前期物業(yè)客服述職報告 前期物業(yè)客服述職報告 前期物業(yè)管理工作計劃 物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　一、早期介入的具體工作計劃：

　1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施； 2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費計量的設(shè)計。根據(jù) xxxx 的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。

　3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實用，是否留有死角。

　4、檢查機電設(shè)備的配臵是否合理。

　5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

　6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署； 7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準(zhǔn)備案； 8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制，列出人員到位時間表； 9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材

　料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

　10、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預(yù)算報開發(fā)商審批執(zhí)行； 11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項目及各類收費標(biāo)準(zhǔn)； 12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點：

　●產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編 ●圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊 ●供貨商/承建商的培訓(xùn) ●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照 ●鑰匙 ●專用工具和備品備件 ●遺留問題的確認(rèn)和解決時限 ●保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）

　●電、水、氣表的抄讀確認(rèn) ●資產(chǎn)/材料/工具 ●問題 ●問題的原因

　●已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?●解決方案建議（時間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、 管理措施彌補）

　●時間限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等； 14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用； 15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

　二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （一）、基本要求 1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

　2、承接項目時，對公用部位，公用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查檢，驗收手續(xù)齊全。

　3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

　4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等健全制度。

　5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

　6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。

　7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。

�。ǘ�）、房屋管理 1、對房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

　2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。

　3、每周巡查 1 次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。

　4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 2 日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關(guān)主管部門。

　5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門。

�。ㄈ�）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

　2、公示 24 小時服務(wù)電話。急修 30 分鐘內(nèi)，到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

　3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修

　等記錄齊全。

　4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

　5、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。

　6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。

　7、樓道燈完好率不低于 85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。

　8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

　9、對配電柜、空調(diào)待各類設(shè)備做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。

　10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

�。ㄋ模�、公共秩序維護(hù) 1、小區(qū)北出入口實行 7：00---19：00 門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實行保安 24 小時值班。

　2、對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查 1 次。

　3、車輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢通。對進(jìn)出車輛指揮管理第二篇、前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容

　前期物業(yè)客服述職報告 前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 一、準(zhǔn)備設(shè)備器材和辦公用品，配備結(jié)構(gòu)工程師、設(shè)備工程師和技術(shù)全面的技術(shù)人員，以及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理專家； 二、上崗人員培訓(xùn)計劃的制定和實施； 三、同裝修施工單位簽定裝修施工管理規(guī)定，消防安全責(zé)任書； 四、同售樓公司買受人同時簽訂《前期物業(yè)管理合同》《業(yè)主臨時公約》 五、設(shè)計管理模式；高端一對一保姆式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　六、制定物業(yè)管理方案和管理制度； 七、測算和制定物業(yè)管理服務(wù)費用及收支計劃，并控制預(yù)算； 八、建立物業(yè)管理擋案； 九、物業(yè)的接管－－－驗收－－－接待業(yè)主入��； 十、與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系，制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)；制定一對一服務(wù)項目內(nèi)容。

　十一、向業(yè)主和使用人說明（業(yè)主手冊）

　十二、策劃并開展綜合經(jīng)營服務(wù)，制定物業(yè)再開發(fā)利用方案； 十三、自行提供或選聘專業(yè)機構(gòu)提供房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修服務(wù)；十四、安全管理服務(wù)和環(huán)境保結(jié)及綠化美化服務(wù)；前期物業(yè)客服述職報告 十五、協(xié)助業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等行政主管部門

　進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)等；第三篇、物業(yè)管理前期介入工作計劃 前期物業(yè)客服述職報告 根據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃：一>;介入期 根據(jù)集團(tuán)公司提供的項目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。

　1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準(zhǔn)備工作：

�。�1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛； （2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議； （3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議； （4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

�。�5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理； （6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通； （7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告； （8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)； （9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決； （10）建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作； （11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施； （12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

　（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

　2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管

　理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

　3、按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接 管驗收。

　4、介入期管理工作計劃表 二>;入住期 1、高效便利辦好入住 入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機，為此做好如下幾項工作：

　（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備； （2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)； （3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù)； （4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙； 2、提供入住期的便民服務(wù)措施

　（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等； （2）通過公開招投標(biāo)方式引入 4～5 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)收； （3）組織有償便民服務(wù)隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

　3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議 4、裝修管理 （1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)。

　（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

�。�3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。

�。�4）制定違章裝修處理流程。

�。�5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗收。

　5、治安管理 （1）建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。

�。�2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

　（3）實施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動； （4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。

　6、入住期管理工作計劃表 三>;常規(guī)期管理 1、培訓(xùn)工作 通過培訓(xùn)， 提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

�。�1）安管培訓(xùn)計劃 （2）綠化培訓(xùn)計劃第四篇、物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 前期物業(yè)客服述職報告 物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容 1.方案設(shè)計階段的前期介入工作：

　2.設(shè)備房設(shè)計：

　3.中控室 4.中控室和消防控制室合二為一。

　5.具備自然采光和通風(fēng)。

　6.位置宜設(shè)置在小區(qū)相對居中位置。

　7.大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設(shè)為一個，如必須設(shè)為多個時，應(yīng)設(shè)置一個總中控室，其他中控 室信號聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。

　8.地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于 2.6 米結(jié)構(gòu)頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設(shè) 施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標(biāo)準(zhǔn)，豐要景觀設(shè)施（如水體）大小，小區(qū)安防設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)等。

　9.配電室、發(fā)電機室、大型空調(diào)機房 1.配電室、發(fā)電機房宜居中設(shè)置，控制其數(shù)量，但應(yīng)考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。

