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        張曉群:如何認(rèn)識(shí)當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)

        發(fā)布時(shí)間:2020-05-26 來(lái)源: 幽默笑話 點(diǎn)擊:

          

          一、房地產(chǎn)業(yè)的“泡沫”有多大

          

          讓我們首先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r作一個(gè)基本判斷。一個(gè)老生常談而又歷久長(zhǎng)新的道理說,用市場(chǎng)化的方式來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè),其效率效益要比由政府組織管理高。從這個(gè)角度看,我認(rèn)為目前的房地產(chǎn)業(yè)基本上是通過市場(chǎng)化的方式來(lái)組織進(jìn)行的。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入比較寬松自由,比電信、航空、石油等行業(yè)寬松自由很多,中國(guó)有幾萬(wàn)家房地產(chǎn)公司,北京有幾千家房地產(chǎn)公司,最大的房地產(chǎn)公司占的營(yíng)業(yè)額也沒有占到全國(guó)營(yíng)業(yè)額的3%,這就形成了房地產(chǎn)開發(fā)商之間較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系;
        商品房的定價(jià)銷售也基本上運(yùn)用的是市場(chǎng)化方式,每一個(gè)開發(fā)商都要既考慮市民的購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力,也要考慮相互間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。在這樣市場(chǎng)化的運(yùn)作下,在廣大市民不斷增長(zhǎng)的購(gòu)買力和對(duì)住房強(qiáng)烈需求的支持下,不到十年的時(shí)間,房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展,而廣大城市居民的住房條件也由此獲得很大提高。

          1978年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅為3.5平米,而到了2002年底,該數(shù)值已提高到21.5平米,80%的家庭擁有自有住房,這說明了廣大市民基本享受到了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。既然是市場(chǎng)化運(yùn)作,那么商品房的開發(fā)商就必須考慮市場(chǎng)的承受能力,據(jù)05年3月24日《房易網(wǎng)》,摩根士丹利根據(jù)平均每套住宅的價(jià)格,以及政府公布的城鎮(zhèn)家庭平均年收入,計(jì)算出兩者比值為7:1;
        但又指出,每套住宅的價(jià)格數(shù)據(jù)較為可靠,而家庭年收入則因?yàn)榇罅俊盎疑杖搿钡拇嬖诙^有可能被低估,它估計(jì)這類收入相當(dāng)于公布的家庭年收入的40%。因此,它的判斷是:中國(guó)住宅市場(chǎng)的承受力是良好的。而05年2月28日《房易網(wǎng)》轉(zhuǎn)載《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》瑞士銀行安德森的文章,根據(jù)他的統(tǒng)計(jì),中國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)2400元,平均面積70平米,則每套均價(jià)16.8萬(wàn)元;
        而城鎮(zhèn)家庭年收入平均為3.5萬(wàn)元;
        兩者比值為4.8:1。因此,他的判斷是:中國(guó)總體的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,不能說是一種“泡沫”。另外,據(jù)上述摩根士丹利的報(bào)告,98年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格年平均上升9.2%,但自92年以來(lái)城鎮(zhèn)家庭平均年收入增長(zhǎng)14%,家庭存款平均年增長(zhǎng)18%,所以它認(rèn)為:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由收入的迅速增長(zhǎng)以及市民對(duì)提高住宅條件的蓬勃需求帶來(lái)的。

          從以上數(shù)據(jù)可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從整體看,從長(zhǎng)期看,應(yīng)該說是基本健康的、是良性發(fā)展的。無(wú)疑,這是和中央的指導(dǎo)思想密不可分,在97年中央的北戴河會(huì)議中,第一次將房地產(chǎn)住宅業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè),03年國(guó)務(wù)院再次肯定了房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。

