5

　哈爾濱人防地下商業(yè)

　調(diào)研報告

　 6 目

　錄 前

　言

　..........................................................1

　第一章. .

　哈爾濱人防概述

　.........................................2

　 1. 人防概念 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

　2. 人防工程開發(fā) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

　3. 人防工程現(xiàn)狀 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

　第二章. .

　人防工程地下商業(yè) ...................． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

　 1. 人防地下商業(yè)概念 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

　2. 哈爾濱地下商業(yè)分布 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 3

　第三章. .

　南崗區(qū)地下商場概況 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3

　 1. 南崗區(qū)概述 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 3

　2. 南崗區(qū)地下商場分布． ．．．．．．．．．． ．．．． ．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ... ..4

　3. 地下商場概述 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． .5

　4. 地下商業(yè)規(guī)模 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 15

　5. 品項構(gòu)成

　......

　.................................................15

　6 6. . 小結(jié) .........

　...................................................15

　第四章. .

　道里區(qū)地下商場概況 ............................... 16

　 1. 道里 區(qū)概述 ...................................................... .16 2. 道里區(qū)地下商場分布 ...............................................17 3. 地下商場概述 .....................................................18 4. 地下商業(yè)規(guī)模 .....................................................22 5. 品項構(gòu)成 ................................................... . ......23 6. 小結(jié) ....................................................... . ......23

　 7

　第五章. . 香坊 區(qū)地下商場概況 ......... . ............................24

　 1. 香坊 區(qū)概述 .......................................................24 2. 香坊區(qū)地下商場分布 ...............................................24 3. 地下商場概述 ................................................ . .....26 4. 地下商業(yè)規(guī)模 ................................................ . .....32 5. 品項構(gòu)成 ........................................... ... ..... . ......32 6. 小結(jié) ............................................... ........ ......32

　 第六章. . 道外 區(qū)地下商場概況 ......................... ... ...... . ...33

　 1. 道外 區(qū)概述 .............................................. ... .. . .....33 2. 道外 區(qū)地下商場分布 ...................................... .. .......34 3. 地下商場概述 .............................................. .. .....34 4. 地下商業(yè)規(guī)模 ................................................ . .....35 5. 品項構(gòu)成 ... ............................................. .... .....35 6. 小結(jié) ................................................. ........ ....35

　第五章. .

　SWOT 分析 ................................................35

　 1. 優(yōu)勢 .................................................. ........ ...35 2. 劣勢 ............................................... ........ ......36 第六章. .

　綜述 .....................................................37

　 1

　前

　 言

　人防工程發(fā)展于上世紀(jì) 60 年代末,70 年代初,是以最早的單體防空洞形式出現(xiàn),性能單一。人防工程發(fā)展至今已有半個世紀(jì)之久，隨著時間的推移，人防工程建設(shè)逐步走上了正規(guī)化、科學(xué)化的軌道，我國已經(jīng)建成了一大批質(zhì)量高、幅員大、效益好的平戰(zhàn)兩用工程，人防工程的種類齊全，形成了一定的規(guī)模，經(jīng)過戰(zhàn)爭時期與和平時期的過渡，人防工程在其中扮演的角色也在逐漸的變化，且“防”的功能越來越多，同時為和平時期的社會經(jīng)濟帶來巨大的貢獻。

　目前，針對哈爾濱市人防工程“平戰(zhàn)結(jié)合”人防地下商場，進行走訪，分析其和平時期的硬件設(shè)施及商業(yè)經(jīng)營情況，具體情況如下：

　 2 哈爾濱人防地下商業(yè)調(diào)研報告

　第 一 章

　哈爾濱人防概述

　1. 人防概念

　人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護而單獨修建的地下防護建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。

　人防工程是防備敵人突然襲擊，有效地掩蔽人員和物資，保存戰(zhàn)爭潛力的重要設(shè)施；是堅持城鎮(zhèn)戰(zhàn)斗，長期支持反侵略戰(zhàn)爭直至勝利的工程保障。

　2. 人防工程開發(fā)

　掘開式人防工程：

　：

　首先開挖工程基坑土石方至設(shè)計標(biāo)高，然后澆筑工程，再復(fù)土回填的方法構(gòu)筑的人防工程。

　逆用法施工的工程：

�。�

　先掘開工程頂板部位土方，鉆孔灌筑柱身，再澆筑頂板，復(fù)土恢復(fù)地面交通，然后在頂板掩蓋下暗挖出土，澆筑底板、墻體等完成工程結(jié)構(gòu)。

　3. 人防工程現(xiàn)狀

　 現(xiàn)人防工程在建設(shè)前必經(jīng)過可行性論證，既考慮到戰(zhàn)時防空的需要及平時經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)和人民生活的需要，具有平戰(zhàn)雙重功能。人防工程嚴(yán)格按建設(shè)程序，從土建到裝修都注重質(zhì)量。建成投入使用后，取得了顯著的戰(zhàn)備效益、社會效益和經(jīng)濟效益。許多大中型人防工程成為城市的重點工程，如哈爾濱東大直街段地下商業(yè)街、沈陽北新客站地下城、上海人民廣場地下停車場、鄭州火車

　 3 站廣場地下商場等，在社會上產(chǎn)生了巨大的影響。

　第 二 章

　人防工程地下商業(yè)

　1. 人防地下商業(yè)概念

　人防工程地下商場是現(xiàn)代人防“平戰(zhàn)結(jié)合”的產(chǎn)物，同時作為和平時期的人防工程得到合理的運用，并且為國家人防帶來經(jīng)濟創(chuàng)收。

　2. 哈爾濱地下商業(yè)分布 及比例

　哈爾濱市是黑龍江省的人防重點市，人防工程發(fā)達，平均人防面積可達 0.7㎡，而現(xiàn)在身為和平時期，這些人防工程投入到商業(yè)經(jīng)營使用當(dāng)中，并為國民經(jīng)濟做了重要的經(jīng)濟貢獻。

　哈爾濱市地下商場總體面積近 330000 平方米，主要分布在南崗區(qū)、道理區(qū)、香坊區(qū)、道外區(qū)等區(qū)域，其比例如下：

　◆ 哈爾濱各區(qū)域地下商場面積對比表

　注：上圖數(shù)值單位：

　㎡

　 4 第 三 章

　南崗區(qū)地下商業(yè) 概況

　1. 南崗區(qū)概述

　(1) 政治地位

　南崗區(qū)位于哈爾濱市的中心地帶，黑龍江省委、省政府所在地，全省政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、交通的中心。

　(2) 人口面積

　總?cè)丝?98 萬人，占哈爾濱市城區(qū)人口的四分之一；總面積 182.87 平方公里，占哈爾濱市城區(qū)面積的三分之一。東與道外區(qū)（原太平區(qū)）毗連，南鄰香坊、動力區(qū)，北以哈長、濱北鐵路線與道里、道外兩區(qū)分界，西南部隔運糧河與雙城市相望。

　(3) 行政區(qū)劃

　全區(qū)轄 17 個街道辦事處、2 鄉(xiāng) 1 鎮(zhèn)。

　2. 南崗區(qū)地下商場分布圖

　南崗區(qū)共有地下商場 12 家，主要分布于秋林商圈、哈西商圈以及船舶商圈，其中秋林商圈占比達 80%以上，而哈西與船舶商圈的地下商業(yè)相對較為薄弱。

　⑴ 秋林商圈 秋林商圈是哈市發(fā)展最早、最發(fā)達的商圈之一，并素有“黃金商圈”之稱。該商圈商業(yè)主要分布在東大直街、建設(shè)街、果戈里大街一帶，共計地下商場 10家：人和商城一、二期、人和商城三、五期、人和香港城、紅博地下廣場、國貿(mào)城、金街商城、新紀(jì)元、龍防、革新外貿(mào)服裝城、哈達革新市場�，F(xiàn)如今又有新開發(fā)的麗人街。由于哈爾濱地鐵的興建，無疑又給這片商業(yè)帶來巨大的飛躍。

