錄

　一、蘇州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 1 1、回眸 1 2、現(xiàn)狀 1 3、展望 2 二、蘇州寫字樓市場(chǎng)板塊特征 2 1、板塊格局分布 2 2、特征概括分析 3 三、蘇州市同類寫字樓市場(chǎng)板塊分析 4 1、市區(qū)板塊 4 <1）樣本匯總 4 <2）特征概括 4 <3）租金與售價(jià) 4 <4）租賃情況 5 <5）客群特征 5 <6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 6 2、園區(qū)板塊 8 <1）樣本匯總 8 <2）特征概括 8 <3）租金與售價(jià) 9 <4）租賃情況 9 <5）客群特征 9

　<6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 10 3、新區(qū)板塊 12 <1）樣本匯總 12 <2）特征概括 12 <3）租金與售價(jià) 13 <4）租賃情況 13 <5）客群特征 13 <6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 14 四、寫字樓商業(yè)配套分析 16 1、整個(gè)商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，像酒店、賣場(chǎng)等。16 2、商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐飲等。16 3、沒有商業(yè)配套，或者只有底層沿街店鋪。17 五、吳中區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 18 1、特征概括 18 2、租金與售價(jià) 18 3、租賃情況 18 4、客群特征 18 5、個(gè)案簡(jiǎn)介 19 6、在建、在售案例簡(jiǎn)析——東吳商業(yè)大廈 22 吳中區(qū)寫字樓板塊小結(jié) 23

　一、蘇州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 1、回眸

　20 世紀(jì) 90 年代左右，迅猛發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)了蘇州房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，然而，過熱的國(guó)民經(jīng)濟(jì)并未持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，在國(guó)家的穩(wěn)健的財(cái)政政策和緊縮的貨幣政策雙重調(diào)控下，逐漸趨向平緩，而房地產(chǎn)業(yè)卻因其特有的時(shí)間延續(xù)性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，從而導(dǎo)致了蘇州市場(chǎng)上大量 “爛尾樓”的出現(xiàn)。

　到本世紀(jì)初，市場(chǎng)對(duì)商鋪、寫字樓的需求再度升溫，蘇州地區(qū)上個(gè)世紀(jì) 90 年代左右的許多爛尾樓也相繼被成功盤活。細(xì)看這些爛尾樓，我們可以發(fā)現(xiàn)，它們多是十余年前夭折的商業(yè)工程，如在 04~05 年之間被盤活的幾個(gè)商業(yè)或者商住樓盤，如新地中心、新發(fā)展國(guó)際廣場(chǎng)、綠源大廈等，寫字樓市場(chǎng)迎來再一輪春天。

　2、現(xiàn)狀

　據(jù)國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，寫字樓市場(chǎng)的啟動(dòng)，一般落后于住宅市場(chǎng) 2 到 3 年左右，從 2004 年及 2005 年蘇州市內(nèi)“爛尾樓”逐漸被改造盤活的形勢(shì)看，在未來幾年內(nèi)，相信蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的主要?jiǎng)恿�將�?huì)是商業(yè)地產(chǎn)，而與蘇州強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)相呼應(yīng)的，將會(huì)是大量中高檔次寫字樓的渴需。

　蘇州房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 2006 年上半年的潮起潮落后，再度進(jìn)入了一個(gè)走勢(shì)平緩的局面，據(jù)預(yù)測(cè)，蘇州全市 2006 年商品房的供應(yīng)體量將會(huì)超過 800 萬(wàn)㎡，隨著住宅空置率的不斷提高，其投資風(fēng)險(xiǎn)也急劇增加，投資者的眼光也逐漸轉(zhuǎn)移向商業(yè)地產(chǎn)的投資。作為商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)的寫字樓及商鋪則成了眾多投資者競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)。

　3、展望

　隨著蘇州寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，新近開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品逐漸向高端化、智能化的方向發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的 5A 甲級(jí)寫字樓，該類產(chǎn)品多分布于園區(qū)、新區(qū)。

