“面包-面粉”理論 　　 　　上世紀(jì)60年代香港的局面是誰(shuí)有地誰(shuí)就能閉著眼睛賺錢(qián),當(dāng)時(shí)李嘉誠(chéng)起步不久,在被問(wèn)及這是怎么回事時(shí),李嘉誠(chéng)含蓄地指出,面粉貴過(guò)面包,意味著地產(chǎn)大佬看好后市。
　　因?yàn)樽龅禺a(chǎn)生意類(lèi)似于期貨,從拿地皮(面粉)到開(kāi)發(fā)出住宅單位(面包),最短也要耗費(fèi)兩年左右時(shí)間。如果地產(chǎn)商對(duì)后市看淡,就不會(huì)頻繁出現(xiàn)“地王”。
　　從國(guó)內(nèi)的情況看,2008年開(kāi)始不斷出現(xiàn)土地拍賣(mài)流標(biāo)、地王退地,意味著地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期。今年來(lái),隨著央企高調(diào)拿地,地王頻現(xiàn),對(duì)投資客來(lái)說(shuō),是個(gè)入市信號(hào)。
　　
　　房?jī)r(jià)租金比
　　
　　在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),房?jī)r(jià)租金比是另一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。
　　這個(gè)道理就像股票的股息率一樣,對(duì)一些強(qiáng)調(diào)價(jià)值的投資者,如果買(mǎi)樓收息可達(dá)8厘,那么意味著12年左右可以回本。8%高不高,我們先看看如今香港和美國(guó)的情況。
　　美國(guó)最大開(kāi)發(fā)商之一雷納(Lennar)在佛羅里達(dá)南部開(kāi)發(fā)了一處住宅房產(chǎn),使用面積138平米至172平米,曾售價(jià)12萬(wàn)-15萬(wàn)美元,現(xiàn)價(jià)6.55萬(wàn)美元。出租大概每月租金700-900美元,合計(jì)每年8400美元-10800美元。該地產(chǎn)的息率為12.8%-16.5%,房?jī)r(jià)租金比為6至7.8,字面看很有吸引力。
　　而截至今年7月31日,香港住宅樓租金回報(bào)率僅為4.72厘(美聯(lián)物業(yè))――即樓價(jià)相當(dāng)于一年租金的21.19倍。
　　美聯(lián)的數(shù)字顯示,1997年6月30日回歸前“樓瘋”期,香港住宅物業(yè)投資回報(bào)率為3.96厘,比今天略低;樓價(jià)對(duì)租金比則為25.25倍,較目前略高。2003年SARS肆虐,在疫情最兇猛的4月,香港住宅投資回報(bào)率為6.96厘,房?jī)r(jià)對(duì)租金比率則只有14.37倍。因此,不少炒房客根據(jù)這個(gè)指標(biāo)做價(jià)值投資。
　　如果我們計(jì)算國(guó)內(nèi),就會(huì)發(fā)現(xiàn),息率甚低。以廣州的珠江新城為例,60萬(wàn)-75萬(wàn)的酒店式公寓僅租2000-2500元,收息率僅4%。
　　
　　匯率?利率?
　　
　　不少投資者持這種觀點(diǎn):本幣升值,則看好地產(chǎn);本幣貶值,則看談地產(chǎn)。他們口口聲聲說(shuō)是歷史經(jīng)驗(yàn),而“歷史”卻僅僅局限于匯改以來(lái)的中國(guó)和加入“廣場(chǎng)協(xié)議”后的日本。
　　其實(shí)這種經(jīng)驗(yàn)很片面,隨便找個(gè)例子就能證明其謬誤,就像美元指數(shù)從2002年的120跌至2005年的80,貶值1/3,但同期美國(guó)樓市卻是黃金時(shí)期。
　　真正對(duì)地產(chǎn)影響更大的是利率。投資者的買(mǎi)房成本更低,而開(kāi)發(fā)商主要是靠銀行貸款拿地建房。美國(guó)的樓市泡沫的根源,已經(jīng)一致認(rèn)為是美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘的低利率政策。
　　也就是說(shuō),當(dāng)央行開(kāi)始不斷加息或提高準(zhǔn)備金率的時(shí)候,國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)或?qū)㈤_(kāi)始新一論調(diào)整和整固期了。
　　
　　物業(yè)稅
　　
　　物業(yè)稅開(kāi)不開(kāi)征,還有待明確。因?yàn)橹袊?guó)的土地屬于國(guó)家,個(gè)人只能借用70年,不能叫“產(chǎn)權(quán)”。
　　以美國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況看,全美物業(yè)稅約為1%。假設(shè)一處房產(chǎn),政府評(píng)估價(jià)是20萬(wàn),一年的物業(yè)稅是2000美元。但是,美國(guó)的物業(yè)稅通常只占家庭收入比重僅約3%-3.5%左右。
　　如果中國(guó)也按照1%征收,以上海為例,2009年8月商品房均價(jià)1.9萬(wàn)元/平米,一個(gè)三口之家的居住面積為90平方米,一套房市價(jià)為171萬(wàn)元。1%的物業(yè)稅意味著該家庭每年需繳1.71萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì),上海2008年的人均可支配收入為26690元,那么三口之家的家庭可支配收入為80070元,由此可以計(jì)算得出一個(gè)上海市城市居民三口之家所需繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入的比例達(dá)到23.7%。
　　因此,如果物業(yè)稅這個(gè)怪獸降臨,投資者要精打細(xì)算才行。

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