　秋林商圈圖如下：

　 5

�、� 船舶商圈 船舶電子大世界商圈素有“哈爾濱中關(guān)村”之稱。該商圈主要分布南通大街、宣化街、一曼街、北宣橋街一帶，并與文化公園、極樂寺緊鄰，與工程大學(xué)隔街相望。依靠哈爾濱工程大學(xué)科技園從 2003 年發(fā)展到現(xiàn)在，以成為哈爾濱 IT 業(yè)不可或缺的重要組成部分。商圈內(nèi)地下商場僅一家；藍谷電子商業(yè)街。

　 6 ⑶ 哈西商圈 哈西商圈位于學(xué)府路，中興大道（原學(xué)府四道街）一帶，該商圈主要是依靠周邊各大中專院校為支撐所發(fā)展的商圈。

　近年來通過舊的棚戶區(qū)改造，以及在哈爾濱地鐵規(guī)劃中使其又添生機，哈西商圈地處規(guī)劃的地鐵站，并且緊鄰籌建中的哈西客運站，眾多商業(yè)紛紛注目于此，萬達商業(yè)也在此投入重資興建大型的商業(yè)廣場。

　哈西商圈地下商場共計 2 家；百匯商城、西城匯（在建）。

　其分布如下；

　3. 南崗區(qū)各地下市場概況

　◆ 秋林商圈市場概況

　 7

　商場名稱

　紅博廣場

　地

　址

　南崗區(qū)紅軍街 59 號 電

　話

　0451—53606762 企業(yè)性質(zhì)

　國企 檔

　次

　中高檔 隸屬關(guān)系 哈爾濱工大集團 經(jīng)營 規(guī)模 38000 ㎡ 營業(yè)時間 6:30—17:00 經(jīng)營區(qū)劃

　羊毛衫城，皮裝城，女人街，褲子城，至尊男人城 租金及費用

　原始租金：937 元/月/㎡。轉(zhuǎn)租租金：1125-1500 元/月/㎡。

　地下至尊男人城，轉(zhuǎn)兌好處費約 2000000 元。更名費 20000 元。

　商場綜述

　紅博廣場是哈工大集團旗下的全資子公司紅博商業(yè)的下屬商場，地處哈爾濱市的城市原點，成立于 1997 年 7 月 1 日，現(xiàn)已經(jīng)發(fā)展成為集分銷與零售于一體、具有強大網(wǎng)絡(luò)輻射與品牌控制功能的中檔服裝專營市場。紅博廣場以優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了各個消費層次的消費者，進駐其中的品牌也非常多元化。已經(jīng)建立了龐大而穩(wěn)定的品牌服裝市場分銷網(wǎng)，利用已經(jīng)建立的品牌服裝營銷網(wǎng)，搶占了很大的市場份額。現(xiàn)在又在淘寶網(wǎng)上開設(shè)了網(wǎng)上專營店，進入網(wǎng)絡(luò)市場。

　商場實景

　 8

　商場名稱

　金街商城

　地

　址

　東大直街至民益街順延果戈里大街地段 電

　話

　0451-56322254 企業(yè)性質(zhì)

　國營企業(yè)

　檔

　次

　低檔 成立時間 1987 年 5 月 1 日 經(jīng)營規(guī)模 使用面積：14262 ㎡ 營業(yè)時間 上層：6:30—17:00 下層：6:20—15:30

　經(jīng)營區(qū)劃

　富一層：品牌男裝，品牌女裝。

　富二層：男女時裝，休閑褲子，羊絨毛衫 租金及費用

　原始租金 1000-1900 元/月/m2

　轉(zhuǎn)租租金 1360-2600 元/月/ m2

　金街 VIP 廣場均價 4500 元/月/ m2

　 具有優(yōu)先租賃權(quán)的商戶第一年租金的使用權(quán) 為 18 個月并且免雙稅。

　商場綜述

　金街是全國第一個人防工程，是地下商業(yè)的開創(chuàng)者，地處哈爾濱市南崗區(qū)果戈里大街黃金地段，經(jīng)過 20 多年的經(jīng)營，現(xiàn)在已經(jīng)在國內(nèi)具有一定的名氣，主要是批發(fā)模式的，每天有來自省內(nèi)各地的商戶到此進貨，也輻射到吉林等地。現(xiàn)在已經(jīng)形成了一定的模式，是黑龍江省各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的業(yè)戶的主要進貨地。

　商場實景

　 9

　 商場名稱

　國際 貿(mào)易 城

　地

　址

　果戈里大街至紅軍街沿東大直街地段 電

　話

　0451-53640788 企業(yè)性質(zhì)

　合資企業(yè) 檔

　次

　低檔 隸屬關(guān)系 哈爾濱國源貿(mào)易有限公司 經(jīng)營規(guī)模 使用面積：21200 ㎡ 營業(yè)時間 上層：6:30—16:00 下層：6:30—17:00 經(jīng)營區(qū)劃

　褲子城，名品城，箱包總匯，莫斯科廳，倫敦廳，羅馬廳，巴黎廳，香港廳，曼谷廳，漢城 租金及費用

　轉(zhuǎn)租租金：500-1136 元/月/㎡ 柜臺 75 元/天/節(jié) 地架 300-350 元/天 墻面：格局寬兩米，100 元/天 備注：轉(zhuǎn)租租金含稅費，每月還需另交納 20 元衛(wèi)生費 商場綜述

　哈爾濱國貿(mào)城也是哈爾濱地下商業(yè)的標(biāo)志性商城，是合資企業(yè)，是金街之后的有一個以服裝批發(fā)為主的地下商城，主要以低檔服裝批發(fā)為主，每天早上開業(yè)就有來自全省各地的商戶前來選貨，每日人流都近萬人，另外還有吉林等地的商戶也會來此訂貨。只是經(jīng)營年限比較長，現(xiàn)在設(shè)施陳舊，配套不完善。

　商場實景

　 10

　 商場名稱

　龍防商貿(mào)中心

　地

　址

　東大直街與果戈里大街交口段地下 電

　話

　0451-53677786 企業(yè)性質(zhì)

　國企 檔

　次

　低檔 隸屬關(guān)系 省人防辦 經(jīng)營 規(guī)模 1075 ㎡ 營業(yè)時間 6:00-16:30 經(jīng)營區(qū)劃

　上層：服裝，小百，化妝品。

　下層：褲子。

　租金及費用

　原始租金：875-1280 元/月/㎡。。轉(zhuǎn)租租金：1368 元/月/㎡。轉(zhuǎn)租費商場收 500 元/月。

　國稅：360 元/月。地稅：640 元/月。轉(zhuǎn)讓好處費約 150000 元。進場抵押金 5000 元

　商場綜述

　龍防商貿(mào)中心位于東大直街與果戈里大街交匯處，是此路口過街的必經(jīng)之路，并與人和，金街相貫通。每日客流近萬人。商場內(nèi)部經(jīng)營混亂，管理不嚴(yán)格，檔次較低，無其他配套設(shè)施。

　商場實景

　 11

　商場名稱

　新紀(jì)元

　地

　址

　哈爾濱南崗區(qū)西大直街副 1 號國旅門前地下 電

　話

　0451-53677233 企業(yè)性質(zhì)

