去年“國八條”等調控房價“組合拳”出臺后，我就指出這不過是“揚湯止沸”，根本無濟于事，并提出“釜底抽薪”之策：住宅限量消費，“每家限購2套房”。當時，我的建議，正式的媒體不刊載，網(wǎng)上也招致了一片否定。但是，今年房價的大漲，起碼證明了我去年的判斷是對的：中央政府的所謂調控對房價根本無能為力。

　　面對房價的瘋漲，最近中央政府和地方政府終于坐不住了，新一輪的調控手段相繼出臺，讓人眼花繚亂：貸款升息啦，控制地價啦，打擊吹牛房地產(chǎn)廣告啦，網(wǎng)上售房啦，劃定普通房價上限啦，打擊房地產(chǎn)商虛假售房啦……相信還會有新的措施出臺。不過這次老百姓學乖了，不敢再相信政府的調控會有效。連政府也承認自己失敗了：與前年底建設部研究中心主任陳淮“中國房地產(chǎn)市場沒有泡沫，發(fā)展基本健康”的豪言壯語不同，最近建設部總經(jīng)濟師謝家瑾坦率地說：中國目前尚未建立成熟的住宅供給和房價控制的機制。

　　說實話總比說假話要好。建設部兩位官員的表現(xiàn)可以被納入當前正在轟轟烈烈進行的“榮辱觀”教育活動，并找到各自合適的位置。但對大多數(shù)人更現(xiàn)實的問題是，政府指望不上，買不起房的老百姓怎么辦？于是深圳的鄒濤先生發(fā)起了“三年不買房”運動。這場運動，表達了普通住房消費者以一種“房奴”和“囚徒”的憤怒、失望，向不合理的住房價格和那些造成高房價的利益集團，發(fā)起最后的悲壯一搏。雖然眾多媒體和專家大聲為其叫好，不過我以為，這個運動的結果不容樂觀。

　　但是，這種行動，卻應當?shù)玫秸�府最高層的高度重視。這是一個重要的信號：如果人民以“三年不買房”的行動來表達他們對房價的不滿和政府的失望，那么，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)駛入一個危險的水域。不但對消費者、金融機構、房地產(chǎn)商危險，而且中國的社會和諧，將會面臨極大的打擊。

　　我希望政府盡快以明快的手段，來有效地抑制房價。

　　我認為，我一直主張的控制房價的建議，是一個適合中國國情、多方共贏、可行性很強的思路。

　　下面將這個思路再簡述一遍：

　　一、住宅在中國不能簡單地定性為一般意義上的商品，不能以市場化的途徑去解決供給與價格問題。

　　現(xiàn)在大部分人的思路，都是把住宅定性為商品，都是要用市場化的方法來解決其供給與價格問題。我不這樣認為。起碼在當前的中國（我想在10年內(nèi)也是這樣），住宅不是完全意義上的商品，就像高等教育不是完全意義上的商品一樣，住宅也是一種準公共物品。既然高等教育的產(chǎn)業(yè)化遭到了社會上眾口一詞的聲討，那么住宅的市場化、商品化取向也應當受到否定。

　　人最基本的生活需求，不外“衣食住行”。其中，“食”與“住”在當下更具有特殊性。糧食生產(chǎn)與供給從來不能實現(xiàn)完全的商品化，這不僅在中國是這樣，在世界大多數(shù)國家都是這樣。國家必須給糧食生產(chǎn)者以大量補貼，許多國家堅決不放開糧食自由貿(mào)易。住宅的特點在非商品化方面，其實在某些方面要超過糧食。因為，住宅的價格要比糧食貴得多，住宅的需求彈性也比糧食要小得多（糧食的消費量可以因食物結構中肉蛋奶果的上升而下降）。這對大多數(shù)社會公眾造成了壓力。因此發(fā)達國家雖然有成熟的住宅市場，但必須對窮人通過各種形式進行補貼，如廉租房，或住房補貼。