　二、蘇州寫字樓市場(chǎng)板塊特征 1、板塊格局分布

　目前蘇州寫字樓主要分布在市區(qū)、園區(qū)和和新區(qū)三大板塊：

　a> 市區(qū)寫字樓主要集中在②觀前商圈、③石路商圈、④南門商圈區(qū)域<即城市交通干道沿線，如干將路、人民路、三香路沿線）及其輻射范圍內(nèi)

　b> 新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)域，即圖中⑤所示區(qū)域 c> 園區(qū)寫字樓分布在①湖西 CBD 商圈周圍和⑥為湖東行政中心

　d> 吳中、相城區(qū)寫字樓發(fā)展尚處初期，僅少量中低檔寫字樓，尚未形成密集區(qū)

　 2、特征概括分析

　a> 2003~2004 年是蘇州寫字樓發(fā)展最為迅速的時(shí)期，供應(yīng)體量較大 2005 年；近兩年寫字樓的開發(fā)量相對(duì)較少，特別是在園區(qū)和新區(qū)，主要原因可以理解為是連續(xù)幾年的快速開發(fā)后，寫字樓市場(chǎng)供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工程擱淺或閑置，其他開發(fā)商對(duì)新的寫字樓建設(shè)和投資十分謹(jǐn)慎，不敢冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　b> 目前園區(qū)高檔次寫字樓較多，新區(qū)次之，市區(qū)最少；園區(qū)租金水平高達(dá) 80 元/月·㎡，物業(yè)管理費(fèi)也大都在 20 元/月·㎡左右；新區(qū)整體水平次之，但新地中心檔次相對(duì)較高；市區(qū)已投入使用寫字樓整體水平最差，在售案例除外。

　c> 目前蘇州寫字樓市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，普遍達(dá)到 90%以上的出租率<除個(gè)別在銷案例）

　d> 蘇州已建的寫字樓大部分集中在環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)，其具體又分布在中心城區(qū)的主要交通干道沿線，如干將路、人民路、三香路沿線等。老城區(qū)的寫字樓

　總量大，但高檔次產(chǎn)品不多。

　e> 園區(qū)的寫字樓主要集中在中新路、金雞湖路一帶和其中央商貿(mào)區(qū)，而新區(qū)寫字樓主要集中在其金融商貿(mào)區(qū)。

　三、蘇州市同類寫字樓市場(chǎng)板塊分析 1、市區(qū)板塊

　<1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費(fèi)客戶 租售方式 租售價(jià)格 元/月·㎡ 物管 費(fèi)用 元/月·㎡ 面積范圍<㎡ ㎡）

　銷售率 出租率 麗景苑 8 干將路、鳳凰街路口 多為外資，主要為外貿(mào)、電子 售罄只租 租：54～62

　4

　30 -900 100% 80% 飛洲國(guó)際商務(wù)大廈 8 干將西路與人民路交口 蘇州本地私營(yíng)企業(yè)居多 目前只售 售 10600-10700 元/㎡，租：75

　暫定 5-7

　59.84 -166.46 / / 宏盛 大廈 6 干將路、麗景苑旁邊 蘇州本地私營(yíng)企業(yè)居多 目前只售 售：10000-12000 元/㎡預(yù)計(jì)租金：70

　/ 59.75 -229.02 / / 商務(wù) 大廈 6 干將西路與養(yǎng)育巷路口 科技公司、駐蘇辦事處、律師事務(wù)所等 售罄只租 租：55

　5

　/ 100% 95% 敬業(yè)商務(wù)大廈 7 宮巷和干將路交界處 貨運(yùn)、電子、外貿(mào) / 租：50<含物業(yè)費(fèi)）

　/ 33 -196 / 80% 嘉實(shí) 大廈 6 中新路 房產(chǎn)、貿(mào)易、科技 出租 租：50

　1.8

　/ / 99% <2）特征概括 市區(qū)寫字樓由于受到城市限高限制，以多層為主，檔次以中低檔和中檔為主，較高檔次的不多，且都是在建工程，如飛洲國(guó)際大廈與宏盛大廈都是在建設(shè)過程中的工程，目前正在銷售過程中。

