在房屋供給過(guò)剩、居民收入增長(zhǎng)有限和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看空的大背景下，房地產(chǎn)價(jià)格上升的趨勢(shì)，注定是不能持續(xù)的，大漲之后必有暴跌，這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。 　　經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”之后，在寬松信貸政策催生的投機(jī)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)樓市再次步入大幅度上漲的狂飆時(shí)期。統(tǒng)計(jì)顯示，北京6月在售樓盤(pán)，近50個(gè)樓盤(pán)目前售價(jià)為其歷史最高，多數(shù)樓盤(pán)從2009年一季度到6月份的漲幅超過(guò)20％。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)正在迅速升溫，“招拍掛”面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商拼命去拿地，出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫。
　　
　　誰(shuí)在買(mǎi)樓?
　　
　　眼下中央政府竭力救市、銀行放松審批大規(guī)模房貸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搖唇鼓舌節(jié)節(jié)漲價(jià)、消費(fèi)者惶恐不安持幣搶購(gòu)，這樣一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，嗜血的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)客豈容錯(cuò)過(guò)!
　　在目前政策條件下，在北京市，一個(gè)擁有了購(gòu)買(mǎi)第一套住房資格的購(gòu)房者，只要能拿出20％的首付，就可以想買(mǎi)多少套有首付和利率優(yōu)惠的住房，就能買(mǎi)多少套。在深圳，“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在2007年慣用的炒作伎倆，再次在樓市出現(xiàn)。由于銀行對(duì)于貸款的審查非常寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽(yáng)合同大量出現(xiàn)，致使降低首付的情況再次泛濫。在“零首付”和低首付條件下，與其說(shuō)是投機(jī)客在買(mǎi)樓，不如說(shuō)是銀行通過(guò)住房信貸方式買(mǎi)樓，這才是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因。對(duì)于投機(jī)客而言，所謂“買(mǎi)房”不過(guò)是一個(gè)欺瞞的“文件工程”運(yùn)作而已，至于房屋裝修、家電家居、水暖電、商業(yè)服務(wù)等方面的消費(fèi)，根本不在其考慮范圍之內(nèi)。如果考慮到開(kāi)發(fā)商的“擁樓自重”而不去考慮新項(xiàng)目開(kāi)工，買(mǎi)樓的投機(jī)客只是通過(guò)囤積數(shù)量眾多的空房轉(zhuǎn)售，則本輪樓市熱潮給國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的推動(dòng)作用不僅絲毫不能體現(xiàn)，唯一能帶來(lái)的是社會(huì)恐慌、經(jīng)濟(jì)混亂，以及被開(kāi)發(fā)商、投機(jī)客拖下水而深套其中的國(guó)內(nèi)銀行――老百姓再成為真正的受害者。
　　如果房?jī)r(jià)能夠保持上漲局面，投機(jī)客有機(jī)會(huì)將住房賣(mài)給真正的消費(fèi)者，則投機(jī)客和銀行有機(jī)會(huì)避免損失；但是一旦房?jī)r(jià)下降，投機(jī)客會(huì)選擇“斷供”甚至出逃，留給銀行大量的、逐日貶值的房屋資產(chǎn)，則大范圍的銀行信貸危機(jī)，自然會(huì)不可避免。由于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鄉(xiāng)居民家庭收入和支付水平，如果聽(tīng)任這種局面發(fā)展下去，全國(guó)范圍的房市崩盤(pán)必將發(fā)生�？梢哉f(shuō)，目前的中國(guó)已經(jīng)步入了“中國(guó)式次債危機(jī)”的高速通道，唯一正確的選擇，是嚴(yán)厲打擊來(lái)自銀行內(nèi)部人員、開(kāi)發(fā)商、炒樓客的各種違規(guī)違法騙貸行為，收縮高房?jī)r(jià)條件下的房貸規(guī)模，嚴(yán)防死守由于高房?jī)r(jià)引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。
