如同許多經濟學家在美國樓市泡沫破滅后所警告的一樣，美國樓市正成為美國經濟最大的變數。 　　 　　美國經濟目前最大的問題，就是房地產市場走向問題；而房地產市場目前最棘手的問題，則是房貸問題。
　　從去年初開始，寒流席卷美國房地產市場，持續(xù)十年火熱的樓市呈急轉直下之勢，地產商心驚膽戰(zhàn)，“炒房客”欲哭無淚，次級抵押貸款機構破產，投資基金被迫關閉，股市則劇烈振蕩，一環(huán)扣一環(huán)的關系，正使美國房貸危機向縱深發(fā)展，并影響到全球信貸市場。
　　為防止房貸危機引發(fā)金融危機，美日歐央行日前開始罕見地干預貨幣市場，并提供數千億美元的資金以緩解流動性不足。這種一致行動在某種程度上增強了投資者的信心，但也在同時加劇了投資者對問題嚴重性的擔憂。
　　盡管許多人認為，目前的市場振蕩是一種過度恐慌。但悲觀者則認為，美國的房貸危機，很可能是美國經濟衰退的“第一張多米諾骨牌”，并引發(fā)世界金融危機。
　　
　　樓市泡沫破滅是根本原因
　　
　　1987年春，上一輪美國房地產牛市開始破滅，大波士頓地區(qū)地產商會會長諾拉•摩蘭說：有人拉響了警笛，但只有狗兒和地產買家聽見了。
　　20年后的又一個春天，房價下跌，房貸危機，一個又一個有關房產市場的壞消息，早已讓美國上下風聲鶴唳。
　　有媒體曾報道過一個比較典型的例子：美國亞里桑那州，從業(yè)15年的房地產經紀人內爾•布魯克斯，碰到一個情緒嚴重失控的女客戶。“她把手機從左手到右手不停地掂量，好像在玩一把刀子，然后就突然向我砸過來，我一閃身，身后的墻上就留下了一個坑。”他說。
　　原來，布魯克斯告訴她，她房子價值又縮水了6萬美元。6萬美元，對美國人也是一筆不小的數字，關系到生存本錢。
　　“房地產市場是最情緒化的市場，因為對大部分美國人來說，房產就是他們最有價值的財產，是他們對退休后養(yǎng)老的投資�！辈剪斂怂谷缡钦f。
　　持續(xù)走低的房價，使當初興沖沖高價買房的美國人被“套”其中；隨即被套的，還有美國的房貸公司，尤其是風險較大的次級抵押貸款金融公司。
　　“次級”是相對于“優(yōu)惠級”而言。所謂次級，就是發(fā)放給信用較低的貸款者。與普通的按揭貸款不同，次級房貸的簡單過程如下：信用較低的人從次級放貸機構獲得貸款；放貸機構將房屋抵押的債權出售給投資銀行，用收益進行再貸款；投資銀行則將債權重新包裝成債券，在資本市場發(fā)行。
　　相對于高信用客戶的“優(yōu)惠級”貸款，次級貸款利率高，收益大，但風險也大。
　　但在前幾年美國樓市火爆時，人們都希望買房來實現(xiàn)資產增值，房貸公司也愿意發(fā)放次級貸款實現(xiàn)高收益。一些次級貸款金融公司受利益驅使，甚至降低“門檻”，推出“零首付”、“零文件”等貸款方式吸引貸款人，致使經營風險不斷加大。由于許多歐美日基金投資于次級貸款業(yè)務，因此不可避免地陷入困境中。
　　隨著去年初美國樓市急轉直下，房價迅速走低，危機也隨即爆發(fā)。房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，他們根本無法獲得抵押支付高房貸，只能拒交貸款。相關數據顯示，去年第四季度，次級貸款市場逾期還款比例已上升至13.33%，高于去年第三季度的12.56%，為最近4年來的最高水平。
　　次級貸款公司隨即成為直接的受害者，因為即使取回抵押的房產，但因為房價走低，房產也是資不抵債。大量壞賬導致許多公司資不抵債。據不完全統(tǒng)計，從去年11月到現(xiàn)在，全美共有80多家次級抵押貸款公司宣布停業(yè)，其中11家已經宣布破產。