　國企 檔

　次

　中檔 隸屬關(guān)系

　黑龍江省人防辦 經(jīng)營 規(guī)模 4794 ㎡ 營業(yè)時間 6:30-16:30 經(jīng)營區(qū)劃

　品牌男女裝、品牌羊毛衫。

　租金及費用

　原始租金：75-114 元/月/㎡ 商場統(tǒng)一管理，不允許轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌，無其他費用。

　商場綜述

　新紀(jì)元商場主要經(jīng)營品牌店，主流格局為 50-100 ㎡，主要以批發(fā)方式經(jīng)營，大多數(shù)業(yè)主都在紅博經(jīng)營有床位，客戶源比較穩(wěn)定，都有固定的客戶前來進貨，有的業(yè)主將此做為展廳及倉庫。商場現(xiàn)在處于滿鋪經(jīng)營的狀態(tài)，都是預(yù)招商。要求是代理并且有五證等相關(guān)手續(xù)。此外商場不允許轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)商鋪收回。

　商場實景

　 12

　名

　稱

　革新外貿(mào)服裝城

　地

　址

　果戈里大街革新教堂廣場地下 電

　話

　0451-82654343 企業(yè)性質(zhì)

　私營 檔

　次

　低檔 商戶總數(shù) 247 戶 經(jīng)營 規(guī)模 6000 ㎡ 營業(yè)時間 7:00—18:00 經(jīng)營區(qū)劃

　外貿(mào)男裝，外貿(mào)女裝，外貿(mào)內(nèi)衣，外貿(mào)童裝，外貿(mào)牛仔，外單鞋 租金及費用

　原始租金：160-166 元/月/㎡。轉(zhuǎn)租價格：200-216 元/月/㎡。

　另有部分買斷，買斷價格 25000 元/㎡

　，使用年限 50 年，現(xiàn)剩余 45 年。

　因商場經(jīng)營不善，普遍平價帶裝修帶貨轉(zhuǎn)讓。電費 1.2 元/字，進場費 3000 元。

　商場綜述

　該商場環(huán)境差，硬件設(shè)施老化，貨品質(zhì)量低，管理松散，商場位于革新街地下客流量較大，以價格低廉的外貿(mào)服飾吸引消費者，但管理的松散是商場造成經(jīng)營不善的主要原因。造成大量原始業(yè)戶紛紛另謀出處。

　商場實景

　 13

　商場名稱

　哈達革新市場

　地

　址

　分部街至士課街延革新街路段地下 電

　話

　0451-82667775 企業(yè)性質(zhì)

　合資 負責(zé)人

　于琦 隸屬關(guān)系

　人和商業(yè)控股有限公司 經(jīng)營規(guī)模

　9930 ㎡ 營業(yè)時間

　7:00-19:00 經(jīng)營區(qū)劃

　負一層：生鮮、現(xiàn)場制作，小食品、日用百貨 負二層：干調(diào)、水果、蔬菜。（另有一家箱包）

　租金及費用

　原始租金：61-378 元/月/㎡。轉(zhuǎn)租租金：215-625 元/月/㎡另有進場抵押金：5000/10000元。水費：4 元/噸。

　 電費：1.2 元/字。

　根據(jù) 2011 年 5 月 31 日調(diào)研了解，近 3 年每年原始租金漲幅 10%-20%。

　商場綜述

　哈達革新市場位于革新街地下，主要經(jīng)營項目包括海鮮水產(chǎn)、干鮮果蔬、肉蛋豆禽、干調(diào)糧油、綠色食品、主副食產(chǎn)品、日用百貨等 20 大類商品，充分的滿足了周邊居民及全市各大、中型賓館、酒店的團購需求，在附近具有較高的影響力。

　商場實景

　 14 ◆哈西商圈市場概況 照片 商場名稱

　百匯商城

　地

　址

　學(xué)府路至國潤家飾城延學(xué)府四道街路段地下 電話

　0451-57675000 企業(yè)性質(zhì)

　國企 檔

　次

　低檔 隸屬關(guān)系 哈爾濱市人防辦 經(jīng)營 規(guī)模

　營業(yè)面積：7837.56 ㎡ 營業(yè)時間 8：00—17:30 經(jīng)營區(qū)劃

　上層：時尚服裝 兒童服裝 休閑服裝 外貿(mào)運動 下層：鞋類商品 箱包專賣 時尚精品 精品內(nèi)衣（下層未營業(yè)）

　租金及費用

　全部是租賃， 原始租金：175-198 元/月/㎡ 主流格局 8 ㎡，10 ㎡，18 ㎡，實際按每屋租金 19000 元/年，28000 元/年，38000 元/年，進場抵押金 3000 元，牌匾費 510 元。

　商場綜述

　百匯商城在學(xué)府路至國潤家飾城延學(xué)府四道街路段，是為了安置火車站地下商場的商戶，市人防修建的，地下共兩層，其中地下一層有 269 個商鋪，出鋪率 54%，地下二層還沒有開業(yè)。

　商場實景

　 15

　商場名稱

　西城匯

　地

　址

　學(xué)府三道街至四道街沿學(xué)府路段地下 電

　話

　0451-87738888/89587777 企業(yè)性質(zhì)

　私營 檔

　次

　中檔 負

　責(zé)

　人 滕延安 經(jīng)營規(guī)模 39000 ㎡ 隸屬關(guān)系 哈爾濱西城匯商業(yè)經(jīng)營有限公司 經(jīng)營區(qū)劃

　A 區(qū)：水立方，玩固*派，動感地帶，漫步云端，小資風(fēng)情，心雨星苑，戀の食間 B 區(qū)：魔麗飾界，淘客帝國，潮人巷，日風(fēng)韓流，屈臣氏，達芙妮 C 區(qū)：地鐵黑大站，經(jīng)營項目未定

　租金及費用

　A 區(qū)租賃價格根據(jù)位置，在外圍的位置 270 元/月/m2，內(nèi)側(cè)的位置 240 元/月/m2，租金中包含稅和物業(yè)費，水費 1 元/字 商場綜述

　西城匯是學(xué)府路路段的唯一的一個地下商業(yè)，與地鐵黑大站相連，周圍緊鄰黑大，哈理工，哈學(xué)院的院校，主要消費群體是學(xué)生，經(jīng)營特色為時尚潮流，現(xiàn)在只開了 A 區(qū)，2011 年5 月 13 日試營業(yè)。

　? 項目位置圖

　 16 ◆船舶商圈市場概況 照片 商場名稱

　藍谷電子商業(yè)街

　地

　址

　哈爾濱市南崗區(qū)一曼街（宣化街-公安街）

　電

　話

　0451-53606762 企業(yè)性質(zhì)

　私營企業(yè) 檔

　次

　品牌為主 隸屬關(guān)系 中海達商貿(mào)集團 經(jīng)營區(qū)劃

　A1 區(qū)：筆記本，上網(wǎng)本，品牌整機，數(shù)碼相機，數(shù)碼攝像機，小數(shù)碼產(chǎn)品。

　A2 區(qū)：品牌整機，商務(wù)機，一體機影音播放器類，小數(shù)碼產(chǎn)品，動漫產(chǎn)品。

　B1 區(qū)：顯示器，顯示設(shè)備，攝影器材，手機通訊，GPS，對講機，數(shù)碼產(chǎn)品。

　B2 區(qū)：DIY 硬件，電腦外設(shè)裝機配件等。

　C 區(qū)：DIY 硬件，電腦外設(shè)裝機配件等. D 區(qū)：打印機，掃描儀，復(fù)印機，教學(xué)設(shè)備，軟件耗材，辦公設(shè)備。

　E 區(qū)：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，服務(wù)器，安防監(jiān)控，電子元配件，軟件耗材，電腦桌椅。

