房價飛漲的2009年過去了�！叭绾味糁品績r”成了遺留給2010年的一個沉重的話題。 　　有統(tǒng)計顯示,在中國,房屋價格是家庭年收入的30倍。一邊是普通民眾在高房價之下的尷尬人生;另一邊是2009年“地王”紀錄被不斷刷新,地價節(jié)節(jié)攀升。美國著名雜志《福布斯》近日評選出了全球七大金融泡沫,“中國房產(chǎn)”位居第二。2010年1月10日,國務院下發(fā)“國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”,要求二套房貸款首付比例不得低于40%。“通知”還要求,進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責,市、縣人民政府抓落實的工作責任制。
　　在消費者的現(xiàn)實需求、政府的大力整肅等因素影響下,2010年的房價走勢究竟會如何?記者分別采訪了中國社會科學院金融發(fā)展研究室主任易憲容、北京華遠地產(chǎn)董事長任志強、中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。
　　
　　易憲容:房價高得太離譜,未來無法判斷
　　易憲容在和記者談到中國的高房價時,顯得很激動:“中國部分城市房價已經(jīng)高得太離譜了!以北京為例,其核心區(qū)域的房價和市民的收入比達到22∶1,已明顯高于東京等其他國際大都市。此外,北京等城市的住房絕對價格水平已超過了美國、日本。中國房價過高的根源是住房的投資需求旺盛。從這一點來說,炒房團難辭其咎,因為他們的投資不是幾千萬元,而是上千億元�！�
　　易憲容給記者列舉了幾組數(shù)字:最近上海出現(xiàn)了19萬元/平方米的住房;三亞住房每平方米的均價在一兩個月內(nèi)上漲幾千元;北京、上海、深圳等地購買住房出現(xiàn)搶購,“購房就如買白菜”;2009年1月-11月,北京二手房的成交量比前三年總和還高6%,北京房價上漲80%以上、上海房價上漲了113%、深圳房價上漲103%�！翱纯催@些現(xiàn)象,就知道當前國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場完全成了投機炒作的市場�！�
　　對于高房價,也有業(yè)內(nèi)人士認為會拉動內(nèi)需和GDP的增長,易憲容反對這種說法,“如此高的房價,已基本上把真正需要住房的消費者擠了出去。如果他們要想買得起住房,就得靠幾代人的儲蓄積累及搭上家庭的未來收入才行。這樣購買住房,不僅導致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費能力有限,還會引發(fā)幾代人即時消費能力的全面下降�！�
　　但對于今年的房價走勢,一向激進的易憲容卻持保守的態(tài)度。“2010年的房價會出現(xiàn)不確定的因素,原因有兩點:一方面是因為2009年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,住房供應量很充足,不會出現(xiàn)房子緊張而導致房價大漲的情況;另一方面,房地產(chǎn)政策調(diào)整的方向已經(jīng)確定,就是一定要讓房地產(chǎn)市場變成消費主導市場而不是投資主導市場,但目標能否達到,我們?nèi)匀灰�打一個問號。因此,2010年的房價目前無法判斷�！�
　　
　　任志強:地價帶動房價,2010年還會再漲
　　北京華遠地產(chǎn)董事長任志強一上來,就給記者算了一筆賬:“1978年百姓的月平均工資28.6元,到現(xiàn)在增加了100倍。1978年我們大白菜2分錢一斤,現(xiàn)在2元錢一斤,也增加了100倍。而房價只增加了16.6倍,和工資收入相比差太遠了。房子等于沒有漲價�！�
　　任志強說:“社科院的藍皮書認為中國85%的家庭買不起房,我認為這就是缺乏現(xiàn)狀基礎前提的荒謬結(jié)論。如果按收入計算,85%的家庭買不起房,但加上原有住房資產(chǎn)和升值,又有多少家庭買不起房子呢?如果收入買不起,那把自己的住房賣了還買不起嗎?實際上,這是社科院在煽動民眾的不滿情緒。買不起房的人也不要覺得是榮譽,那是恥辱�！�
　　記者提出,業(yè)內(nèi)很多專家認為房地產(chǎn)的泡沫嚴重,任志強不以為然:“不要說房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫,粉絲賣到魚翅的價格才叫泡沫。目前中國的房地產(chǎn)顯然遠遠沒有達到這個程度�！�
　　任志強稱,調(diào)控房價,不能以歷史價格為參照。他以“刻舟求劍”的寓言故事打比方:舟是浮在水面上的,水動,舟會走,刻在舟上的痕跡其實已不再是原來的位置了;相應的,房子是蓋在出讓的土地上的,地的價格早就變了,再想根據(jù)當初的情況找回原來的房價,只能是做夢。
　　針對2010年的房價會不會上漲,任志強這樣分析:“北京市國土局公布了2010年預計供給的土地總量約為2500公頃,其中50%用于保障性住房,并由此認為2010年的土地供給總量會在2009年的基礎上成倍增長,總體供給量充足,可以滿足市場的需求。政府公開公布土地供給情況原是想用土地供給的充分來抑制土地價格和房價的上漲,但實際效果卻成為再一次推動房價上漲的信號。因為多與少不在于政府,而在于市場的判斷。市場預計,政府供給的土地很多在今年都不會被開發(fā)預售,而除去保障性住房的土地供應量,今年實際提供的土地比前兩年明顯減少。地少了,地價自然上漲,更進一步帶動房價的上漲。因此,2010年的房價必然還會更高�！�
　　曹建海:2010年小幅下跌,2011年下降40%-50%
　　曹建海被稱為樓市“唱衰派”的主力專家。他對記者說:“一個健康的房地產(chǎn)行業(yè)的標準是:老百姓都買得起房子,房地產(chǎn)買賣供銷兩旺,而且買房大多是用來居住,而不是投資,自住買房應該是國民經(jīng)濟的重要推動力。但現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)行業(yè)顯然不是這樣。”
　　他強調(diào)說:“2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮最大的推動力,就是政府的房地產(chǎn)救市政策。要想房價降下來,政府的政策一定要利于民生,政策要到位。”
　　曹建海希望手中有錢的老百姓不要再全民投資房地產(chǎn)了,這樣的后果只能是房價繼續(xù)高漲,房地產(chǎn)的泡沫繼續(xù)吹大,特別是那些溫州炒房團,不要再說高房價與他們無關(guān)。因為一旦泡沫破裂,他們將損失慘重,而國家的經(jīng)濟也會受到嚴重打擊。
　　他接著補充說:“目前第一大民生問題是吃飯,房子已經(jīng)成為老百姓的第二大民生問題,而且是開支最大的民生問題。高房價使得民生被嚴重侵蝕,經(jīng)濟學專家應該積極呼吁,促使中央經(jīng)濟工作徹底關(guān)注到民生問題上來,不要再讓高房價透支百姓的其他消費。由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利,不僅讓各類企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場,而且有權(quán)力者都在千方百計持有住房。其最大的后遺癥就是擴大貧富差距,形成新的社會問題�！�
　　談到2010年的房價,曹建海認為,今年的房價肯定會小幅下跌,“中央正在加大調(diào)控力度,而且目前的高房價讓自住型購買者無力承擔,因此只能持幣觀望,投資型購買者卻急于賣房套現(xiàn),這也從客觀上決定了房價會小幅下挫。到了2011年,房價會下降40%-50%。總之,普通民眾的購買力下降將是房價下降的主要因素�！�
　　(《環(huán)球人物》2010年第2期,作者為該刊記者)
　　
　　一個北京樓盤折射的斷代史
　　一個樓盤,往往就是一個城市的房價斷代史。北京著名大盤珠江帝景便是如此。
　　2002年到2009年7年多的時間里,同期推出的樓盤大多數(shù)由于開發(fā)周期的原因隱退歷史舞臺,但珠江帝景依舊在開發(fā)期內(nèi),每年都有期房推出。
　　2002年開盤時,珠江帝景開盤最低價僅為6800元/平方米,而至2010年,珠江帝景的銷售均價已達3萬元/平方米。
　　盡管根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),北京房價年均上漲幅度不超過10%,但絕大多數(shù)的樓盤在躁動的歲月里漲幅遠超此數(shù)字。銷售價格翻倍已不鮮見,甚至出現(xiàn)四倍者、五倍者。這種瘋狂在2009年更是被演繹到極致。
