XXXXXXXXX

　物業(yè)運(yùn)營 管理信息化項(xiàng)目 建設(shè) 方案書

　版

　本：

　第 V1.2 版

　 建立日期：

　2010-03-02

　目

　錄

　一、前言

　····························

　4 4

　二、 總體方案設(shè)計(jì)

　·······················

　5 5

　2.1 項(xiàng)目背景 ····················· 6

　2.2 需求的分析 ···················· 6

　2.3 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) ··················· 7

　2.3.1 總體建設(shè)目標(biāo) .................................. 7

　2.3.2 詳細(xì)建設(shè)目標(biāo) .................................. 8

　2.4 系統(tǒng)應(yīng)用拓?fù)?·················· 10

　2.5 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)框架 ·················· 11

　2.6 系統(tǒng)總體功能結(jié)構(gòu) ················ 12

　2.7 系統(tǒng)功能介紹 ·················· 13

　2.7.1 樂天集團(tuán)報(bào)表管理系統(tǒng) ············· 13

　2.7.2 資源管理 ··················· 14

　2.7.3 招商管理（CRM）

　··············· 16

　2.7.4 租賃管理 ··················· 16

　2.7.5 財(cái)務(wù)管理 ··················· 19

　2.7.7 工程設(shè)備 ··················· 32

　2.7.8 輔助功能 ··················· 34

　三、 運(yùn)行環(huán)境要求

　······················

　38

　3.1.1 硬件環(huán)境要求 ················· 38

　3.1.2 系統(tǒng)部署要求 ················· 41

　3.1.3 網(wǎng)絡(luò)環(huán)境要求 ················· 41

　四、 實(shí)施與服務(wù)

　·······················

　41

　4.1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ·················· 41

　4.2 實(shí)施軟件系統(tǒng)管理的要求 ············· 43

　4.3 實(shí)施過程控制要求 ················ 46

　4.4 實(shí)施計(jì)劃表 ··················· 49

　五、 服務(wù)保障體系

　······················

　53

　5.1 維護(hù)服務(wù)內(nèi)容 ·················· 53

　5.2 售后服務(wù)方式 ·················· 56

　六、 樂天公司簡介

　······················

　57

　6.1 公司簡介 ···················· 57

　6.2 部分典型客戶 ·················· 61

　6.3 技術(shù)實(shí)力 ···················· 65

　七、 系統(tǒng)報(bào)價(jià)

　························

　66

　一、

　前言

　 作為中國最大的房地產(chǎn)以及物業(yè)管理行業(yè)軟件獨(dú)立供應(yīng)商，樂天公司一直以來在系統(tǒng)開發(fā)上積極投入，并與各合作伙伴展開積極的深度合作。過去的十多年，樂天與行業(yè)內(nèi)合作伙伴在各個(gè)層面展開了緊密的合作。無論是在產(chǎn)品功能應(yīng)用上, 還是在提升整個(gè)系統(tǒng)管理理念的全面合作方面，都在不斷提升和優(yōu)化物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，為客戶帶來行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品和解決方案。

　我們期待與 XXXXX 集團(tuán)在物業(yè)運(yùn)營信息化管理方面的合作，提高雙方在物業(yè)運(yùn)營管理信息化方面的領(lǐng)先地位與技術(shù)水平。樂天公司將認(rèn)真、負(fù)責(zé)的參與貴公司的信息化項(xiàng)目建設(shè)。

　我們的優(yōu)勢：

　 ? 樂天科技成為 savills 和 DTZ 在華全面戰(zhàn)略合作伙伴，將為其

　在華管理項(xiàng)目提供地產(chǎn)租賃運(yùn)營管理及物業(yè)管理的全面解決方案，同時(shí)樂天通過與 savills 和 DTZ 的全面合作，能更快，更有效的引入最近的先進(jìn)管理理念及思想。并通過樂天軟件傳遞給我們的客戶；

