wù)業(yè)得到發(fā)展,較低的利率伴隨著西班牙經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和旅游業(yè)的興旺,修建旅游飯店以及外國(guó)移民在西購(gòu)買(mǎi)和租住房屋的興盛刺激了建筑業(yè)的飛速發(fā)展。1998年是西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”的開(kāi)始。2000年世界股票市場(chǎng)陷入熊市,人們紛紛將資金投向見(jiàn)效快、收益高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2002年西班牙成為首批加入歐元的國(guó)家,貨幣更迭再次激發(fā)了西班牙房地產(chǎn)業(yè)的升溫,許多黑錢(qián)借機(jī)投向房地產(chǎn)和豪華消費(fèi)品。
          一路走來(lái),西班牙全國(guó)各地從城市到鄉(xiāng)村,從沿海到內(nèi)陸塔吊林立,新建住房如雨后春筍般拔地而起,售房廣告和房屋中介更是遍地開(kāi)花,比比皆是,各大銀行為爭(zhēng)奪貸款客戶(hù)使出渾身解數(shù),各類(lèi)抵押貸款廣告以各種形式對(duì)受眾進(jìn)行狂轟亂炸,舊城改造、房屋拆遷也使搬家公司生意興隆。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和各類(lèi)房屋中介為天賜的房地產(chǎn)好時(shí)機(jī)摩拳擦掌,各大銀行也為不斷增長(zhǎng)的利息和日益壯大的消費(fèi)客戶(hù)群喜不自禁,倒霉的只有購(gòu)房者和租房者,每次銀行利率的上調(diào)都讓他們心驚肉跳。西班牙央行稱(chēng),截至2006年4月底,西班牙家庭購(gòu)房抵押貸款已超過(guò)5071億歐元,比2005年同期上升23.9%,是歐洲平均水平的2倍,創(chuàng)歷史新高。
          