          但是,整體上健康,不等于每個(gè)局部都健康;
        從長(zhǎng)期看發(fā)展良好,不等于在每個(gè)具體時(shí)段都發(fā)展良好;
        由市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮基礎(chǔ)作用,也不等于政府就完全不加調(diào)控。04年全國(guó)商品房的價(jià)格上漲14.4%,05年第一季度就上漲12.5%,這就是過熱了。這中間最過分的當(dāng)然是上海,04年其中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的商品房漲幅達(dá)到27.5%,這顯然不是伴隨著收入增長(zhǎng)的漲價(jià);
        而是已經(jīng)脫離了市民的收入水平,呈現(xiàn)出炒作的、非理性的狀況。這種情況我們十幾年前在海南、在北海見過,現(xiàn)在又在上海出現(xiàn)了。對(duì)此,如果政府不從社會(huì)理性出發(fā)加以控制,任其蔓延,則必將擾亂原本運(yùn)轉(zhuǎn)良好的房地產(chǎn)業(yè)乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活,后果將很嚴(yán)重。因此,七部委“房產(chǎn)新政”的出臺(tái)應(yīng)該說是必要和及時(shí)的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主體自然是面對(duì)廣大消費(fèi)者的各個(gè)公司,整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)通過“看不見的手”自發(fā)調(diào)節(jié);
        但在某些時(shí)段、某些地區(qū)這只“手”會(huì)間歇性失靈,這時(shí)政府就必須出面加以調(diào)控調(diào)整,使社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)回到正常良性的軌道上來(lái)。

          但我們也不能因?yàn)?4年房?jī)r(jià)上漲過快,因?yàn)榍岸螘r(shí)間上海等地房地產(chǎn)炒風(fēng)日熾,就將房地產(chǎn)業(yè)的缺陷放大,把它說成一個(gè)很大的泡沫,就像易憲容先生所說(05年1月18日《房易網(wǎng)》)“面對(duì)著中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫,為什么總是有人出來(lái)希望維持這種泡沫呢?”“當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí),總有一天是要破滅的。”“明明是房地產(chǎn)泡沫吹得大大的,但就是有人或有單位在大聲嚷著:國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有什么泡沫!薄耙恍┤嘶騿挝辉诿撾x市場(chǎng)理性、市場(chǎng)常識(shí)混淆視聽,面對(duì)著吹得越來(lái)越大的泡沫,讓廣大的民眾來(lái)接最后房地產(chǎn)高價(jià)的一棒”,我覺得易先生把問題夸大了。

          對(duì)“泡沫”的一種常見定義是“價(jià)格虛高”,也就是價(jià)格定得超出了廣大消費(fèi)者的購(gòu)買能力;
        但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有一種自我校正機(jī)制,一旦一些生產(chǎn)商把價(jià)格定得過高時(shí),既會(huì)遭到消費(fèi)者們的用腳投票(不買),也會(huì)在同行間的競(jìng)爭(zhēng)中落于下風(fēng),這種情況我們?cè)谠缙诘募译姌I(yè)、近期的汽車業(yè)屢見不鮮;
        而全國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)商,在面對(duì)幾億市民時(shí),不用別人教,出于自己商人的本能也會(huì)這樣考慮問題。他們當(dāng)然可能在某段時(shí)間因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的判斷偏于樂觀,而把價(jià)格定高希圖賺取高利潤(rùn),但銷售現(xiàn)實(shí)會(huì)告訴他們這樣行不通,于是,除了幾個(gè)榆木腦袋的之外,大部分開發(fā)商會(huì)降低價(jià)格以實(shí)現(xiàn)銷售。正如曹遠(yuǎn)征先生所說“所謂泡沫,通常講的是房?jī)r(jià)虛高,購(gòu)買能力跟不上價(jià)格上漲,出現(xiàn)有行無(wú)市現(xiàn)象。如果從這個(gè)角度判斷,可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售很旺盛,很難說有泡沫。至少?gòu)娜珖?guó)范圍來(lái)看,還不能說全國(guó)房地產(chǎn)都處在泡沫當(dāng)中!保05年4月12日《房易網(wǎng)》)的確,近些年來(lái)商品房?jī)r(jià)格是在持續(xù)上升,但其主要原因一是市民們改善住房意愿強(qiáng)烈,在衣食住行中最愿意花錢的就是住房;
        二是市民收入在不斷上升;
        三是適合建房的熟地供應(yīng)有限,人多地少是我們的國(guó)情。因此,說全國(guó)商品房?jī)r(jià)格虛高,是不準(zhǔn)確的。