　? 通過與全國超過 3000 家房地產(chǎn)行業(yè)客戶的合作，深刻理解行業(yè)信息化管理重點(diǎn)；

　? 強(qiáng)大的項(xiàng)目響應(yīng)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢；

　? 提供極具前瞻性的行業(yè)解決方案的優(yōu)勢；

　? 擁有多項(xiàng)目管理及實(shí)施信息化管理最佳的業(yè)務(wù)實(shí)踐；

　? 樂天ERP系統(tǒng)中提供的第五代財(cái)務(wù)總賬接口能與XXXXX集團(tuán)所使用的金蝶系統(tǒng)完全對接，實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的無縫連接；

　? 提供國內(nèi)物業(yè)行業(yè)首創(chuàng)的金鑰匙客戶服務(wù)中心平臺、決策支持平臺；

　? 提供全套工程設(shè)備管理系統(tǒng)及能耗管理平臺。

　? 擁有國內(nèi)完善和實(shí)用的集團(tuán)管理報(bào)表分析系統(tǒng)和集團(tuán)管控平臺；

　 二、

　總體方案設(shè)計(jì)

　2 21 .1 項(xiàng)目背景

　天津 XXXXX 集團(tuán)有限公司是以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主線，集綜合房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、物流與國際貿(mào)易、科技實(shí)業(yè)制造三大板塊于一體的集團(tuán)化民營企業(yè)。經(jīng)過十余年的發(fā)展，XXXXX 集團(tuán)已從單一的商貿(mào)運(yùn)營全面拓展到地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營、國際星級酒店運(yùn)營、物流國際貿(mào)易、科技實(shí)業(yè)制造等多層次、多產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營開發(fā)體系。而最令人關(guān)注的是XXXXX 集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與一般房地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，XXXXX集團(tuán)看準(zhǔn)天津區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，堅(jiān)持以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主線，幾年來成功開發(fā) XXXXXXXXXX 等項(xiàng)目，并逐步確立天津商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍地位。物業(yè)出租收入占比日益增加，隨著“XXXX”城市中心綜合體等諸多項(xiàng)目開發(fā)的不斷深入，未來幾年內(nèi)出租運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)面積將超過 180萬平方米。

　此次規(guī)劃的XXXXX集團(tuán)物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)軟件不但要適用于XXXXX集團(tuán)公司總部的管理模式。同時(shí)還需要滿足各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的具體業(yè)務(wù)需求。在功能上還要在涵蓋管理下的商業(yè)（綜合、寫字樓、商業(yè)）、住宅（住宅、公寓）等多重業(yè)態(tài)項(xiàng)目的，資源管理、租賃管理、財(cái)務(wù)管理、工程管理、輔助管理等應(yīng)用的實(shí)現(xiàn)。

　2 22 .2 需求的分析

　 通過對 XXXXX 集團(tuán)物業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)軟件需求的分析與理解，我們認(rèn)為首先在功能上要支持并涵蓋對商業(yè)、綜合體、等地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)的管理。

　處理總部財(cái)務(wù)提出的商業(yè)項(xiàng)目租賃合同管理及后期財(cái)務(wù)管理（明細(xì)賬）；

　處理集團(tuán)下屬各項(xiàng)目的設(shè)備管理（設(shè)備臺帳、設(shè)備保養(yǎng)、設(shè)備維修），及運(yùn)維成本管理；

　支持多項(xiàng)目管理集團(tuán)化、網(wǎng)絡(luò)化管理。系統(tǒng)采用集中式的部署，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的高度集中統(tǒng)一與共享，達(dá)到總部對各區(qū)域?qū)崟r(shí)管理與監(jiān)控；

　通過數(shù)據(jù)分析為總部以及區(qū)域公司提供決策支持，同時(shí)通過成熟的接口可支持物業(yè)管理系統(tǒng)與 OA、呼叫中心、財(cái)務(wù)軟件、安防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、POS 系統(tǒng)、PDA 等等其他系統(tǒng)的數(shù)據(jù)銜接。