　2.不應(yīng)設(shè)置在建筑的最底層，必須設(shè)置時其房間地面應(yīng)高出房外300mm 以上，或采用更安全的 防洪防水措施。

　3.其他設(shè)備房根據(jù)設(shè)計，有噪音和震動影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。

　4.商業(yè)配電室，冷凍站設(shè)置獨市值班室。

　5.通風(fēng)窗設(shè)防鼠網(wǎng)，電梯機房通風(fēng)窗外設(shè)雨棚。

　6.配電房、水泵房、中控室進(jìn)出通道裝設(shè)防鼠板。

　7.強、弱電水井采用通開鑰匙。

　8.除設(shè)計消防通風(fēng)系統(tǒng)外，設(shè)備房應(yīng)設(shè)置排風(fēng)扇。

　9.底樓和正負(fù)零以下強、弱電間的進(jìn)出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應(yīng)用無機堵泥，對

　所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象，對設(shè)備設(shè)施帶來的損壞。

　10.設(shè)備房墻地面 1.地下室設(shè)備房墻面 1.2 米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。

　2.設(shè)備房地面均采用普通防滑地磚。

　3.有水設(shè)備房間設(shè)置排水溝及鑄鐵箅子。

　4.出入口數(shù)量確定 1.出入口在滿足規(guī)劃的同時，數(shù)量宜偏少。

　2.根據(jù)小區(qū)周邊公交港、商業(yè)等考慮人行出入口位置，同時方便業(yè)主出行及消費，帶動商業(yè)經(jīng)營。

　3.車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區(qū)宜與洋房、高層分開；如設(shè)置為多個年庫宜采 用通道相連，盡可能減少小區(qū)內(nèi)設(shè)置車庫出入口，有條件的按特級車庫標(biāo)準(zhǔn)。

　4.商業(yè)、soho 樓人、車出入口應(yīng)分開設(shè)置，車行出入口同時宜設(shè)置在大堂相鄰處，避免不好找出 入口而導(dǎo)致車不入庫。

　5.形成收水口的組團(tuán)大門等應(yīng)設(shè)置截水溝。

　6.生活、建筑垃圾收集點確定 1.與住宅間距合適，應(yīng)考慮風(fēng)向因素，一般間距住宅 20-30 米五右為宜。

　2.臭氣排放不影響住宅和商業(yè)。

　3.露天設(shè)置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。

　4.根據(jù)地域不同特點設(shè)置于地下室的，要考慮排風(fēng)、除渣車的通行。

　5.設(shè)置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據(jù)垃圾箱形式需要而定。

　6.一般一個項目設(shè)置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠(yuǎn)點不宜超過 1.5KM，建筑垃圾點一 般與生活垃圾站集中設(shè)置。

　7.圍墻方式的確定 1.圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。

　2.高度不低于 2.2 米，縱向 1.5 米范圍內(nèi)無攀爬支撐點。

　3.鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于 3mm，頂部有矛尖。

　4.實體闈端面層不使用淺色材料。

　5.不采用強度較低的圍網(wǎng)、柵欄等。

　6.人車交通流線的確定 1.宜采用人車分流。

　2.車行宜直接進(jìn)入車庫。

　3.樓棟與車庫設(shè)置相連通道。

　4.配套設(shè)施的確定，學(xué)校、幼兒園、會所、泳池等 1.項目相對集中位置。

　2.獨立管理，出入口單獨向小區(qū)外。

　3.面向小區(qū)外、水電氣單獨計量。

　4.會所宜辦理獨立產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)。

　5.物業(yè)用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定 1.管理處、客戶中心一般合并設(shè)置在小區(qū)相對集中位置，客戶中心設(shè)在平街層，面向小區(qū)外，有 停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。

　2.工程、綠化、保潔用房考慮服務(wù)半徑，宜設(shè)置在小區(qū)相對集中位置，可設(shè)置在地下或架空層， 根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠(yuǎn)。

　3.保安用房需有采光條件，根據(jù)小區(qū)面積，可集中或分開設(shè)置，數(shù)量以 1-2 個點為宜，對業(yè)主影 響小，宜設(shè)置獨立向外的出入通道。

　4.過渡性物業(yè)用房位置根據(jù)實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前的管理使用需要。

　5.預(yù)留自然通風(fēng)良好，且不影園區(qū)觀感的庫房被服晾曬空間。

　6.保潔間、公共衛(wèi)牛間、確定 1)公用衛(wèi)生間：

　1.高層公寓樓在-層設(shè)置。

　2.每組團(tuán)設(shè)置。

　3.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。

　4.商業(yè)每層設(shè)置一組（考慮服務(wù)半徑，以 120 米為宜，平街層不設(shè)置）

　5.出入口門崗附近無公用衛(wèi)生間的應(yīng)在門崗設(shè)置衛(wèi)生間。

　6.集中商業(yè)除首層外的其他樓層設(shè)置衛(wèi)生間。

　7.保潔間：

　1.高層公寓樓每棟大堂或架空層設(shè)置。

　2.花園洋房每個組團(tuán)設(shè)置。

　3.別墅每組團(tuán)設(shè)置。

　4.商業(yè)每層設(shè)置（考慮服務(wù)半徑，以 120 米為宜）。

　5.社區(qū)商業(yè)根據(jù)服務(wù)半徑考慮。

　6.面積 4 平米，設(shè)拖布池，5 孔插座，照明。

　7.施工圖設(shè)計階段：

　(一)土建部分（只針對清水房）：

　1)車庫圖紙設(shè)計部分建議 1.出入口車道 a)長于 10 米坡道，設(shè)置 3 道截水溝（入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交 界處），雨量較大的地區(qū)做適當(dāng)增加。