          關(guān)于泡沫的另一種觀點(diǎn)是它源于炒作,但我們應(yīng)該知道,炒作的必要條件是有巨量的資金集中到某一較小的項(xiàng)目上,比如來(lái)自全國(guó)的炒作資金曾經(jīng)集中到海南,又比如來(lái)自各國(guó)的炒作資金曾集中到96年的倫敦、02年的溫哥華,而不久前的上海也吸引了來(lái)自全國(guó)乃至港臺(tái)等地的炒作資金。同樣,十年前中國(guó)股市因?yàn)楸P子小,所以有可能對(duì)它爆炒,但在不斷擴(kuò)容后的今天,已不可能再現(xiàn)當(dāng)年爆炒的壯觀;
        幾年前來(lái)自全世界的資金也只能將美國(guó)股市中的一小部分——網(wǎng)絡(luò)高科技股——炒作起來(lái)。因此,就全國(guó)而言,不可能像易先生所說把泡沫越吹越大,“讓廣大的民眾來(lái)接最后房地產(chǎn)高價(jià)的一棒!蹦壳拔覈(guó)住宅投資占固定資產(chǎn)總投資的12%,怎么可能有資金量把這樣巨大的盤子炒作起來(lái)。我們可以說不久前的上海、更早些時(shí)候的杭州出現(xiàn)了炒作,但并無(wú)足夠證據(jù)說廣州出現(xiàn)了炒作,說北京出現(xiàn)了炒作,更不用說廣大的中小城市了。說全國(guó)商品房?jī)r(jià)格在04年上漲過快是事實(shí),但把這一事實(shí)歸因到炒作則不恰當(dāng)。

          另一種觀點(diǎn)以“國(guó)際慣例”為標(biāo)準(zhǔn),說房?jī)r(jià)和家庭年收入之比4~6倍是一般情況,高于此比值即為“不正!薄芭菽。事實(shí)上,聯(lián)合國(guó)公布的1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,該比值平均為8.4,一半以上的國(guó)家在6倍以上(05年2月1日《房易網(wǎng)》)。據(jù)此,我國(guó)情況并沒有偏離“國(guó)際慣例”;
        這也說明我國(guó)市民對(duì)房?jī)r(jià)的承受性和世界各地的市民是相似的。附帶說明一點(diǎn),這種總體價(jià)格水平并不是由政府規(guī)定出來(lái)的,而是各方需求和各方生產(chǎn)供應(yīng)自發(fā)交匯而出的一種均衡價(jià)格,所有《經(jīng)濟(jì)學(xué)》教科書的第一頁(yè)都是講的這個(gè)道理!督(jīng)濟(jì)參考報(bào)》上有一篇文章(見05年6月14日《中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)》),說要通過構(gòu)建一個(gè)“較為科學(xué)的商品房定價(jià)評(píng)估系統(tǒng)”來(lái)平抑房?jī)r(jià),我感覺作者是在建議由政府綜合各方意見來(lái)給商品房定價(jià)。但三十年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐告訴我們,這樣做效果不好。當(dāng)年住房是沒有價(jià)格的,是福利分房的,但到78年城鎮(zhèn)人均住房面積僅為3.5平米。

          

          二、對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)政府最需要做什么

          

          一是保證低收入市民的基本住房需求,二是在保障糧食安全和農(nóng)民生活的前提下,逐步增加土地供應(yīng)以滿足市民的住房需求。

          衣食住行等需求,既可以是奢侈性的,也可以是必需性的;
        政府的一個(gè)最重要職責(zé)就是落實(shí)社會(huì)保障。用“低!敝贫葷M足低收入市民衣食之需,用公交系統(tǒng)滿足中低收入者出行之需,用經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入者居住之需。但就目前而言,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有很多不足之處。一是投資少,03、04年它的投資只占房地產(chǎn)總投資的5%;
        二是標(biāo)準(zhǔn)高,動(dòng)輒上百平米,看起來(lái)很美,給人感覺像是在做政績(jī)工程,卻使得單元更少;
        三是甄選資格的工作粗糙,只好用排長(zhǎng)隊(duì)和搖號(hào)的方式來(lái)分配。而要真正讓經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮作用,就必須加大投資、降低標(biāo)準(zhǔn)和仔細(xì)甄選。租售均可,但必須廉價(jià),而且只供應(yīng)給真正的低收入市民。由于出售土地現(xiàn)在是地方政府的主要財(cái)政來(lái)源之一,而加大經(jīng)濟(jì)適用房方面的土地供應(yīng)會(huì)減少賣地收入;
        而且一批市民住上經(jīng)濟(jì)適用房,則會(huì)減少對(duì)商品房的需求,從而會(huì)使地價(jià)下降。這些都使得不少地方政府在增加經(jīng)濟(jì)適用房方面行為勉強(qiáng)。但這卻是政府不可推卸的職責(zé),這次“房產(chǎn)新政”也強(qiáng)調(diào)了建設(shè)住房保障體系。另外,給低收入者居住保障也不僅限于經(jīng)濟(jì)適用房一途,給低收入者按月發(fā)放“住房保障券”也是一種較好辦法,他們可以拿價(jià)值幾百元的這種券去自己尋找合適的住房租住,這也可以使得現(xiàn)有的各種房屋存量都能各盡其用。當(dāng)然,在發(fā)放該券時(shí)必須仔細(xì)甄別受惠人資格,就像發(fā)放“低保金”一樣。廣州就在實(shí)行這種方法,效果不錯(cuò)?梢砸(guī)定地方政府必須將賣地收入中的30%或50%的部分用于上述兩個(gè)方面。

