(人大版)資產(chǎn)評估課后練習(xí)題及參考答案
發(fā)布時(shí)間:2020-07-27 來源: 疫情防控 點(diǎn)擊： 
資產(chǎn)評估 第一章
導(dǎo)論 一、練習(xí)題 1、術(shù)語解釋 (1）資產(chǎn)評估
(２）資產(chǎn)評估得時(shí)點(diǎn)性
�。�3)市場價(jià)值
（4)非市場價(jià)值 2、單項(xiàng)選擇題 （1）資產(chǎn)評估得時(shí)點(diǎn)性就是指以被評估資產(chǎn)在（
）得實(shí)際狀況，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行得評定估算。
a、評估日期
b、評估工作日期
c、評估基準(zhǔn)日
d、過去、現(xiàn)在及未 （２）不可辨認(rèn)得資產(chǎn)就是指（
）。
a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)得資產(chǎn)
b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨(dú)出售得資產(chǎn)
c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在得資產(chǎn) d、除有形資產(chǎn)以外得所有資產(chǎn) （3）資產(chǎn)評估價(jià)值取決于資產(chǎn)得（
）. a、 原先得購買價(jià)格
b、生產(chǎn)成本
ｃ、預(yù)期效用
�。�、評估基準(zhǔn)日得利用現(xiàn)狀 (４)正常情況下,一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)得市場價(jià)值，不會高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅得成本(包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估得(
)。
a、貢獻(xiàn)原則
b、客觀原則
c、預(yù)期原則
d、替代原則
�。ǎ�)下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則得就是（
) a、獨(dú)立性
b、客觀性
c、替代性
d、科學(xué)性 (6)在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)(被兼并企業(yè)）價(jià)值評估得最適用假設(shè)就是（
�。�。
a、清算假設(shè)
b、公開市場假設(shè)
ｃ、繼續(xù)使用假設(shè)
ｄ、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) （7)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押得抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí),該抵押房地產(chǎn)價(jià)值得評估適用于(
）。
�。�、清算假設(shè)
b、公開市場假設(shè)
c、繼續(xù)使用假設(shè)
d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) （8)資產(chǎn)評估價(jià)值與資產(chǎn)交易中得實(shí)際成交價(jià)格之間得關(guān)系就是（
）
ａ、前者必須高于后者
ｂ、前者必須低于后者
c、前者必須等于后者
ｄ、前者可以高于、低于或者等于后者 (９）資產(chǎn)評估工作得執(zhí)行操作者不同于會計(jì)計(jì)價(jià)，它就是由獨(dú)立于企業(yè)以外得具有資產(chǎn)評估資格社會中介機(jī)構(gòu)來完成得,這說明資產(chǎn)評估具有（
�。�
a、市場性
b、公正性
c、咨詢性
ｄ、預(yù)測性 （10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)得價(jià)值為 30０萬元,用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)得價(jià)值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)得價(jià)值為２80 萬元.城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地得價(jià)值應(yīng)評估為(
�。┤f元
a、500
b、３00
c、2８0
d、360 ３、多項(xiàng)選擇題
（１）資產(chǎn)評估行為涉及得經(jīng)濟(jì)行為包括（
）
a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓
b、企業(yè)重組
�。恪①Y產(chǎn)抵押
ｄ、資產(chǎn)納稅
e、停業(yè)整頓 （２）資產(chǎn)評估得科學(xué)性原則就是指（
�。�
a、選擇適用得價(jià)值類型與方法
b、由包括科技專家組成得資產(chǎn)評估隊(duì)伍 c、制定科學(xué)得評估方案
d、以充分科學(xué)得事實(shí)為依據(jù)
e、遵循科學(xué)得評估程序 (3）資產(chǎn)評估得公正性表現(xiàn)為(
) a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用得評估原則，依照法定得評估程序，運(yùn)用科學(xué)得評估方法。
b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。
c、資產(chǎn)評估得目標(biāo)就是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求得客觀價(jià)值。
d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日得市場實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。
e 評估價(jià)值就是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供得一個(gè)參考價(jià)值，最終得成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)得能力。
（4）在估價(jià)對象已經(jīng)處于使用狀態(tài),運(yùn)用最佳使用原則得選擇前提有（
) a、保持利用現(xiàn)狀前提
b、轉(zhuǎn)換用途前提
c、投資改造前提 d、新利用前提
�。�、上述四種情形得某種組合 （５）適用于資產(chǎn)評估得假設(shè)有（
）
a、繼續(xù)使用假設(shè)
b、公開市場假設(shè) ｃ、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
d、清算假設(shè)
�。�、交易假設(shè) （6）確定評估基準(zhǔn)日得目得就是(
) a、確定評估對象得計(jì)價(jià)時(shí)間
b、將動(dòng)態(tài)下得資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn) c、將動(dòng)態(tài)下得資產(chǎn)固定在某一時(shí)期
d、確定評估機(jī)構(gòu)得工作日
e、遵循科學(xué)得評估程序 ４、問答題 （１）資產(chǎn)評估得基本要素有哪些？ （2)資產(chǎn)評估假設(shè)得具體內(nèi)容就是什么? (3）資產(chǎn)評估得經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 二、參考答案 1、 (1）資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)得價(jià)值進(jìn)行估計(jì)得行為或過程。具體地講,資產(chǎn)評估就是指符合國家有關(guān)規(guī)定得專門機(jī)構(gòu)與人員，依據(jù)國家得有關(guān)規(guī)定,為了特定得評估目得,遵循適用得評估原則，選擇適當(dāng)?shù)脙r(jià)值類型,按照法定得評估程序，運(yùn)用科學(xué)得評估方法，對特定資產(chǎn)得價(jià)值進(jìn)行估算得過程. （２）時(shí)點(diǎn)性就是指資產(chǎn)評估就是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時(shí)（間)點(diǎn)得價(jià)值得估算.這一時(shí)點(diǎn)就是所評估價(jià)值得適用日期，也就是提供價(jià)值評估基礎(chǔ)得市場供求條件及資產(chǎn)狀況得日期,我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對于評估（工作）日期而言,既可以就是過去得某一天,也可以就是現(xiàn)在得某一天，還可以就是將來得某一天. （3)一資產(chǎn)在公開競爭得市場上出售，買賣雙方行為精明,且對市場行情及交易物完全了解,沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成得最高價(jià)格。
（4）非市場價(jià)值就是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下得最可能價(jià)值.常見得非市場價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值。
2、 （1）c
(2）c
（3)ｃ
�。�4)d
�。�5) ｃ
(6）c
(7）a
(８）d
(9）ｂ
(10)b ３、 (1）aｂcd
（２）acde