　由于位于商圈的輻射外圍，市區(qū)寫字樓不僅擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，也擁有成熟齊全的市政配套，可為周邊寫字樓提供餐飲、采購(gòu)、休閑、銀行等配套服務(wù)。

　<3）租金與售價(jià) 早已投入使用的較高檔次的商務(wù)大廈和麗景苑租金水平在 50-60 元/月· ㎡，而目前正在建設(shè)的宏盛大廈與飛洲國(guó)際大廈租金水平在 70-75 元/月·㎡，售價(jià) 10000-12000 元/ ㎡。

　<4）租賃情況 市區(qū)寫字樓的出租情況較好，商務(wù)大廈和麗景苑的出租率均在 80%以上，在售工程的銷售率也達(dá)到 65%以上。

　入駐客戶以蘇州本地企業(yè)以及外地公司在蘇州的辦事處居多，以電子科技類、外貿(mào)類、評(píng)估代理類、貨運(yùn)類等中小型企業(yè)為主；

　物業(yè)管理不規(guī)范，一般是自產(chǎn)自管。

　<5）客群特征 市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機(jī)構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。

　單個(gè)寫字樓的客戶群性質(zhì)可能會(huì)相對(duì)統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質(zhì)較雜。

　這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個(gè)原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個(gè)原因是市區(qū)寫字樓的租金總體要低。

　他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護(hù)公司的形象和價(jià)值等。

　<6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 Ⅰ．飛洲國(guó)際商務(wù)大廈

　簡(jiǎn)析：

　該案位于蘇州市人民路與干將路交叉位置，系市區(qū)觀前商圈外圍區(qū)域，周邊商業(yè)、文化、娛樂、休閑、教育配套齊全。

　該案采用目前高檔甲級(jí)寫字樓通行的 5A 智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇自控管理系統(tǒng)、安保監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、信息通訊自地上建筑

　1-2 層為商鋪， 3-8 層為寫字樓 建筑面積

　11500 ㎡ 單間面積

　59.84—166.46 ㎡ 租售方式

　只售不租， 明年 2 月份開始出租 銷售價(jià)格

　寫字樓 10500 元/㎡ 商鋪 21000 元/㎡ 租金水平

　預(yù)計(jì) 75 元/㎡ 物管費(fèi)用

　預(yù)計(jì) 5—7 元/㎡ 客源構(gòu)成

　市內(nèi)公司為主

　動(dòng)化系統(tǒng)等，在智能化領(lǐng)域居蘇州市區(qū)寫字樓前列。

　商鋪銷售情況良好，銷售率達(dá) 56%。

�、颍�宏盛大廈

　簡(jiǎn)析：

　該案位于市中心觀前商圈核心區(qū)域，是市區(qū)檔次較高的寫字樓之一。

　毗鄰干將路等蘇州市交通主干道，交通便捷通暢。

　該案目前正在施工，據(jù)悉引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公 10 大智能系統(tǒng)。

　地上建筑

　6 層，1、2 層為商鋪 建筑面積

　10046 ㎡ 單間面積

　59.75-229.02 ㎡ 租售方式

　目前只售 銷售價(jià)格

　寫字樓 10000—12000元/㎡ 商鋪 21000 元/㎡ 租金水平

　70 元/㎡ 物管費(fèi)用

�。� 客源構(gòu)成

　市內(nèi)公司為主

　商鋪的銷售情況較好，小面積房型均已售出，目前只剩下 2000 ㎡的大 戶型。

　2、園區(qū)板塊

　<1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費(fèi)客戶 租售 方式 租售價(jià)格 元/月· ㎡ 物管 費(fèi)用 元/月· ㎡ 面積范圍<㎡ ㎡）

　銷售 率 出租 率 高峰會(huì) 30 蘇華路與星漢街交叉口,園區(qū)管委會(huì)西側(cè) 外企、本地企業(yè)、以及外地企業(yè)駐蘇辦事處 租售 結(jié)合 85 18