　b)木坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材 料。

　2.車庫排水溝 c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。

　3.管溝防返水 d)與設(shè)備房相連的管溝應(yīng)采用防滲水和返水措施。

　4.車庫雨污井、提排

　e)車采用防臭井蓋；提排設(shè)置超高水位報警信號到中控室（提排不能設(shè)置在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)）f)提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應(yīng)利于方便開啟，重量不得超過 50kg，且應(yīng)設(shè)置提升著力掛件（或孔）。

　g)深度大于 1.2 米的必須設(shè)計爬梯。

　5.進(jìn)出車庫擋墻上的管線孔或套管應(yīng)有效封堵。

　6.出入口均應(yīng)設(shè)置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標(biāo)示；各防火分區(qū)卷簾門應(yīng)設(shè)置限高標(biāo)示（雙行道 在卷簾門兩邊均應(yīng)設(shè)置）。

　7.關(guān)注柱網(wǎng)間車位布置的合理性；（凈間距一般在 8 米左右為宜）。

　8.車庫排風(fēng)井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。

　9.設(shè)備房平而布置 1.方便維修及日常保養(yǎng)。

　2.配電房位置不影響住宅。

　3.重要設(shè)備房，如配電室、發(fā)電機房、集中空調(diào)機房等不宜設(shè)置在最底層，必須設(shè)置在最底層時， 設(shè)備房地面應(yīng)高出房間外 300mm--500mm 左右。

　4.管井及樓層設(shè)備間 1.管井及設(shè)備間的檢修通道應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域。

　2.管井設(shè)置排水及防水（樓層內(nèi)設(shè)置保沽取水點的管井墻地面均應(yīng)作滿防水，規(guī)避結(jié)露現(xiàn)象造成

　的墻面返潮至戶內(nèi)）。

　3.建筑強電部分：

　1)光源選擇及控制回路：

　1.光源選擇及控制見附件。

　2.樓道燈具安裝距地面應(yīng)低于 3 米； 3.公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于 4 米，利于維修； 4.紅外感應(yīng)開關(guān)（延時時間 60～180s 可調(diào)，感應(yīng)距離>;3 米，感應(yīng)角度 115 度）

　5.發(fā)電機電源供電范圍：

　1.發(fā)電機：

　h)保障性負(fù)荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳 池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的 50%、部分大型商鋪的備用用電，負(fù)荷計算時考慮需用 系數(shù)和同時系數(shù)。

　i)主力店：主力店應(yīng)單獨設(shè)置發(fā)電機，供電范圍為主力店消防負(fù)荷和保障性負(fù)荷，發(fā) 電機容量選擇時按最大可能消防負(fù)荷和保障負(fù)荷的較大值選取。

　2.UPS 電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足 24 小時使用。

　3.應(yīng)急燈盒：設(shè)備房設(shè)應(yīng)急燈。

　4.發(fā)電機與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機自動啟動、自動投入，市電

　來后發(fā)電機延時 3 分鐘停止。

　5.集中商業(yè)商鋪應(yīng)急照明電源與備用電源分開設(shè)置，雙電源轉(zhuǎn)換設(shè)置在商鋪內(nèi)。

　6.建筑弱電部分：

　7.戶內(nèi)對講門機：

　1.主干線 IP 到單元／單元進(jìn)戶為總線。

　2.信息發(fā)布功能。

　3.各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。

　4.對講話機斷線、短路＼斷電及數(shù)據(jù)線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。

　5.蓄電池滿足戶內(nèi)對講及報警停電后繼續(xù)使用 24 小時。

　6.信號分支器具有隔離保護(hù)功能。

　7.對講分機、信號分支器一個項目預(yù)留 5 套備品備件以滿足維修替代使用。

　8.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。

　9.戶內(nèi)報警：

　1.軟件即時（延時≤2S）顯示戶內(nèi)報警信息（如房號、報警類型）并聲音提示。

　2.報警時彈出戶內(nèi)相關(guān)信息。

　3.戶內(nèi)報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

　4.軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。

　5.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復(fù)、報警記錄自動覆蓋。

　6.監(jiān)控設(shè)備：

　1.攝像機實時監(jiān)視（1、4、9、16 分割顯示），2CIF 格式畫質(zhì)錄像存儲30 天。

　2.能自動或手動切換，在畫面上應(yīng)有攝像機的編號、地址和時間顯示。

　3.報警發(fā)生時相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。

　4.主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。

　5.軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。

　6.硬盤錄像機宜支持全 Dl 錄像格式。

　7.支持不少于 50 臺的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。

　8.支持各類報警、實時及錄像信息上傳。

　9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。

　10.圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發(fā)散光源。

　11.中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。

　12.周界報警：

　1.報警時聯(lián)動打開對應(yīng)圍墻探測燈和彈出對應(yīng)攝像機畫面。前期物業(yè)客服述職報告 2.圍墻高度不宜低于 2.2 米，技防與物防安裝間隙不大于 0.4 米。

　3.軟件即時（延時≤2S）顯示周界報警信息（報警編號）并聲音提示。

　4.報警時彈出電子地圖信息。

　5.軟件布＼撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。

　6.軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。

　7.軟件數(shù)據(jù)自動備份／恢復(fù)、報警記錄自動覆蓋。

　8.給排水部分 1)保潔取水點設(shè)置 1.高層住宅首層、頂層及每隔 10 層設(shè)置。

　2.SOHO 樓首層、頂層及每隔 3 層設(shè)置。

　3.寫字樓每層設(shè)置。

　4.花園洋房每單元首層（或負(fù)一層）設(shè)置。

　5.別墅在環(huán)境中設(shè)置（與綠化取水點合用）。

　6.車庫每層設(shè)置保潔取水點，且端柱立面應(yīng)貼 1.2 米×1.2 米的瓷磚（100 米以內(nèi)居中設(shè)置，大于 100 米的車庫間距 60～80 米設(shè)置，管徑不低于 20；洋房可以與設(shè)置在負(fù)一層的樓棟保潔取水點合用）。