　2 2. .3 3

　項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 2 2. .3 31 .1 總體建設(shè)目標(biāo) 根據(jù)我們對 XXXXX 集團(tuán)物業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)在的理解，可以將 XXXXX 集團(tuán)物業(yè)本次信息化項(xiàng)目的基本目標(biāo)歸納為如下的幾個(gè)方面：

　? 推動戰(zhàn)略計(jì)劃實(shí)施

　? 提高決策能力

　? 加強(qiáng)執(zhí)行力度

　? 提升人員績效和工作積極性

　? 促進(jìn)辦公效率

　? 降低運(yùn)營成本

　? 改善客戶服務(wù)

　? 提高業(yè)務(wù)運(yùn)作效率

　? 運(yùn)行安全可靠

　2 2. .3 32 .2 詳細(xì)建設(shè)目標(biāo) 1 1 ）從不同的管理層級劃分

　決策層

　 ? 為高層運(yùn)營管理和運(yùn)營決策者建立統(tǒng)一的運(yùn)營決策平臺，實(shí)現(xiàn)行業(yè)務(wù)決策、業(yè)務(wù)查詢、業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)核算和監(jiān)控的一體化辦公桌面；

　? 通過一體化辦公桌面，方便地查詢各類業(yè)務(wù)信息、分析、財(cái)務(wù)信息和各類重大事件的預(yù)警報(bào)告；

　管理層

　 ? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)監(jiān)控和管理的平臺，劃分不同的業(yè)務(wù)類型，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、模式化各類業(yè)務(wù)的模式和業(yè)務(wù)管理流程；

　? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)監(jiān)控和管理的辦公平臺，實(shí)現(xiàn)各類業(yè)務(wù)按其業(yè)務(wù)流程的統(tǒng)一運(yùn)作管理，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程透明，信息完整、控制明確、流程規(guī)范；

　? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)監(jiān)控和管理的辦公平臺，使各級各類業(yè)務(wù)管理者，實(shí)時(shí)掌握所瞎業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的各類財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息和狀態(tài)，及時(shí)獲取各類業(yè)務(wù)報(bào)告情況；

　? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)監(jiān)控和管理的辦公平臺，各級業(yè)務(wù)管理者依據(jù)

　各自的權(quán)限規(guī)定；建立各類業(yè)務(wù)的預(yù)警機(jī)制，通過各類業(yè)務(wù)的預(yù)警信息，控制業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　操作層

　 ? 為各類業(yè)務(wù)操作執(zhí)行人員建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)處理平臺，實(shí)現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、模式化處理；

　? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)處理平臺，分業(yè)務(wù)類型提供各類業(yè)務(wù)的不同處理模板，以提高各項(xiàng)業(yè)務(wù)的處理速度和處理規(guī)范化程度；

　? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)處理平臺，預(yù)制各類業(yè)務(wù)控制規(guī)則和流程規(guī)則，以提示業(yè)務(wù)處理人員嚴(yán)格按流程和規(guī)則辦事；

　? 通過統(tǒng)一的業(yè)務(wù)處理平臺，提供分權(quán)限的業(yè)務(wù)查詢機(jī)制，通過固定查詢，分類查詢，綜合查詢等方式，為各類業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)處理提供相關(guān)業(yè)務(wù)的查詢信息。

　2 2 ）從系統(tǒng)技術(shù)角度劃分

　? 建立統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)管理中心，統(tǒng)一管理維護(hù)整體系統(tǒng)的運(yùn)行，安全，權(quán)限，應(yīng)用軟件和系統(tǒng)數(shù)據(jù)；

　? 建立統(tǒng)一的安全管理機(jī)制，包括：統(tǒng)一的身份認(rèn)證機(jī)制，統(tǒng)一的授權(quán)機(jī)制，統(tǒng)一的單點(diǎn)注冊機(jī)制，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)加密機(jī)制，統(tǒng)一的防病毒機(jī)制，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)備份機(jī)制；