　F 區(qū)：商務(wù)寫字間，倉儲直銷。

　G 區(qū)：美食主力店，餐飲檔口，電玩場。

　租金及費用

　藍谷電子商業(yè)街銷售模式主要分租賃和買斷 40 年經(jīng)營使用權(quán)兩種方式，其中買斷返租預(yù)計第一年返回 16%（第一年和第二年一起返）。第三年返 8%。第四年根據(jù)市場行情再定，進場抵押金 5000 元。合同簽一年贈四個月，簽兩年贈六個月。合同期一般為一至三年。原始租金在 80-300 元/月/㎡，買斷價格在 35000-50000 元/㎡。

　商場綜述

　藍谷電子商業(yè)街是哈爾濱第一家地下電子商場，集購物、休閑、娛樂、體驗等多業(yè)態(tài)模式于一體的專業(yè)化 IT 流通商業(yè)平臺。在運作實體店的同時，藍谷將開通網(wǎng)絡(luò)展示平臺，實現(xiàn)實體與網(wǎng)絡(luò)的有機結(jié)合。

　 17 4. 地下商業(yè)規(guī)模

　路段 商場名稱 規(guī)

　模 經(jīng)營 面積 中興大 道 百匯商城 地下二層 7837 ㎡ 紅 軍 街 紅博廣場 地下二層 38000 ㎡ 東大直街 龍

　防 地下二層 1075 ㎡ 西大直街 新 紀(jì) 元 地下二層 4794 ㎡ 革 新 街 哈達革新 地下二層 9930 ㎡ 革新外貿(mào) 地下二層 6000 ㎡ 果戈里大街 金街商城 地下二層 14262 ㎡ 東大直街 國

　貿(mào) 地下二層 21200 ㎡ 學(xué) 府 路 西 城 匯 地下一層 39000 ㎡ 東大直街 南崗人和 地下二層 73505 ㎡ 5. 品項構(gòu)成

　商場名稱 穿著 類 飾品 百貨 家居 餐飲 娛樂 合計 南崗人和 1588 114 135 -- 18 1 1856 紅博廣場 1028 -- -- -- 6 -- 1034 金街商城 198 -- -- -- 3 -- 201 國 貿(mào) 城 824 2 16 2 -- -- 844 龍防商城 101 2 14 -- 2 -- 119 新 紀(jì) 元 69 -- -- -- 1 -- 70 革新外貿(mào) 191 -- 50 -- -- -- 241 合

　計 3999 118 215 2 30 1 4365 6. 小結(jié)

　南崗區(qū)的地下商業(yè)分布在三個商圈；分別是秋林、哈西、船舶。

　秋林商圈百貨業(yè)態(tài)與地下商業(yè)相結(jié)合。一共十二個地下商業(yè)，國貿(mào)、金街、人和、紅博廣場為最有活力的服裝市場。在全國比較出名，是周邊市縣主要零售商的批發(fā)集散地；由于地鐵的興建，無條件占用國貿(mào)路段。為現(xiàn)在人和麗人街的招商帶來很大的契機。人和一二期的童裝市場在全國都比較知名，占有一定的市場地位。

　 18 哈西商圈以為周邊大學(xué)為主要消費群，商圈客流量大，市場經(jīng)營比較混亂，共有兩個地下商場，分別是西城匯及百匯商城。兩個地下市場都是新市場，現(xiàn)在都在招商且已開業(yè)區(qū)域經(jīng)營慘淡。

　船舶電子大世界屬于商圈內(nèi)的核心商場。商場規(guī)模最大、品項最全、客流量較其它商場大，在學(xué)生消費群體的支持下建立起以船舶電子大世界為核心的龐大消費群。商場經(jīng)營比較好，船舶強大的竟?fàn)幜�無疑給周邊小型的電子市場帶來打擊，經(jīng)營也開始如履薄冰。新市場藍谷的開發(fā)在許多商戶眼中也多為不看好。但是商圈內(nèi)缺少娛樂，購物，休閑于一體的 IT MALL。而藍谷正好填補了這一空白。

　整個商圈電腦耗材以及品牌機占的比重比較大。這兩個品項占有較大的市場份額。

　第四章

　道里 區(qū)地下商業(yè) 概況

　1. 道里區(qū)概述

　(1) 地理位置

　東以濱洲鐵路線與道外區(qū)分界，西與雙城市為鄰，南與南崗區(qū)接壤，北與肇東市、道外區(qū)相連，面積 479 平方千米。

　(2) 交通狀況

　道里區(qū)交通發(fā)達，數(shù)十條城鄉(xiāng)公路構(gòu)成了四通八達的交通運輸網(wǎng)。同時，坐落在太平鎮(zhèn)境內(nèi)的哈爾濱國際機場，是全國十大機場之一。

　(3) 旅游資源 道里區(qū)是哈爾濱市重要的旅游窗口，碧波粼粼的松花江，沿江一條線的斯大林公園、九站公園、顧?quán)l(xiāng)公園；獨具田園風(fēng)光的太陽島公園，一年一度的冰雪節(jié)

　 19 和冰燈游園會；現(xiàn)代商業(yè)步行街中央大街和藝術(shù)氣息濃重的索菲亞建筑藝術(shù)廣場更增添了道里區(qū)的吸引力和凝聚力。

　(4) 商業(yè)特點 商業(yè)主要集中在道里區(qū)中央大街和索菲亞教堂附近。中央大街作為歷史名街自建成以來就成為商賈云集的經(jīng)商寶地，現(xiàn)在更是國內(nèi)外知名的商業(yè)街，國內(nèi)外知名品牌紛紛落戶此地，帶動了周邊的經(jīng)濟與旅游的發(fā)展。從防洪紀(jì)念塔起步，沿中央大街、西十二道街到索菲亞教堂的周邊，形成了一條黃金的商業(yè)帶，成為了哈市主要商業(yè)中心。

　2. 道理區(qū)地下商場分布圖

　道里區(qū)商業(yè)主要分布在索菲亞教堂、中央大街、西十四道街、石頭道街等街道地下，共有地下商場 5 家，占總比的 20%。如：人和春天、原宿春天、索菲鞋城、金帝商城聯(lián)升購物廣場。

　◆道理區(qū)地下商業(yè)分布圖

　3. 道里 區(qū)各地下市場概況

　 20 照片 商場名稱

　原宿春天

　地

　址

　中央大街 209 號（中央大街與友誼路交匯處地下）

　經(jīng)營特色

　東京原宿的時尚韻味 企業(yè)性質(zhì)

　合資企業(yè) 檔

　次

　中檔 隸屬關(guān)系 人和商業(yè)控股有限公司 規(guī)

　模 營業(yè)面積：7837.56 ㎡ 營業(yè)時間 9：30-20:00 經(jīng)營區(qū)劃

　飾風(fēng)堂:

　配飾專屬區(qū) 潮流服飾：戶外用品，糖果，格子鋪，照吧，咖啡廳，譚木匠，皮具包，玩具，化妝品 貓街：時尚服飾，手機，PSP，竹木銀 租金及費用

　原始租金 416—460 元/月/m2（不分位置）商場統(tǒng)一管理，不允許轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌。

　其它費用：抵押金 5000，電費 1.35 元/字，無稅 商場綜述

　道里人和原宿春天是人和商業(yè)控股有限公司在哈爾濱開發(fā)的第六個項目，商場地處中央大街與友誼路交匯處地下，是集休閑，美食，購物于一體的時尚購物廣場。導(dǎo)入日本原宿街頭文化和購物形式。打造哈市時尚街頭文化大本營。并有屈臣氏、麥當(dāng)勞以及眾多休閑品牌入駐。雙通道的設(shè)計格局，以零售為主的銷售模式。