　7.水泵房、中控室、中央空調(diào)機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應(yīng)在房間內(nèi)或附近設(shè)置保潔取水 點。

　8.綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議 1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于 DN63;每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在 2 萬平米 左右。

　2.給水管分級控制，小環(huán)網(wǎng)之間應(yīng)連通并設(shè)置閥門。

　3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥；每 50 米靠路邊設(shè)置，景觀面積 20 平米以上的 綠地應(yīng)采用噴灌方式。

　4.景觀部分 1)水體數(shù)量及體量設(shè)置 1.水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計效果的前提下，宜少不宜多。

　2.水容量大于 25 立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于 300M3，設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備；回水管應(yīng)設(shè)閥 門。

　3.大于 200M3 的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　4.水體每級及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時間不超過 30 分鐘。

　5.泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。

　6.采用時鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。

　7.景觀給水設(shè)計 1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于 DN63。

　2.給水管分級控制。

　3.采用成品快速取水點，每 50 米靠路邊設(shè)置；高邊坡地帶應(yīng)采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動 噴灌。

　4.園區(qū)排水設(shè)計 1.單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應(yīng)有組織排放。

　2.車庫頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式 排放。

　3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。

　4.游泳池及配套用房布置 1.對外有經(jīng)營條件，宜與會所集中設(shè)置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達(dá)的喬灌木植物。

　2.深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。

　3.游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　4.泳池四周設(shè)置痰槽。

　5.采用系統(tǒng)吸污。

　6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。

　7.工程建設(shè)階段：

　(一)土建部分（只針對清水房）：

　1)商業(yè)及住宅煙道 1.豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。

　2.煙道應(yīng)伸向屋頂高空排放，同時應(yīng)離住宅距離大于 20 米。

　3.頂端煙帽設(shè)置應(yīng)利于排煙、具備防雨水進(jìn)入功能。

　4.經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時，應(yīng)具有隔熱、防漏煙功能。

　5.商業(yè)煙道不宜設(shè)置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙 道匯集排放。

　6.洋房、別墅均設(shè)置排煙道。

　7.空調(diào)機安裝位置 1.空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對應(yīng)功率的常見空調(diào)室外機尺寸。

　2.裝飾百葉正投影間距宜不低于 lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風(fēng)）

　3.空調(diào)位附近應(yīng)設(shè)置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機位 設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于 lOcm，向地漏找坡。

　4.空調(diào)外機位設(shè)置不低于兩面進(jìn)出風(fēng)，排風(fēng)面與機位同寬。

　5.空調(diào)機位設(shè)計時應(yīng)考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側(cè)回風(fēng)百葉設(shè)置為可開啟的活 動門，方便安裝和維修）

　6.上海地區(qū)靠近公共通道的外機位必須距地 2.2 米設(shè)置。

　7.分體式空調(diào)機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調(diào)外機墻面安裝的強度。

　8.連接內(nèi)外機的冷媒管長度控制在 3 米內(nèi)，最大不得超過 4 米；（杭州地區(qū)必須控制在 3 米內(nèi)）

　9.戶式中央空調(diào)：

　a)室外主機宜選擇頂排風(fēng)式的機型，避免側(cè)排風(fēng)對植物和相鄰住戶的

　影響；結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)設(shè) 計好戶內(nèi)外管線安裝通道的預(yù)留預(yù)埋。

　b)室外機位必須設(shè)置排水接口。

　c)預(yù)留主機安裝時的運輸通道。

　d)交付標(biāo)準(zhǔn)安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。

　10.建筑強電部分：

　1)維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量 1.維修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按 50 米間距設(shè)置 220V16A五孔檢修插座；主出入口、 園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設(shè)置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應(yīng)根據(jù)位置優(yōu)勢來確定，一般為 380V10~30kw。

　2.公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻 外。

　3.公用電纜井不能面向商鋪內(nèi)開門。

　4.計量表的標(biāo)示：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。

　5.建筑光彩照明 1.l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議 2.2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，利于維護(hù)。

　3.建筑弱電部分：

　1)安保人員巡更系統(tǒng)安裝：第五篇、物業(yè)前期工作計劃表(共 9 篇) 前期物業(yè)客服述職報告 篇一：物業(yè)服務(wù)早期介入工作計劃節(jié)點表 1 物業(yè)服務(wù)早期介入工作計劃節(jié)點表 物業(yè)服務(wù)早期介入工作計劃節(jié)點表 物業(yè)類型：普通住宅物業(yè)總建筑面積：萬㎡ 其中會所：萬㎡ 預(yù)計入伙時間:年月日介入期限：年月—年月日 工作計劃進(jìn)度 序號工作內(nèi)容計劃開始時間計劃完成時間備注 第一階段物業(yè)服務(wù)早期介入(初期) 1 就物業(yè)早期介入服務(wù)內(nèi)容、流程及費用向地產(chǎn)公司提交方案 2 與地產(chǎn)就物業(yè)前期介入工作開展簽訂《服務(wù)協(xié)議》 3 組織物業(yè)前期介入人員實地考察名流印象. 4 就前期介入所需資料與地產(chǎn)公司相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào),項目施工圖紙\項目相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù) 5 根據(jù)地產(chǎn)公司所提供的相關(guān)資料,組織人員對項目施工進(jìn)度\設(shè)備安裝進(jìn)行跟進(jìn)和監(jiān)督. 此項工作物業(yè)公司將做為前期介入服務(wù)工作重點,并定期對施工現(xiàn)場所收集和掌握的情況以書面形式向地產(chǎn)進(jìn)行匯報. 6 就物業(yè)臨時辦公地點與地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)并確定地點及裝修方案 7完成名流印象投標(biāo)書的制作并在房管局物業(yè)辦進(jìn)行備案 8 物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)及其他服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)送物價局申報備案 9 就項目開盤的各項