　　
　　銀行違規(guī)貸款與房?jī)r(jià)迅速回升
　　
　　根據(jù)國(guó)家審計(jì)署6月24日發(fā)布的報(bào)告，在對(duì)中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)中信集團(tuán)公司、中國(guó)銀行、交通銀行和招商銀行的審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這6家銀行2008年一些基層分支機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。上述情況體現(xiàn)了在信貸緊縮條件下被發(fā)現(xiàn)的，銀行工作人員、政府官員、開(kāi)發(fā)商之間相互勾結(jié)、違規(guī)獲取銀行信貸的情況。如果考慮到他們之間由于長(zhǎng)期合作而形成的默契關(guān)系，上述發(fā)現(xiàn)不過(guò)屬于冰山一角，而更大規(guī)模的違規(guī)貸款則被深深掩藏了。
　　信貸緊縮下尚且如此，那么在寬松信貸政策和國(guó)家大力鼓勵(lì)銀行加大住房消費(fèi)貸款情況下，原有的諸多違規(guī)不僅合法，而且催生了更多的“打擦邊球”和突破更大邊界的新違規(guī)行為。為了搶占市場(chǎng)份額，各家商業(yè)銀行各顯神通、只爭(zhēng)朝夕。例如，某省行營(yíng)業(yè)部通過(guò)加強(qiáng)品牌宣傳(與其他銀行爭(zhēng)奪客戶資源)、成立住房貸款中心(專(zhuān)業(yè)化作業(yè))、整合審批流程(限時(shí)審批，提高審批效率)、完善獎(jiǎng)懲機(jī)制(誰(shuí)搶到客戶資源重獎(jiǎng)?wù)l)、嚴(yán)格規(guī)章制度(做樣子很重要)五措并舉，力促個(gè)人住房按揭貸款快速健康發(fā)展(“健康發(fā)展”不過(guò)是數(shù)量擴(kuò)張的另一種說(shuō)法)。這就自然給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋中介機(jī)構(gòu)、投機(jī)客等巨大的可乘之機(jī)，信貸審批把關(guān)不嚴(yán)、虛假按揭事件頻發(fā)也就見(jiàn)怪不怪了。
　　
　　商業(yè)銀行大規(guī)模貸款的底氣何在呢?在筆者看來(lái)，銀行之所以敢在房?jī)r(jià)極高價(jià)位“做莊”。根本的底氣來(lái)自兩個(gè)方面：第一，中央再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前階段的支柱產(chǎn)業(yè)地位，并最大限度地進(jìn)行房地產(chǎn)救市，強(qiáng)化了銀行決策者對(duì)于“房?jī)r(jià)只漲不跌”的信心。就是說(shuō)不管是否會(huì)出現(xiàn)斷供，只要銀行有機(jī)會(huì)拿回房產(chǎn)抵押物，銀行就不會(huì)出現(xiàn)蝕本的情況――這與美國(guó)“次債危機(jī)”爆發(fā)前的金融公司何其相似!第二，由于中央把“保增長(zhǎng)”提高到前所未有的政治高度，給了主要由國(guó)家控股的商業(yè)銀行高管人員們，這些“廉價(jià)代理人”豪賭的機(jī)會(huì)：如果有幸不會(huì)出現(xiàn)“次債式危機(jī)”，則寬松貨幣政策下的大規(guī)模放貸，可以鞏固中國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行在全球銀行業(yè)中“最賺錢(qián)公司”地位，而且可以借此給自己制定更高年薪、享有更多分紅；而一旦出現(xiàn)不可控制的信貸危機(jī)，則可以以完成政治任務(wù)為自己開(kāi)脫，并尋找財(cái)政注資以彌補(bǔ)信貸損失。
　　國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行高管這種“廉價(jià)代理人”身份注定了國(guó)內(nèi)銀行的“預(yù)算軟約束”即“負(fù)贏不負(fù)虧”性質(zhì)，這決定了銀行業(yè)在房地產(chǎn)信貸中的豪賭趨向，必然為未來(lái)的金融危機(jī)埋下深重的隱患。
　　
　　通脹預(yù)期下購(gòu)房能保值嗎?