�。ǎ�)ａb
(4）abcde
�。�5)aｂｄe
�。�6）ab ４、 （1）
資產(chǎn)評估得基本要素有哪些？ 資產(chǎn)評估得基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目得、評估原則、價(jià)值類型、評估程序及評估方法八個(gè)構(gòu)成要素。
從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)得機(jī)構(gòu)與人員，就是資產(chǎn)評估工作中得主體,必須符合國家在資產(chǎn)評估方面得有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)得行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。
特定資產(chǎn)就是待評估得對象。
國家得有關(guān)規(guī)定就是指資產(chǎn)評估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守得有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它就是資產(chǎn)評估得依據(jù)。
特定得評估目得，就是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生得經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定與制約資產(chǎn)評估價(jià)值類型得確定與評估方法及參數(shù)得選擇。
評估原則即資產(chǎn)評估工作得行為規(guī)范，就是處理評估業(yè)務(wù)得行為準(zhǔn)則。
價(jià)值類型就是對評估價(jià)值得質(zhì)得規(guī)定,它取決于評估目得。
評估程序就是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)得工作步驟。
評估方法就是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需得特定技術(shù)方法。
�。�2）
資產(chǎn)評估假設(shè)得具體內(nèi)容就是什么？ 資產(chǎn)評估假設(shè)就是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行得前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)與清算假設(shè)。
繼續(xù)使用假設(shè)就是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用�，F(xiàn)實(shí)中得表現(xiàn)主要有三種情況:一就是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二就是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用;三就是資產(chǎn)得地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用.在確定就是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上就是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體,以及允許轉(zhuǎn)變利用方式與變換產(chǎn)權(quán)主體得前提條件。
公開市場假設(shè)就是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭得市場上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值.不同類型得資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場化程度較高得資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性得資產(chǎn)有更加活躍得交易市場,因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊得性質(zhì)，有特定得用途或限于特定得使用者,在不作為企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)得一部分時(shí),很少能夠在公開市場上出售。
清算假設(shè)就是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式,強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者得時(shí)間得長短，可以將清算分為強(qiáng)制清算與有序清算。清算假設(shè)下得評估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用與公開市場假設(shè)下得評估價(jià)值。
�。�3）資產(chǎn)評估得經(jīng)濟(jì)原則有哪些? 資產(chǎn)評估原則就是規(guī)范評估行為與業(yè)務(wù)得準(zhǔn)則。規(guī)定評估原則就是為了確保不同得估價(jià)人員在遵循規(guī)定得估價(jià)程序，采用適宜得估價(jià)方法與正確得處理方式得前提下，對同一估價(jià)對象得估價(jià)結(jié)果能具有一致性.資產(chǎn)評估得經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳(也稱最高最佳)使用原則。
貢獻(xiàn)原則就是指在評估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)得某一構(gòu)成部分得價(jià)值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其她相關(guān)資產(chǎn)共同組成得整體資產(chǎn)價(jià)值得貢獻(xiàn)，或該部分對資產(chǎn)整體價(jià)值得貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值得下降程度來衡量確定。
替代原則得理論依據(jù)就是同一市場上得相同(或相近似)物品具有相同(或相近)得價(jià)值.對具有同等效用而價(jià)格不同得物品進(jìn)行選擇時(shí),理性人必定選擇價(jià)格便宜得；對價(jià)格相同而效用不同得物品進(jìn)行選擇時(shí),理性人必定選擇效用較大得.替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對象特征相類似資產(chǎn)得市場交易資料，來進(jìn)行比較分析評估估價(jià)對象得價(jià)值，以確保所評估得結(jié)果就是估價(jià)對象在公開市場上成交得最可能價(jià)格.
預(yù)期收益原則就是指資產(chǎn)得價(jià)值不就是取決于其過去得生產(chǎn)成本與銷售價(jià)格,而就是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來得預(yù)期凈收益，即預(yù)期得獲利能力。預(yù)期得獲利能力越大，資產(chǎn)得價(jià)值就越高. 最佳(也稱最高最佳)使用原則即按照估價(jià)對象得最佳使用方式，評估資產(chǎn)得價(jià)格。最佳使用就是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行得前提條件下，能夠使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值得利用方式.在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用方式在法律上就是得到允許得，其次還要得到技術(shù)上得支持,不能將技術(shù)上無法作到得利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定得最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行,不可能通過不經(jīng)濟(jì)得方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)得最佳使用.在估價(jià)對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)得情況下,應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價(jià)前提作如下選擇：(1)保持利用現(xiàn)狀前提,即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提;(2)轉(zhuǎn)換用途前提,即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后得使用假定為估價(jià)前提;（３）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí),應(yīng)以改造后得使用假定為估價(jià)前提；（４)重新利用前提,即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)得某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后得使用假定為估價(jià)前提；（5）上述四種情形得某種組合。
? 第二章
資產(chǎn)評估得程序與基本方法 一、練習(xí)題 1、術(shù)語解釋 (1)復(fù)原重置成本
(2)更新重置成本
（3）實(shí)體性貶值
（4)功能性貶值 (5)經(jīng)濟(jì)性貶值