　商場實景

　 21

　商場名稱

　金帝商城

　地

　址

　尚志大街至中央大街延西十三道街地段下 電

　話

　0451-84654079 企業(yè)性質(zhì)

　民營企業(yè) 檔

　次

　低檔 商戶總數(shù) 179 經(jīng)營特色 營業(yè)面積：7837 ㎡

　營業(yè)時間 9：30—17:45 經(jīng)營區(qū)劃

　服裝、鞋帽、箱包、內(nèi)衣、飾品 租金及費用

　轉(zhuǎn)租租金 340—520 元/月/m2，由于經(jīng)營多年，基本上都是轉(zhuǎn)租的業(yè)戶，沒有原始的業(yè)主，所以原始租金無法調(diào)出。

　商場綜述

　哈爾濱金帝商城是哈爾濱人防地下工程，地處道里區(qū)黃金街道—尚志大街和中央大街之間西十三道街地下路段，主要經(jīng)營種類各種精品服飾，外貿(mào)服飾，鞋褲，箱包，小百貨等，貨品大多處于中低檔的檔次。

　商場實景

　 22

　商場名稱

　哈爾濱聯(lián)升服裝廣場 地

　址

　哈爾濱道里區(qū)兆麟街與透籠街地下 負

　責(zé)

　人

　張洪源 企業(yè)性質(zhì)

　中外合資經(jīng)營企業(yè) 檔

　次

　低檔 成立時間 1994 年 12 月 24 經(jīng)營特色 營業(yè)面積：15000 ㎡

　營業(yè)時間 08:50—17:30 經(jīng)營區(qū)劃

　服裝、鞋帽、日用百貨、皮草、箱包、飾品、童裝 租金及費用

　原始租金：

　256-448 元/月/㎡ 轉(zhuǎn)租金：

　346 元/月/㎡ 月租賃抵押金：3000 元（一次性）年租抵押金：10000 元（一次性）。合同到期抵押金全額退款 。轉(zhuǎn)兌權(quán) 2300 元/㎡。營不善大多原始業(yè)戶選擇出租. 商場綜述

　商場經(jīng)營環(huán)境差，硬件設(shè)施老化，貨品處于中低檔次，但商場位于道里商業(yè)中心客流量較大，消費人群廣泛（中老年，青年，兒童）以時尚女裝為主，低廉的價格吸引消費者，1994年 12 月 24 成立，在周邊有一定的知名度，商場安管人員巡視頻率低，物品擺放不規(guī)整防火栓被商品遮擋，防火安全存在隱患。咨詢臺時常出現(xiàn)無人現(xiàn)象，顧客無法快捷的找到所需的商品。

　商場實景

　 23

　商場名稱

　哈爾濱索菲鞋城 地

　址

　道里區(qū)石頭道街 96 號索菲亞廣場地下 負責(zé)人

　張洪源 企業(yè)性質(zhì)

　私人經(jīng)營企業(yè) 檔

　次

　低檔 成立時間 1994 年 12 月 24 經(jīng)營特色 營業(yè)面積：18500 ㎡

　營業(yè)時間 9:30-18:00 經(jīng)營區(qū)劃

　品牌區(qū)，精品區(qū)，時尚區(qū)，淘寶區(qū)，餐飲區(qū)，淘氣堡，童鞋區(qū) 租金及費用

　商場原始租金均價 270-290 元/月/m2 以 15m2 為界，大于 15m 2 的租金為 290 元/月/m 2 。

　商場綜述

　索菲鞋城是道里區(qū)一個專業(yè)做鞋的地下商場，其風(fēng)格以時尚潮流為主，并引進潮匯與皮拉里奧兩個潮流風(fēng)格店鋪，商場去年七月開業(yè)，至今不到一年時間，客流不大，但商場的一直做著相應(yīng)的宣傳，在主要的出入口有人員在法宣傳彩頁，是當(dāng)月的促銷活動及餐飲區(qū)的優(yōu)惠券，商場還與電視臺聯(lián)合舉辦各種活動來增加關(guān)注度，商場現(xiàn)在在進行改造，現(xiàn)在的通道加寬，主流面積都在 10-15m2 ，索菲鞋城與人和新春天，聯(lián)升服裝廣場相連通，客流能在內(nèi)部進行循環(huán)，隨著商場的經(jīng)營時間的增加，日后客流應(yīng)該會有所增加，經(jīng)營會有所改善。

　商場實景

　 24

　商場名稱

　人和春天購物廣場 地

　址

　尚志大街之買賣街延石頭道街段地下 成立時間

　2008 年 7 月 29 日 隸屬關(guān)系

　人和商業(yè)控股有限公司經(jīng)營管理事業(yè)四部 檔

　次

　中、低檔 成立時間 2008 年 07 月 26 日 商場規(guī)模 使用面積 16000 平方米 營業(yè)時間 9:00-17:30 經(jīng)營區(qū)劃

　時尚女裝，男裝、休閑、內(nèi)衣，百貨、運動、飾品。

　租金及費用

　人和春天原始租金在 280 元—560 元/月/㎡。

　商場綜述

　人和春天位于哈市繁華的道理商圈，縱貫石頭道街地下，貫穿尚志大街、兆麟街、地段街、買賣街，600 延長米主題購物長街，是人和商業(yè)控股有限公司經(jīng)營管理事業(yè)四部經(jīng)營管理，打造及購物、休閑、娛樂、餐飲、餐飲為一體的商業(yè)體系，滿足消費者的需求，引領(lǐng)時尚的潮流。

　商場實景

　 25 4. 地下商業(yè)規(guī)模

　路段 商場名稱 規(guī)

　模 使用面積 友誼路 原宿春天 地下一層 12000 ㎡ 西十三道街 金帝商城 地下一層 4500 ㎡ 兆麟街 聯(lián)升地下 地下一層 15000 ㎡ 建筑藝術(shù)廣場 索菲鞋城 地下一層 18500 ㎡ 石頭道街 人和春天 地下一層 16000 ㎡ 5. 品項構(gòu)成

　商場名稱 男裝 女裝 百貨 皮具 鞋 飾品 化妝 其他 合計 人和春天 73 108 76

　 14

　7 278 索菲鞋城 3 25 15 28 142 4

　3 220 金帝商城 41 97

　 13

　 14 165 聯(lián)升地下 61 331 49 12 20 1 7 14 495 原宿春天 29 94 8

　3 114 5 16 269 合計 207 655 148 40 178 133 12 54 1427

　6. 小結(jié)

　旅游業(yè)帶動商業(yè)發(fā)展是道里區(qū)主要經(jīng)濟特點。該區(qū)域商業(yè)態(tài)齊全，主要以百貨業(yè)態(tài)為主。該區(qū)域共有五個地下商場；分別為原宿春天、人和新春天、金帝、聯(lián)升、索菲鞋城。其中只有金帝不是人和控股有限公司開發(fā)的，人和已經(jīng)擁有聯(lián)升三方的控投權(quán)，日后整個道里地下將會全部打通，形成環(huán)形的商業(yè)圈，共享龐大的客流量。五個地下商場分別有著不同的經(jīng)營特色，原宿春天主要打造的是一個年輕人專屬時尚消費基地，導(dǎo)入日本原宿街頭的文化和購物形式，打造哈市時尚街頭文化大本營。并有屈臣氏、麥當(dāng)勞以及眾多休閑品牌入駐。人和新

　 26 春天 16000 平方米的經(jīng)營面積，經(jīng)營品項其全，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合性購物商場。金帝商城經(jīng)營多年，貨品檔次偏低。聯(lián)升購物廣場比較有特色的韓國商場，主要經(jīng)營韓國服飾及日用百貨。索菲鞋城是一個專業(yè)經(jīng)營鞋類的市場，現(xiàn)在商場重新定位，引進服飾等，主要是為日后與其它商場連通，配合其它商場的經(jīng)營品項，可以有效的分享客流。