　77 -1600 / / 建屋大廈 19 蘇州工業(yè)園區(qū)旺墩路 多為外企 租售 結(jié)合 租：82

　售：11500

　18

　120 以上 / / 世紀(jì)金融大廈 20 工業(yè)園區(qū)蘇華路 大量貿(mào)易公司、房產(chǎn)公司、物業(yè)公司 租售 結(jié)合 租：80-90 20

　100 -400 / 85% 國(guó)際大廈

　工業(yè)園區(qū)蘇華路 原園區(qū)管委會(huì)，多為外企 租售 結(jié)合 租：85

　22

　100 -400 / 80% 星海國(guó)際廣場(chǎng) 20 工業(yè)園區(qū)星海街 貿(mào)易、裝飾、物流、電子 出租 租：65～75

　6

　120 -200 / 85% <2）特征概括 目前主要是沿中央商貿(mào)圈周邊分布 已經(jīng)進(jìn)駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對(duì)寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主。

　園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，蘇州市場(chǎng)最高級(jí)的寫字樓——國(guó)際大廈和世紀(jì)金融大廈坐落于 CBD 靠金雞湖的一端，加上高峰會(huì)以及緊靠 CBD 的星

　海商務(wù)中心，這一區(qū)域已成為寫字樓的一個(gè)相對(duì)密集區(qū)。

　<3）租金與售價(jià) 較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的 整體租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價(jià)格大都在 80 元/月· ㎡以上，加上物業(yè)管理費(fèi)將近 100 元/月· ㎡。

　在售的建屋大廈與高峰會(huì)，目前銷售價(jià)格在 10000 元/㎡左右。

　該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。

　<4）租賃情況 各檔次的寫字樓出租率總體達(dá)到 80%以上，達(dá)到國(guó)際公認(rèn)合理水平。

　由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù)，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護(hù)。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機(jī)遇。

　寫字樓車位充足，停車問題可以得到解決。

　周邊配套設(shè)施完善，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。

　<5）客群特征 從上表可以看出，園區(qū)的寫字樓并沒有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶群，準(zhǔn)確地說，它沒有一個(gè)總體的可描述特征。

　在面積劃分上，目前在園區(qū)辦公的公司對(duì)辦公面積的需求差異較大，小型公司面積在 50——100 平 M 左右，中等以上規(guī)模的公司面積在幾百平 M，甚至上千平 M不等。

　目前入住園區(qū)寫字樓的公司要外資性質(zhì)占一部分，或者其公司本身業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)行為和園區(qū)其他產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。

　<6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 Ⅰ. 高峰會(huì)

　 地上建筑

　30 層 建筑面積

　60000 ㎡以上 單間面積

　77-1600 ㎡ 租售方式

　目前只售 銷售價(jià)格

　寫字樓 8000—12000 元/㎡ 商鋪 20000 元/㎡左右 租金水平

　72 元/㎡

　簡(jiǎn)析：

　高峰會(huì)位于蘇華路與星漢街交叉口，園區(qū)管委會(huì)西側(cè)，總建筑面積 6 萬(wàn) ㎡以上。

　整棟辦公樓擁有 24 小時(shí)分戶小型中央空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)，可隨時(shí)自行選擇并調(diào)控。

　標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為 1547-1652 ㎡。

　工程周邊交通便利，景色優(yōu)美，目前正在銷售中。

　該案物業(yè)配套較好，是一座多功能、頂級(jí)化寫字樓。

�、�. 建屋大廈

　 物管費(fèi)用

　18 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　/ 地上建筑

　19 層 建筑面積

　74949 ㎡ 單間面積

　120 ㎡以上 租售方式

　租售結(jié)合 銷售價(jià)格

　11500 元/㎡ 租金水平

　82 元/月·㎡ 物管費(fèi)用

　18 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　多為外企

　簡(jiǎn)析：

　該案地處園區(qū)湖東行政中心 位于金雞湖東岸旺墩路，北靠現(xiàn)代大廈<園區(qū)管委會(huì)），南臨東湖大郡等高尚住宅區(qū) 周邊配套齊全，西近金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)、現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店區(qū) 面積區(qū)間較大，既適合中小戶型入駐，又有超大面積無柱空間供中大型客戶選擇。