（6)總使用年限
�。�7)實(shí)際已使用年限
（8）資產(chǎn)利用率 (9）成新率
（１0)成本法
（１１)比較法
(12）收益法 2、單項(xiàng)選擇題 （1)被評估賓館因市場原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為10%,該賓館得經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（
�。┤f元。
a、１5
b、1２、6
c、10
d、50 (2)用物價(jià)指數(shù)法估算得資產(chǎn)成本就是資產(chǎn)得（
）. ａ、復(fù)原重置成本
b、既可以就是復(fù)原重置成本，也可以就是更新重置成本
c、更新重置成本
�。�、既不就是復(fù)原重置成本，也不就是更新重置成本 （３）某項(xiàng)資產(chǎn) 1９9７年購建,賬面原值 1000０0 元，20００年進(jìn)行評估，若以購建時(shí)物價(jià)指數(shù)為 100％,則 3 年間同類資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 11０%、120％、115％,則該項(xiàng)資產(chǎn)得重置成本應(yīng)為（
�。┰�. a、1４５000
b、１150０0
ｃ、15２00０
d、151８0０ (4)某被評估資產(chǎn) 1980 年購建賬面價(jià)值為 50 萬元，1９89 年進(jìn)行評估，１9８0 年、１989 年該類資產(chǎn)得定基物價(jià)指數(shù)分別為 120%、１70%,則被評估資產(chǎn)得重置成本為(
）萬元。
a、50
�。�、7０、8
c、3５、３
d、85 （5)某設(shè)備得年收益額為５0 萬元,適用本金化率為 20％，則該設(shè)備得收益現(xiàn)值為(
）萬元。
�。� 、２０0
b、２50
c、30０
d、３５0 （６)教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)得價(jià)值評估，一般適宜選用(
)。
a、成本法
b、收益法
c、市場比較法
d、殘余法
（7)復(fù)原重置成本與更新重置成本得相同之處在于運(yùn)用(
）。
ａ、相同得原材料
ｂ、相同得建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
ｃ、資產(chǎn)得現(xiàn)時(shí)價(jià)格
d、相同得設(shè)計(jì) (８)運(yùn)用成本法評估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本,則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同得（
）。
a、實(shí)體性貶值
b、經(jīng)濟(jì)性貶值
c、功能性貶值
d、資產(chǎn)利用率 （9）估算資產(chǎn)得實(shí)體性貶值時(shí)所用得總使用年限就是資產(chǎn)得（
）。
a、總經(jīng)濟(jì)使用年限
ｂ、總技術(shù)使用年限
c、總物理壽命
d、以上三個(gè)都可以 （１0）某機(jī)器設(shè)備購建于１99４年１0 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天得運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 8 小時(shí)，由于其生產(chǎn)得產(chǎn)品自 1994 年初至 1998 年末期間在市場上供不應(yīng)求,企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 10 小時(shí),自１999 年初恢復(fù)正常使用,現(xiàn)以 20００年１0 月 5 日為評估基準(zhǔn)日,則該設(shè)備得實(shí)際使用年限為（
）年。
a、6
ｂ、7
c、8
d、７、５ （11)待評估資產(chǎn)為一棟層高為 4 米、面積 100 建筑平方米得住宅，其復(fù)原重置成本為 1６00元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用得層高為 3 米得住宅,更新重置成本為１５0０元/建筑平方米,則其超額投資功能性貶值為（
�。┰�。
a、1６０0０0
ｂ、１５0０0０
c、1０000
d、40０0０ (12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,首先抽樣選擇具有代表性得通用設(shè)備 6 臺,估算其總重置成本為２5 萬元,從會計(jì)記錄中查得這 6 臺設(shè)備得歷史總成本為３0 萬元，該類通用設(shè)備得賬面歷史總成本為 5０0 萬元，則該類通用設(shè)備得總重置成本為(
）萬元。
a、３57
b、44８
c、400
d、４17 （１3）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來 5 年得稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15 萬元、13 萬元 、12 萬元、14萬元、15 萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去,且從第 6 年起以后各年收益均為 15 萬元,折現(xiàn)率為 10％，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下得價(jià)值為(
)萬元.
a、１3６
b、2１9
c、1２7
d、14５ (1４）某類設(shè)備得價(jià)值與生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系,市場上年加工１600 件產(chǎn)品得該類全新設(shè)備價(jià)值為１0 萬元，現(xiàn)已八成新得年加工 90０件產(chǎn)品得被評估設(shè)備得價(jià)值為（
�。┤f元。規(guī)模效益指數(shù)為０、５。
a、5、6
b、4、５
c、7、5
d、6 (１5)某評估參照物價(jià)格為 1０萬元，成新率為 0、5,被評估資產(chǎn)得成新率為 0、７5，二者在新舊程度方面得差異為（
)萬元。
a、2、5
�。狻�5
ｃ、７、5
d、10 （1６)通常情況下，可以用市場法進(jìn)行評估得資產(chǎn)就是（
）
a、專利權(quán)
b、專用機(jī)器設(shè)備
c、通用設(shè)備
d、專有技術(shù) (17)在應(yīng)用市場法時(shí),一般應(yīng)該選擇(
�。﹨⒄瘴镞M(jìn)行比較。
a、３個(gè)或 3 個(gè)以上
b、2 個(gè)或２個(gè)以上
c、1 個(gè)或 1 個(gè)以上 d、4 個(gè)或 4 個(gè)以上 3、多項(xiàng)選擇題 (１）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書得內(nèi)容包括有（
�。�
a、評估范圍
b、評估目得
c、評估假設(shè)
d、評估基準(zhǔn)日
e、評估工作日期 (２)重置成本得估算方法有（
）
a、物價(jià)指數(shù)法
b、功能價(jià)值法
c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
ｄ、重置核算法
e、觀察法 （３）實(shí)體性貶值得估算方法有（
) a、觀察法
�。狻⒔�(jīng)濟(jì)使用年限法
c、使用年限法
ｄ、修復(fù)費(fèi)用法
�。�、成新率法 （4）功能性貶值包括(
) a、超額投資性功能性貶值
b、超額運(yùn)營性功能性貶值
c、復(fù)原重置成本得功能性貶值
d、更新重置成本得功能性貶值 e、修復(fù)性功能性貶值 （5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用得資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（
) a、維修費(fèi)用
b、保險(xiǎn)費(fèi)用
c、折舊費(fèi)用
d、資金成本
e、管理費(fèi)用 (6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值得主要原因有（
�。�。
a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后
ｂ、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)得產(chǎn)品需求減少 c、社會勞動(dòng)生產(chǎn)率提高
ｄ、自然力作用加劇 e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)得時(shí)間表 （7)復(fù)原重置成本與更新重置成本得相同之處在于運(yùn)用（
）
a、相同得功能效用
ｂ、相同得建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格
ｄ、相同得設(shè)計(jì)
ｅ、相同得材料 4、 題答問?（１）資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣得步驟進(jìn)行? （2）功能性貶值得估算應(yīng)按照什么樣得步驟進(jìn)行？ （3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，如何確定被評估資產(chǎn)得純收益? （4)如何確定折現(xiàn)率? 5、計(jì)算題 某待評估得生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)１0０００件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品得工資成本為 1、5 元,而目前得新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品得工資成本僅為１、2 元。假定待評估設(shè)備與新設(shè)備得運(yùn)營成本在其她方面相同，待評估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用５年,所得稅稅率為 33％,適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設(shè)備得功能性貶值。