          鋼筋水泥等住房建設(shè)的種種要素,其生產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)在可以說都已市場(chǎng)化了,只有一個(gè)要素由政府供應(yīng):土地。政府和生產(chǎn)商的不同是:生產(chǎn)商只考慮消費(fèi)者某一方面的需要,而政府卻必須考慮國(guó)民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住條件,政府只需不斷批出土地即可,但這當(dāng)然是不現(xiàn)實(shí)的。相比于市民住房條件的提高,糧食安全更為重要,所以國(guó)家始終把保護(hù)耕地面積放在首位。另外,由于在征用農(nóng)民土地時(shí)經(jīng)常發(fā)生補(bǔ)償不足問題,給被征地農(nóng)民的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響,而且影響社會(huì)穩(wěn)定,所以中央對(duì)征地也一直控制很緊。再者,現(xiàn)在地方政府在進(jìn)行舊城改造時(shí),時(shí)常對(duì)拆遷戶補(bǔ)償較少,從而引起矛盾糾紛和較為激烈的社會(huì)情緒,中央為此對(duì)舊房拆遷也審查很嚴(yán)。以上三者都造成了土地供應(yīng)量有限。

          當(dāng)然,這三方面都有改進(jìn)的可能。政府可以對(duì)糧食安全問題做仔細(xì)的審核,據(jù)茅于軾等學(xué)者研究,隨著農(nóng)業(yè)科技的進(jìn)步、農(nóng)民生產(chǎn)糧食積極性的提高、進(jìn)口糧食的更加容易,也許糧食安全問題并不嚴(yán)重;
        這當(dāng)然需要政府部門對(duì)糧食市場(chǎng)的供求狀況保持動(dòng)態(tài)的關(guān)注,編制耕地總量規(guī)劃;
        然后在可能的情況下,增加城市用地。而在對(duì)農(nóng)民的征地上,當(dāng)前最大的問題是使得失地農(nóng)民失去生活保障,F(xiàn)在我國(guó)的社會(huì)保障制度可以簡(jiǎn)單地分作兩塊,城市人有“低!,農(nóng)民則是依靠承包的土地。如果一戶農(nóng)民所承包的土地被城市征用,則生活失去保障。為此,一個(gè)可考慮的政策是凡被城市征用土地的農(nóng)戶,進(jìn)入城市戶口,享受“低保”待遇,這樣可使被征地農(nóng)民的生活仍然有所保障,從而化解很可能產(chǎn)生的激烈情緒。至于市民舊房拆遷,拆遷戶最大的意見是被迫離開自己居住多年熟悉的市區(qū)位置,一個(gè)可考慮的政策是規(guī)定所蓋新樓中必須劃出一部分給拆遷戶,把這作為拆遷戶可選擇的方案之一,當(dāng)然這需要由拆遷戶補(bǔ)一筆住宅更新費(fèi)。

          提高土地利用效率是另一個(gè)政策取向。可以在拍賣土地時(shí)控制別墅數(shù)量?梢栽诔鞘幸(guī)劃時(shí)提高土地利用強(qiáng)度,目前全國(guó)的城市人均占地遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家,北京的市轄區(qū)人口密度僅為倫敦的五分之一,紐約和巴黎的十分之一,所謂“攤大餅”;
        因此,提高城市土地的利用強(qiáng)度,是緩解城市建設(shè)用地和保護(hù)耕地兩者矛盾的有效辦法?梢詫(duì)開發(fā)商閑置土地的行為加以約束,比如這次“房產(chǎn)新政”規(guī)定,超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi);
        滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,無(wú)償收回土地使用權(quán)。