　籌備工作與地產(chǎn)協(xié)商并積極配合 10 針對項目開盤期間顧客所提到的問題，對地產(chǎn)銷售人員進(jìn)行物業(yè)知識的培訓(xùn)及交流由物業(yè)公司制定培訓(xùn)方案,及內(nèi)容. 11 制作銷售前期需對外展示的各種物業(yè)宣傳資料.并交于地產(chǎn)公司審查.(臨時管理規(guī)約\相關(guān)協(xié)議與合同) 12 印刷各類物業(yè)資料. 13 配合地產(chǎn)公司做好開盤期間的內(nèi)、外景布置及策劃等工作 14 開盤期間物業(yè)辦公設(shè)施設(shè)備的購置 15 以上準(zhǔn)備工作進(jìn)行梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項進(jìn)行追補 16 就項目開盤召開員工會議,強調(diào)開盤后的工作開展及要求 17 熱情迎接項目開盤 第二階段物業(yè)服務(wù)早期介入(強化期) 18 根據(jù)擬定的物業(yè)早期介入服務(wù)方案做好此階段的工作. 19 協(xié)助地產(chǎn)公司做好銷售現(xiàn)場接待與環(huán)境秩序營造.此項工作將持續(xù)進(jìn)行,(物業(yè)咨詢\看房通道（現(xiàn)場）環(huán)境秩序營造，準(zhǔn)客戶開發(fā)和引導(dǎo)) 20 整理施工跟進(jìn)過程中發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題并遞交地產(chǎn)公司此項工作以項目竣工驗收完成時間為準(zhǔn),未及時整改的工程遺留問題,物業(yè)公司將在物業(yè)接管驗收期間提出,并及時整改. 22 協(xié)助地產(chǎn)公司辦理項目有關(guān)公共配套服務(wù)事宜,并拜訪相關(guān)政府智能部門:相關(guān)部門，相互進(jìn)行溝通：

　當(dāng)?shù)毓芾碇鞴懿块T、物業(yè)辦； 當(dāng)?shù)亟值�、居委會的領(lǐng)導(dǎo)；

　當(dāng)?shù)毓�安機關(guān)； 當(dāng)?shù)毓╇娋郑?當(dāng)?shù)刈詠硭�公司�?當(dāng)?shù)孛簹夤��? 當(dāng)?shù)仉娦挪块T 23 與地產(chǎn)公司就物業(yè)管理用房的確定及裝修方案進(jìn)行協(xié)商,并在xx.3.1 日前完成物業(yè)管理用房的裝修.由地產(chǎn)對物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修. 24 完成正式接管項目所需的辦公\工程\保潔\秩序等設(shè)備的購置.所需設(shè)備購置明細(xì)由物業(yè)公司向地產(chǎn)公司另行呈報 25 完成正式接管項目的機構(gòu)設(shè)置\人員配置\人員培訓(xùn)等各項準(zhǔn)備工作在 3 月 1 日前完成各類人員的招聘及崗前培訓(xùn) 第三階段物業(yè)服務(wù)早期介入(完成期) 物業(yè)接管驗收(時間暫時為:xx 年月日—xx 年月日) 26 參與地產(chǎn)公司組織的項目竣工驗收,并詳細(xì)記錄驗收時所出現(xiàn)的工程遺留問題,為物業(yè)接管驗收做好準(zhǔn)備.以地產(chǎn)公司通知時間為準(zhǔn) 27 確定接管驗收小組及成員,并將擬定的接管驗收手冊和組織機構(gòu)人員呈報地產(chǎn)公司.28組織相關(guān)人員對樓盤現(xiàn)場勘察,為接管驗收做好準(zhǔn)備工作 29 就接管驗收工作的開展及后期物業(yè)管理召開員工大會 30 組織人員對項目設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)接管驗收以地產(chǎn)公司正式函件通知時間為準(zhǔn)房屋單元驗收 屋面驗收

　外墻驗收 門廳驗收 樓道驗收 信報箱驗收 地下室驗收 供配電系統(tǒng)驗收 電梯系統(tǒng)驗收 結(jié)排水系統(tǒng)驗收 消防系統(tǒng)驗收 弱電系統(tǒng)驗收 監(jiān)控系統(tǒng)驗收 公共照明系統(tǒng)的驗收 綠化工程驗收 景觀驗收 圍墻驗收 道路驗收 溝槽驗收 窨井、檢查井驗收 室外排水系統(tǒng)驗收 停車場地驗收 標(biāo)志、告示牌驗收 機房鑰匙的移交接管