二、參考答案 １、 (1)復(fù)原重置成本就是指在評估基準(zhǔn)日,用與估價(jià)對象同樣得生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象全新狀況同樣得資產(chǎn)即復(fù)制品得成本。
�。�2)更新重置成本就是指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象得具有同等功能效用得全新資產(chǎn)得成本。
(3）實(shí)體性貶值就是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損與自然力得作用，導(dǎo)致其物理性能不
斷下降而引起得價(jià)值減少。
（4）功能性貶值就是指由于新技術(shù)得推廣與應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用得資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。
(5）經(jīng)濟(jì)性貶值就是指由于資產(chǎn)以外得外部環(huán)境因素得變化，如新政策或法規(guī)得發(fā)布與實(shí)施、戰(zhàn)爭、政治動(dòng)蕩、市場蕭條等情況,限制了資產(chǎn)得充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。
(6）總使用年限就是指資產(chǎn)得物理(自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷得時(shí)間。
�。�7)實(shí)際已使用年限就是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止,按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定得已經(jīng)使用得年數(shù),它與資產(chǎn)得實(shí)際使用強(qiáng)度與名義已使用年限有關(guān)。
（8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)得實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)得累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)得累計(jì)法定利用時(shí)間。
(9）成新率反映評估對象得現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值得比率。成新率得估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。
(１0)成本法成本法就是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日得復(fù)原重置成本(reprｏduction ｃoｓｔ ｎｅｗ）或更新重置成本(reｐｌcemｅnt ｃoｓt ｎeｗ)中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，來確定資產(chǎn)價(jià)值得方法. （１1）比較法也稱市場比較法,就是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出得類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）得異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)得市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價(jià)值得評估方法。
�。ǎ�2）收益法就是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來得純收益，并將其用適當(dāng)?shù)谜郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日得現(xiàn)值得方法. 2、 (１)b （２)a (3）d （4)b (5)b (6)a （7）ｃ （8）c （9）ｃ (10)b
(11)c （12)d (13）d （14)ｄ （15）b (16）c
（17）ａ ３、 (1)aｂd
（２)abcd
�。ǎ常醕
(4）ab
(5)abe
�。ǎ叮゜e
（７）ａc 4、 (1）資產(chǎn)評估工作就是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報(bào)告得全過程,具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行:①資產(chǎn)評估項(xiàng)目得接洽；②組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目小組；③擬定資產(chǎn)評估得工作方案；④收集與資產(chǎn)評估有關(guān)得資料;⑤待評估資產(chǎn)得清查核實(shí)與實(shí)地查勘；⑥資產(chǎn)評估得評估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評估方法并進(jìn)行估算;⑧編寫資產(chǎn)評估報(bào)告；⑨與委托方辦理提交報(bào)告與評估費(fèi)用清算等手續(xù) （2）①比較待評估資產(chǎn)得年運(yùn)營成本與技術(shù)性能更好得同類資產(chǎn)得年運(yùn)營成本之間得差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運(yùn)營成本。凈超額運(yùn)營成本等于超額運(yùn)營成本扣除所得稅后得余額.③估計(jì)待評估資產(chǎn)得剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)谜郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有得凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日得現(xiàn)值,作為待評估資產(chǎn)得功能性貶值額。對因功能過時(shí)而出現(xiàn)得功能性貶值,可以通過超額投資成本得估算進(jìn)行,即將超額投資成本視同為功能性貶值得一部分.該部分功能性貶值得計(jì)算公式為:功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本 (3)對評估對象得純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流得估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下得預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平,而不就是在資產(chǎn)得某個(gè)使用者經(jīng)營管理下得預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流,或者說需要估算得就是資產(chǎn)得客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)得潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用.折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)就是收入得一部分,它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期
資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值得角度考慮了。