          以拍賣的方式批出土地,仍然是最佳方法。很多人把商品房?jī)r(jià)格上漲歸咎于采取了土地拍賣制。企業(yè)給產(chǎn)品定價(jià)時(shí)固然要考慮成本因素,但更要考慮消費(fèi)者的購(gòu)買力和需求強(qiáng)度,還要考慮競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。假如市區(qū)一塊地上蓋的一棟樓能賣一百萬(wàn),哪怕這塊地只用一萬(wàn)元就買回來(lái)了,開發(fā)商也會(huì)按一百萬(wàn)的價(jià)格賣這棟樓;
        假如這棟樓只能賣一百萬(wàn),哪怕這塊地拍賣價(jià)一百二十萬(wàn),這棟樓也只能賣出一百萬(wàn)。幾年前尚未實(shí)行土地拍賣制時(shí),北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)高企,那時(shí)大家各顯神通,就看誰(shuí)能搞到地皮;
        一塊地皮會(huì)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手。政府財(cái)政收入流失,土地收益都進(jìn)了有權(quán)有關(guān)系者的腰包。而拍賣制能準(zhǔn)確反映土地價(jià)格,而且公平公正,而且保證了土地收益進(jìn)入政府財(cái)政,政府可以拿這筆錢提供更多公共產(chǎn)品,還利于民。有位銀行行長(zhǎng)說:北京某樓盤綜合成本每平米1.(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

          2萬(wàn),但售價(jià)3.8萬(wàn),這就是暴利和泡沫(05年6月14日《中房網(wǎng)》)。土地拍賣制正可以解決此類問題,如果該樓盤能賣到三萬(wàn)八,拍賣之下該地價(jià)起碼能到兩萬(wàn)八,只要是自由競(jìng)價(jià)而不是暗箱操作,就只能產(chǎn)生社會(huì)平均利潤(rùn)率。北京政府則可以拿這塊黃金寶地的地價(jià)收入去多蓋經(jīng)濟(jì)適用房,或者蓋奧運(yùn)場(chǎng)館。

          這兩年地價(jià)上升,與其說是因?yàn)閷?shí)行了拍賣制,更不如說是因?yàn)閲?guó)家對(duì)耕地保護(hù)更嚴(yán),使得城市用地供應(yīng)量有限。還有觀點(diǎn)認(rèn)為拍賣制刺激了開發(fā)商的情緒,是火熱的拍賣場(chǎng)氣氛抬高了地價(jià)。這種說法未免小看了開發(fā)商的理智,商人不是賭徒,商人在本質(zhì)上是冷靜的,他們會(huì)對(duì)自己的錢負(fù)責(zé),在進(jìn)入拍賣場(chǎng)前已經(jīng)做了各方信息的收集和權(quán)衡估量,確定了自己的底線。至于有些開發(fā)商反對(duì)土地拍賣制,則可以說是別有用心,因?yàn)榕馁u制堵住了他們通過權(quán)錢交易低價(jià)購(gòu)進(jìn)土地的路子。

          除了以上兩件事,政府當(dāng)然還要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行使其它一些職能,但基本上屬于調(diào)控性的;
        而商品房的建設(shè)則由房地產(chǎn)公司們承擔(dān)。它們要組合生產(chǎn)要素,決定產(chǎn)品類型,進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷,承受成敗得失。中間會(huì)有一些開發(fā)商獲得很高利潤(rùn),但我們也不能一概斥之為“暴利”。只要它是依法通過拍賣獲得了土地、給工人按合同發(fā)了工資、對(duì)銀行按合同還清了貸款、房屋質(zhì)量中軌中矩、廣告宣傳沒有虛假,那么就不好說它的利潤(rùn)是“暴利”;
        總不能說只要利潤(rùn)高就是暴利。無(wú)疑,有很多房地產(chǎn)商苛扣工人工資、不按時(shí)還清貸款、房屋質(zhì)量名不副實(shí)、廣告宣傳言過其實(shí),那就有一說一、有二說二,該怎么處罰就怎么處罰;
        但我們也不能因此就忽視了房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)诟纳剖忻窬幼l件上所做的巨大貢獻(xiàn)。雖然他們是為利而來(lái),有些行為也很不招人喜歡,比如我就最討厭開發(fā)商說房?jī)r(jià)必漲,但他們畢竟是住房建設(shè)的主力軍。

