摘 要：房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點(diǎn)討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對(duì)于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個(gè)人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費(fèi)制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財(cái)政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會(huì)公平。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；住宅類；設(shè)計(jì)；地位；作用
　　1、未來房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財(cái)產(chǎn)稅
　　首先，按照一般法理財(cái)產(chǎn)稅是所得稅的補(bǔ)充稅，是在所得稅對(duì)收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅人占有的財(cái)產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。所以說征收財(cái)產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對(duì)象不是一般人，而是富人。近年來房價(jià)飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財(cái)富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個(gè)擁有房子的人都是數(shù)百萬，甚至數(shù)千萬富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅是合理的。但事實(shí)果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價(jià)格高低都是一個(gè)數(shù)字，他們不會(huì)沖向市場(chǎng)變成一筆巨大的財(cái)富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財(cái)富只是一個(gè)表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。
　　其次，購買房產(chǎn)跟購買珠寶純消費(fèi)行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當(dāng).斯密理論每個(gè)人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財(cái)富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進(jìn)社會(huì)利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會(huì)得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務(wù)部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對(duì)于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財(cái)產(chǎn)所有人會(huì)獲利，甚至利益豐厚，我們會(huì)在交易環(huán)節(jié)對(duì)其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會(huì)讓目前部分中國人“殺富濟(jì)貧”心理得到一些滿足。
　　最后還有一個(gè)理論與實(shí)踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對(duì)房產(chǎn)保值和增值功能貢獻(xiàn)最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報(bào)廢坍塌變得一文不值。
　　2、從城鎮(zhèn)土地國有角度設(shè)計(jì)未來房地產(chǎn)稅
　　法律規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地屬于國有。基于土地國有，目前附著在房地產(chǎn)的土地負(fù)擔(dān)主要有兩個(gè)：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個(gè)有著內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國家作為管理者對(duì)納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。嚴(yán)格地看，以上兩個(gè)制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認(rèn)為城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)有較大的參考意義。
　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級(jí)政府都對(duì)住宅實(shí)行免征或暫免征土地使用稅的政策。對(duì)于住宅土地使用稅免征有兩個(gè)法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規(guī)定對(duì)住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國家稅務(wù)局配合《條例》出臺(tái)的細(xì)則。
　　如果按照以上兩個(gè)文件授權(quán)，對(duì)住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時(shí)間、程度定期減免，不是永遠(yuǎn)減免，困難解決的當(dāng)然要恢復(fù)征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)《條例》的細(xì)化和完善，但其解釋不應(yīng)超過上位法。所以《辦法》意思應(yīng)該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對(duì)于過量占用土地的住宅也進(jìn)行減免，這問題就更大了。
　　未來房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認(rèn)同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標(biāo)準(zhǔn)，又會(huì)陷入把房產(chǎn)稅定義為財(cái)產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點(diǎn)態(tài)度上文已經(jīng)說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價(jià)值中最核心的地位。這一點(diǎn)上已經(jīng)予以說明。占用資源要付出代價(jià)，多占用資源更應(yīng)付出更多的代價(jià)。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準(zhǔn)征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評(píng)估的房價(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來說將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當(dāng)然不成問題，但是對(duì)于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個(gè)相對(duì)公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對(duì)于復(fù)雜且大量房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強(qiáng)的操作性。
　　3、房地產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入
　　征房地產(chǎn)稅要成為地方財(cái)政主體部分，體現(xiàn)公共服務(wù)功能。這形成一個(gè)矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財(cái)政負(fù)擔(dān)，小區(qū)公共事務(wù)是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，買房時(shí)還交了一筆維修基金，那么相應(yīng)相關(guān)稅收就應(yīng)該相應(yīng)減少。有一個(gè)辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標(biāo)準(zhǔn)續(xù)繳，這在實(shí)踐中很難做到。因?yàn)榫S修基金是購買房產(chǎn)時(shí)必須的費(fèi)用，因此作為房價(jià)的一部分，業(yè)主接受起來不困難�？墒侨绻�再繳納一比小巨款，按照現(xiàn)今國民素質(zhì)接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒錢維護(hù)，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時(shí)小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應(yīng)該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、維修方面。我甚至認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護(hù)應(yīng)由政府稅費(fèi)承擔(dān)，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護(hù)方式還有一個(gè)契機(jī)，那就是中國城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護(hù)、管理費(fèi)用就不應(yīng)該都由物業(yè)費(fèi)和維修基金承擔(dān)了。
　　4、結(jié)束語
　　綜上，本文不贊成按照房地產(chǎn)的評(píng)估值來征收房地產(chǎn)稅，但是，以土地為核心設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅也沒有脫離房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的立法方向。尤其對(duì)土地出讓金進(jìn)行重新定義，不僅奠定房地產(chǎn)稅理論和現(xiàn)實(shí)征收的基礎(chǔ)，還為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)確立合法地位及對(duì)其征收房地產(chǎn)稅找了突破口。盡管文中觀點(diǎn)可能存在偏頗之處，本文仍希望提供一些新的思路為未來房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)做出貢獻(xiàn)。
　　參考文獻(xiàn)
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　　[2]國務(wù)院.城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，1988-09-27，第六條
　　[3]國家稅務(wù)局.關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（，1988）國稅地字第15號(hào)1988-10-24
　　（作者單位：上海海賦置業(yè)有限公司）

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