　物業(yè)配套完善，屬 5A 高檔甲級(jí)寫字樓。

　3、新區(qū)板塊

　<1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費(fèi)客戶 租售 方式 租售價(jià)格 元/月· ㎡ 物管 費(fèi)用 元/月· ㎡ 面積范圍<㎡ ㎡）

　銷售 率 出租 率 金獅 大廈 25 獅山路南 臺(tái)灣企業(yè)、本地私營(yíng)企業(yè) 售罄只租 租：65-80<含物業(yè)費(fèi)）

　/ 64-194可分割 100% 98% 新地 中心 54 獅山路、塔園路路口 外企、國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè) 售罄只租 租：90-120

　18 元/月·㎡ 112-214 可分割 100% / 金河 國(guó)際 42 高新區(qū)獅山路 外企、國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè) 售罄只租 83

　17 元/月·㎡ 70-200 100% 90%以上 國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 28 西環(huán)路邊獅山橋東堍

　進(jìn)出口公司及對(duì)外貿(mào)易單位為主

　售罄只租 70<含物管費(fèi)）

　/ 48-138100% 90%以上 江南寶馬大廈 10 吳中區(qū)長(zhǎng)江路

　/ 目前只售 售：5500 元/㎡

　5 元/月·㎡ 31.96-120.3740% / 潤(rùn)捷 大廈 18 濱河路、鄧蔚路 / 在預(yù)定中 售：7000-8000 元/㎡ 未定 130-200

　/ / <2）特征概括 地段優(yōu)越。從區(qū)域在整個(gè)市場(chǎng)所占的位置來看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新

　區(qū)的位置來看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。為公司的日常工作提供了方便。

　日常配套齊全。該區(qū)域有銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街配套。

　交通便利。30、68、601、游 3、17、38 路等多條公交從該區(qū)域經(jīng)過。

　客源充足。隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。新區(qū)的寫字樓大多是中高檔寫字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為青睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫字樓的半壁江山。

　在其它區(qū)域也出現(xiàn)了一批新建寫字樓工程。

　<3）租金與售價(jià) 新區(qū)寫字樓具有多種檔次，較高檔次寫字樓租金在 80 元/月· ㎡左右，新地中心最高租金達(dá) 120 元/月· ㎡，此類寫字樓客戶以注重企業(yè)形象的外資企業(yè)和跨國(guó)公司在中國(guó)的辦事處為主。

　潤(rùn)捷大廈和江南寶馬大廈在建設(shè)過程中，目前江南寶馬大廈銷售起價(jià)為 5188 元/㎡，潤(rùn)捷大廈為商住公寓，目前尚未開盤，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在 7000-8000 元/㎡。

　<4）租賃情況 租售狀況好，新區(qū)以 90%以上的整體租售率位于三個(gè)區(qū)域之首。

　寫字樓周邊大環(huán)境好，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位的服務(wù)。

　寫字樓整體素質(zhì)較好，基本都能滿足客戶在電梯、停車位等方面的要求。

　新區(qū)的錦華苑、御花園等一批涉外住宅為一些外企老總提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮，會(huì)就近選擇寫字樓，這就促進(jìn)了新區(qū)寫字樓的租售。

　<5）客群特征 客戶為外資企業(yè)或機(jī)構(gòu)、外省市公司機(jī)構(gòu)及蘇州本土外向性公司為主，這類型公司對(duì)利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。

　也有較多主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)的中小型公司，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司。

　<6）在建、在售案例簡(jiǎn)析 Ⅰ. 潤(rùn)捷大廈

　地上建筑

　18 層 建筑面積

　49500 ㎡

　簡(jiǎn)析：

　潤(rùn)捷大廈地處新區(qū)濱河路、鄧尉路交界處，新區(qū) CBD 核“新”地帶，商 務(wù)配套齊全，周邊交通便利，臨河而建，特別配置觀光電梯

　 該工程地上 18 層，規(guī)劃為商住公寓，目前尚未開盤，據(jù)了解 1-6 層已 經(jīng)被新區(qū)某部門預(yù)定，其余樓層的預(yù)定情況也較好 自用和投資客戶均有一定比例。