          

          三、如何認(rèn)識(shí)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控政策

          

          04年的9月2日和10月29日,05年的3月17日,銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)了一系列政策。一是對(duì)開發(fā)商的資金使用做出更高要求,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例不低于35%,建筑施工企業(yè)的流動(dòng)資金貸款不得用于為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資;
        二是對(duì)購(gòu)房市民銀行貸款的獲得條件加以提高,嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款借款人的資信情況及還貸能力,強(qiáng)調(diào)借款人收入中用于償還住房貸款與物業(yè)管理費(fèi)支出的比例不得超過50%;
        5年以上住房按揭貸款年利率由原來(lái)的5.04%上漲到5.31%,后來(lái)又規(guī)定可以上漲到5.508%;
        規(guī)定在房?jī)r(jià)漲幅較大的地區(qū)購(gòu)房首付款的比例可以從原來(lái)的20%提高至30%。其實(shí),銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)這些政策,主旨是在于控制房地產(chǎn)業(yè)可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn);
        為此,即使增加一點(diǎn)房地產(chǎn)方面生產(chǎn)者和消費(fèi)者的成本,使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稍慢一點(diǎn),也是需要的。這就像為了保障耕地面積和農(nóng)民利益,即使城鎮(zhèn)用地供應(yīng)得少一點(diǎn),也是需要的。

          投放到房地產(chǎn)上的銀行貸款會(huì)給銀行帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)?巴曙松、賈蓓刊在《中評(píng)網(wǎng)》上的一篇文章《為什么當(dāng)前的個(gè)人住房信貸并不是一種低風(fēng)險(xiǎn)信貸業(yè)務(wù)?》對(duì)此做了詳盡分析。其要點(diǎn)是:一有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),就是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù),滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn);
        二有信用管理風(fēng)險(xiǎn),也就是貸款人不按期乃至不能還款造成的風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)在社會(huì)信用信息體系還沒有建立起來(lái),銀行對(duì)貸款購(gòu)房人的收入和信用情況所知甚少,而且按揭時(shí)間一般都長(zhǎng)達(dá)十幾、二十幾年,期間會(huì)有很多不確定因素;
        三有貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn),由于缺乏必要的相關(guān)法律約束,再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng),銀行的房貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍,競(jìng)相降低貸款人的首付比例,或者放松貸款人的審批條件,而且在操作過程中,沒有嚴(yán)格的抵押住房登記制度,而且目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多,在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下,貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款,一旦貸款人無(wú)力償還,抵押物往往很難處置,資產(chǎn)無(wú)法分割,也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣、折價(jià)程序的順利實(shí)施。

          所有這些風(fēng)險(xiǎn),別人可以不多考慮,但銀行尤其是銀監(jiān)會(huì)和央行必須考慮,所謂在其位必謀其政。要知道,房地產(chǎn)去年貸款余額占了整個(gè)銀行貸款余額13%。所以兩三年前當(dāng)其它部委(比如建設(shè)部)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)仍在健康發(fā)展時(shí),央行就已經(jīng)提出要防范由房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

          開發(fā)商和購(gòu)房者當(dāng)然希望銀行資金獲得越容易、成本越低越好,甚至各個(gè)商業(yè)銀行也都愿意多給房地產(chǎn)業(yè)貸款,畢竟現(xiàn)在投放到房地產(chǎn)上的貸款屬于優(yōu)質(zhì)貸款,國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%~0.2%之間,從短期來(lái)看,這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款的時(shí)間都很長(zhǎng),誰(shuí)能保證以后就不會(huì)出問題呢?再說現(xiàn)在銀行的不良資產(chǎn)率已經(jīng)很高,政府高層極為重視金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,銀監(jiān)會(huì)和央行必須從全局考慮問題,慎重行事。當(dāng)然,最理想的情況是:又給房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)消費(fèi)充分的資金支持,又能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)此,上述巴先生的文章也提出了一系列做法,但那需要一步一步做大量的工作,不可能一時(shí)見效。而銀監(jiān)會(huì)和央行出臺(tái)的上述政策,雖然可能會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放緩一點(diǎn),但卻能對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)有即時(shí)效應(yīng)。