　項目物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料及客戶資料接管、整理 鑰匙移交接管 設(shè)備機房鑰匙的配置項目設(shè)施設(shè)備接管驗收期間,請地產(chǎn)公司明確對接部門及人員,以及工程遺留問題的流程及處理部門. 正式接管項目(時間暫時為:xx 年月日—xx 年月日) 32 完成項目保潔開荒作業(yè) 33 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門銜接已售房屋業(yè)主的購房情況資料 34 與地產(chǎn)公司相關(guān)部門協(xié)商確定交房流程和計劃向地產(chǎn)公司遞交業(yè)主入伙方案 35 完成業(yè)主手冊編制及印刷按照房屋順序編制業(yè)主入伙所交費用一覽表 36 完成業(yè)主入伙所需文件資料、裝修資料和相關(guān)表格制定及印刷 37入伙的資料進(jìn)行分戶裝放和編號 38 就入伙工作的流程和各部門的銜接工作進(jìn)行布置和工作安排 39 與相關(guān)業(yè)務(wù)單位聯(lián)系，及時派駐相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)場辦理業(yè)務(wù)(電信\裝飾\電力\銀行) 40 入伙流程的模擬程序 41 完成入伙現(xiàn)場人員的設(shè)置及環(huán)境布置與地產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商 42 以上準(zhǔn)備工作的梳理、分析及總結(jié)并對遺漏事項進(jìn)行追補 43 召開全體員工會議 44 熱情迎接業(yè)主入伙 45 業(yè)主入伙手續(xù)辦理，物業(yè)日常各項服務(wù)、管理工作正常開展為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)

　篇二：物業(yè)前期接管工作計劃表 物業(yè)前期接管工作計劃表 一、客服部物業(yè)前期接管工作職責(zé)：

　13.完成業(yè)主入住時簽約、資料鑰匙的發(fā)放工作。

　二、各部門共同匯編的文件：

　⑴．《房屋使用、管理、維修公約》 ⑵．《房屋質(zhì)量保證書》前期物業(yè)客服述職報告 ⑶．《房屋使用說明書》 ⑷．《房屋交付（入�。┩ㄖ�》 ⑸．《入伙授權(quán)書》 ⑹．《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》 ⑺．《裝修管理規(guī)定》 ⑻．《辦理裝修流程說明》 ⑼．《治安、消防協(xié)議書》 ⑽．《二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書》 ⑾．《二次裝修協(xié)議書》 ⑿．《業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表》 ⒀．《收樓須知》 ⒁．《物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)》 ⒂．《公約承諾書》 建議：《公約承諾書》與《治安、消防協(xié)議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業(yè)主收樓時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；

　《公約》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、《業(yè)主（使用人）服務(wù)指南》、《裝修管理規(guī) 三、管業(yè)部前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜 四、與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對重要資料進(jìn)行交接 確定收樓時間 確定物管費的起計日期 前期工程遺留問題的解決 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作：資料 △．產(chǎn)權(quán) 項目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 房地產(chǎn)平面圖 面積測繪報告 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號、建筑面積清單 △．市府驗收合格資料 建設(shè)工程竣工驗收證書 市建筑消防驗收合格證 市小區(qū)辦綜合驗收合格證 用電許可證

　供用電協(xié)議書 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 電視共用天線合格證 電梯使用合格證 △．工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗收時對物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗的依據(jù)。

　地質(zhì)勘察報告 工程合同及開工、竣工報告 工程預(yù)決算清單 圖紙會審記錄 工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）

　隱蔽工程驗收簽證 沉降觀察記錄 竣工驗收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書 砂漿、混凝土試塊試壓報告 供水、供暖的試壓報告前期物業(yè)客服述職報告 園林綠化的圖紙和清單 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單 有關(guān)政府部門對分類項目的批文

　有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件 △．須移交物業(yè)公司管理的資料 用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表 機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測繪報告 對外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同 調(diào)研保險公司，對物業(yè)投保“財產(chǎn)一切險”、“機器損壞險”、“公眾責(zé)任險”，簽訂《保險合同》 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》第六篇、物業(yè)管理前期工作計劃 前期物業(yè)客服述職報告 物業(yè)管理前期工作計劃 1 注：1、該工作計劃按公司提供年月日為交樓日期進(jìn)行編制。

　2、以上各項工作的完成時間需根據(jù)項目實際工程進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。

　2 第七篇、物業(yè)經(jīng)理 xx 年終工作總結(jié) 前期物業(yè)客服述職報告 物業(yè)管理經(jīng)理 xx 年終工作總結(jié) 物業(yè)管理經(jīng)理 xx 年終工作總結(jié) xx 年年底，我司通過公開投標(biāo)中標(biāo) xx 農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱 xx 農(nóng)商行)總行綜合大廈物業(yè)管理項目，xx 年 1 月 15 日，我司派經(jīng)理助理 xx 帶 15 名保安員及 2 名電梯駕駛員共 18 人，前期介

　入農(nóng)商行物業(yè)服務(wù)，主要為農(nóng)商行大廈施工現(xiàn)場提供安全防范和電梯駕駛等。xx 年 5 月初正式接管 xx 農(nóng)商行綜合大廈物業(yè)管理服務(wù)，以xx 為項目經(jīng)理的物業(yè)服務(wù)處正式開始運作。一年來，xx 農(nóng)商行物業(yè)服務(wù)處在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心指導(dǎo)下，在業(yè)主方 xx 農(nóng)商行股份有限公司及分管后勤管理中心(現(xiàn)為行政管理部)的大力支持下，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，建立健全服務(wù)處各項規(guī)章制度，注重內(nèi)部管理，努力提供良好的物業(yè)服務(wù)，各項工作有序推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)工作取得穩(wěn)中有進(jìn)，現(xiàn)將 xx 年工作總結(jié)如下：