　2 2. .4 4 系統(tǒng)應(yīng)用拓?fù)?/p>

　基于 web 方式的系統(tǒng)應(yīng)用適用于跨區(qū)域多項(xiàng)目管理，面向集團(tuán)化管理應(yīng)用。

　 2 2. .5 5 系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò) 框架

　 2 2. .6 6 系統(tǒng)總體功能結(jié)構(gòu)

　2 2. .7 7 系統(tǒng)功能介紹 2 2. .7 71 .1 樂天集團(tuán)報(bào)表管理系統(tǒng) 樂天集團(tuán)管理報(bào)表支持潤置地物業(yè)總部—區(qū)域公司—物業(yè)管理處管理模式，根據(jù)權(quán)限不同提供分析和查詢不同層次的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，并且可分析全部或區(qū)域項(xiàng)目的橫向數(shù)據(jù)以及縱向查詢具體到業(yè)戶或者租戶的詳細(xì)資料。

　樂天表管理系統(tǒng)主要是針對集團(tuán)型客戶企業(yè)決策層以及管理層而量身定制的對多項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總、數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計(jì)的模塊。目的是提供給XXXXX集團(tuán)決策層以及管理層實(shí)時(shí)的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表以及準(zhǔn)確企業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)。避免統(tǒng)計(jì)匯總工作量大、信息可靠程度差等問題的發(fā)生。

　系統(tǒng)除了具有管理的概念外，還應(yīng)該涵蓋對物業(yè)運(yùn)營決策支持管理等方面的支持。

　系統(tǒng)集團(tuán)報(bào)表管理系統(tǒng)，是針對集團(tuán)型客戶而量身定制的對多項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計(jì)的模塊。集團(tuán)收款情況報(bào)表、集團(tuán)收款統(tǒng)計(jì)報(bào)表、集團(tuán)應(yīng)收統(tǒng)計(jì)表、集團(tuán)實(shí)收統(tǒng)計(jì)表、集團(tuán)欠收統(tǒng)計(jì)表、預(yù)收綜合統(tǒng)計(jì)表、應(yīng)收管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表等。

　 2 2. .7 7. .2 2 資源管理 支持集團(tuán)化管理，可設(shè)總部下屬各大區(qū)域、公司、分公司、管理項(xiàng)目，可支持八級組織架構(gòu)，亦支持 XXXXX 集團(tuán)物業(yè)總部—區(qū)域公司—管理處模式。

　房產(chǎn)資料

　 完成對 XXXXX 集團(tuán)物業(yè)所管轄的房產(chǎn)基本資料的管理，如樓盤、房屋資料的新增、設(shè)計(jì)規(guī)劃、驗(yàn)收、查詢、增刪、修改等操作。并能新增、刪除各�。ㄗ猓�戶的基本資料，亦可查閱有關(guān)市場發(fā)展商和代理商資料。

　1．成批生成市場樓盤及房屋/物業(yè)的資料

　根據(jù)樓宇的屬性，如樓層數(shù)、每層租戶數(shù)、自動生成房屋，并可用“所見即所得”的方式，成批錄入房屋/物業(yè)資料。方便地進(jìn)行新增、修改、刪除單個(gè)房屋/物業(yè)資料，對有特殊房屋數(shù)的樓層單個(gè)生成或刪除房屋。

　 2．成批修改房屋/物業(yè)資料

　用類似 Excel 的風(fēng)格鼠標(biāo)的拖拉操作，成批修改房屋/物業(yè)的基本資料。方便地進(jìn)行新增、修改、刪除業(yè)主資料。通過選定房屋，再錄入和修改該房屋的業(yè)主資料。

　3．房屋歷史租戶一覽表

　由房屋可查詢該房屋物業(yè)租戶的詳細(xì)資料以及曾入租過的所有租戶名稱，入租日期和退租日期。

　4．房屋物業(yè)資料查詢

　能通過房屋物業(yè)編號或租戶名稱精確查找或模糊查找房屋，能通過多種條件組合查找房屋物業(yè)資料，圖紙均可通過掃描輸入管理系統(tǒng)，用戶可任意查詢。