　道里區(qū)的百貨業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和，但是地下商場仍有可開發(fā)的趨勢。旅游業(yè)每年都呈現(xiàn)上漲的趨勢，冰雪大世界、雪博會每年都吸引中外游客上千萬游客，勢必會帶動經(jīng)濟的進一步發(fā)展。

　第五章

　香坊區(qū)地下商業(yè)概況

　1. 香坊區(qū)概述

�。�1 1 ）

　地理位置 新香坊區(qū)位于哈爾濱市東南部，2006 年 8 月，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，撤銷香坊區(qū)和動力區(qū)，成立新的香坊區(qū)。新的香坊區(qū)東與阿城區(qū)接壤，北連南崗區(qū)，西接平房區(qū)，已成為哈市的四個中心城區(qū)之一。

　（2 2 ）

　行政區(qū)劃

　轄 20 個街道辦事處，3 鎮(zhèn) 1 鄉(xiāng)。

　（3 3 ）

　人口面積

　區(qū)劃面積 339.55 平方公里，其中建城區(qū)面積 43.8 平方公里，總?cè)丝诩s 79萬人(含流動人口)。

　2. 香坊地下商場分布圖

　香坊區(qū)地下商業(yè)主要分布在通鄉(xiāng)商圈與樂松廣場兩個商圈，地下商場共計 6

　 27 家：其中安埠小區(qū) 4 家，占總比的 13%，具體分布如下； ⑴ 通鄉(xiāng) 商圈 通鄉(xiāng)商圈是香坊商業(yè)的重要組成部分，同時該商圈的購買力主要針對周邊居民，亦為社區(qū)型商圈的典型，該商圈商業(yè)主要分布在升永街、延褔街、香坊大街、紅旗大街、橫道街一帶，共計地下商場 4 家：紅旗地下商場、國泉商場、吉愛城、香坊匯，其中后兩家市場正處招商中，入住率以達 60%，目前整在籌備開業(yè)階段。

�、� 樂松 商圈 樂松商圈與通鄉(xiāng)商圈為香坊區(qū)最主要的休閑購物場所，商業(yè)主要分布在樂松廣場周圍。該商圈共計地下市場 2 家，中旗地下商場、中興世紀(jì)大道（在建）。

　 3. 香坊區(qū)各地下市場概況

　 28 ◆ 通鄉(xiāng) 商圈市場概況 照片

　商場名稱

　國泉商城 地

　址

　香坊區(qū)紅旗大街 38 號 開業(yè)年限

　1999 年 企業(yè)性質(zhì)

　私營 檔

　次

　低檔 隸屬關(guān)系 哈爾濱國泉商貿(mào)有限公司 規(guī)

　模 營業(yè)面積：7000 ㎡ 營業(yè)時間 8:00-17:30 經(jīng)營區(qū)劃

　負一層

　女裝，男裝，鞋帽，內(nèi)衣，童裝，飾品，化妝品，床上用品，電子配件

　租金 及費用

　原始租金：120-130 元/月/㎡。轉(zhuǎn)租租金：150-160 元/月/㎡。電費 1.2 元/字 商場概況

　 商場規(guī)模小，但經(jīng)營管理模式很好。與紅旗相互連通，享受紅旗客流，雙通道設(shè)計。商場租金收取人性化很合理，所以轉(zhuǎn)兌很少，以轉(zhuǎn)租為主。因為開業(yè)時間較早，在附近商場中有一定的競爭力。

　商場實景

　·

　 29 照片 商場名稱

　紅旗地下商場

　地

　址

　香坊大街與通鄉(xiāng)大街交匯處 電話

　0451-55101488 企業(yè)性質(zhì)

　民營企業(yè) 檔

　次

　低檔 負責(zé)人 吳偉東 規(guī)

　模 使用面積：4608 ㎡ 營業(yè)時間 8：00—17:30 經(jīng)營區(qū)劃

　 男女服飾 百貨 兒童用品 家居 飾品 租金及費用

　 全部檔口是租賃，沒有是買斷產(chǎn)權(quán)的檔口 原始 420-460 元/月/m2 。轉(zhuǎn)租 720-780 元/月/m 2

　商場概 述

　 紅旗地下商場位于香坊大街，通鄉(xiāng)街，延福街三街交匯處。商場地理位置優(yōu)越，交通極為便利。主要經(jīng)營低檔男女服飾，童裝，家居用品，針織。商場內(nèi)設(shè)有 5 個出入口，周圍服裝和小商品批發(fā)市場比較小，客流量有保證。紅旗與國泉商場是相通的，一樣的經(jīng)營檔次及商場定位。國泉是雙通道的設(shè)計，紅旗是圈形合圍的設(shè)計。國泉商場有一個就餐區(qū)，同時也方便了在紅旗消費的顧客。對比于南崗道理商圈的商場。該商場的硬件環(huán)境較差，由于商場的管理不到位，造成經(jīng)營布局混亂，區(qū)域劃分不明確。

　商場實景

　 30 照片 商場名稱

　吉愛城母嬰用品廣場

　地

　址

　香坊區(qū)延福街 188 號 電

　話

　0451-55126262 企業(yè)性質(zhì)

　私營企業(yè) 檔

　次

　低檔 企業(yè)法人 吳偉東 規(guī)

　模 使用面積：2000 ㎡ 隸屬關(guān)系 哈爾濱吉愛城商貿(mào)有限公司 經(jīng)營區(qū)劃

　A A 區(qū)

　童裝鞋帽區(qū)

　 B B 區(qū)

　玩具區(qū)

　C C 區(qū)

　孕嬰綜合用品區(qū)

　D D 區(qū)

　益智文教、娛樂設(shè)施區(qū)

　租金及費用

　租金均價 135-165 元/月/m2。

　首年簽約一年贈 2 個月。

　三年原始租金不變，免一年管理費，稅費優(yōu)惠。

　商場概述

　 目前商場處于裝修待開業(yè)狀態(tài)，據(jù)招商人員所述商場預(yù)計 5 月 20 日開業(yè)。該商場原是香埠商場負一層的地下停車場，現(xiàn)改造重新定位香坊區(qū)唯一的一個專營母嬰用品的商場。是集兒童服裝，兒童娛樂于一體的商場。主要以零售和批發(fā)為主。與人和一二期的童裝相比在定位多了一個娛樂設(shè)施。而如今現(xiàn)有的專業(yè)童裝市場很多，如人和一二期，華邑童裝，瑪克威童裝，星星商場，真正在市場立足的要屬人和一二期，星星商場重新定位于大裝批發(fā)。而華邑也不斷在招商與規(guī)劃�，F(xiàn)如今天這樣專業(yè)的童裝市場開發(fā)仍需要漫長而艱難的過程。

　 31 照片 商場名稱

　香坊匯地下購物廣場

　地

　址

　香坊區(qū)延福街 198 號

　 電

　話

　0451-55126262 企業(yè)性質(zhì)

　私營企業(yè) 檔

　次

　低檔 企業(yè)法人 蔡寬民 規(guī)

　模 使用面積：2000 ㎡ 隸屬關(guān)系 嘉財恒潤綜合性專業(yè)投資公司 經(jīng)營區(qū)劃

　D D 區(qū)

　鞋包區(qū)

　E E 區(qū)

　飾品區(qū)

　F F 區(qū)

　兒童區(qū)

　G G 區(qū)

　小吃區(qū)

　H H 區(qū)

　品牌區(qū)