          如果說銀監(jiān)會(huì)和央行的上述政策是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn),那么05年5月11日七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》,目的就是要改善提高廣大市民的居住條件,其政策包括抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作、在規(guī)劃中規(guī)定以中低價(jià)住房和中小面積住房為主、加快建設(shè)住房保障體系、完善住房信息披露機(jī)制,等等。政府必須兼顧多元政策目標(biāo),既要保障糧食安全,又要注意防范金融風(fēng)險(xiǎn),還要提高市民的住房條件;
        當(dāng)這些目標(biāo)相互間發(fā)生矛盾時(shí),只能統(tǒng)籌兼顧。

          但如果對(duì)上述政策發(fā)生誤讀,則會(huì)使我們的認(rèn)識(shí)發(fā)生混亂,易憲容先生在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》上的一篇訪談就是這樣一個(gè)誤讀的例子(見05年5月20日《房易網(wǎng)》)。易先生對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的判斷是泡沫很大、價(jià)格虛高(如前所述,我認(rèn)為這個(gè)判斷本身就是不對(duì)的),他把原因歸于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的銀行資金成本太低,他因此認(rèn)為七部委的政策沒有切中近幾年來(lái)房地產(chǎn)投資過熱及房?jī)r(jià)飆升的要害。他開的藥方是對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者,銀行同時(shí)提高貸款利率,以增加開發(fā)商和購(gòu)房者獲得信貸資金的成本,這一點(diǎn)和上述銀監(jiān)會(huì)央行出臺(tái)的政策相似。但這些政策的指向是防范金融風(fēng)險(xiǎn),事實(shí)上這些政策出臺(tái)后,開發(fā)商們因?yàn)樵讷@得貸款上壓力增大,使得商品房建設(shè)量下降,房?jī)r(jià)有所上升;
        而購(gòu)房市民也是按揭成本加大、負(fù)擔(dān)加重。我們可以將此理解為大家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)而在住房上付出的一定代價(jià)。可要是按易先生的解釋,這些政策就是為了改善市民的住房條件;
        如此一來(lái)大家就會(huì)有意見:怎么能用增加購(gòu)房成本的辦法來(lái)幫助大家提高住房條件呢?其實(shí)不論是銀監(jiān)會(huì)央行、還是七部委,都有自己合情合理的政策指向,但如果不明其中各自的邏輯,則會(huì)在認(rèn)識(shí)上產(chǎn)生不必要的困惑。

          

          四、如何認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)的投資行為

          

          從理論上說,圍繞任何一種商品都可能產(chǎn)生炒作行為,比如郁金香、君子蘭、股票、古董、藝術(shù)作品,等等,它像龍卷風(fēng)一樣只能在短時(shí)間內(nèi)、在某個(gè)局部爆發(fā),它是一種群體陷入不理性的社會(huì)現(xiàn)象;
        雖然時(shí)間短、局限于某一項(xiàng)目,但破壞力大。前不久的上海樓市就是這種情況。對(duì)此必須采取各種措施,平息這種集體不理性,使卷入其中的人們恢復(fù)正常。

          但這種情況畢竟屬于少數(shù),更多的是投資性買房,買房以后或者經(jīng)過一段較長(zhǎng)時(shí)間然后出售,或者用來(lái)出租。那么這種情況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢?第一方面,會(huì)抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。假設(shè)某時(shí)某地有一萬(wàn)套商品房出售,有兩萬(wàn)戶尚無(wú)住房的市民想買,但又加上了一萬(wàn)戶已有自己住房現(xiàn)在想進(jìn)行住房投資的購(gòu)房者,需求量增大,價(jià)格自然上升,由原本的每套二十萬(wàn)上升到二十五萬(wàn),從而加重了那兩萬(wàn)現(xiàn)在的無(wú)房戶的負(fù)擔(dān)。但事情還有第二方面,那兩萬(wàn)無(wú)房戶中可能有不少一時(shí)拿不出二十萬(wàn),用按揭方式一時(shí)也不行;
        而開發(fā)商看到二十萬(wàn)的房子市場(chǎng)承受能力不足時(shí),合計(jì)一下成本和預(yù)期利潤(rùn)水平,就可能減少房屋產(chǎn)量。這樣在消費(fèi)和生產(chǎn)之間就出現(xiàn)了一個(gè)斷層。而那些投資性購(gòu)房者恰好可以接上這個(gè)斷層,他們用自己的投資性資金使得開發(fā)商愿意蓋出一萬(wàn)套商品房,然后這些投資性購(gòu)房者將這些房子出租,這樣就形成了一個(gè)出租房的市場(chǎng)。因此,投資性購(gòu)房資金也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)各生產(chǎn)要素之間良性互動(dòng)的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。房東們也不可能將租金定得很高,因?yàn)樗麄冎g也有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,而且租房者的收入也是有限。中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘的研究小組對(duì)全國(guó)二十個(gè)城市進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì),發(fā)現(xiàn)按揭月供與月租金的比值平均為1.2到1.3。(05年4月12日《房易網(wǎng)》)。