　5.其它功能介紹

　提供直接查費(fèi)模塊、片區(qū)設(shè)置模塊

　租戶資料

　完成租戶入租檔案登記、歸檔、查詢以及退租處理等日常操作。

　1.租戶基本資料、家庭成員資料、入租資料的新增、修改和刪除。

　2.租戶的興趣愛好，職業(yè)狀況，收入狀況等資料的新增、修改和刪除。

　3．租戶的用戶自定義資料。

　外協(xié)單位資料

　記載與管理相關(guān)的各單位（公安、供水、供電、裝修等）的詳細(xì)資料，并可以方便的查詢。

　在收款管理中，可對外協(xié)單位進(jìn)行收取臨時(shí)費(fèi)用的操作。

　2 2. .7 7. .3 3 招商 管理 （ CRM）

　）

　對招商進(jìn)程細(xì)節(jié)進(jìn)行多維度管理,實(shí)現(xiàn) CRM 體系的有效監(jiān)控.

　意向客戶登記、意向客戶分析、意向客戶資料、競爭對手資料、問卷調(diào)查

　 2 2. .7 7. .4 4 租賃管理 實(shí)現(xiàn)對 XXXXX 集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃合同生命周期的全程管理,同時(shí)通過時(shí)間單價(jià)及計(jì)劃應(yīng)收實(shí)現(xiàn)和財(cái)務(wù)明細(xì)帳體系的無縫鏈接. 完全基于租賃合同進(jìn)行管理，全程跟蹤管理合同的各個(gè)狀態(tài)，并提供退租、啟用等功能更改合同狀態(tài)。系統(tǒng)對已到期合同、空置鋪位/租位/攤位/房產(chǎn)等資源狀態(tài)進(jìn)行自動提醒。

　為 XXXXX 集團(tuán)決策層提供實(shí)時(shí)項(xiàng)目電子地圖,通過地圖與租賃合同及財(cái)務(wù)管理模塊的數(shù)據(jù)對接,使用者能實(shí)時(shí)的通過地圖了解項(xiàng)目的資產(chǎn)運(yùn)作情況.

　租賃合同

　 管理租賃合同的基礎(chǔ)資料，包括租賃日期、合同編號、租賃起止日期、起租日期、客戶資料等、以及用戶自定義的合同條款等。

　在租賃合同中，用戶可直接添加臨時(shí)費(fèi)，周期費(fèi)并可進(jìn)行費(fèi)表設(shè)置。通過系統(tǒng)設(shè)置，可以直接在收費(fèi)部門進(jìn)行費(fèi)用收取。

　一份租賃合同可出租多個(gè)物業(yè)，同時(shí)全程跟蹤管理合同的各個(gè)狀態(tài)（當(dāng)前、新簽、歷史、廢棄），并提供退租、啟用等功能更改合同狀態(tài)。

　租務(wù)提醒

　根據(jù)日期設(shè)定，系統(tǒng)自動提醒已到期的合同，以及新簽（已簽訂但未執(zhí)行）應(yīng)轉(zhuǎn)當(dāng)前（當(dāng)前有效）狀態(tài)的合同。

　租賃統(tǒng)計(jì)

　用表格和圖形的形式統(tǒng)計(jì)各種狀態(tài)房屋的套數(shù)和面積。

　提供租控表查詢功能。用色塊的方式標(biāo)識整棟或成片房屋的狀態(tài)。對單一樓層用平面圖的形式顯示房屋的位置和狀態(tài)。

　提供出租合約到期情況瀏覽、新入住客戶情況瀏覽以及多條件組合查詢。

　電子地圖

　直觀地將市場日常的運(yùn)營狀況（包括出租、空置、預(yù)定、認(rèn)租、已售等物業(yè)狀態(tài)）通過平面圖形的方式表達(dá)出來，同時(shí)在電子地圖上可以直接進(jìn)行租賃管理的業(yè)務(wù)操作，包括簽定租賃合同、轉(zhuǎn)租、退租、違約等工作。

