【摘 要】房地產企業(yè)作為建筑的開發(fā)商，其運營水平直接關系著建筑工程能否高質高量的按時完成，關系著我國建筑行業(yè)能否保持一片欣欣向榮的氣氛，因此及時解決房地產經營過程中所出現的問題對于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展以及建筑業(yè)的興盛都具有非常重要的意義。本文主要闡述了房地產經營管理中所遇到的問題及其相應的解決策略。
　　【關鍵詞】房地產；經營管理；問題；策略
　　在建筑行業(yè)中，房地產企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經營、管理、服務活動，其工程建設具有耗資大、周期長等特點，如果經營不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經濟危機，尤其是在工程建設的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴肅對待�？偠�言之，保證房地產企業(yè)良好的經營管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。
　　一、房地產經營管理中所遇到的問題。
　　1.財務管理經營方面的問題
　�。�1）管理者素質低下
　　在我國的房地產企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數的房地產領導者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產領導階層的知識水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運營與財務管理方面的知識，對于日常的企業(yè)經營管理更是完全依靠自己以往的經驗以及自身的認知系統(tǒng)來進行，并沒有經過科學的決策分析，這一現狀給房地產企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進一步做大做強造成了很大的障礙。
　�。�2）存在嚴重的集權現象
　　在房地產企業(yè)中，普遍存在著這樣一個現象，企業(yè)的投資者與運營者往往是同一個人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經營事項都由管理者本人說了算，而受自身知識水平、管理意識的局限性，管理者在作出決斷時，憑借的只是自身的以往經驗以及腦中的意識，并沒有經過科學嚴密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機制，管理層對于企業(yè)的運營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財務管理根本無法貫穿于企業(yè)經營管理的各個層次中去，由于事先并沒有經過周詳的計劃，于是企業(yè)的經營呈現出一片混亂與雜亂無章。
　�。�3）家族式管理領導班子
　　房地產企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領導班子。由自己的親屬擔任公司中的會計、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質不高的現象，但是房地產行業(yè)的高度變化性導致了公司在經營管理以及財務管理上存在著很大的風險因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運行，這二者之間的矛盾會隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現出來，最終將導致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內心會認為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產生上進心與對企業(yè)的歸屬感，認為自己再怎么努力也不如一個好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會對企業(yè)的發(fā)展產生不利的影響。
　　2.忽略流動資金的重要性，存在融資困難問題
　�。�1）籌資方面
　　房地產企業(yè)為了開發(fā)一個巨大的項目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數的房地產企業(yè)自有資金比例以及財務規(guī)范程度無法達到銀行所規(guī)定的信貸標準，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進行融資的方式，風險則較高，在資金嚴重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風險。為了解決資金方面的問題，一些房地產企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風險從民間進行高息貸款，但是這種資金籌措方
　　式無形中加大了企業(yè)的經營業(yè)務成本以及財務費用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產項目開發(fā)建設周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當企業(yè)工程完成，商品房預售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進行預售，進而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個環(huán)節(jié)出現問題都會使企業(yè)陷入萬劫不復，尤其是如果在工程建設的前期企業(yè)出現資金斷接，工程停工，后果更是不堪設想。
　�。�2）投資缺乏科學性
　　房地產企業(yè)在運營過程中，片面追求高端產品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調控以及市場的導向作用，做出違背經濟規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產企業(yè)在作出每一個決策時都要充分考慮到當前國家出臺的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運營造成不可估量的損失。
　�。�3）忽略日常經營過程中的資金管理
　　房地產企業(yè)在日常的運營過程中必須時刻預備足夠的流動資金，并進行有效科學的管理。而目前普遍存在的現象是大多數企業(yè)忽視流動資金管理的重要性，從而造成了嚴重的資金沉淀。由于房地產開發(fā)建設周期的長時間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進行產品的促銷，而不考慮客戶的經濟實力以及信用等方面的因素，為客戶進行購房擔保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應收款掛賬。當房地產市場不景氣時，房產嚴重貶值，銀行對房產進行低價拍賣，并不能補上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應收款更是收回無望。種種情況拖累之下，企業(yè)財政情況日益空虛。
　　二、針對房地產經營管理中所出現問題提出的對策。
　　1.加強房地產企業(yè)管理者投資決策風險管理意識
　　對于一個企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風險意識，認識到一個簡單的指令下達往往關系著企業(yè)的前途命運，因此必須加強企業(yè)的風險管理，這不是一個可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風險的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當不利的，同時對于整個房地產開發(fā)市場的進一步健全也無法起到推動作用，甚至還會拖后腿。因此，對于房地產企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風險評估管理系統(tǒng)，并配備相對應的專業(yè)人士進行管理工作。
　　2.加強房地產開發(fā)工程前期資金管理
　　由于房地產企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產企業(yè)必須加強其工程開發(fā)前期的資金科學管理系統(tǒng)，進行科學的分析計算，深刻踐行可行性研究、對項目工程從技術到經濟、風險、效益有一個綜合的論證分析評價，確定其可行性，資金充足性，才可以進行下一步的工作，也就是工程設計施工等。
　　3.建立專門的市場調查班組
　　對于房地產企業(yè)來說，及時掌握市場的動向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負面作用的最好方法就是建立專門的市場調查班組，專門進行市場調研活動工作，收集整理計算房地產市場中各種最新的動向以及國家最新的政策導向，從而為企業(yè)管理者作出決策時提供強有力的依據，達到規(guī)避、減小風險的目的。
　　4.公司職位應該避免任人唯親
　　為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進行重要崗位的分配時，應極力避免任人唯親的現象發(fā)生，而應該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個一展身手、實現自己雄心抱負的平臺，而不能使員工產生一種自己即使再努力也不如一個好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
　　三、結論
　　建筑業(yè)是國民經濟中一個重要組成部分，關系著國家的經濟命脈，房地產企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運營健康科學與否直接關系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展狀況，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質量、健康發(fā)展。在房地產企業(yè)的運營管理過程中，無論是財務管理、監(jiān)督管理、領導者所做出的決策、還是風險管理、市場監(jiān)測等每一個方面都必須給予認真對待，加強房地產企業(yè)的運營管理，使其運營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
　　作者簡介：
　　趙大充、男、1 986年9月、助理工程師、工作于紅旗渠建筑集團有限公司
　　胡成剛、男、1 976年3月、助理工程師、工作于紅旗渠建筑集團有限公司

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