          這有點(diǎn)像引進(jìn)外資。國(guó)外有大量低價(jià)玩具的需求者,而中國(guó)有大量勞動(dòng)力,但如果沒有資金啟動(dòng),中國(guó)大量勞動(dòng)者就不能和設(shè)備廠房等生產(chǎn)要素結(jié)合,就生產(chǎn)不出低價(jià)玩具,國(guó)外消費(fèi)者也就只能去買高價(jià)貨。外資進(jìn)入恰好接上了兩頭之間的斷層。現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁大力改革和建設(shè)國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng),因?yàn)榻?jīng)過一、二十年經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,中國(guó)民眾已經(jīng)積聚起了可用于投資的巨量資金,沒有必要還那么看重外資。但現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的投資渠道很不暢通,規(guī)范不力陰跌不斷的股市令人望而卻步,國(guó)外企業(yè)最主要的融資渠道——企業(yè)債券——在國(guó)內(nèi)還基本沒有得到發(fā)展,國(guó)債很多市民不方便買到,結(jié)果大家只能把錢存銀行。而現(xiàn)代工商業(yè)生產(chǎn)的一個(gè)根本特征,就是各個(gè)生產(chǎn)要素(人的體力和智力、物力、資金)必須集體運(yùn)動(dòng)起來(lái),經(jīng)濟(jì)建設(shè)的效率才能不斷提高,閑置就是浪費(fèi)。從這個(gè)角度說,投資性購(gòu)房資金的進(jìn)入,推動(dòng)了住宅建設(shè);
        而住宅建設(shè)又是一個(gè)牽連很廣的產(chǎn)業(yè),從而也會(huì)帶動(dòng)其它很多經(jīng)濟(jì)部類的發(fā)展。

          以上我們分析了投資性購(gòu)房資金對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩重性,我們也可以把它理解為社會(huì)公平和效率之間的矛盾。我們必須在兩者之間找到平衡點(diǎn)。很多國(guó)家都對(duì)市民購(gòu)買第二套以及更多套住宅征以更高稅收,這有點(diǎn)類似對(duì)高收入者征更高的稅,以滿足較低收入者的利益,促進(jìn)社會(huì)和諧。我國(guó)在這方面做得還很不夠,一個(gè)重要原因在于社會(huì)信息管理系統(tǒng)還很不健全,這需要政府著力進(jìn)行這方面建設(shè)。在這方面收的錢正好可以去建經(jīng)濟(jì)適用房,或者給低收入市民發(fā)“住房保障券”。但我們也應(yīng)看到,對(duì)于投資性購(gòu)房資金的征稅不能太高,因?yàn)槟菢訒?huì)過度抑制投資資金的使用,F(xiàn)在購(gòu)房投資已經(jīng)成為很多市民的投資首選,如果對(duì)此征稅很高,這些市民就只好將錢存回銀行;
        而資金進(jìn)入量的減少也會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。由于市民對(duì)住房的巨大需求,現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最重要的產(chǎn)業(yè)之一,因此必須慎重行事。

          發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)人共同的事業(yè)和利益所在,但在其中購(gòu)房市民和開發(fā)商會(huì)發(fā)生矛盾,高收入者和低收入者會(huì)發(fā)生矛盾,而且改善住房條件還有可能會(huì)和糧食安全、金融風(fēng)險(xiǎn)等發(fā)生矛盾。我們需要理解并處理好這些矛盾,在均衡與和諧之中發(fā)展我們的房地產(chǎn)業(yè)。

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