�、�. 江南·寶馬大廈

　簡(jiǎn)析：

　單間面積

　130-270 ㎡ 租售方式

　目前只售不租 銷售價(jià)格

　7000-8000 元/㎡ 租金水平

　/ 物管費(fèi)用

　未定 客源構(gòu)成

　/ 地上建筑

　地上 10 層 地下 1 層 建筑面積

　20740.80 ㎡ 單間面積

　31.96-120.37 ㎡ 租售方式

　目前只售不租 銷售價(jià)格

　寫字樓 5500 元/㎡ 商鋪 6200－8500 元/㎡ 租金水平

　/ 物管費(fèi)用

　5 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　/

　江南•寶馬大廈位于蘇州高新區(qū)主干道長(zhǎng)江路和蘇州交通要道蘇福路交界 處，目前周邊配套一般 該案地上 10 層，地下 1 層，其中 1-2 層為商業(yè)配套，9-10 層為酒店， 工程價(jià)格較低，2006 年 6 月 18 日開盤時(shí)起價(jià)只有 4888 元/ ㎡，8 月 9 日起價(jià)則調(diào)

　整為 5188 元/ ㎡，工程整層 1500 ㎡，規(guī)劃全部為 50 ㎡左右的小戶型，可自由分割

　自用和投資客戶均有一定比例。

　四、寫字樓商業(yè)配套分析 從外表破舊、設(shè)施落后的老寫字樓到建筑風(fēng)格現(xiàn)代的智能化大廈，經(jīng)歷了十幾年發(fā)展的蘇州寫字樓呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)。從寫字樓的商業(yè)配套來看，大體上可以分為三類：

　1、整個(gè)商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，如酒店、賣場(chǎng)等。

　從整體來看，商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓比較少，尤其以賣場(chǎng)形式出現(xiàn)，這對(duì)地段和商業(yè)氛圍要求較高。如：

�。�1）

　新區(qū)的新地中心：整個(gè) 1－6 層作為香格里拉大酒店的餐飲、會(huì)議用房 （2）

　園區(qū)的綜藝開元大廈：裙樓部分作為萬(wàn)家燈火大酒店的營(yíng)業(yè)用房 （3）

　市區(qū)的金洲大廈：1－3 層作為宏圖三胞的營(yíng)業(yè)用房 2、商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐飲等。

　這種形式的商業(yè)配套主要是以為寫字樓的入駐客戶服務(wù)為目的，通常以餐飲、銀行等為主，在一定程度上這可以彌補(bǔ)寫字樓周邊商業(yè)配套不全的缺陷。商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓相對(duì)來說比較多。如：

　（4）

　新區(qū)金河國(guó)際：1－3 樓為商業(yè)配套，有祈福湯館、天一漁港、西堤牛排和南方航空等 （5）

　園區(qū)的星海國(guó)際廣場(chǎng)：有 5 層的商業(yè)配套裙樓，入駐企業(yè)有張生記酒店、寶力豪健身、園邸法式燒烤等，但主要以體育健身為主體，有配備先進(jìn)的游泳館、健身房等等，同時(shí)也是周邊天域等社區(qū)的一個(gè)重要生活配套

　（6）

　高峰會(huì)：現(xiàn)在正在招商中，裙樓的 1－3 樓為商鋪，面積在 300－1000 多㎡之間，現(xiàn)已引進(jìn)星巴克、荷蘭銀行、中行等著名品牌，4－5 樓將以會(huì)所的形式出現(xiàn)

�。�7）

　市區(qū)的宏盛大廈：1－2 層為商業(yè)配套，現(xiàn)正在招商，面積在 200－1600 ㎡之間，價(jià)格在 2 萬(wàn)左右 3、沒有商業(yè)配套，或者只有底層沿街店鋪。