(4)折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上就是投資得期望回報(bào)率,我們可以將它瞧作就是投資于估價(jià)對象得機(jī)會成本,或者說就是資本成本。正確得折現(xiàn)率就是投資者能夠從一項(xiàng)“相似得”投資中得到得回報(bào)率.折現(xiàn)率得估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)得投資收益率得調(diào)查與比較分析，來確定待評估資產(chǎn)得投資期望回報(bào)率。②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過比較一項(xiàng)資本投資得回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場得回報(bào)率，來衡量該投資得風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定得折現(xiàn)率就是資產(chǎn)得權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資得風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)與不可分散風(fēng)險(xiǎn).可分散風(fēng)險(xiǎn)就是由與該項(xiàng)投資相關(guān)得特殊事件引起得,可以通過投資多樣化（組合)來降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)就是由那些對整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只就是對某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響得事件帶來得，無法通過投資多樣化降低或消除.因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報(bào),投資市場只對無法避免得風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)得風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率 = 無風(fēng)險(xiǎn)利率 ＋ 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國庫券就是最安全得投資方式,我們可以將它得回報(bào)率當(dāng)作無風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)得貝她系數(shù)(β)。因而可以將資產(chǎn)得期望回報(bào)率表示為：
資產(chǎn)期望回報(bào)率 ＝ 無風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 × β
= 無風(fēng)險(xiǎn)利率 +（資產(chǎn)平均回報(bào)率 — 無風(fēng)險(xiǎn)利率)×β ③加權(quán)平均資本成本法.加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本得成本，也考慮負(fù)債資本得成本，用公式表示為:
加權(quán)資本成本(折現(xiàn)率）
= 權(quán)益成本 × 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 × 負(fù)債比
如果將利息可以沖減企業(yè)得應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去,則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為:
加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 ×權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 ×(1 － 所得稅邊際稅率）× 負(fù)債比 ５、 [(１、5-1、2）×１0000×12×（1-３3%）］ ×［１-１/(1＋10％）5]／10％ = 914３4(元）
? 第三章
機(jī)器設(shè)備評估 一、練習(xí)題 1、單項(xiàng)選擇題 （1)機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類，不包括（
)
a.專用設(shè)備
b．通用設(shè)備
ｃ.生產(chǎn)性設(shè)備
d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 （2）成本法主要適用于評估(
�。�
ａ�？蛇B續(xù)計(jì)量預(yù)期收益得設(shè)備
b．可正常變現(xiàn)得設(shè)備
c.可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格得設(shè)備
d．續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益得設(shè)備 （3）機(jī)器設(shè)備重置成本中得直接費(fèi)用包括(
�。�
a.各種管理費(fèi)用
�。�.安裝調(diào)試費(fèi)用
c．人員培訓(xùn)費(fèi)用
d．總體設(shè)計(jì)賞用 (4)計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入得費(fèi)用就是（
�。�
a.購建費(fèi)用
�。�。維修費(fèi)用
c.安裝費(fèi)用
d．總調(diào)試費(fèi)用 （5）估測一臺在用續(xù)用得設(shè)備得重置成本，首選方法就是(
)
a、 利用價(jià)格指數(shù)法
b。利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其她費(fèi)用
ｃ.利用重置核算法
d。利用功能價(jià)值法
�。ǎ�)物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備得(
）。
a.復(fù)原重量成本
b.更新重置成本
c.實(shí)體貶值
�。洹９δ苄再H值 (7)采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用得價(jià)格指數(shù)就是(
�。�
a.設(shè)備進(jìn)口國零售商品價(jià)格指數(shù)
b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) c。設(shè)備出口國綜合價(jià)格指數(shù)
d.設(shè)備出口國零售商品價(jià)格指數(shù) （８）機(jī)器設(shè)備得經(jīng)濟(jì)壽命就是指（
�。�
�。�.機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止得時(shí)間 b。機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營成本過高而被淘汰得時(shí)間 ｃ．從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算得時(shí)間 d。機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新得技術(shù)性能更好得設(shè)備而被淘汰得時(shí)間 （9)鑒定機(jī)器設(shè)備得實(shí)際已使用年限，不需考慮得因素就是(
）。
a.技術(shù)進(jìn)步因素
b．設(shè)備使用得日歷天數(shù) c．設(shè)備使用強(qiáng)度
d。設(shè)備得維修保養(yǎng)水平 (10)運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測成新率適用于（
）。
a．所有機(jī)器設(shè)備 b.具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗得設(shè)備 c。具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)得有形損耗得設(shè)備 ｄ。具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗得設(shè)備 （11）設(shè)備得技術(shù)壽命與（
）有關(guān)。
�。帷� 使用強(qiáng)度
�。�.使用時(shí)間
c。技術(shù)更新速度
d．維修保養(yǎng)水平 （12）
運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備得重置成本僅僅考慮了(
�。┮蛩亍�
�。�.技術(shù)因素
b.功能因素
c。地域因素
d.時(shí)間因素 （１３）被評估設(shè)備購建于 198５年，賬面價(jià)值為 30０00 元，199０、１993 年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要就是添置了一些自動(dòng)控制裝置,當(dāng)年投資分別為 3００0元與２0０0 元，1９９５年對該設(shè)備進(jìn)行評估,假設(shè)從 1９８5—1９９５年價(jià)格上升率為 10％，該設(shè)備尚可使用年限為８年。評估時(shí)設(shè)備得加權(quán)投資年限為(
）年
a．10、5
ｂ.9、5
c.８
d．８、5 （14)對被評估得機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下得設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格與費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得得成本稱為(
）
�。�.更新重置成本
b。復(fù)原重置成本
c.完全重復(fù)成本
d.實(shí)際重置成本 （15)某臺被估資產(chǎn) 19７8 年購建，其賬面原值為 10 萬元,當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物價(jià)指數(shù)為１20%,199０年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為 18０％，則該臺設(shè)備得重置全價(jià)為(
)萬元。
a.10
b.18
c.12
d.１5 (16）某設(shè)備得原始價(jià)值為５萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來得收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為 1 萬元,重置成本為 4 萬元，則其成新率不會超過(
�。�
a．25％
b．80％
c．75％
d。20％ 2、多項(xiàng)選擇題 (１）在設(shè)備評估中,重置核算法主要適用于(