　　過去兩年,有的樓盤曾經(jīng)每平方米降價7000元,也曾經(jīng)一年內(nèi)上漲超過150%。這就是變幻莫測的樓市。
　　
　　珠江帝景漲價史
　　珠江帝景樓盤位于北京西大望路23號,距離CBD核心區(qū)華貿(mào)中心之間距離僅為2.5公里左右。該樓盤所在的區(qū)域曾被稱之為泛CBD區(qū)。開發(fā)商為合生創(chuàng)展(00754.HK)。
　　2000年,北京市政府決定全面啟動CBD的建設以后,很多項目陸續(xù)建設。2001、2002年,CBD建的房子多半都是住宅。當時媒體反映, CBD難稱商務區(qū),而是房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。而2000年,亞洲金融危機剛剛開始回暖,寫字樓市場很低迷。CBD實際上蓋的大都是住宅。
　　在這樣的市場背景下,珠江帝景開始銷售。開盤價最低僅為6800元/平方米。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上記載的珠江帝景一期成交均價為10684元/平方米,發(fā)證日期是2003年12月19日。
　　附近居住的一位居民向記者回憶說,當時珠江帝景附近很荒涼,直到2004年,樓盤不遠處還都是待拆遷的平房,商業(yè)配套匱乏,市政道路也在建設中,而如此價格亦被認為較為昂貴。
　　2004年珠江帝景銷售均價上升至9600元/平方米,2005年上升至12000元/平方米。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認可,北京房價的上漲始于2004年底,后8?31時期,土地中止協(xié)議出讓正式進入招拍掛時代。根據(jù)搜房網(wǎng)記載,到2006年11月27日,珠江帝景的銷售均價已經(jīng)達到14000元/平方米。進入2007年,珠江帝景更是數(shù)次調(diào)高銷售價格,最頻繁時,一個月調(diào)整兩次以上。到2007年底,珠江帝景的銷售均價已經(jīng)達到25000元/平方米。
　　記者查閱合生創(chuàng)展2007年年報,北京珠江帝景銷售額18.39億元,當年合生創(chuàng)展在北京全年的合約銷售額是35.16億元,珠江帝景所占份額超過50%。北京地區(qū)2007年合約銷售之平均價為17283元/平方米,同2006年比較上升55.4%。而2008年年報顯示,珠江帝景銷售額為11.25億元,依舊占合生創(chuàng)展全年銷售業(yè)績9%。
　　不為多數(shù)人所知的是,珠江帝景的地價成本十分便宜。記者從知情人士處獲悉,該地塊是謝強(此后轉(zhuǎn)投富力,現(xiàn)任富力天津區(qū)域董事長)在1999年至2001年間獲得。當年合生在京先后拿下5500畝土地。由于是土地協(xié)議出讓時期,出手快被認為是企業(yè)拿地的絕招。謝強決定要在城鄉(xiāng)結(jié)合處買原本是工廠的土地,不僅土地價格便宜而且容易拆遷。當時這塊土地的價格在開發(fā)成本中所占比例不足20%。
　　價格一直在漲的珠江帝景亦曾經(jīng)歷過降價的時期。受金融危機影響,大部分資金鏈緊繃的開發(fā)商都曾有過降價經(jīng)歷。2009年春節(jié)期間,合生的珠江帝景實行降價促銷策略。均價從23000元/平方米大幅降至16000元/平方米。
　　但僅過幾個月,珠江帝景又恢復了之前的價格。2009年6月27日,珠江帝景推出最后一棟樓,均價22000元至23000元/平方米,而春節(jié)時候該樓盤曾是區(qū)域的“領跌”標桿,推出特價房的最低價僅為15500元/平方米。兩相比較,半年以來該項目提價幅度超過6000元/平方米。
　　珠江帝景相關(guān)負責人當時表示,即將推出的C9號樓是C區(qū)位置最好的樓棟,而春節(jié)期間15500元/平米起的特價房,是E區(qū)位置、樓層和戶型都不太好的產(chǎn)品。
　　2009年6月30日,在北京國土局舉辦的土地拍賣會上,中化方興力挫萬科、中信、保利、華潤、SOHO中國、遠洋等公司,以40.6億元的高價奪得北京土地出讓單價和總價雙料“地王”廣渠路15號地。“雙料”地王就在珠江帝景對面。高價地頻頻誕生,成為珠江帝景售價上升的有利支撐。
　　
　　房價上漲的邏輯
　　同一樓盤在短短不到一年的時間里,售價暴漲一倍以上,作為商品,其價格是否嚴重背離了價值?