　　兩會期間，人民日報記者霍英龍發(fā)表一篇文章介紹：“經(jīng)過長期在住房問題上的思想交鋒，西方國家的社會各界終于開始取得共識，市場化不能解決住房問題。沒有政府的支持，單純地憑借市場的自發(fā)調節(jié)，很難解決好廣大中低收入者的住房保障難題。20世紀后，西方許多國家相繼決定政府要介入房地產(chǎn)市場。如1931年，第31任美國總統(tǒng)胡佛在住宅問題上就曾說過：‘沒有什么東西比住宅更能為謀求人們幸福和社會安定作出貢獻�！�這句名言，說明了美國政府對住宅問題重要性的認識。1949年美國國會通過的《全國可承受住宅法》，明確提出‘讓每一個美國家庭應該能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面住宅’。此后，在各個不同的歷史時期，針對低收入者，美國政府又相應出臺了一系列的住宅傾斜政策。為了保持社會穩(wěn)定，使低收入階層有基本的生活保障，同時減少貧富差距，使低收入人群在住房問題上，不至于與中高收入階層的差距拉得過大。美國1965年修訂的《國家住宅法》中有一項重要內(nèi)容，就是政府對低收入家庭給予一定的住宅補助。此后，住宅補助在許多法案或計劃中涉及，其中至今影響最大的，也是最有名的是1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展》法案第8條款租金資助計劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%。這就是為什么美國房價收入比，一般總不會遠超3:1的一個關鍵原因。”

　　與美國相比，中國的國情更有極大的特殊性。我在去年的文章中說：“人多，地少，城市化進程，這三條決定了中國的房地產(chǎn)業(yè)必須走出自己的路子�！敝袊�的現(xiàn)代化階段特點以及社會收入分配的差距，使得絕大多數(shù)普通勞動者（即包括城市中的中低收入家庭，也包括轉移到城市的農(nóng)民）不能通過完全意義上的市場得到住宅這種特殊的商品。而住房，又是人的最基本的需求，是在滿足了吃飯問題后的第二個生存的需求。這種情況，在中國現(xiàn)代化進程中，將長期存在。

　　二、中國的特殊國情決定了它在解決居民住房問題時，必須采取類似“計劃生育”這樣的特殊國策。即以行政手段，并結合市場的一定手段，來保證對社會中下階層居民的住房供給，也就是保證社會的整體福利。如果不改變目前住宅的供給方式，中國不但不能保證居民的住房需求，而且會帶來極大的風險。

　　當然，以行政與市場結合的手段向中低家庭提供住房，也有兩種思路：一種是類似某些國家的廉租房供給，另一種就是我提出的國家對住宅供給與消費實行強制性的限定。

　　廉租房是大家都熟悉的路數(shù)。我這里重點介紹一下我的第二種思路。簡單地說，就是“三限”：限購買、限面積、限價格。我去年的文章中是這樣說的：“中國應當實行住宅的限量消費。具體說：一、數(shù)量限制，中國的公民，每人只能在國內(nèi)擁有最多一套住房，或者一個家庭，最多只能擁有兩套住房；
二、面積和價格的限制，比如每套住宅最大不能超過200平方米，價格不能超過100萬元。對于外籍人士，要嚴格住宅的購買。也就是說，要控制住宅的投資性需求，徹底取消住宅的投機性需求。”這個建議，從技術上講，由于信息化的普及，也是可行的�！缎氯A每日電訊》4月14日介紹，河北省已經(jīng)準備在本省實行商品房購買實名制。

　　我認為這兩種思路各有利弊，但總體來講，第二種辦法比第一種辦法要好。好處在：

　　第一，廉租房要政府花巨額的錢，住宅“三限”消費不用政府花一分錢。廉租房的分配極其復雜，住宅“三限”消費的執(zhí)行相對簡單。

　　第二，不但不用政府花一分錢，而且房地產(chǎn)業(yè)根本不會萎縮，政府用房地產(chǎn)拉動國內(nèi)消費的目標仍然可以達到，政府從房地產(chǎn)業(yè)得到的稅收不會減少，銀行放給房地產(chǎn)開發(fā)商的資金也不會有多大風險。因為，現(xiàn)在70%買不起房的人買得起房了，這部分人的潛在的住宅消費需求變成了可以用貨幣支付的現(xiàn)實消費需求。這實際上是一筆帳的另外一種算法。