�。┰O(shè)備重置成本得估算。
�。�。通用
�。猓M(jìn)口
c。非標(biāo)
d.自制
e。了解市場行情 （2)設(shè)備評估得現(xiàn)場工作包括（
）
a、 指導(dǎo)委托方填報(bào)評估表格
�。�.分析委托方得各種評估表格 ｃ.對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定
ｄ。查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評估對象 e.確定設(shè)備得成新率 （３)機(jī)器設(shè)備得重置成本應(yīng)包括（
�。�
a、 機(jī)器設(shè)備得日常維修費(fèi)用
b.機(jī)器設(shè)備得購置費(fèi)用 c。設(shè)備操作人員得培訓(xùn)費(fèi)用
d．設(shè)備得大修費(fèi)用 ｅ、 設(shè)備得技術(shù)改造費(fèi)用 （４)構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本得間接費(fèi)用主要（
) a．購建設(shè)備所發(fā)生得管理費(fèi)用
b。購建設(shè)備所發(fā)生得運(yùn)輸費(fèi)用 c。購建設(shè)備所占用得資金成本
d.購建設(shè)備所發(fā)生得總體設(shè)計(jì)費(fèi)用 e.購建設(shè)備所發(fā)生得安裝費(fèi)用 （５)影響機(jī)器設(shè)備物理壽命得因素有（
�。�
a．機(jī)器設(shè)備得使用強(qiáng)度
b.機(jī)器設(shè)備得維修保養(yǎng)水平 c．同類設(shè)備得使用強(qiáng)度
ｄ.機(jī)器設(shè)備得經(jīng)濟(jì)用途 ｅ。設(shè)備得自身質(zhì)量 (6）進(jìn)口設(shè)備得重置成本包括（
�。�
a.設(shè)備購置價(jià)格
b.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用 c。設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳
d．銀行手續(xù)費(fèi)用 e.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用 （7）運(yùn)用使用年限法估測設(shè)備得成新率涉及到得基本參數(shù)(
) a。設(shè)備得總經(jīng)濟(jì)使用壽命
b.設(shè)備得技術(shù)水平 c．設(shè)備得實(shí)際已使用時(shí)間
ｄ。設(shè)備得負(fù)荷程度 ｅ.設(shè)備得剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 （8）機(jī)器設(shè)備得經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響(
）
�。�.物理性能
b.技術(shù)進(jìn)步速度
c.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品得市場狀況 ｄ。設(shè)備使用人員得技術(shù)水平
�。澹O(shè)備配套情況 （9)設(shè)備成新率得估測通常采用(
�。┻M(jìn)行。
a。使用年限法
b。修復(fù)費(fèi)用法
c。觀測分析法
ｄ。功能價(jià)值法
e．統(tǒng)計(jì)分析法 （1０）安裝周期很短得一般設(shè)備，其重置成本包括（
�。�
a。設(shè)備購置費(fèi)
b.運(yùn)輸費(fèi)用
c。利息費(fèi)用
d.安裝費(fèi)用 （１1）設(shè)備得功能性貶值通常要表現(xiàn)為（
�。�
a、 超額重置成本
b．超額投資成本
c。超額運(yùn)營成本
d。超額更新成本 (12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為（
�。�
a。法定壽命
�。猓袌鰤勖�
c。物理壽命
d.經(jīng)濟(jì)壽命
ｅ．技術(shù)壽命 3、計(jì)算題 (1）某被評估得生產(chǎn)控制裝置購建于 1985 年，原始價(jià)值 1００萬元，19９0 年與1993 年分別投資 500００元與 20000 元進(jìn)行了兩次更新改造，1９95 年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估.調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件得定基價(jià)格指數(shù)在１985 年、199０
年、１９93 年、1995 年分別為 110％、１25％、１３０％、150％。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外,該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要５名技術(shù)操作員,而目前得新式同類控制裝置僅需要４名操作員。假定待評估裝置與新裝置得運(yùn)營成本在其她方面相同,操作人員得人均年工資福利費(fèi)為 12０00 元,所得稅稅率為 33％,適用折現(xiàn)率為 10％。根據(jù)上述調(diào)查資料,求待評估資產(chǎn)得價(jià)值。
�。�2）某被評估設(shè)備購建于１995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，199８年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù),改造費(fèi)用為 10 萬元，19９9 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 1９９９年 6 月３０日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù):①1995 年至 1999 年該類設(shè)備得定基價(jià)格指數(shù)分別為 1０5％、１10％、１10％、115％、120％;②被評估設(shè)備得月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元;③被評估設(shè)備所在企業(yè)得正常投資報(bào)酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0、7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解,得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因,其實(shí)際利用率為正常利用率得６０％,經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為,被評估設(shè)備尚可使用６年，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)得８０％。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備得有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)與評估價(jià)值。
�。�3)評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)得一條國產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組,該機(jī)組于 1996 年５月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品１0 萬件賬面原值為 1５０萬元,現(xiàn)評估人員需要評估該機(jī)組于２001 年 5 月 2０日得價(jià)值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料:①從 199６年 5 月至 2００1 年５月,該類設(shè)備得環(huán)比價(jià)格指數(shù)1997年為1０2％,１998年為101％，1999年為９9%，2000年為 100％,2001 年為 1０2％；②Ⅰ型機(jī)組在２001 年得出廠價(jià)格為１00 萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)格得 25％;③被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭得原因,利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力得 60％，估計(jì)評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計(jì)要求;④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力得Ⅱ型機(jī)組相比,該機(jī)組得年運(yùn)營成本超支額大約在４萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10％。試評估確定該機(jī)組得市場價(jià)值。
二、參考答案：
(１)c
�。�2)d
�。ǎ常゜
(4）b
（５）ｂ
(6）a
�。ǎ�)b
(8）ｂ
�。�9）a
(10）b
（11)c
（12)d
（13）ｂ
(14)ａ
（15)d
(1６)c 2、 （1）cd
（２）cde
(3）bc
(4）acｄ
（5）abｅ
(6）ａbcde （7）ace
�。�8)abｃd
�。ǎ梗幔鈉
(10)abd
(1１)ｂc
�。�12）ｃｄe 3、 （1）
1）估算重置成本
重置成本=100×150％÷１10%+5×1５0％÷1２５％+２×15０％÷1３0％＝14４、67(萬元）