　　中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍如是回答:房屋和一般的消費品不同。以普通消費品杯子為例,制作杯子有成本,企業(yè)利潤處于相對合理的區(qū)間,價格波動較小。一旦杯子變?yōu)橥顿Y品、收藏品,其價格和成本就沒有太大的關(guān)系。而生產(chǎn)房屋,同樣具有成本,勞動力成本、建筑成本、資金成本。但房屋和杯子不同的是,房屋同時具有投資屬性。
　　很顯然,在過去的一年里,房屋的投資性屬性被無限放大。“如果用投資品來衡量房屋,則價格上漲越高越好。投資品是不管市場有沒有泡沫的,只要能賣出去、有人接棒,投資市場就可以成立。”趙錫軍說。
　　住房依舊是商品,有些因素會影響生產(chǎn)成本,有些因素則直接決定樓盤價格上漲。趙錫軍指出,就商品本身而言,決定住房價格的因素有很多,包括土地成本、樓盤附近地鐵的建設、景觀、戶型、商業(yè)配套、品牌開發(fā)商開發(fā)、教育配套等。而任何一個元素的變化,都會一定程度上影響住房價格。
　　21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇在接受記者采訪時表示,供應不足與需求釋放過猛造成2009年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張,是價格暴漲的最主要原因。尤其是新房市場,在需求釋放推動價格上漲的同時,依然無法滿足的需求只能流入二手房市場釋放,從而又帶動二手房價格的上漲,二手房價格的上漲反過來又給新房在定價上帶來很大的信心。
　　仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅回憶說,2001年至2005年期間,北京的房價很平穩(wěn),最多不過增長10%,但2005年以后就發(fā)生了變化�！白畲蟮挠绊懯峭恋爻鲎尫绞降淖兓�,8?31以前開發(fā)商可以以很便宜的價格取得土地,但如今地價漲了數(shù)倍,房價也會相應上漲�！�
　　盡管國土資源部曾反駁高地價推高了房價,研究報告亦顯示,在絕大多數(shù)樓盤中,土地成本只占房屋成本的30%,但是,“地王的產(chǎn)生,客觀支撐了市場看漲的預期�！瘪麜悦氛f。
　　市場自有其運行規(guī)律。人們試圖抓住這規(guī)律,預測卻總是徒勞落空。
　　回顧瘋狂的2009年樓市,美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉總結(jié)稱:首先,需求層面,2008年經(jīng)濟低迷,大量需求被抑制,2009年釋放;其次,國際經(jīng)濟層面,國際經(jīng)濟陷入深度危機,看好中國經(jīng)濟,大量國際資本開始流入價值洼地――中國內(nèi)地,而中國經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車只剩下拉動內(nèi)需;第三,國內(nèi)經(jīng)濟層面,2009年國家4萬億的大手筆投資,很大一部分用于基礎設施建設,同時,由于投資管道狹小,樓市升值預期強烈,貨幣分渠道流向樓市;第四,行業(yè)政策層面,政府在2009年年初就開始陸續(xù)出臺一系列松地根、松銀根的政策和手段,有效地刺激投資熱情,撬動需求釋放,包括商品房限外令解禁、商品住宅資本金比例大松綁、房貸七折優(yōu)惠、二套房貸政策放寬、二手房稅費下調(diào)等;第五,北京市場層面,作為首都,人口紅利遠比其他城市明顯,奧運之后,城市配套更加完善,城市形象和地位也再度提高,關(guān)注度相應上升。置業(yè)人群也變得更加多元化。(荊寶潔)
　　(1月14日《21世紀經(jīng)濟報道》,作者為該報記者)

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