　租金及費用

　租金 225-300 元/月/㎡。簽約一年 押金 3000 裝修保證金 2000 垃圾費 300 商業(yè)用電 1.2 元/字 商場概述

　 該商場是集購物，休閑，娛樂，餐飲于一體的大型地下商業(yè)廣場。目前銷售情況很好，已經(jīng)沒有好位置的商鋪了。該商場部分買斷自營，部分買斷返租，目前只有出租的商鋪，已經(jīng)沒有買斷的商鋪了。

　商場目前處于裝修狀態(tài)，待開業(yè)，原定 6 月 2 日開業(yè)，而后推到 6 月末，現(xiàn)在具體開業(yè)日期還沒定，在招商中心了遇到很多業(yè)主對于開業(yè)日期不確定的情況很不滿意。有的要求退款。

　 32 ◆ 樂松 商圈市場概況 照片 商場名稱

　中旗商城

　地

　址

　香坊區(qū)三大動力路動力廣場地下 開業(yè)年限

　2001 年 企業(yè)性質(zhì)

　私營 檔

　次

　中低檔 隸屬關(guān)系 黑龍江志誠貿(mào)易經(jīng)濟貿(mào)易有限公司

　經(jīng)營面積

　7000m2

　經(jīng)營區(qū)劃

　負一層

　服裝鞋帽，日用百貨，文體用品，電腦耗材，手機賣場，透籠快餐 租金 及費用

　轉(zhuǎn)租租金：一至三期租金 208—520 元/月/㎡ 面積 8 ㎡ 原始租金：一至三期租金 160 —180 元/月/㎡面積 8 ㎡ 買斷情況：一期，二期全部買斷。三期租賃。

　原始買斷價格：一期 15000 元/㎡。二期：13000 元/㎡。

　買斷使用權(quán) 45 年。電費：1.2 元/字。物業(yè)費：1800 元/年。抵押金：3000 元（一次性）

　商場概述

　該商場環(huán)境差，硬件設(shè)施老化，貨品質(zhì)量低，但商場位于樂松，松雷直接的過街地下是消費者過街的必經(jīng)之處，客流量較大，面對香坊區(qū)、平房區(qū)的居民及商城周邊院校的學(xué)生，以時尚的服飾，低廉的價格吸引消費者，因成立時間較早在周邊有一定的知名度，但中旗商城的工作人員欠缺主動的服務(wù)意識。造成商場與業(yè)戶之間關(guān)系不良，有業(yè)務(wù)與商管人員因違規(guī)事項意見不統(tǒng)一而產(chǎn)生爭執(zhí)的現(xiàn)象。

　 商場實景

　 ·

　 33

　 照片 商場名稱

　中興世紀(jì)大路

　地

　址

　哈平路至健康路沿幸福路路段地下

　開業(yè)年限

　2012 企業(yè)性質(zhì)

　私營 檔

　次

　中低檔 隸屬關(guān)系 開發(fā)商：黑龍江北方宏盛公共設(shè)施有限公司 投資商：香港崇業(yè)控股有限公司 經(jīng)營區(qū)劃

　一期預(yù)售

�。― D 、E E 、G G 、H H四個區(qū)）

　A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) B2 區(qū)為大百區(qū)：服裝，服飾，鞋帽，箱包，皮具等。

　D 區(qū) E 區(qū)小百區(qū)：配飾，帽襪，內(nèi)衣等。

　F 區(qū) G 區(qū)輕紡區(qū)：床品，布藝，家紡等。

　H 區(qū)生活配套區(qū)：家居飾品，日雜等。

　A2 區(qū)兒童區(qū)：嬰童用品，童裝，童鞋，玩具，兒童樂園等。

　C2 區(qū)潮流休閑區(qū)：娛樂，生活休閑，竟技等。

　租金 及費用

　一期預(yù)計只銷售四個區(qū)：分別為 D 區(qū)，E 區(qū)，G 區(qū)，H 區(qū)。其中 D 區(qū)與 E 區(qū)為買斷自營區(qū)。買斷經(jīng)營使用權(quán) 50 年。G 區(qū)與 H 區(qū)為買斷返租區(qū)。其中年平均最低返 8%。首次簽十年合同。買斷價格預(yù)計為 40000 元/m2

　綜述

　 中興世紀(jì)大路現(xiàn)在只是預(yù)售，預(yù)計 2012 年 7 月完成施工，10 月份正式開業(yè)。在 5 月 20日以后對于有意向的客戶收取兩萬元的意向金，在正式售鋪時可以當(dāng)做五萬元的現(xiàn)金使用。這是目前唯一可確定的優(yōu)惠政策。

　中興世紀(jì)大路是香坊區(qū)又一完整的人防商業(yè)陣容。鏈接多個建設(shè)中的大型生活區(qū)。是集時尚、休閑、娛樂、購物、美食于一體的時尚購物廣場。項目位置緊鄰樂松廣場，是香坊區(qū)

　 34 最核心的商圈。

　周圍集黑龍江中醫(yī)藥大學(xué)，林大，哈理工，黑大，四所大學(xué)。學(xué)生消費占主導(dǎo)。

　 4. 地下商業(yè)規(guī)模

　路段 商場名稱 規(guī)

　模 使用面積 香坊大街 國泉商城 地下一層 7000 ㎡ 紅旗大街 紅旗商城 地下一層 4600 ㎡ 延福街 吉愛城 地下一層 2000 ㎡ 延福街 香坊匯 地下一層 20000 ㎡ 三大動力路 中旗商城 地下一層 7000 ㎡

　 5. 品項構(gòu)成

　商場名稱 男裝 女裝 鞋帽 內(nèi)衣 童裝 飾品 化妝 電子 合計 國泉商城 19 212 31 20 16 14 8 4 324 紅旗商城 31 73 29 8

　15

　 156 中旗商城 83 204 70 57 21 23 20 14 492 合計 133 489 130 85 37 52 28 18 972 6. 小結(jié)

　通過對香坊商圈的通鄉(xiāng)和樂松兩個商圈進行走訪調(diào)研，了解了商圈內(nèi)各商場的整運營情況。兩個商圈的商業(yè)分布都比較集中。相對而言，樂松商圈的商業(yè)數(shù)量要少于通鄉(xiāng)商圈。從品項構(gòu)成來講，兩個商圈都是女裝占有份額最大。女性消費占主導(dǎo)是商業(yè)發(fā)展的流行趨勢。

　兩個區(qū)域從整來情況來看都處于商業(yè)升級發(fā)展階段，通鄉(xiāng)商圈的香坊匯，吉愛城。樂松商圈的中興世紀(jì)大路。都是新開發(fā)的地下人防工程。香坊匯目前已無可投資的商鋪；原始租賃價格 225-300 元/月/㎡。中興世紀(jì)大路預(yù)計于 2012 年

　 35 10 月試營業(yè)，目前有預(yù)付 2 萬意向金可做為 5 萬現(xiàn)金使用的優(yōu)惠政策，而且推出精品小戶型 6m2 ,售價 21 萬左右。買斷使用權(quán) 50 年之久。目前樂松購物廣場負一層的超市要重新定位，要與商圈內(nèi)兩個地下市場連通，為配合中興世紀(jì)大路與中旗商城的品項經(jīng)營，現(xiàn)統(tǒng)一招商，主要針對小商品，日用百貨，服裝類進行招商。吉愛城是香埠商場負一層停車場的重新改造。它是香坊區(qū)唯一一個專業(yè)的童裝市場，原始租金價格為 135-165 元/月/m2 。