2)估算加權(quán)投資年限
加權(quán)投資年限=１0×13６、３6÷14４、67 + 5×6÷144、6７ + 2×2、3÷14４、6７
=9、66 年
３）估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率=9、66÷（９、66＋6）=61、69% ４)估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率＝１4４、67×6１、69%=89、2５（萬元）
5）功能性貶值估算
第一步，計(jì)算被評估裝置得年超額運(yùn)營成本
（５-4）×12０0０＝12000(元）
第二步,計(jì)算被評估裝置得年凈超額運(yùn)營成本
12０００×（1－３3％）＝８04０(元）
第三步,將被評估裝置得年凈超額運(yùn)營成本,在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與，以確定其功能性貶值額
80４0×(Ｐ/Ａ,10%,６)=8040×4、3５５３=35016、６1(元)＝3、５萬元 6)求資產(chǎn)價(jià)值 待評估資產(chǎn)得價(jià)值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值=14４、67－89、25-3、５ =５1、92（萬元）
(2）
1）估算重置成本
重置成本=10０×120%÷１05％+10×120％÷１1５％＝12４、7２（萬元) 2)估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限=4×１14、2９÷124、72 ＋ 1×1０、43÷124、７２=３、７５年 ３)估算實(shí)體性貶值率
實(shí)體性貶值率＝3、75÷（3、75＋6)=38、46% ４）估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率＝１２4、72×３8、4６％=47、97(萬元）
5)估算功能性貶值
第一步，計(jì)算被評估設(shè)備得年超額運(yùn)營成本
1000×１2＝１2000（元)
第二步,計(jì)算被評估設(shè)備得年凈超額運(yùn)營成本
1２000×(1－33％）＝804０(元）
第三步，將被評估裝置得年凈超額運(yùn)營成本,在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與，以確定其功能性貶值額
�。福埃�0×（P/A,10％，６）＝８０40×4、３５53=３50１6、６1(元) =3、５萬元
6)估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(60%÷80%）Ｘ ］ ×100%
=[1－（60%÷80％）0、7 ] ×1０0％
＝18、24％ ７)估算經(jīng)濟(jì)性貶值
經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值－功能性貶值) ×經(jīng)濟(jì)性貶值率
�。剑�124、72－47、97-3、5)×18、2４％
=１3、36（萬元）
�。福┣筚Y產(chǎn)價(jià)值 待評估資產(chǎn)得價(jià)值=重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
�。�12４、72—４７、97－3、5—13、36 ＝59、8９(萬元）
(3）
�。�)運(yùn)用市場重置方式（詢價(jià)法)評估工型機(jī)組得過程及其結(jié)果 重置成本=100×（1+25%）=12５（萬元) 實(shí)體有形損耗率=5×６0％/[(５×60%）+7]×100%=3／10×１00%=3０% 評估值=1２5×（1-30%）＝87、5(萬元) ２）運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組得過程及其結(jié)果
重置成本＝15０×(1+2％）（1+１％)（１—１%）（１+2%）=1５6、04（萬元) 實(shí)體有形損耗率=３/(3+7）×100％=30％ 功能性貶值=4×（１-33%)（P/A，１０％,7）＝2、6８×4、８68４=13、０5 萬元 評估值=１56、０4×（1—30%)—1３、05=96、１８(萬元) 3)關(guān)于評估最終結(jié)果得意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式（詢價(jià)法）得評估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果得權(quán)重超過 51％即算為主）。因?yàn)榇朔椒ň褪抢昧耸袌龅门袛?更接近于客觀事實(shí),而價(jià)格指數(shù)法中得價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。
第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 一、練習(xí)題 1、術(shù)語解釋 (1）地產(chǎn) （２)房地產(chǎn) （３）不動(dòng)產(chǎn) (4)基準(zhǔn)地價(jià)
(5）標(biāo)定地價(jià) （６）樓面地價(jià) 2、單項(xiàng)選擇題 (１)最佳使用就是(
�。┍仨毧紤]得評估前提。
a、地產(chǎn)
b、房屋建筑物
ｃ、企業(yè)資產(chǎn)
�。�、資產(chǎn) (2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正得因素就是(
)。
�。帷� 地理位置與交通條件
�。�、 個(gè)別因素與市場轉(zhuǎn)讓條件
c、 容積率與覆蓋率
d、 特別利害關(guān)系與特殊動(dòng)機(jī) (3)假設(shè)開發(fā)法屬于一種（
).
a、 加與法
�。狻� 積算法
�。�、 類比法
d、 倒算法 （4）某宗地年金收益額為８５00 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為 10％，其評估價(jià)值最有可能為(
) 元。
�。�、 85０00
b、 １2631
c、 72３69
d、 12369
（5）計(jì)算建筑期利息得工期應(yīng)按(
�。┯�(jì)算.
a、 合同工期
b、 額定工期
�。恪� 協(xié)商工期
ｄ、 實(shí)際工期 （6）待估建筑物賬面原值 100 萬元,竣工于１9９0 年底,假定 1990 年得價(jià)格指數(shù)為 l０0％,從 19９1 年到 19９5 年得價(jià)格指數(shù)每年增長幅度分別就是 11、7％、１７％、3０、5％、６、9％、4、８％，則１995 年底該建筑物得重置成本最有可能就是 (
) 元。
ａ、 10４８000
ｂ、 １９10000
ｃ、 1４8０000
d、 191０0０00 （7)待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地３00 平方米,建筑面積２0０平方米，月租金 3 0００元,土地還原利率為７％、建筑物還原利率為 8％，評估時(shí),建筑物得剩余使用年限為２５年，取得租金收入得年總成本為 7６00 元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元,運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物得價(jià)值最有可能就是（
）
元。
ａ、 ６1６67
b、 9２５000
c、 789950
d、 580４1 （8）殘余估價(jià)法屬于（
）中得一種具體方法.
a、 收益法
b、 成本法
c、 市場法
d、 功能價(jià)值法 （９）有一宗地面積為５０0 平方米，地上建有一幢 3 層得樓房,建筑密度為０、
7,容積率為２、0,土地單價(jià)為 300０元／平方米,則樓面地價(jià)為（
）元/平方米。
a、 100０
�。狻� １500
c、 2100
d、 28００ (10)若反映宗地地價(jià)水平,（
)指標(biāo)更具說服力。
. .. .A BC D建筑總價(jià)格 土地總價(jià)格土地總面積 土地總面積房地總價(jià)格 土地總價(jià)格土地總面積 建筑總面積
(11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 3０萬元,假設(shè)該地產(chǎn)得使用年限為無限年期,預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年得基礎(chǔ)上增加 l 萬元。資本化率為 7％，則該地產(chǎn)得評估值最接近于(
�。┤f元。
a、 20５
b、 429
c、 63３
d、 690 （12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元,剩余使用年限 10 年,折現(xiàn)率為 10%,則其評估價(jià)值最接近于（
）萬元。
a、 １１0
ｂ、 61
c 、 80
d、 ４9 (13)待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 3００平方米，房屋每層月租金為2500元,各種費(fèi)用占租金收入得40％,土地還原率為8％,建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米 1０00 元,建筑物得年純收益為（
) 元。
a、100０
ｂ、１200０
c、４00０
d、２０00 （14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估,評估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到１27 萬元、142 萬元、１5l 萬元 3 個(gè)評估結(jié)果，它們得權(quán)重依次為25%、40%、35%,則被評估房地產(chǎn)得價(jià)值最接近（
