中圖分類號:F293.3文獻標識:A 文章編號:1009-4202(2010)09-024-03
　　摘 要 房地產(chǎn)風險的擴散直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。本文從從風險的擴散方向和擴散形式兩個方面入手,研究了房地產(chǎn)風險的擴散路徑。以此為基礎,探討了房地產(chǎn)風險擴散的4種擴散方向和3種擴散形式。研究認為研究風險的擴散方向可以弄清楚風險的影響范圍,對可能受到風險危害的其他要素而言,能更好的采取預警措施;研究風險的擴散形式有利于在風險的遏制過程中對癥下藥。
　　關鍵詞 擴散路徑 擴散方向 擴散形式
　　
　　一、引言
　　房地產(chǎn)風險擴散的四個要素即購房者、政府、金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商都是引發(fā)風險和風險擴散的主體。為了保證整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展,遏制風險的擴散是重點。在研究了風險擴散的主體后,還要明確風險擴散的路徑。這樣才能掌握風險的危害程度以及擴散的成功率,也才能采取適應的措施積極制止。本文的研究認為,對房地產(chǎn)行業(yè)的風險路徑研究,主要是從風險的擴散方向和擴散形式兩個方面入手。研究風險的擴散方向可以弄清楚風險的影響范圍,對可能受到風險危害的其他要素而言,能更好的采取預警措施;研究風險的擴散形式有利于在風險的遏制過程中對癥下藥。
　　二、房地產(chǎn)風險擴散的方向
　　房地產(chǎn)是一個復雜的有機系統(tǒng),在這個系統(tǒng)中,有彼此聯(lián)系的四大要素。某一個要素產(chǎn)生了風險,都有可能擴散至其他要素,從而引起整個房地產(chǎn)風險危機。也正是由于各種要素之間彼此牽連,風險擴散的方向也并不單一。主要來說,有房地產(chǎn)風險的單向擴散、房地產(chǎn)風險的雙向擴散、房地產(chǎn)風險的多向擴散以及房地產(chǎn)風險的混合擴散。
　　1.房地產(chǎn)風險的單向擴散
　　房地產(chǎn)風險的單向擴散類似于鏈式擴散,這是最簡單的一種擴散。即指房地產(chǎn)某一要素引發(fā)了某一種風險,這種風險產(chǎn)生后,由于該要素與其他要素之間的聯(lián)系,通過一定的媒介和一定的路線擴散到其他要素。其中,媒介可能是資金上的業(yè)務往來或產(chǎn)業(yè)上的業(yè)務往來等。風險的接收要素也可能不只某一個。
　　用結(jié)點的概念來說明,在房地產(chǎn)風險的擴散過程中,結(jié)點是指各種要素中可能接收到風險的風險載體。引發(fā)風險的風險載體稱之為風險擴散的起點,風險的最終接收載體稱之為風險擴散的終點,在這個擴散過程中受到風險的其他載體稱之為風險擴散的中點。具體如圖1所示:
　　由圖1可知,房地產(chǎn)風險的單向擴散方向具有單一性,從風險擴散的起點沿著一定的擴散中點一直擴散至終點。而且單向擴散相比起多方向等擴散更為簡單,風險擴散的范圍也更狹窄。這種擴散方式是最基礎的,主要是要找出風險擴散的起點和各個主要中點,就能使風險得到很好的控制。
　　2.房地產(chǎn)風險的雙向擴散
　　雖然單向擴散是比較簡單更容易遏制擴散的一種形式。但實際情況往往都不會像這么簡單。相對于單向擴散更為復雜的是房地產(chǎn)風險的雙向擴散。仍然用結(jié)點的概念來說明,雙向擴散是指房地產(chǎn)風險在各個擴散結(jié)點擴散過程中發(fā)生的風險方向的雙向交互滲透的雙重作用,這種擴散過程有兩種形式,即簡單雙向擴散和環(huán)狀兩兩雙向擴散,如圖2,圖3所示。
　　房地產(chǎn)風險擴散的雙向性可以是由某一個風險載體源所導致的風險依次沿著一定的方向擴散至下一個風險載體同時又形成一定數(shù)量的風險返流的特征。這種情況下,返流的風險量小于主體風險傳導量。雙向風險擴散也可以是指在整個擴散過程中同時存在兩個風險源所導致的風險在兩個或兩個以上風險載體之間彼此進行風險對流現(xiàn)象,此時風險擴散機理是比較復雜的。
　　由圖2和圖3所示:雙向風險擴散的范圍要大于單向風險擴散小于多方向風險擴散的影響范圍。在實際的風險管理過程中,要依據(jù)不同類型的風險采取對應的措施。
　　3.房地產(chǎn)風險的多向擴散
　　房地產(chǎn)風險的多向擴散比房地產(chǎn)風險的單向擴散和雙向擴散具有更復雜的特征,一般是指 風險在各個接收風險的風險載體的擴散過程中發(fā)生一系列的風險方向的非單一性的多方向的復雜擴散。如圖4所示:
　　房地產(chǎn)風險的多向擴散一般存在兩個以上的方向上擴散,對于房地產(chǎn)這樣一個系統(tǒng)的風險研究,可以將許多風險擴散放置在一起,以研究風險擴散的各環(huán)節(jié)和流量。而且,多方向風險擴散的范圍要大于單方向和雙向風險擴散的影響范圍。這種擴散方式也更為復雜,擴散的路徑和擴散的強度也不一致。
　　針對這種擴散方式,在四大要素中必須采取一定的措施均衡風險,每一個要素都要提高抗風險擴散或稱為消化風險能力。針對某些風險流量的風險載體,相應的風險要素要在必要情況下增設風險渠道和增加風險出口,對風險進行有效疏導,以保證各個要素的正常運行。
　　4.房地產(chǎn)風險的混合擴散
　　在實際中,風險的擴散并不一定是遵循特定的方向的。房地產(chǎn)風險的混合擴散就是指在房地產(chǎn)風險擴散過程中,風險擴散的方向不是確定的,有可能是單方向擴散或者雙方向擴散,也有可能是其他一些事先沒有預知的擴散方向。因此,這種擴散形式是最復雜的,在實際的房地產(chǎn)風險管理中也是最常見的最難辦的問題。如圖5所示,仍然將風險擴散過程中有關的各個風險載體視為風險過程中的各個節(jié)點:
　　由圖5所示:房地產(chǎn)風險混合擴散的方向比較復雜,不確定性較高。因此,在實際的風險管理過程中,就不能將風險管理的重點放在判斷風險擴散的具體方向,而是要根據(jù)可能的方向判斷風險擴散的大致范圍。這種擴散相比前面三種擴散形式,擴散的范圍更廣。由于房地產(chǎn)風險擴散要素彼此之間聯(lián)系緊密,風險在這些要素之間的擴散也更加容易,影響的范圍也更加廣泛。這些特點決定了風險控制的難度較大。
　　三、房地產(chǎn)風險擴散的形式
　　房地產(chǎn)風險擴散的要素和擴散的方向在很大程度上影響了其擴散的形式。四大要素中,風險的擴散可能僅局限于該要素本身,這就是風險在要素內(nèi)部的擴散;也有可能是想起他要素擴散,這就是風險要素之間的擴散;還有一種可能,就是房地產(chǎn)作為一種行業(yè),本身跟其他行業(yè)之間有著一定的聯(lián)系,因此,風險擴散可能向其他行業(yè)轉(zhuǎn)變,這時從宏觀的角度來看的。
　　1.風險要素內(nèi)部的擴散
　　房地產(chǎn)風險要素內(nèi)部的擴散主要是指某一要素中各個企業(yè)或者個體之間由于存在密切聯(lián)系所引起的風險由一個企業(yè)或者個體向另一個或幾個企業(yè)或者個體擴散。如圖6所示:
　　比如,對于購房者往往存在有限理性,使得其在購房中信心不足,面對開發(fā)商的優(yōu)惠活動或者政府的積極救市政策,購房者的反應并不強烈,這極有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場的供需嚴重不平衡的風險。也正是由于這種有限理性,使得其他購房者也受到這種情緒的影響,這就加大了這種風險的可能性。從購房者這一要素本身來講,這是有限理性帶來的風險在其內(nèi)部的擴散。
　　再如金融機構(gòu),如果信貸部門發(fā)放出的針對房地產(chǎn)開發(fā)商或購房者的每一筆貸款,理論上都存在著發(fā)生損失的可能性,而一旦當貸款不能及時收回,這部分未收回資產(chǎn)就成了銀行的不良資產(chǎn),即信用風險造成了銀行的損失,而一旦當銀行的這些不良資產(chǎn)達到一定的比例,就會使得這種風險帶來的損失擴散至金融機構(gòu)其他部門或者其他銀行從而導致銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量不佳,整體收益下降。
　　2.風險要素之間的擴散
　　風險如果僅僅只在風險要素內(nèi)部擴散,風險管理就相對容易了。但在實際過程中,一旦某個風險要素引發(fā)風險就會很容易擴散至其他要素。所以,風險在風險要素之間的擴散是風險擴散的主要形式。這種擴散形式存在的前提是各個要素之間存在緊密的聯(lián)系。如圖7所示:
　　如宏觀經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)問題,政府面臨著一系列的問題,這些問題自然給政府部門在決策過程中帶來了風險。例如政府在貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策方面的改變,緊縮銀根對房地產(chǎn)開發(fā)商而言就意味著面臨籌資方面的風險或變現(xiàn)風險。同樣,房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴張在某種程度上來說,存在盲目注重數(shù)量的風險,而這種風險對外界帶來的是從客觀上推高了土地價格,這顯然與政策層面的聲音并不符合,給政府決策帶來了一定的風險。

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