　 2 2. .7 7. .5 5 財(cái)務(wù)管理 整個(gè)財(cái)務(wù)模塊中主要通過三類單據(jù)進(jìn)行對財(cái)務(wù)的管理及業(yè)務(wù)梳理，即收款單、付款單、轉(zhuǎn)賬單。流程清晰、嚴(yán)謹(jǐn)且易于管理。

　財(cái)務(wù)系統(tǒng)嚴(yán)謹(jǐn)，在系統(tǒng)的財(cái)務(wù)模塊中所有處理的業(yè)務(wù)都有單據(jù)可查，對系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控，特別是對費(fèi)用的更改、票據(jù)號的更改、票據(jù)斷號的原因都是有痕跡可查的。

　 實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)自動生成帳單，即系統(tǒng)成批自動生成應(yīng)收應(yīng)付明細(xì)；

　方便快捷的處理各種收款業(yè)務(wù)，同時(shí)對發(fā)票或收據(jù)進(jìn)行自動復(fù)核，對多套單據(jù)進(jìn)行有效個(gè)管理；

　對明細(xì)帳狀態(tài)轉(zhuǎn)換進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)而有效的管理，嚴(yán)格控制大量明細(xì)帳在系統(tǒng)中處理過程產(chǎn)生的錯(cuò)誤；

　實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)成批打印單據(jù)；

　實(shí)現(xiàn)方便的歷史數(shù)據(jù)查詢，自定義生成財(cái)務(wù)明細(xì)了帳（報(bào)表）。

　應(yīng)收管理

　1 1． ． 費(fèi)表設(shè)置

　 能設(shè)置各種獨(dú)立表、公用表、總表、虛擬表，能為各種非虛擬表設(shè)置父表（共能設(shè)三級），能按表名、房屋、表間關(guān)系查看各種費(fèi)表的安裝情況。

　 2 2． ． 費(fèi)項(xiàng)設(shè)置

　設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目的名稱（租金、管理費(fèi)、工商費(fèi)用、水電費(fèi)、各類分?jǐn)傎M(fèi)用、押金、預(yù)收款等等）、計(jì)算公式、單價(jià)、幣種、滯納率、計(jì)費(fèi)起止日期和計(jì)算周期等屬性。計(jì)算公式完全由用戶自定義，提供幾十種參數(shù)和函數(shù)供用戶選擇，輕松實(shí)現(xiàn)各種分?jǐn)偟挠?jì)算。能對每個(gè)房屋的每一種收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)置折扣的起止日期和折扣率，自動進(jìn)行折扣的計(jì)算。能對每個(gè)租戶房屋的每一種收費(fèi)項(xiàng)目的單價(jià)設(shè)置成為能按用量和時(shí)間自動變化。能對不同租戶和房屋的不同費(fèi)項(xiàng)設(shè)置不同的滯納率，同時(shí)設(shè)置是否劃帳。

　 3 3． ． 用戶抄表

　 錄入每次抄表的行度，自動計(jì)算用量。能自動識別費(fèi)表讀數(shù)歸 0 的情況，能根據(jù)設(shè)置，對過大和過小的讀數(shù)，系統(tǒng)自動變色提醒。預(yù)留與自動抄表系統(tǒng)的接口。

　 4 4． ． 計(jì)費(fèi)管理

　 A．計(jì)算周期性費(fèi)用

　以向?qū)�形式帶領(lǐng)用戶完成周期性費(fèi)用的計(jì)算�？蛇x擇任

　意費(fèi)項(xiàng)或區(qū)域進(jìn)行計(jì)算。

　 B．添加臨時(shí)性費(fèi)用

　能對任何房屋物業(yè)資料添加臨時(shí)性費(fèi)用。

　 C．滯納金計(jì)算

　按預(yù)先設(shè)置的滯納金比例及收款終止日期成批計(jì)算滯納金。

　 E．單據(jù)格式自定義

　可以單個(gè)或成批打印多種樣式的付款通知書和催款通知書，系統(tǒng)提供的單據(jù)編輯器能使用戶方便快捷的編輯各種通知書格式。

　 F．查費(fèi)