　　
　　三波次級信貸危機
　　
　　
　　目前的房貸危機，已至少對股市形成三波重創(chuàng)。第一波在今年3月，美國第二大次級抵押貸款企業(yè)――新世紀金融公司瀕臨破產，并被紐約證券交易所停牌，隨即引發(fā)美國股市劇烈動蕩。盡管市場在一系列利好消息后繼續(xù)在振蕩走高，但隱患猶在。
　　第二波在今年6-7月。6月，美國第五大投資銀行貝爾斯登公司旗下兩只基金因次級貸款業(yè)務虧損倒閉，致投資人損失15億美元。股市隨即出現(xiàn)劇烈反應。進入7月，更多企業(yè)開始公布因涉及次級貸款而遭遇嚴重虧損的問題，股市連番大幅下滑。
　　目前最新的一次沖擊則先來自海外，法國巴黎銀行9日宣布，暫停旗下三只涉足美國房貸業(yè)務的基金的交易。這三只基金的市值已從7月27日的20.75億歐元縮水至8月7日的15.93億歐元。隨后，美日歐多個基金公布巨額虧損。由此，美國次級信貸危機成為波及整個西方金融市場的危機。
　　危機還沖擊到世界債券市場正常運轉。7月，兩大信用評級機構――標準普爾公司和穆迪投資服務公司基于目前信用狀況，分別下調了612種和399種抵押貸款債券的信用等級，信貸危機使大量企業(yè)和基金被迫暫停發(fā)債。
　　更為嚴峻的是，隨著美國次級貸款危機擴大，各大銀行普遍選擇提高貸款利率和減少貸款數量，致使全球主要金融市場隱約顯出流動性不足危機。
　　金融市場是一個極為敏感的市場。在巴黎銀行宣布暫停三只基金交易后，市場的擔憂迅速連綿成一片，許多對沖基金和投資者在恐慌之下開始進行拋售。9日，在法國巴黎銀行宣布暫停旗下三只基金的交易后，歐洲、亞洲和美國股市開始在熊市中呻吟。其中，紐約股市道瓊斯30種工業(yè)股票平均價格指數比前一個交易日下跌387.18點，收于13270.68點，跌幅達到2.83%。
　　
　　各國銀行緊急干預
　　
　　愈演愈烈的信貸危機，很快引起各國央行的高度關注和緊急干預。
　　歐洲中央銀行9日采取緊急行動，向歐元區(qū)金融系統(tǒng)提供948億歐元(約合1300億美元)巨額低息貸款。美國聯(lián)邦儲備委員會下屬的紐約聯(lián)邦儲備銀行當天也增加了240億美元的臨時準備金。
　　但10日上午開盤時的繼續(xù)大跌，促使各國央行意識到，僅這些資金還不足以增加市場流動性和安撫投資者，于是更大規(guī)模的資金注入開始了。
　　10日，歐洲中央銀行宣布，再次向歐元區(qū)銀行系統(tǒng)注資610億歐元。當天，紐約聯(lián)邦儲備銀行更是三度出手，分別向市場注入190億，160億和30億美元的資金，這使得美國兩天已注入680億美元。
　　繼歐美之后，日本中央銀行――日本銀行10日也采取類似行動，向金融系統(tǒng)注入1萬億日元(約合85億美元)資金，以緩解信用緊縮問題。
　　根據媒體統(tǒng)計，在9日和10日兩天，世界各地央行注資總額達到了3200多億美元，為“9•11”事件以來各國央行最大一次注資行動。但毫無疑問，在所有受涉及各國中，美國問題最為嚴重，面臨的壓力也最大，因此美國的舉措也最受世人關注。
　　為安撫投資者，美聯(lián)儲10日發(fā)表聲明，稱在目前情況下，金融機構可能由于貨幣和信貸市場的混亂面臨不同尋常的資金需求，美聯(lián)儲將盡力“協(xié)助金融市場有序運轉”。美聯(lián)儲將會向美國金融系統(tǒng)注入“必要的儲備”，以增加市場的流動性，幫助克服信貸危機帶來的影響。
　　金融市場的動蕩，不僅構成對美聯(lián)儲主席伯南克的嚴峻挑戰(zhàn)，也考驗著布什政府處理經濟的問題。針對股市近來的劇烈振蕩，布什多次發(fā)表講話，稱美國經濟仍保持著健康運行，股市有所波動不過是市場的自然狀態(tài)。