　一、加強培訓(xùn)，提高服務(wù)意識，統(tǒng)籌安排，積極提高客服質(zhì)量 1、加強客服管理員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做到先培訓(xùn)，后上崗。公司對前期招聘的 4 名客服管理員統(tǒng)一安排到蘇州總部，進(jìn)行了 15 日的崗前培訓(xùn)，使客服管理員初步了解了物業(yè)服務(wù)基本知識，樹立了服務(wù)意識，學(xué)習(xí)了一定會務(wù)服務(wù)、宴會服務(wù)技能，具備了初步的業(yè)務(wù)基本技能。分配至服務(wù)處后，服務(wù)處在緊張的前期工作之余，抽出時間對客服管理員進(jìn)行了現(xiàn)場二級培訓(xùn)，加強了會務(wù)服務(wù)、宴會服務(wù)等方面針對性培訓(xùn)。11 月份會所接管后，分批安排金融會所服務(wù)人員到 xx 賓館客房部進(jìn)行實習(xí)，提高會所服務(wù)人員的服務(wù)技能。

　2、針對客服管理員大多未從事過物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀，服務(wù)處加強了對客服務(wù)意識的培訓(xùn)引導(dǎo)，通過例會宣導(dǎo)、現(xiàn)場講解、案例解析等形式，使客服管理員提高對物業(yè)服務(wù)工作的認(rèn)識，樹立親切服務(wù)、快樂服務(wù)意識。

　3、xx 農(nóng)商行物業(yè)客戶服務(wù)涉及前臺接待、會務(wù)服務(wù)、宴會服務(wù)、會

　所服務(wù)等幾個方面，內(nèi)容較雜，銀行領(lǐng)導(dǎo)要求較高。服務(wù)處對客服工作進(jìn)行了條塊分割，落實到人，同時人員統(tǒng)一配置，統(tǒng)籌安排，提高工作效率。每次客服工作，均安排專人負(fù)責(zé)。重要的客服工作，則召開專門準(zhǔn)備會議，統(tǒng)籌各部門工作，力求做到工程保障有效，活動過程安全，現(xiàn)場服務(wù)到位，活動環(huán)境潔凈。

　4、前臺接待方面，要求客服人員在來人來訪接待時必須站立服務(wù)、微笑服務(wù)，與被訪者核實后，請訪客填寫《會客單》，登記后，方可進(jìn)入樓層。同時，與保安部配合，加強對來訪人員的甄別、核實，全年多次勸阻推銷人員、衣冠不整人員進(jìn)入樓層。

　5、會務(wù)服務(wù)方面，每日對會議室進(jìn)行巡查，確保設(shè)施設(shè)備使用正常，發(fā)現(xiàn)工程、衛(wèi)生等方面問題及時通知相關(guān)部門解決。會前，根據(jù)業(yè)主方要求，準(zhǔn)備好水果、茶水，調(diào)試好音響話筒，將空調(diào)調(diào)至合適的溫度，做好會場準(zhǔn)備。重要會議，安排客服人員在樓層客梯口及會議室門口迎接。會中做好茶水添加、換煙灰缸等服務(wù)。會后，關(guān)閉燈光空調(diào)，收拾會議室，清洗茶杯等，認(rèn)真做好善后工作。全年共提供會務(wù)服務(wù)人次。

　6、宴會服務(wù)方面，銀行根據(jù)工作需要，經(jīng)常性進(jìn)行宴請活動，臨近年關(guān)，各類宴請更多。服務(wù)處根據(jù)業(yè)主要求，針對宴請桌數(shù)、規(guī)格不同，安排相應(yīng)人員提供服務(wù)，做好宴會前準(zhǔn)備工作;宴會期間，提供周到的現(xiàn)場服務(wù)，并根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)偏好，注意了服務(wù)的針對性。全年共提供宴請服務(wù)人次。

　7、11 月份接管金融會所后，三名會所服務(wù)人員進(jìn)入狀態(tài)較快，根據(jù)

　服務(wù)對象不同及業(yè)主方要求，在客服部其他人員的協(xié)助下，積極提供了 ktv、棋牌室、客房等會所服務(wù)，得到業(yè)主方及客人好評。全年共提供會所服務(wù)人次。

　8、注重客服人員管理。每日對客服管理員儀容儀表、崗位形象、工作完成情況進(jìn) 行檢查，及時了解客服人員崗位工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)和糾正客服管理員不符合崗位要求的行為。

　9、建立倉庫管理制度，明確專人負(fù)責(zé)物資申購，加強各類物資入庫、領(lǐng)用管理。厲行節(jié)約，將閑置床架作為貨架使用，部分保潔器材損壞后，修復(fù)再用。倉庫類各類物資擺放整齊，入庫、出庫均有記錄。會務(wù)物資，保潔耗材、辦公用品、會所物品均專人保管，部分辦公物品、保潔耗材以舊換新，有效控制了物資流失。

　10、明確專人對服務(wù)處各類文檔進(jìn)行收集、分類、存檔。對部門各項質(zhì)量記錄、表格表單進(jìn)行經(jīng)常性檢查，各項記錄符合公司質(zhì)量記錄管理要求。

　二、打牢基礎(chǔ)，全面管理，加強培訓(xùn)監(jiān)督，認(rèn)真做好安全防范工作。

　1、建立健全部門各項規(guī)章制度。根據(jù)公司《保安工作手冊》及相關(guān)文件的要求，編制了服務(wù)處《保安員統(tǒng)一規(guī)范》及保安各崗位責(zé)職，各崗位作業(yè)規(guī)程，《安全操作管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)章制度，并在工作中對保安員進(jìn)行了培訓(xùn)，要求保安員遵照執(zhí)行。

　2、注重了保安骨干隊伍建設(shè)。在工作上支持幫助保安班長，在業(yè)務(wù)上培訓(xùn)指導(dǎo)保安班長，及時為保安班長申請參加班長轉(zhuǎn)正考試，提高