　以房屋物業(yè)資料為單位，快速查看各房屋的各種費(fèi)用。

　G．費(fèi)用瀏覽

　綜合多種篩選條件，瀏覽各種未收或已收費(fèi)用。

　H．分析統(tǒng)計(jì)

　快速統(tǒng)計(jì)各收費(fèi)期間的應(yīng)收、實(shí)收金額以及收繳率。

　 5 5． ． 收款管理

　 A．現(xiàn)場收費(fèi)

　系統(tǒng)模擬、商場、超市的前臺收費(fèi)環(huán)境，提供了強(qiáng)大的收款助手，模糊查找等功能，使管理機(jī)構(gòu)能高效、準(zhǔn)確地現(xiàn)場收費(fèi)。

　 B ．自動沖帳

　針對預(yù)收款，系統(tǒng)提供沖帳向?qū)В�指�?dǎo)用戶完成預(yù)收款成批沖抵應(yīng)收款。

　C．?dāng)?shù)據(jù)查詢

　查詢各收費(fèi)期間的抄表及收費(fèi)情況（包括應(yīng)收、預(yù)收、應(yīng)付款等）。

　6 6． ． 銀行劃帳管理

　 A．劃帳管理

　系統(tǒng)自動生成供銀行劃帳的文件。并提供了劃帳文件格式設(shè)置和帳號檢查的功能。

　 B．對帳管理

　針對銀行劃帳，系統(tǒng)提供銀行對帳向?qū)В�一步步指�?dǎo)用戶根據(jù)銀行返回的對帳文件進(jìn)行對帳，自動生成收款單，同時(shí)系統(tǒng)還提供了對帳文件格式設(shè)置和對帳數(shù)據(jù)檢查以及分費(fèi)項(xiàng)對帳等功能。

　 7 7． ． 票據(jù)管理

　 A．票據(jù)購入

　輸入所購票據(jù)的種類和起止編號，系統(tǒng)自動生成票據(jù)記錄。

　B．票據(jù)領(lǐng)用

　輸入領(lǐng)用票據(jù)的種類和起止編號以及領(lǐng)用信息，系統(tǒng)自動生成票據(jù)領(lǐng)用記錄。

　C．票據(jù)審核

　輸入票據(jù)的種類和起止編號以及審核信息，系統(tǒng)自動生成票據(jù)審核記錄，并自動查找斷號票據(jù)。

　8 8 、轉(zhuǎn)賬管理

　 將各種費(fèi)用明細(xì)在系統(tǒng)中的轉(zhuǎn)變（主要為沖抵各種費(fèi)用，調(diào)整各種費(fèi)用）轉(zhuǎn)化為單據(jù)的形式，管理人員可對所有進(jìn)行過的沖抵行為及各種費(fèi)用調(diào)整的行為進(jìn)行管理。

　 應(yīng)付管理

　1 1 ．采購合同管理

　 提供各種采購合同的集中管理。輸入合同條款、付款期限和金額，系統(tǒng)自動進(jìn)行應(yīng)付款到期提醒。

　2 2 ．應(yīng)付款管理

　 提供對應(yīng)付款的集中瀏覽、添加、修改、刪除等功能。

　3 3 ．付款單管理

　 提供對付款單的增加和刪除功能。

　總帳接口

　系統(tǒng)的所有應(yīng)收和應(yīng)付數(shù)據(jù)均能自動生成憑證。并針對不同的財(cái)務(wù)核算制度，如收付實(shí)現(xiàn)制和權(quán)責(zé)發(fā)生制，均能生成滿足總帳系統(tǒng)要求的各種應(yīng)收和實(shí)收憑證。