　　第三，中國的住宅土地供應量將會下降，大大緩和土地危機，為我們的后代和將來的政府提供了發(fā)展的空間。

　　第四，在住宅價格下來后，商業(yè)房產(chǎn)的價格自然也會下降。這對于中國整體及中國各個城市來講，都會改善投資環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，增強國家與城市競爭力。

　　第五，可以阻擋國外熱錢的大規(guī)模進入。由于對人民幣的升值預期，國外資金大量進入中國炒買樓市，抬高了房子的價格。以前的房產(chǎn)價格虛高就有外國投機者的影子，此次房價飆升或反彈，仍然有他們的影子。外國熱錢對中國房市推波助瀾，造成了許多泡沫，加大了房價崩盤的風險。

　　第六，特別是，政府切實履行了維護社會公平、扶助弱勢群體的職責，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的宗旨，不但能得到廣大人民的衷心擁戴，而且穩(wěn)定了社會�！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，安居才能樂業(yè)。

　　當然，如果實行第二條，政府從土地收入中得到的好處可能會有減少。但是我們要問，中國目前這種地方政府靠土地收入維持財政收入的模式，究竟是利大還是弊大？它又能維持多少時日？

　　三、中國政府在房地產(chǎn)發(fā)展方面的一個誤區(qū)：住宅可以是一個良好的居民的市場化的投資品種。

　　在中國，住宅當然也可以作為投資，但應當是一種有限的投資對象。原因是它是一種不完全的商品，帶有準公共物品的屬性。已有專家指出，住宅的特點決定了它更多的是一種基本消費品，而不是適當?shù)耐顿Y品。與其鼓勵中國有錢人向房產(chǎn)投資，不如改造好股市，讓他們?nèi)ス墒幸辉嚿硎帧Ａ硗�，我也注意到，中國政府已�?jīng)開辟了更多的個人投資渠道，如中國公民可以進行外國的股市投資。過去投資渠道確實狹窄，但是要從別的投資產(chǎn)品和渠道上的拓展上下功夫，依賴房市，是十分危險的。

　　即使實行“三限”，對于中國一般中高等收入群體來說，第二套住房仍然是一個有利可圖的投資方式，并沒有消除房地產(chǎn)的投資屬性。它只是阻塞了過度投機，阻塞了房價的瘋漲。同時，由于限量，反而會使這種有限的投資具有穩(wěn)定的投資效益。

　　當然，我的建議可能會引起極大的社會反響，特別是遭到某些富人和某些官員的反對。同時，這種思路可能對舊有的觀念和體制是一個巨大的沖擊。但是，請回憶一下當初計劃生育政策出臺時的反對之聲吧！起碼，這個特殊的國策，還不像計劃生育那樣“違反人權”和讓基層官員“野蠻行政”吧！

　　在住宅問題上表現(xiàn)出的“政府失靈”，不完全是一種管制失靈，在它背后，隱藏著政府的價值取向。如果這個判斷不錯的話，那么，與其說政府被房地產(chǎn)商綁架或挾持，不如說政府是在利益取舍上出現(xiàn)了失誤。如果不是這樣，政府真的要抑制房價的話，其手段是很多的。用不著那么多“花拳繡腿”，只要對癥下藥，自然藥到病除。也許，需要全國人大出面對政府的執(zhí)政方向進行質詢和法律規(guī)范。當然，全國人大自己是否也有價值取向和代表性的問題呢？

　　或許，我們不用把問題提到這樣的高度，還是姑且認為在房價問題上表現(xiàn)的政府失靈還只是一種能力的失靈吧。那么，它就應當深刻檢討既有思路和管制的錯誤。

　　美國著名的政策分析學者德羅爾在談到宏觀決策時說：“宏觀政策分析的重要特點就是它具有沖破傳統(tǒng)觀念、推翻偶像的需求，包括突破舊有的政策范例、有明文規(guī)定的或隱含的正統(tǒng)教條和政策公理。宏觀政策分析應該去思考那些似乎是不可想象的事情，將它們付諸討論、予以闡述，甚至有時還可以舉薦方案加以處理。”

　　我們要跳出住宅價格的困局，就要注重創(chuàng)新，用全新的眼光考慮住房政策，而不是在原來的思路上進行所謂“優(yōu)化”。

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