一些專(zhuān)家認(rèn)為，由于人們對(duì)住房的剛性需求，加征稅收只能增加政府的收入，并不能有效抑止房?jī)r(jià)。 　　 　　一條"擱置"13年后被重新啟動(dòng)的樓市政策，在第一時(shí)間引發(fā)了國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)地產(chǎn)股的巨大振蕩。2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)"通知")，要求從2月1日起，對(duì)全國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。據(jù)此規(guī)定，將向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%?60%不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺(tái)的土地增值稅這一稅種將開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格征收。
　　1月17日，滬深兩地股市開(kāi)市后，地產(chǎn)股全線(xiàn)走低，當(dāng)日下午，大部分地產(chǎn)股逼近跌停，跌停封單超過(guò)了百萬(wàn)股，深成指一度大跌400余點(diǎn)。根據(jù)港澳資訊的統(tǒng)計(jì)，"通知"發(fā)布后的兩天時(shí)間里，兩地房地產(chǎn)股總市值損失510.34億元，其中地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A市值損失97.45億元，前10大房地產(chǎn)股市值損失累計(jì)達(dá)342.80億元。
　　地產(chǎn)股慌不擇路，顯示一個(gè)具有普遍性的市場(chǎng)預(yù)期："清算"政策將在未來(lái)的一段時(shí)間，增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響，這一影響直接關(guān)系到今后國(guó)內(nèi)樓市的價(jià)格走向。一時(shí)間，"清算"政策對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的正負(fù)兩方面的作用，成為人們關(guān)注的話(huà)題。
　　
　　下跌
　　
　　本輪各項(xiàng)樓市調(diào)控政策接連推出以來(lái)，在部分城市已經(jīng)遏制住房?jī)r(jià)瘋狂上漲的勢(shì)頭。不過(guò)最新出臺(tái)的"清算"政策顯示，目前房?jī)r(jià)下跌的幅度，仍舊沒(méi)有達(dá)到調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)。上漲乏力高位橫盤(pán)的樓市，不僅繼續(xù)受到百姓詬病，而且也已成為經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)健康發(fā)展的過(guò)程中，一個(gè)無(wú)法回避的隱患。
　　新政出臺(tái)，首當(dāng)其沖的當(dāng)數(shù)在本輪調(diào)控中已經(jīng)銳氣大減的中小開(kāi)發(fā)商。市場(chǎng)人士人為，"清算"政策的關(guān)鍵效果，在于控制了開(kāi)發(fā)商的資金鏈。對(duì)于原本步履維艱的部分中小開(kāi)發(fā)商，交納一定比例增值稅，無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)成本。由于房?jī)r(jià)過(guò)高，市場(chǎng)向淡，新增壓力迫使它必須盡快回本拋售。如果由此產(chǎn)生了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使市場(chǎng)供應(yīng)大增，原本支撐乏力的樓市價(jià)格聯(lián)盟，就可能出現(xiàn)大面積解體，并迫使大開(kāi)發(fā)商們被動(dòng)跟進(jìn)，最終形成雪崩效應(yīng)，造成樓市價(jià)格下降。
　　這其中，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走向的看法，會(huì)起到一個(gè)決定性作用。眾所周知，銀行貸款是根據(jù)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況的評(píng)估來(lái)發(fā)放的。如果房地產(chǎn)行業(yè)收益大減，銀行出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，就會(huì)相應(yīng)收縮銀根。具體的過(guò)程，可能表現(xiàn)為：征收高額增值稅--開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)減少--銀行緊縮貸款--開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊--獲利盤(pán)爭(zhēng)相涌出--房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌--樓市走向熊市。
　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此時(shí)"清算"政策的出臺(tái)，表明了國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，即使短期對(duì)樓市價(jià)格未必造成實(shí)質(zhì)性影響，但在心理上的暗示仍具有一定殺傷力。市場(chǎng)甚至猜測(cè)，如果在新政出臺(tái)后，樓市價(jià)格仍不能調(diào)整到位，不排除政府繼續(xù)加大調(diào)控力度的可能。
　　
　　 不跌
　　
　　"清算"推行，房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于這樣的預(yù)期，市場(chǎng)上同時(shí)也出現(xiàn)了相反的聲音。經(jīng)濟(jì)學(xué)者薛兆豐認(rèn)為，古往今來(lái)，征稅從來(lái)不能壓低商品的價(jià)格，相反，征稅還會(huì)引發(fā)三個(gè)事與愿違的結(jié)果：一是挫傷供應(yīng)商的積極性，使本來(lái)就稀缺的商品進(jìn)一步減少供應(yīng)；二是商品供給減少，會(huì)使商品進(jìn)一步提價(jià)，增加消費(fèi)者負(fù)擔(dān)；三，稅賦實(shí)際上都是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同向政府支付的。
　　英國(guó)劍僑大學(xué)的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)家拉姆齊(Frank Ramsey)曾經(jīng)指出：政府要想增加稅收總額，而又不想因此打擊消費(fèi)，最好的辦法就是對(duì)需求彈性小的商品采取多征稅的原則，也就是說(shuō)，對(duì)缺乏需求彈性的商品，可實(shí)行高稅率，因?yàn)檎鞫愄醿r(jià)后減少的需求數(shù)量較少；而對(duì)于需求富于彈性的商品，則實(shí)行低稅率，因?yàn)檎鞫愄醿r(jià)后減少的需求數(shù)量較大。
　　著名的"拉姆齊法則(Ramsey Rule)"認(rèn)為，只要商品的消費(fèi)是互不相關(guān)的(即商品之間不存在替代性和互補(bǔ)性)，稅率就應(yīng)當(dāng)與需求彈性成反比例。根據(jù)這一法則，對(duì)缺乏彈性的生活必需品課以重稅，對(duì)充滿(mǎn)彈性的奢侈品課以輕稅，會(huì)導(dǎo)致窮人稅負(fù)過(guò)重而富人稅負(fù)過(guò)輕。
　　以食鹽和青菜為例：在食鹽的交易中，由于鹽是人們的生活必需品，需求缺乏彈性，即使政府向鹽商征稅，稅賦也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)鹽人的身上；而在青菜的交易中，由于菜農(nóng)當(dāng)天必須把菜賣(mài)掉，否則青菜會(huì)變質(zhì)腐爛，供給缺乏彈性，即使政府向買(mǎi)菜人征稅，稅賦也必定轉(zhuǎn)嫁給菜農(nóng)。
　　由此薛兆豐推斷，由于人們對(duì)住房的剛性需求，加征稅收只能增加政府的收入，并不能有效抑止房?jī)r(jià)，而且不管政府規(guī)定稅賦向哪一方征收，都不會(huì)影響買(mǎi)賣(mài)雙方分擔(dān)稅賦的比例--只是缺乏彈性的一方，支付的比例較大；富有彈性的一方，支付的比例較小而已。在住房的交易中，購(gòu)房者的需求往往缺乏彈性，所以即使政府向房子的賣(mài)家房地產(chǎn)商或炒樓者征稅，稅負(fù)也自然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者承擔(dān)。
　　
　　土地增值稅
　　
　　指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　《通知》表示，土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
　　具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

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