　　在美聯(lián)儲向金融市場注資后，白宮女發(fā)言人達娜•佩里諾隨即表示，美聯(lián)儲是一個獨立機構，白宮對其決定不作評論，但她說，總統(tǒng)的很多顧問都在密切關注所有市場相關活動，以確保實施的政策能保持經濟健康增長。
　　
　　危機中不乏過度恐慌
　　
　　如同許多經濟學家在美國樓市泡沫破滅后所警告的一樣，美國樓市正成為美國經濟最大的變數。如果樓市危機繼續(xù)，次級貸款危機將進一步升級，并波及到整個金融業(yè)。而金融業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個美國經濟也可能受到影響。美國經濟不穩(wěn)，世界經濟也必然受到沖擊。
　　房貸危機是否真會愈演愈烈，抑或真成為導致美國經濟衰退的“第一張多米諾骨牌”，關鍵看美國房價的走勢。
　　對美國經濟洞察甚微的美聯(lián)儲前主席格林斯潘就曾這樣認為：“我認為重要的是認清楚我們正在處理的事情，這更是一個房價的問題，而不是抵押信用的問題�！�
　　如果房價繼續(xù)走低，無疑更多次級貸款公司會被拖下水，也不止次級貸款公司，一些“優(yōu)惠級”貸款者也可能無力償還到期按揭；但反過來，如果美國房價上漲10%，那么貸款人就能以優(yōu)質資產取得更多貸款，也不會拖延償還貸款，抵押貸款公司也不會出現(xiàn)大量的壞賬。
　　問房價能否上漲，其實也就是問美國樓市的走勢。但從目前來看，這還是一個相當復雜的問題。
　　經濟學家們認為，美國樓市不外乎三種命運：軟著陸，硬著陸，或者衰退。
　　軟著陸，是美國政商兩界都期盼的結果，也是最好的一個結果。
　　《華爾街日報》曾對經濟學家進行的一份調查就顯示，大多數經濟學家也都持此樂觀立場。他們認為，盡管美國房價還會下跌，盡管次級貸款市場影響可能會擴大，但美國今年經濟仍可望保持3%的增長率。目前的信貸危機更多是一種過度恐慌，而且受影響的只是很少一部分投資者，隨著各國央行采取措施，相信問題將會得到控制。
　　國際貨幣基金組織(IMF)就表示，美國信貸危機引發(fā)的市場動蕩，顯示了全球金融市場的脆弱性，但引發(fā)的全球金融市場連日動蕩形勢雖然仍未趨于穩(wěn)定，支撐全球經濟增長的基礎仍然存在，問題“尚在可控范圍之內”。
　　美國總統(tǒng)布什、財長保爾森、美聯(lián)儲主席伯南克也都認為，房地產的降溫對經濟有沖擊，但美國經濟基本面良好，因此受到的影響有限。
　　但并不是每個人都持樂觀態(tài)度。連續(xù)走低的樓市，讓以前相信“軟著陸”的專家也開始修正自己的觀點。美國信托公司首席經濟學家羅伯特•麥克西就坦陳：“隨著時間推移，‘軟著陸’似乎成了一種愿望�！�
　　如果不是“軟著陸”，那就會是“硬著陸”，甚至有可能造成美國經濟的衰退。這也是為什么盡管格林斯潘否認了“美國經濟衰退論”后，有關衰退傳言仍充斥市場的原因。正是這種脆弱心理，往往使危機進一步放大，并引發(fā)國際金融市場劇烈振蕩。
　　基于美國經濟的良好彈性以及目前的良好就業(yè)形勢，美國樓市真正陷入崩潰的可能性不不大。哈佛大學住房研究中心高級研究員朱小棣認為，美國樓市的降溫不過是剔除以前“爆炸性增長”中的泡沫，對美國經濟有沖擊，但不動及根本，從長遠來看，由于美國人口在增長，樓市前景仍舊看好。
　　但受美國樓市、信貸危機和美國經濟不確定性影響，世界股市最近仍將動蕩不安。

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