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        貨幣泡沫未除,房地產(chǎn)調(diào)控成效不大|房地產(chǎn)調(diào)控新政2018

        發(fā)布時間:2020-04-04 來源: 幽默笑話 點擊:

          阻止價格預期的上升,是目前房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重      從國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)來看,中國房地產(chǎn)調(diào)控沒有取得太大效果。   7月份,70個大中城市環(huán)比上升39個,同比漲幅4.5%,較6月份4.4%略有上升,僅三亞出現(xiàn)下降,跌幅1.1%。換句話說,房地產(chǎn)調(diào)控的效果主要表現(xiàn)在一線城市成交量下降,環(huán)比下降與持平的城市增加,價格持穩(wěn),環(huán)比漲幅縮小,但二三線城市房價維持較快增速,價格總體上依然堅挺。
          房地產(chǎn)調(diào)控成效不大的主要原因是貨幣泡沫未除。在穩(wěn)健的貨幣政策下,我國的負利率沒有縮小反而擴大。從2010年2月至2011年7月,我國實際負利率延續(xù)18個月。2010年2月,CPI同比上漲2.7%,當時一年期存款利率為2.25%,負利率為0.45%;今年7月,我國CPI升至6.5%,一年期存款利率為3.5%,負利率達到3%,不僅沒有縮小反而日益擴大。
          負利率的擴大,說明以上調(diào)存款準備金率為主的穩(wěn)健貨幣政策沒有抑制通脹預期,反而為通脹下的資產(chǎn)品價格上漲培育了沃土。筆者在各地與投資者接觸的過程中,尤其在二三線城市,大約有60%的人,仍然視房地產(chǎn)為最重要的投資品種。任何房地產(chǎn)泡沫首先是貨幣泡沫的表現(xiàn),貨幣泡沫沒有去除,房地產(chǎn)泡沫的根基就不會動搖。
          當然,央行緊縮了房地產(chǎn)金融杠桿,提高了首付比例,提高了按揭利率,相當于在房地產(chǎn)金融市場單獨加息。今年7月7日央行年內(nèi)第三次加息,個人住房按揭貸款基準利率達7.05%,接近2007年房貸按揭利率的高位水平。
          為什么市場依然不認賬?因為現(xiàn)金過多,社會融資總量過大,簡言之,市場不缺錢。
          今年1月,央行副行長馬德倫表示,我國是世界上現(xiàn)鈔流通比例最大的國家,居民偏好使用現(xiàn)金消費,這在一定程度上增加了人民幣發(fā)行的壓力。今年上半年,我國流通中貨幣(M0)余額4.45萬億元,同比增長14.4%,數(shù)量不少。截至6月末,本外幣存款余額80.30萬億元,同比增長17.5%。人民幣存款余額78.64萬億元,同比增長17.6%,比上月末高0.5個百分點,比上年末低2.6個百分點。
          目前民間高利貸盛行說明資金相對緊缺,這一緊缺相對于4萬億財政擴張時期的極度寬松而言,從社會融資總量看,流動性依然充裕。在2003年到2008年,社會融資總量年均擴張18%,支撐了名義GDP(包含通脹因素的GDP價格)以每年17%的速度增長;其后兩年,社會融資總量以年均33%的速度擴張,GDP增速卻下降到了12%,資金使用效率迅速下降,33%的貨幣增長僅僅支撐了12%的GDP成長。
          將近80萬億的人民幣存款,可以撬動任何資本貨幣市場,只要房地產(chǎn)收益上升,投資熱情被重新點燃,房地產(chǎn)價格的報復性反彈將不可阻擋,一兩次的加息無濟于事。因此,目前阻止房地產(chǎn)價格預期的上升,是重中之重。
          房價堅挺還緣于我國調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益的稅收政策過于溫柔。重慶、上海的溫柔版房產(chǎn)稅,市場視作搔癢,最大的作用是阻止了投資購房的增量部分,而無法逼出已有的存量房。那些手握存量房的人眼看價格堅挺,既不必擔心提高存量房持有成本,也不必應對節(jié)節(jié)上升的按揭利率,“我自巋然不動”。
          稅收真的沒用嗎?錯。深圳是證明稅收作用的典型例子。從7月11日開始,深圳對二手房實行按評估價征稅,根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計7月數(shù)據(jù),在二手房按照評估價征稅新政出臺后,深圳二手房交易陷入冰點。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,深圳市二手房成交量跌至冰點,環(huán)比暴跌77%,一個月內(nèi)日均成交僅101套,原因只有一個,二手房交易成本上升2到3倍,相當于變相征收了資本利得稅。
          無論是資本利得稅,還是房產(chǎn)稅,只要嚴格執(zhí)行,對于改變市場預期將起到至關重要的作用。
          央行擔心債務風險與經(jīng)濟下行,不敢加息;地方政府不愿觸及盤根錯節(jié)的利益糾葛,不肯對稅收動真格;剩下的只有充滿行政色彩的限購手法,但遭遇到土地財政的挑戰(zhàn),后遺癥不少,推出不易。
          上述三個原因是房地產(chǎn)調(diào)控成效不大的根本。只要不觸動這三大因素,房地產(chǎn)價格能夠企穩(wěn),穩(wěn)中略降就是上上大吉。

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