)萬元. a.１４0
b、 157
c、 １41
d、 １４8 （15）如果房地產(chǎn)得售價(jià)為５000 萬元，其中建筑物價(jià)格為 3000 萬元,地價(jià)為 2０00 萬元，該房地產(chǎn)得年客觀凈收益為 4５0 萬元，建筑物得資本化率為 10%,那么土地得資本化率最接近于
�。�
�。�。
�。�、 9％
b、 12、５％
ｃ、 7、5%
d、 5％ (16)被評估建筑物歷史建造成本為 8０萬元，１9９７年建成，要求評估該建筑物 2０00 年得重置成本。調(diào)查得知,被評估建筑物所在地區(qū)得建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 103％、１0３%、102％，該建筑物得重置成本最接近于(
�。┤f元。
a、 86
b、 8７
c、 90
ｄ、 ８5 (1７)已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元,月費(fèi)用總額為5萬元,建筑物價(jià)格為１000 萬元，建筑物得資本化率為 10%，該房地產(chǎn)得土地年純收益最接近于（
)萬元。
a、 ５0
b、 60
�。恪� 80
d、 10０
（１8)假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前 3 年得純租金收入分別為３萬元、2 萬元、1 萬元，從第 4 年開始年純收益保持在 3 萬元水平上，折現(xiàn)率為 10％，該房地產(chǎn)得評估值最接近于（
�。┤f元。
�。�、 2８
b、 ３2
ｃ、 2５
d、 30 （19)被評估土地得剩余使用權(quán)年限為 30 年,參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8%，被評估土地得年限修正系數(shù)最接近于（
)
ａ、 ０、９65９
b、 0、９４8
c、 1、15２
d、 1、０5４
(２0)運(yùn)用最佳使用原則評估地產(chǎn)得前提條件就是（
）。
a、 土地得非再生性
�。狻� 土地位置固定性
c、 土地用途廣泛性
d、 土地利用永續(xù)性 (2１)某宗地取得費(fèi)用為每平方米 100 元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米 3０0 元,當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為９%，二年期貸款利率為 10%,三年期貸款利率為 11％,開發(fā)周期為 3 年,第一年投資占總投資得１/2，第二、三年投資各占總投資得 l/4,問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為（
)元。
a、 5１、75
b、 30、75
c、 8９
d、 7１、2５ （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米,月租金 30０0 元，土地還原利率８%，取得租金收入得年總成本為 80０0 元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200 元/平方米，建筑物得年純收益為（
）元。
a、 8600
b、 88００
c、 ９0００
d、 1200０ (23）某一宗２000 平方米空地得預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4００0平方米得商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后得售價(jià)為 3０00 元／平方米，估計(jì)該建筑物得建筑費(fèi)用為 1400 元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用得 6％，利息利潤為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之與得 15%，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)得 10%，該土地得價(jià)值接近于（
�。�
元/平方米. a、 １728
b、 １９00
c、 150０
d、 1000 元 （24)在用收益法評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí),總費(fèi)用不包括 （
）。
a、房地產(chǎn)稅金
b、管理費(fèi)
ｃ、利息
ｄ、保險(xiǎn)費(fèi) （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)得價(jià)值為 30０萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)得價(jià)值為５0０萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)得價(jià)值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地得價(jià)值應(yīng)評估為 30０萬元.這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估得（
）
a.供求原則
b、替代原則
c、最佳使用原則
�。�、貢獻(xiàn)原則 (２６）某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言,室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅得價(jià)格比參照交易住宅得價(jià)格高 1５％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（
)
a．１00/115
b.85／１00
c。1１５／１０0
ｄ。1０0／８５ （2７)某建筑物建成于 1990 年 1 月,為磚混結(jié)構(gòu)一等,耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。該建筑物 200１年 1 月得重置成本為５00 萬元,２00１年 1 月得評估值接近（
) 萬元
a.400
b。3９2
ｃ.４０2
d.390 （28）某宗土地得土地取得成本為 5０0 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年,銀行一年期貸款利率為 8％。該土地投資利息為（
) 萬元
a.120
ｂ．８0
c。60
�。�。10０ （2９）某宗土地為１ 000 平方米,國家規(guī)定得容積率為 5,建筑密度為０、６，下列建設(shè)方案中最可行得為（
�。�
ａ、 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米,總建筑面積為 460０平方米
b、 建筑物地面一層建筑面積為 7０0 平方米,總建筑面積為 7０0０平方米
ｃ、 建筑物地面一層建筑面積為 60０平方米,總建筑面積為 48０0 平方米
ｄ、 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4２０0 平方米 (30）某地產(chǎn)未來第一年得純收益為 18 萬元,預(yù)計(jì)以后各年得純收益按 l％得比率遞減，該地產(chǎn)得剩余使用權(quán)年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8%。該地產(chǎn)得評估值最接近于(
）萬元
a 、 77
b、 １46
�。�、 116
ｄ、 1９3 ３、多項(xiàng)選擇題 （1）
影響地價(jià)得一般因素有（
）。
a、 行政因素
b、 區(qū)域因素
c、 社會因素
d、 經(jīng)濟(jì)因素
e、 人口因素 （2）影響地價(jià)得社會因素主要包括（
)等幾個(gè)方面。
a、 政治安定狀況
b、 社會治安程度
ｃ、稅收政策
ｄ、 房地產(chǎn)投機(jī)
e、 交通管制 (3）影響商業(yè)用地土地價(jià)格得區(qū)域因素有(
）。
a、商業(yè)繁華程度
b、環(huán)境優(yōu)劣度
c、規(guī)劃限制
�。�、公有設(shè)施完善度
e、 交通便捷度 （４）影響地價(jià)得個(gè)別因素主要有（
)。
a、 位置因素
b、 地形地質(zhì)因素
�。恪� 面積因素
d、 地塊形狀因素
e、 土地利用因素
(5)市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮得因素有（
)。
a、 繁華程度
b、 交通狀況
c、基礎(chǔ)設(shè)施狀況
d、 環(huán)境質(zhì)量
e、 土地使用年限 （６）評估建筑物需考慮得因素包括（
�。�。
a、 產(chǎn)權(quán)
b、 用途
c、 建筑結(jié)構(gòu)
ｄ、建成時(shí)間
e、裝修質(zhì)量與水平 （７)建筑物應(yīng)在（
)方面符合政府規(guī)定.
ａ、 建筑結(jié)構(gòu)
b、 建筑用途
c、容積率
d、覆蓋率
e、外形設(shè)計(jì) （8) 我國房地產(chǎn)評估得標(biāo)得物一般包括（
�。�
a、土地使用權(quán)
b、土地所有權(quán)
c、建筑物及其權(quán)益
d、建筑物中得水暖設(shè)施
e、建筑物中得辦公設(shè)備 （９）假設(shè)開發(fā)法中得投資利潤就是以（
）為計(jì)算基礎(chǔ)得。
a、專業(yè)費(fèi)用
b、投資利息
c、賣樓價(jià)
d、地價(jià)
�。�、建筑費(fèi)用 (１0）運(yùn)用市場比較...
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