          房地產(chǎn)“泡沫”的危害及其影響
          
          1、房?jī)r(jià)飆升迫使公眾需傾畢生收入購(gòu)房,就業(yè)成為公眾關(guān)心的首要問(wèn)題。根據(jù)西班牙央行的統(tǒng)計(jì)報(bào)告,自從1998年因利率下降、家庭人口增長(zhǎng)以及家庭經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)而出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始,西班牙的住房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲了150%。西班牙用在房地產(chǎn)投資的資金約占其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近7%,而法國(guó)僅為2%,這使得西班牙連續(xù)10年成為歐洲房地產(chǎn)投資的領(lǐng)頭羊。盡管如此,購(gòu)買(mǎi)一套住房對(duì)于西班牙普通公眾來(lái)說(shuō)越來(lái)越難,當(dāng)前的房?jī)r(jià)已相當(dāng)于一個(gè)勞動(dòng)者年稅前工資的7倍,有的還貸期限長(zhǎng)達(dá)40年,甚至50年(即實(shí)際上的“父?jìng)舆”貸款),新近還出現(xiàn)了貸款額超過(guò)抵押住房?jī)r(jià)值的危險(xiǎn)現(xiàn)象。西班牙家庭財(cái)務(wù)壓力在歐盟最高,其壓力指數(shù)已從2000年的1.3個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)到2005年的33.4%,高于經(jīng)合組織確定的平均水平5.1個(gè)百分點(diǎn)。目前,西班牙新建商品房平均售價(jià)每平方米建筑面積超過(guò)2000歐元,二手房平均售價(jià)每平方米建筑面積超過(guò)1700歐元,首都馬德里商品房每平米建筑面積已達(dá)4014歐元,商用寫(xiě)字樓價(jià)格也是直逼東京和紐約。今年第一季度,西班牙家庭需要將可支配稅前收入的39.2%用于購(gòu)房,達(dá)到歷史新紀(jì)錄,比金融機(jī)構(gòu)建議指數(shù)高6個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲,中等住房(以93.75平方米為標(biāo)準(zhǔn))的平均價(jià)格比2005年上漲了6.8倍。目前,穩(wěn)定和高質(zhì)量的就業(yè)成為購(gòu)房族的期?,就業(yè)問(wèn)題已超過(guò)安全和“埃塔”恐怖襲擊成為西社會(huì)的首要問(wèn)題。
          2、金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。去年西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)資金共計(jì)1319.54億歐元,相當(dāng)于其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/7,買(mǎi)賣(mài)房屋交易901574起。盡管如此,西班牙市場(chǎng)上存在著大量的空置房,其空置數(shù)量在歐元區(qū)國(guó)家中數(shù)最多,空置率達(dá)15%,是歐盟平均水平的3倍,即在所建的2100萬(wàn)套住房中有300萬(wàn)套為空置住房。金融機(jī)構(gòu)在向購(gòu)房者發(fā)放抵押貸款的同時(shí),也在為房地產(chǎn)商和建筑業(yè)商發(fā)放貸款,空置住房的存在造成售房延期,還貸延遲不可避免,金融壓力增大。抵押貸款利率的上調(diào)和房?jī)r(jià)的攀升使購(gòu)房者還貸成本相應(yīng)增加,無(wú)法按期償貸的風(fēng)險(xiǎn)加大,銀行的呆壞賬增加。顯而易見(jiàn),金融業(yè)如果大面積崩盤(pán),那么西班牙國(guó)家經(jīng)濟(jì)將發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng),難以維持多年穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好局面。西班牙央行長(zhǎng)卡魯那警告人們,目前西班牙家庭抵押貸款負(fù)債已達(dá)到可支配稅前收入的110%,購(gòu)房者應(yīng)清醒自己的支付能力,政府應(yīng)防止房地產(chǎn)和金融業(yè)出現(xiàn)崩盤(pán)。
          3、房地產(chǎn)投機(jī)造成官員腐敗、土地開(kāi)發(fā)泛濫和環(huán)境保護(hù)失序。由于西班牙實(shí)行中央政府管理下的地方自治體系,各個(gè)自治區(qū)特別是市政府在經(jīng)濟(jì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中具有相當(dāng)大的自主權(quán)。代表資本家利益的右翼政黨執(zhí)政的城市經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)拍賣(mài)土地事例,房地產(chǎn)商通過(guò)行賄的方式以低價(jià)拿到理想地塊賺取豐厚利潤(rùn)。歐洲議會(huì)警告西班牙瓦倫西亞地中海沿岸城市違犯環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn),將高樓大廈蓋到了海灘上和生態(tài)植被區(qū)。2006年3月底,西警方發(fā)動(dòng)了代號(hào)為“馬來(lái)亞”的行動(dòng),曝光了太陽(yáng)海岸馬爾貝亞市政府與黑社會(huì)沆瀣一氣,將土地開(kāi)發(fā)變成了權(quán)錢(qián)交易,市政府整個(gè)班子20多個(gè)人全部爛掉。該市市政建設(shè)顧問(wèn)羅卡的別墅儼然是一個(gè)博物館,豪華轎車(chē)、奇珍異寶極盡奢華,全國(guó)為之一片嘩然。
          4、房地產(chǎn)“泡沫”帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。面對(duì)居高不下的房市,西班牙許多剛剛走上社會(huì)的青年人和外來(lái)移民由于經(jīng)濟(jì)能力差,在頭無(wú)片瓦、腳無(wú)立錐之地的情況下,采取了進(jìn)入長(zhǎng)期空置房屋居住這種不合法但卻合情理的極端作法。市政府派警察強(qiáng)行驅(qū)趕這些弱勢(shì)群體,雙方對(duì)峙場(chǎng)面激烈。受抵押貸款的壓力,西青年人(特別是女性)為了維持自己的工作崗位,許多人選擇了晚婚晚育或少育的方式,目前西男性結(jié)婚年齡為31歲,女性為29歲,均高于歐盟平均水平;西生育率為10.6‰,在歐盟屬于低生育國(guó)家。由于購(gòu)房困難,許多已成年的青年人不得已棲身于父母的居所,其生活質(zhì)量和精神狀況普遍較差,安居樂(lè)業(yè)對(duì)于大多數(shù)人還是一種奢求。
          