　　
　　房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因在于通貨膨脹預(yù)期。今年以來(lái)我國(guó)的貨幣投放相比去年，至少增加了25％。由于多數(shù)資金并沒(méi)有進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，貨幣投放推動(dòng)了股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度上漲；與此相對(duì)應(yīng)的是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，包括生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)(PPI)和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)的實(shí)物產(chǎn)品價(jià)格水平。仍呈下跌走勢(shì)，與資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成了鮮明的對(duì)比。
　　考慮到官方對(duì)通貨膨脹的定義，主要限于實(shí)物產(chǎn)品價(jià)格水平的上漲，而將當(dāng)前的狀況定義為存在通貨膨脹預(yù)期。所以，官方密切觀察的，就是看貨幣流動(dòng)性何時(shí)傳導(dǎo)到消費(fèi)品價(jià)格領(lǐng)域，才可以認(rèn)定通貨膨脹確實(shí)發(fā)生了。
　　那么，在強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期下，房地產(chǎn)是不是居民理財(cái)投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的首選呢?筆者認(rèn)為不是!原因在于，不僅現(xiàn)有大中城市房?jī)r(jià)超過(guò)真實(shí)造價(jià)近10倍而透支未來(lái)上漲空間，投資住房已沒(méi)有任何價(jià)值。以貨幣供給增長(zhǎng)來(lái)衡量，2009年我國(guó)廣義貨幣供給M2預(yù)計(jì)為55.2萬(wàn)億元，約為2003年的M2為22.1萬(wàn)億元的2.5倍，而目前大中城市商品房?jī)r(jià)格約為2003年水平的3～5倍。即使在房屋總供給量6年不變的情況，房?jī)r(jià)上漲速度已遠(yuǎn)超過(guò)了貨幣投放增長(zhǎng)速度，已經(jīng)失去了上漲空間；從人均住房面積看，2003年我國(guó)城鎮(zhèn)人均23.7平方米，2009年將超過(guò)30平方米，這是在快速城市化過(guò)程中的人均房屋增加。如果考慮到2億左右的暫居在城市的農(nóng)民工無(wú)力參與現(xiàn)有的住房市場(chǎng)，則現(xiàn)有龐大的住房存量，仍然控制在原有收入較高的城市居民手中；從供求關(guān)系看，由于房?jī)r(jià)過(guò)高，我國(guó)城鎮(zhèn)住房過(guò)剩已經(jīng)非常嚴(yán)重，初步估計(jì)全國(guó)至少有10％的城鎮(zhèn)房屋處于空置狀態(tài)，這種局面決定了未來(lái)時(shí)期房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期在實(shí)際物價(jià)水平之下運(yùn)行，根本不具有保值功能。
　　
　　暴漲下的暴跌已勢(shì)成必然
　　
　　多種事實(shí)表明，2009年3月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)重復(fù)了2007年的上漲走勢(shì)，由于歷史難得重現(xiàn)，投機(jī)客更為瘋狂，樓市火爆的勢(shì)頭正在超越2007年。那么，歷史還會(huì)重演嗎?筆者認(rèn)為會(huì)的，而且在劫難逃。歷史是相似的，但歷史很難完全重復(fù)。所以，暴漲后的房?jī)r(jià)將在什么時(shí)候出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，重回2008年以來(lái)的下降通道呢?筆者認(rèn)為很可能在今年9月份左右實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。原因在于，目前決定房地產(chǎn)供求的所有因素均不支持房?jī)r(jià)上漲，唯一的變數(shù)就是貨幣政策。中國(guó)目前的寬松貨幣政策，除了造就資產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)之外，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不僅無(wú)益，反而加深了危害，阻礙了經(jīng)濟(jì)回暖的步伐，這種政策將在下半年調(diào)整；另外，中國(guó)今年年初確定廣義貨幣供給M2增長(zhǎng)17％即8萬(wàn)億左右，新增貸款5萬(wàn)～8萬(wàn)億，這些目標(biāo)的上限將在9月份之前完成。為了控制節(jié)奏，中國(guó)政府必然實(shí)行“慢剎車(chē)”政策，大規(guī)模信貸特別是違規(guī)信貸將會(huì)受到較大限制，資產(chǎn)市場(chǎng)上漲的局面將會(huì)得到控制。
　　反過(guò)來(lái)，如果中央政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，在2009年年初制定的貨幣政策目標(biāo)上限基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松投放，則今年房?jī)r(jià)的上漲難以遏制，房?jī)r(jià)將在2010年3～4月掉頭向下。因?yàn)闆](méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貨幣投放必然釀成惡性通脹，在惡性通脹的“覆巢”之下，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步停滯，失業(yè)會(huì)大幅度增加，中央政府也會(huì)被迫實(shí)施嚴(yán)格的緊縮貨幣政策，那時(shí)炙手可熱的房市，勢(shì)必成為銀行、開(kāi)發(fā)商、投機(jī)客手中的燙手山芋，房?jī)r(jià)暴跌勢(shì)不可免。
　　至于商業(yè)銀行能不能保護(hù)好其資產(chǎn)的安全性，而一些由于房屋信貸陷入危機(jī)的銀行會(huì)不會(huì)向中央財(cái)政伸手要求救援，中央財(cái)政救援商業(yè)銀行是否征詢民意，讓人們拭目以待吧!

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