對(duì)房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)分析以及控制的思考
發(fā)布時(shí)間:2018-06-25 來源: 感悟愛情 點(diǎn)擊:
【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大商機(jī)的同時(shí),對(duì)其資金管理也提出了更高的要求,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)資金管理在資金籌集階段、投放使用階段、資金回籠階段面臨的不同風(fēng)險(xiǎn),文章提出要完善資金籌集模式、規(guī)范資金投放使用、加速資金有效流通,旨在為房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)防范與控制提供參考,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);資金;風(fēng)險(xiǎn);控制
作為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線,資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要,但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)資金管理也面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn),這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展;诖耍绾畏治、識(shí)別當(dāng)前房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的防范、控制措施,確保房地產(chǎn)資金在籌集、使用、回籠過程中處于一個(gè)安全的環(huán)境,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有重大探討價(jià)值,也是目前房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的關(guān)鍵議題。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)分析
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目前期存在盲目融資、規(guī)劃不合理的風(fēng)險(xiǎn)
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下,越來越多的企業(yè)開始進(jìn)入到房地產(chǎn)“大蛋糕”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)當(dāng)中,但是在這看似一片繁榮的表面之下,實(shí)則是房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期就會(huì)面臨資金融資、項(xiàng)目競(jìng)投等問題,而在其中也存在相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先是在資金籌集方面,作為典型的資金密集型企業(yè),這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在擁有強(qiáng)大的自有資金之外,必須進(jìn)行相應(yīng)的外部融資,但是就目前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式而言,還相對(duì)比較單一,部分房地產(chǎn)企業(yè)只是依靠銀行貸款的方式進(jìn)行融資,導(dǎo)致過度依賴銀行業(yè),一旦出現(xiàn)銀行貸款中斷就會(huì)直接制約房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng),就有可能給房地產(chǎn)資金管理帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是在項(xiàng)目規(guī)劃方面,在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中,會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目融資、盲目參與項(xiàng)目競(jìng)投,非理性的認(rèn)為只要拿下項(xiàng)目就能夠獲得巨大利潤(rùn),最后卻發(fā)現(xiàn)融資成本過高、項(xiàng)目消化困難等問題,究其原因是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自己的資金狀況缺少一個(gè)全面的盤點(diǎn),同時(shí)對(duì)競(jìng)投項(xiàng)目缺少可行性分析和經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)評(píng)估,導(dǎo)致出現(xiàn)錯(cuò)誤的投資決策,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在某個(gè)項(xiàng)目競(jìng)投上出現(xiàn)問題,都可能給企業(yè)帶來巨大乃至致命的損失。
2.資金投放使用時(shí)存在資金不足、內(nèi)控不健全的風(fēng)險(xiǎn)
資金先行是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)典型特征,而在資金投放使用的過程中,如果不能很好地進(jìn)行資金預(yù)算、做好資金安排,并且進(jìn)行有效的資金使用成本控制,不僅加大了企業(yè)的負(fù)擔(dān),也企業(yè)帶來相應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先,資金預(yù)算不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)資金不足,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的復(fù)雜性,加上項(xiàng)目前期調(diào)研的有限性,在很大程度上會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算的全面性和科學(xué)性,而且有些房地產(chǎn)企業(yè)在編制項(xiàng)目可行性方案或測(cè)算方案比較激進(jìn),對(duì)預(yù)算進(jìn)一步壓縮,這就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金預(yù)算與實(shí)際支出存在較大出入,而一旦房地產(chǎn)企業(yè)沒有相應(yīng)靈活的資金安排,就會(huì)直接影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度,進(jìn)而直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。其次,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中,成本控制的效果也會(huì)影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及資金安全。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定開發(fā)周期時(shí)不合理,制定目標(biāo)成本也不盡科學(xué),難以起到通過動(dòng)態(tài)成本真正隨時(shí)監(jiān)控目標(biāo)成本差異,資金成本偏高等不利于成本優(yōu)化的情況。再次,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特殊性,部分企業(yè)追求“快進(jìn)快出”,以追求項(xiàng)目開發(fā)速度為第一目標(biāo),而忽略了項(xiàng)目建設(shè)過程中設(shè)計(jì)、建安工程、甲供材料設(shè)備采購(gòu)等環(huán)節(jié)的精細(xì)化成本控制,加上當(dāng)前的成本控制更多只是停留在單純的建安成本核算層面,導(dǎo)致最后雖然項(xiàng)目建設(shè)順利完成,但是項(xiàng)目整體開發(fā)成本也相對(duì)較高。
3.資金回籠過程中存在沉淀嚴(yán)重、銷售競(jìng)爭(zhēng)大的風(fēng)險(xiǎn)
不同階段房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)也有所不同,在房地產(chǎn)資金回籠階段也會(huì)受到政策法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境、營(yíng)銷方式等影響,給房地產(chǎn)資金管理帶來相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響房地產(chǎn)資金回籠,盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于上升發(fā)展期,但是隨著國(guó)家各種限購(gòu)、限價(jià)政策的提出,很大程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下,國(guó)家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,這對(duì)于房地產(chǎn)資金回籠提出了更高的挑戰(zhàn)。
。2)房地產(chǎn)資金回流周期長(zhǎng)、資金沉淀嚴(yán)重,根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析,目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金回流時(shí)間一般在4年左右,資金回籠周期較長(zhǎng),加上資金回籠的形式基本是銷售、租賃,形式比較單一,導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入并沒有轉(zhuǎn)化成企業(yè)的利潤(rùn),而是變成房屋庫(kù)存,容易造成較為嚴(yán)重的資金沉淀,影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
(3)房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)大,營(yíng)銷面臨行業(yè)內(nèi)外諸多的挑戰(zhàn),一旦房地產(chǎn)建成項(xiàng)目不能很好的銷售出去,房地產(chǎn)的資金回籠周期將會(huì)拉長(zhǎng)、回籠難度會(huì)增大,給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策
1.多元融資、合理規(guī)劃,完善房地產(chǎn)資金籌集模式
為了更好地規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目前期在融資、競(jìng)投等方面的資金風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬自身的融資方式,合理規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展方向。
。1)要形成多元融資方式,面對(duì)當(dāng)前多種多樣的融資方式,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況和實(shí)際需要,選擇合適的、最佳的融資方式,并且通過制定融資計(jì)劃進(jìn)行有效執(zhí)行,確保融資方式的可行性,比如為了更好地整合多方資源,降低獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就可以采取合作開發(fā)模式;為了緩解企業(yè)的資金壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)資金的有效流動(dòng),可以采取房產(chǎn)項(xiàng)目融資模式?梢哉f,不同形式的融資模式為房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集提供了更多的可能性,也能夠規(guī)避過分依賴銀行貸款的資金風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,在融資的過程中也要進(jìn)行成本測(cè)算與風(fēng)險(xiǎn)分析,不能夠?yàn)榱速Y金籌集而進(jìn)行盲目融資。
。2)要進(jìn)行合理規(guī)劃,一般來說,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的選擇是要有一定的方向,這和房地產(chǎn)企業(yè)本身的定位息息相關(guān),所以房地產(chǎn)企業(yè)在參與競(jìng)投前要對(duì)競(jìng)投項(xiàng)目有一個(gè)全面調(diào)研,認(rèn)真分析是否和企業(yè)的發(fā)展定位相符合,最大程度上實(shí)現(xiàn)競(jìng)投項(xiàng)目與企業(yè)發(fā)展的一致性。
2.精準(zhǔn)預(yù)算、加強(qiáng)內(nèi)控,規(guī)范房地產(chǎn)資金投放使用
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