　班長收入，穩(wěn)定保安骨干隊伍。全年多次組織保安班長業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高班長帶班管理能力。日常工作上，對保安班長進(jìn)行工作監(jiān)督、檢查，要求班長帶領(lǐng)全班嚴(yán)格落實每日工作，對個別工作疏漏的保安班長進(jìn)行批評處理，對工作能力一般，模范帶頭作用較差的保安班長進(jìn)行調(diào)整。

　3、每日對保安員在崗工作狀況進(jìn)行檢查。服務(wù)處、部門、班組三級檢查，保安班長檢查情況通過《查崗記錄》及《保安儀容儀表檢查表》進(jìn)行記錄，多次糾正崗位形象不規(guī)范，未能切實履行崗位職責(zé)現(xiàn)象。對保安員違紀(jì)違規(guī)行為進(jìn)行批評教育，違反公司《考核管理規(guī)定》的行為進(jìn)行扣分處理。

　4、規(guī)范保安每日流程，對保安員交接班、接崗情況匯報、崗位換崗、交接班、巡視打點、更換電梯地毯、升降旗幟等日常工作編制好工作流程，進(jìn)行監(jiān)督檢查，做好日常性、基礎(chǔ)性工作，規(guī)范內(nèi)部管理秩序。

　5、制訂部門月度培訓(xùn)計劃，加強對保安員的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)，每月月末，做好下月保安培訓(xùn)計劃，加強了保安隊列、體能、消防理論與實操、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，服務(wù)意識、法律法規(guī)、突發(fā)事件處理預(yù)案等方面的培訓(xùn)教育。開展業(yè)務(wù)考核多次，了解了培訓(xùn)效果，改進(jìn)了培訓(xùn)方式，通過定期集中講授、實操，崗位指導(dǎo)，班前(后)會等形式，強化保安應(yīng)知應(yīng)會能力培訓(xùn)。通過書面考試、口頭詢問、實操檢查等形式對培訓(xùn)效果進(jìn)行確認(rèn)。

　6、加強了車輛管理，在編制外圍崗位作業(yè)規(guī)程時，注重細(xì)化了車輛檢查方面內(nèi)容。在對大廈汽車車庫、自行車車庫及外圍車場車輛管理

　上，采取了指引停放、車輛檢查和及時記錄、貼單(《車輛違例停放通知單》、《非機動車未鎖提示》、《異常車況通知單》)提示等方式，每日對于大廈范圍內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)車況異常及時與車主聯(lián)系處理。注重了車輛檢查的時效性，及時發(fā)現(xiàn)立即處理，避免出現(xiàn)車主離開后，發(fā)現(xiàn)問題再去尋找車主的尷尬。

　7、做好物業(yè)設(shè)施的監(jiān)管，每日對大廈進(jìn)行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施損壞的情況并形成書面報告交服務(wù)處工程部或銀行物業(yè)管理分管部門處理。對于損壞大廈設(shè)施設(shè)備的及時發(fā)現(xiàn)和處理，11 月份兩次發(fā)現(xiàn)銀行員工車輛撞壞地庫出口南側(cè)石材，按照相關(guān)預(yù)案妥善處理。同時，加強了保安員愛護(hù)公物方面的教育引導(dǎo)，對個別不愛護(hù)公物的保安員進(jìn)行批評教育。

　8、注重了安全防范設(shè)備設(shè)施完好情況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)處理設(shè)備異常情況。針對前期施工遺留問題，如帶云臺的攝像頭不能自如調(diào)整角度，樓層消防設(shè)備未與監(jiān)控消防聯(lián)動裝置連接、電梯內(nèi)未安裝第三方通話系統(tǒng)等問題，形成書面工作聯(lián)系單報銀行方分 管物業(yè)工作部門處理，有些問題得到整改;保安部負(fù)責(zé)人每班次對監(jiān)控室設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控不能正常錄像、消防聯(lián)動柜誤報等異常及時處理。盡量做到人防和技防有效結(jié)合。

　9、加強了保安遵紀(jì)守法方面的教育宣導(dǎo)，針對保安人員來源于各省，經(jīng)歷復(fù)雜、文化偏低、思想道德素質(zhì)不一等現(xiàn)狀，加強了相關(guān)法律法規(guī)和公司規(guī)章制度的培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為《中華人民共和國治安管理處罰法》、《中華人民共和國道路交通安全條例》、《公安部關(guān)于保安

　工作的禁令》等，同時培訓(xùn)了《保安考核管理規(guī)定》及服務(wù)處《保安員統(tǒng)一規(guī)范》、《員工守則》等。加強夜班勞動紀(jì)律的監(jiān)督，全年夜間查崗每月不少于 4 次，發(fā)現(xiàn)個別隊員精神不振的情況，當(dāng)場糾正。

　10、加強保安員思想政治教育，講明在公司具有良好發(fā)展空間，要求保安員認(rèn)真工作，積極學(xué)習(xí)，全面提高自身素質(zhì)。保安員做好本職工作同時，積極為銀行、為客戶做好人好事。全年拾獲 xx 農(nóng)商行發(fā)行的垂虹卡多張，并通過農(nóng)商行銀行卡卡部交還失主。加強了宿舍管理，制訂了《宿舍管理規(guī)定》，每月對舍員打掃衛(wèi)生進(jìn)行排班，并進(jìn)行檢查。為隊員創(chuàng)造了良好的休息環(huán)境。

　11、根據(jù)質(zhì)量管理要求，對保安班長、監(jiān)控崗及外圍崗位進(jìn)行了質(zhì)量記錄填寫的培訓(xùn)，規(guī)范保安質(zhì)量記錄的填寫。注重了部門...

相關(guān)熱詞搜索：客服 工作計劃 述職報告