　而就現(xiàn)在南崗商圈地下人防工程的飽合狀態(tài)，對于香坊商業(yè)的發(fā)展不知是否會帶來飛躍的進步。從招商角度來講，各個區(qū)域都在開發(fā)新型的商業(yè)項目，如南崗人和的麗人街、學(xué)府的西城匯、道理的索菲鞋城的重新整合，無疑會給香坊的招商帶來壓力。

　第六章. . 道外區(qū)地下商業(yè)概況

　1. 道外區(qū)概述

　（1 1 ）

　地理位置

　道外區(qū)地處哈爾濱市區(qū)中東部，是歷史悠久的老城區(qū)，地域廣闊，位置適中，是全市八區(qū)十縣（市）的區(qū)位中心，與呼蘭、松北兩個行政區(qū)隔江相望，與道里、南崗、香坊、阿城四個行政區(qū)接壤。

�。�2 2 ）

　行政區(qū)劃

　全區(qū)設(shè) 14 個街道辦事處、54 個社區(qū)居委會。其中江南城區(qū)街道辦事處 12個，江北郊區(qū)街道辦事處 2 個；農(nóng)村設(shè) 3 個鎮(zhèn)、22 個行政村。

�。�3 3 ）

　人口面積

　道外區(qū)總面積 618.6 平方公里，其中市區(qū)面積 40.62 平方公里，郊區(qū)面積

　 36 577.98 平方公里，耕地面積 8434 公頃�？�?cè)丝?80.86 萬人 2. 道外地下商場分布

　道外商業(yè)主要分布在承德廣場及道外客運站周邊，主要是以文教用品、酒店用品批發(fā)為主的綜合型商業(yè)，道外共計地下商場一家，主要以經(jīng)營服裝服飾類為主；

　 3. 南崗區(qū)各地下市場概況

　照片 商場名稱

　哈爾濱承德服裝城

　地

　址

　承德廣場地下 電話

　0451-88348777 企業(yè)性質(zhì)

　民營企業(yè) 檔

　次

　低檔 經(jīng)營方式 零售兼批發(fā) 規(guī)

　模 5330 ㎡ 營業(yè)時間 8：30—17:00 經(jīng)營區(qū)劃

　 37 服裝、鞋帽、日雜百貨、箱包、飾品、童裝、五金、游戲廳 租金及費用

　原始租金：50-70 元/月/㎡。

　轉(zhuǎn)租金：70-92 元/月/㎡ 商場綜述

　該商場環(huán)境差，硬件設(shè)施老化，貨品質(zhì)量低檔次，但商場位于道外客運站與景陽街、承德街、南馬路交叉處，臨近客運站地下，共享客流，公交線路較多�？土髁枯^大，經(jīng)營品項齊全小商品、服裝、酒店用品，經(jīng)營區(qū)劃不規(guī)范，消費群體消費能力較低，低廉的價格吸引消費者，1992 年成立，在周邊有一定的知名度，物品擺放不規(guī)整防火栓被商品遮擋，防火安全存在隱患。無咨詢臺，顧客無法快捷的找到所需的商品。

　 4. 地下商業(yè)規(guī)模

　路段 商場名稱 規(guī)

　模 使用面積 承德街 承德服裝城 地下一層 5330 ㎡ 5. 品項構(gòu)成

　商場名稱 男裝 女裝 飾品 電子 化妝 鞋帽 內(nèi)衣 合計 承德服裝城 19 72 32 7 8 7 6 151 合計 19 72 32 7 8 7 6 151

　 6. 小結(jié)

　素有百年歷史的老道外，主要以批發(fā)業(yè)態(tài)占居市場，該區(qū)域內(nèi)只有一個地下商場為承德服裝城。位于承德街與景陽街交口。由于該市場緊臨道外客運站，所以客流量很大，消費群體主要是周圍居民及在客運站換乘的旅客。其經(jīng)營的貨品

　 38 檔次比較低。經(jīng)營環(huán)境比較差。貨品擺放零亂。由于商場經(jīng)營多年，硬件設(shè)施陳舊落后。

　第七章

　T SWOT 分析

　優(yōu)勢：

　1.人防地下商場可有效的緩解交通，使行人過街時的安全系數(shù)提高。

　2.現(xiàn)在地上的土地使用有一定的制約性，而利用開發(fā)地下空間可達到有效的節(jié)省土地空間 3.人防地下商場出入口多，在發(fā)生意外事故是容易疏散大量人群。

　4.地下人防商場是“平戰(zhàn)結(jié)合”的產(chǎn)物，不但可保障地方人防，同時可促進地方經(jīng)濟、就業(yè)率及稅收 5.地下商場與地上商場對比，服裝，服飾類產(chǎn)品價格相對低廉，容易吸引工薪階層消費群體。

　6.地下商場消費、購物不受氣候限制，即便在雨天亦可逛街，并達到過街的目的。

　劣勢：

　1.哈爾濱地下空間已呈飽和狀態(tài)，沒有可發(fā)展空間。

　2.地下商場整體休閑設(shè)施不完善，與地上商場相比設(shè)施較差。

　3.地下商場業(yè)者服務(wù)態(tài)度及素質(zhì)較差，文明經(jīng)商、規(guī)范服務(wù)做的不好。

　4.地下商場貨品檔次相對較低，不能形成品牌效應(yīng)規(guī)模。

　5.對于地上商場，地下商場沒有專業(yè)的運營管理團隊，管理制度不完善，隨處可見叫喊叫賣情況，并且商場衛(wèi)生條件差。

　6.受地下空間的制約，商場內(nèi)采光及通風(fēng)等條件差，導(dǎo)致購物環(huán)境差，很多顧忌健康因素的消費者流失。

　 39 7.硬件基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，配套設(shè)施不夠齊全。

　8.哈市地下商場多數(shù)為批發(fā)兼零售，針對批發(fā)業(yè)戶進出貨物沒有固定的貨梯通道。

　9.據(jù)調(diào)研了解地下商場福利待遇差，按照國家規(guī)定應(yīng)給予“地下補助”但沒有商場執(zhí)行此項規(guī)定。

　 第八章

　綜述

　通過本次對哈爾濱市人防地下商場的調(diào)研走訪了解到，哈爾濱市的人防地下商業(yè)是處于發(fā)達狀態(tài)，很多地下商業(yè)在全國都比較知名，如：紅博廣場、金街購物中心等，哈爾濱全市人防工程面積近 320000 平方米，轄區(qū)縣城如：木蘭縣、通河縣正在籌備建設(shè)地下人防工程商討之中，“全民人防”的宣傳口號的實現(xiàn)在此得到了全面的體現(xiàn)。道理區(qū)、南崗區(qū)及香坊區(qū)無論在數(shù)量上還是面積上都具有一定的規(guī)模，只有道外區(qū)相對來說比較少，僅有一個地下人防工程。而且現(xiàn)在道里區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)還有新開盤及未開盤的項目在進行招商，還處于可開發(fā)的形勢。但是現(xiàn)在除了新開的地下商場，老一點地下商場的配套設(shè)施都不完善，運營管理跟不上，環(huán)境衛(wèi)生都很差，大都存在安全隱患。

　對于道里區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)都有各自的經(jīng)營特色，道里區(qū)主要以零售為主，經(jīng)營風(fēng)格比較年輕時尚，旅游資源比較豐富，旅游業(yè)帶動經(jīng)濟是這一地區(qū)的經(jīng)濟特點；南崗區(qū)主要一批發(fā)兼零售的模式經(jīng)營，消費人群比較多元化；香坊區(qū)主要是以周邊的居民為主要消費群體，經(jīng)營檔次普遍偏低。

　在現(xiàn)在人防地下商場的發(fā)展過程中人們看到更多的是它的商業(yè)價值，卻忽略了它最初的作用與價值。

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