　這類寫字樓主要為上世紀(jì)九十年代所建，寫字樓房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，辦公自動(dòng)化和智能化水平較低，主要分布在老城區(qū)。但這些寫字樓周邊的生活設(shè)施較全，可以滿足入駐客戶的生活需求。如新區(qū)的金運(yùn)商務(wù)大廈，市區(qū)華孚大廈、麗景苑、華亭大廈等等。但從整體上來看，這類寫字樓所占的比例是最高的，尤其在老城區(qū)。

　五、吳中區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 1、特征概括

　吳中區(qū)寫字樓相對(duì)其它區(qū)比較薄弱，寫字樓體量不大，檔次不高，少有的幾個(gè)寫字樓大都集中在吳中商業(yè)中心區(qū)，即東吳北路與吳中路，東吳北路與寶帶路交叉的位置，但總體來說外觀比較陳舊，樓內(nèi)配套設(shè)施一般，停車位不足，檔次普遍較低。

　東吳北路與吳中西路交叉口處的東吳商業(yè)大廈正在建設(shè)中，定位檔次較高，目前尚未開

　盤。

　2、租金與售價(jià)

　目前已投入使用的嚴(yán)格意義上的寫字樓并不多，只有國(guó)貿(mào)大廈、新橋大廈，租金水平 30元/月· ㎡，物業(yè)管理費(fèi) 2-5 元/月· ㎡。

　吳中大廈為中國(guó)銀行自己的大廈，7-14 層由中國(guó)銀行進(jìn)行出租，企業(yè)數(shù)量并不多；經(jīng)濟(jì)大廈為吳中區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局所在地，入駐客戶大都為政府部門；蘇美中心為商住公寓，但大多數(shù)作為辦公之用。

　東吳商業(yè)大廈是在建工程，據(jù)悉售價(jià)在 6000 元/ ㎡以上。

　3、租賃情況

　租賃情況較好，基本上沒有空余房源； 寫字樓周邊環(huán)境較好，配套設(shè)施齊全，吸引了較多客戶入駐； 入駐客戶以物流、貿(mào)易、工程、機(jī)電設(shè)備類較多； 物業(yè)水平一般，車位嚴(yán)重不足，新橋大廈只有 20 個(gè)車位。

　4、客群特征

　 總體上來看，主要以吳中本地中小規(guī)模民營(yíng)企業(yè)為主，辦公面積多在 50－200 ㎡，多比較注重實(shí)用性 有部分規(guī)模較大的企業(yè)，比較注重企業(yè)形象，目前主要集中在吳中區(qū)層次稍高一些的國(guó)貿(mào)大廈、吳中大廈等寫字樓，多為整層租用

　從企業(yè)所屬行業(yè)來看，入駐寫字樓的以貿(mào)易、機(jī)電設(shè)備類的企業(yè)居多。

　5、個(gè)案簡(jiǎn)介

　<1）國(guó)貿(mào)大廈

　地上建筑

　12 層 租售方式

　只租不售，出租率 98%以上 單間面積

　80－180 ㎡ 租金水平

　30 元/月·㎡ 物管費(fèi)用

　2 元/月·㎡ 電梯

　3 部 空調(diào)

　無中央空調(diào) 客源構(gòu)成

　貿(mào)易、工程、機(jī)電設(shè)備類較多 該案位于東吳北路與寶帶西路交叉口，交通便利，配套設(shè)施齊全。大廈共 12 層，一層為各大銀行和餐廳所占有，配備 3 部電梯，電梯廳大理石貼面，辦公樓走道鋪有地毯，檔次相對(duì)較高。入駐客源以貿(mào)易類公司居多，很多單位占有一層作為自己的辦公場(chǎng)所。

　<2）新僑大廈

　 地上建筑

　7 層 建筑面積

　110000 平方 M 占地面積

　343 平方 M 租售方式

　售出 30％左右，出租率90%以上 單間面積

　140～230 ㎡ 租金水平

　25－30 元/月·㎡ 物管費(fèi)用

　5 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　物流、貿(mào)易、機(jī)電設(shè)備類較多 新僑大廈地處寶帶東路，吳中廣場(chǎng)對(duì)面，是上世紀(jì) 90 年代建造的寫字樓，較為破舊，只有一部電梯，沒有地下停車位，只有地面的公共停車位。大樓共七層，一、二層為商場(chǎng)用房，有 30％左右的面積賣給了私人業(yè)主，大廈整體出租情況較好。