          西班牙政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”的手段和方法
          
          隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,房地產(chǎn)“泡沫”已成為世界性的難題。它是一把雙刃劍,既可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但如若管理失當(dāng)又會(huì)使經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊,發(fā)生嚴(yán)重的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。薩帕特羅上臺(tái)執(zhí)政后,承諾實(shí)行惠民的社會(huì)福利政策,改善住房狀況。西班牙政府破天荒地成立了住房部,把居者有其屋作為其執(zhí)政的重點(diǎn),并采取了一系列措施應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“泡沫”,主要如下:
          1、出臺(tái)《土地法》,調(diào)控住房建筑用地。一方面,西班牙政府將閑置國(guó)有土地資源進(jìn)行集中統(tǒng)計(jì),分類(lèi)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài);另一方面,依法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地、停而不建并待價(jià)投機(jī)進(jìn)行打擊,分別予以收回土地和課以高額罰款。檢察機(jī)關(guān)對(duì)各市政府建筑用地交易中的不正常現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查,打擊行賄受賄的腐敗行為,規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序。
          2、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督,避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。西班牙央行和銀監(jiān)會(huì)分別加強(qiáng)了對(duì)各商業(yè)銀行的監(jiān)督力度,要求其整頓和自律,規(guī)范抵押貸款標(biāo)準(zhǔn),禁止為爭(zhēng)搶客戶(hù)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng),定期審查其不良貸款記錄,將呆壞賬指數(shù)保持在警戒水平以下。
          3、扶持低收入者集資建房。對(duì)年收入不到全國(guó)最低收入5.5倍的家庭,政府對(duì)其自發(fā)成立的集資建房合作社在稅收、建筑用地、行政申批等方面給予優(yōu)惠。建房合作社自己負(fù)責(zé)房屋設(shè)計(jì)、施工和后期物業(yè)管理,根據(jù)各自的投資比例分配住房。目前,西班牙已有1.1萬(wàn)個(gè)建房合作社,其所建住房占全部新建住房的25%。
          4、出臺(tái)住房計(jì)劃,優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問(wèn)題。建設(shè)“政府保護(hù)價(jià)住房”(即廉租房),向低收入無(wú)房戶(hù)提供優(yōu)惠住房貸款,幫助其租住或購(gòu)買(mǎi)廉租房。針對(duì)西班牙國(guó)內(nèi)有300萬(wàn)套空置住房但出租率卻不到7%的現(xiàn)狀,政府向空置房主提供優(yōu)惠貸款用于房屋維修和舊房改造,鼓勵(lì)其對(duì)外出租,并且給予稅收減免。西政府宣布2005-2008年將建造72萬(wàn)套住房,使35歲以下青年人中的80%可以得到住房。
          5、加強(qiáng)對(duì)外國(guó)資本熱炒房地產(chǎn)的控制。西班牙官方稱(chēng),截至目前外國(guó)人在西班牙購(gòu)置的房地產(chǎn)多達(dá)10萬(wàn)多套,投向房地產(chǎn)的外資金額超過(guò)70多億歐元,約占西班牙國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1%,在西班牙購(gòu)買(mǎi)住房的外國(guó)人多為英國(guó)、德國(guó)和北歐國(guó)家居民。一方面,由于上述國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),西班牙物價(jià)相對(duì)較低;另一方面,西班牙有著良好的宜居環(huán)境:空氣、陽(yáng)光和海灘。外資所購(gòu)房地產(chǎn)主要集中在風(fēng)景秀麗的地中海沿岸、巴里阿利群島和大西洋的加那利群島。西班牙政府對(duì)歐盟居民在西班牙購(gòu)房安度晚年或度假較為寬松,但對(duì)非歐盟國(guó)家移民在西班牙購(gòu)房審查嚴(yán)格,并對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為設(shè)置了較高的稅收政策。西班牙房地產(chǎn)界對(duì)工社黨政府過(guò)多干預(yù)市場(chǎng)的行為頗有微辭,而西班牙普通公眾支持政府抑制外資熱炒房?jī)r(jià)。
         。ū疚呢(zé)任編輯:王棟)

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