　<3）蘇美中心

　蘇美中心地處東吳北路與寶帶路交叉口，是吳中區(qū)的商業(yè)中心，附近生活設(shè)施具全，交通

　便利。該案為一商住公寓，但大部分企業(yè)在此辦公。大樓共 24 層，1 層到 3 層為商業(yè)配套，3層以上為商住公寓，租金每月每平 M20 元左右，二手房售價(jià)每平 M4300 元左右。

　<4）經(jīng)濟(jì)大廈 經(jīng)濟(jì)大廈緊靠工程用地，為吳中區(qū)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局所在地，入駐單位大都為政府部門。該案外觀比較陳舊，但據(jù)了解每天都有人要租賃大廈辦公樓，出租情況非�；鸨�，一般只有與政府部門有關(guān)系的公司才能租到此處辦公用地，真正出租的房源很少。

　<5）吳中大廈 吳中大廈地處東吳北路與吳中西路交叉處，也稱為中國(guó)銀行大廈，大廈共 14 層，1-6 層為中國(guó)銀行自己使用，7-14 層由中國(guó)銀行出租給其他公司，大多公司規(guī)模較大，占用一層辦公面積。大樓內(nèi)配套設(shè)施一般，檔次并不高，已經(jīng)全部出租，沒有空余房源。

　6、在建、在售案例簡(jiǎn)析——東吳商業(yè)大廈

　 地上建筑

　三座塔樓，分別是 12、14、18 層 建筑面積

　27716 ㎡ 占地面積

　10151 ㎡ 租售方式

　目前尚未開盤 單間面積

　400-600 ㎡標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)層 銷售價(jià)格

　6000 元/㎡以上 東吳商業(yè)大廈地處東吳北路與吳中西路交叉口的位置，與本工程一路之隔，交通便利，配

　套設(shè)施齊全。

　該案規(guī)劃為三座塔樓，分別為 12、14 和 18 層，目前正在建設(shè)過程中，預(yù)計(jì)將于 9 月開盤，但目前尚無售樓處，據(jù)悉價(jià)格將會(huì)在 6000 元/ ㎡以上。

　吳中區(qū)寫字樓板塊小結(jié) 通過對(duì)吳中區(qū)寫字樓的實(shí)地調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，吳中區(qū)寫字樓的公共和市政配套設(shè)施較為齊全，但寫字樓內(nèi)配套比較落后。因此，吳中區(qū)寫字樓大都存在電梯、車位、空調(diào)等硬件配套的“硬傷”。而智能化、環(huán)保、采光、新建筑材料的使用和創(chuàng)新方面，與蘇州園區(qū)和新區(qū)寫字樓相比，還存在較大的差距。

　吳中區(qū)寫字樓的開發(fā)時(shí)間普遍較早，多集中在吳中中心商務(wù)區(qū)的位置，體量也比較小，真正意義上的寫字樓更少；

　物業(yè)管理水平不高，且服務(wù)和寫字樓管理落后；

　寫字樓設(shè)施、房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，主要是中低檔次寫字樓；

　許多寫字樓的功能復(fù)雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等；

　租金水平大大低于市區(qū)、新區(qū)或園區(qū)；

　出租率很高，平均在 95%以上； 吳中區(qū)寫字樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、功能、服務(wù)等趨同，可替代性和選擇性強(qiáng)。

　吳中區(qū)寫字樓市場(chǎng)比較薄弱，面對(duì)市場(chǎng)客戶對(duì)內(nèi)部配套越來越高的需求，吳中區(qū)新型的

　智能寫字樓也逐漸在市場(chǎng)出現(xiàn)，目前東吳商業(yè)大廈正在建設(shè)過程中，將成為吳中較高檔次寫字樓的典范。

　 申明：

　所有資料為本人收集整理，僅限個(gè)人學(xué)習(xí)使用，勿做商業(yè)用途。

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