　系統(tǒng)現(xiàn)已完成 SAP，金蝶 K3，用友 U8，新中大 NGPower，金算盤 5，靈狐 78 等多家國際國內(nèi)主流總帳系統(tǒng)的接口。

　 接口程序主要包含如下功能：

　1 1 ．接口設(shè)置

　 設(shè)置各種應(yīng)收和實(shí)收款對應(yīng)的會計(jì)科目，并能設(shè)置各種

　輔助核算項(xiàng)目。

　2 2 ．憑證生成

　 應(yīng)收款自動生成應(yīng)收憑證。單張或多張收款單自動生成實(shí)收憑證。

　 2 2. .7 7. .7 7 工程設(shè)備

　系統(tǒng)建立設(shè)備臺帳；可設(shè)置保養(yǎng)計(jì)劃，保存維修記錄；通過系統(tǒng)派單，通過倉庫管理模塊實(shí)現(xiàn)對材料消耗的情況的監(jiān)控；系統(tǒng)生成報(bào)表，方便對各種情況的統(tǒng)計(jì)、匯總。

　 1 1 ．設(shè)備資料

　 用戶可以對每一套設(shè)備的設(shè)備類別、設(shè)備資料、保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)周期及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行增刪、修改并建立設(shè)備檔案。

　 2 2 ．設(shè)備保養(yǎng)

　 根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)項(xiàng)目，軟件可以自動對不同的設(shè)備按全年、季、月或天制訂保養(yǎng)計(jì)劃，計(jì)算機(jī)自動按用戶設(shè)定的日期提醒。

　 軟件可以自動對不同的設(shè)備的各保養(yǎng)項(xiàng)目按全年、季、

　月或天制訂保養(yǎng)計(jì)劃。

　計(jì)算機(jī)自動按用戶設(shè)定的日期提醒。

　登記各項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)記錄的詳細(xì)內(nèi)容，同時(shí)每臺設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃在開機(jī)時(shí)自動提醒。

　對每一份維修計(jì)劃，能生成派工單。

　3 3． 設(shè)備維修

　系統(tǒng)通過維修單進(jìn)行設(shè)備維修的管理，維修單會詳盡的記錄設(shè)備的損壞情況，維修內(nèi)容、維修人、更換零配件等信息。系統(tǒng)可以根據(jù)各種條件對維修記錄進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)并生成報(bào)表

　2 2. .7 7. .8 8 輔助功能 工作預(yù)警提醒

　 1、欠費(fèi)租戶：該功能列出了到今天為止，所有欠費(fèi)租戶的單元

　編號、租戶名稱、應(yīng)收金額、實(shí)收金額、欠收金額；并可以成批地打印催款單。

　2、應(yīng)計(jì)費(fèi)租戶：該功能列出了到今天為止，在所選區(qū)段中，應(yīng)該開始計(jì)費(fèi)的租戶名單，包括樓閣名稱、樓層名稱、單元名稱、租戶名稱和收費(fèi)日期

　3、設(shè)備保養(yǎng)：該功能列出了距今為止設(shè)備應(yīng)該保養(yǎng)但仍沒有進(jìn)行保養(yǎng)的工作提醒，用戶可以立即打印“派工單”安排工作人員對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。

　4、合同到期租戶：該功能列出了距今為止合同上列明應(yīng)退租但還沒有退租的租戶名單及其合同、退租日。點(diǎn)擊“顯示租戶資料”，可以看到該租戶的資料。

　5、空置單元：該功能列出了距今為止所有的空置單元，包括該單元的名稱，所屬的樓層、樓閣以及樓盤的名稱；點(diǎn)擊“顯示詳細(xì)列表”，可以看到更加詳細(xì)的資料。

　6、愈期維修單：該功能列出了距今為止的沒有完成的維修單，包括該維修單的編號，單元編號，單元名稱，租戶名稱，預(yù)約服務(wù)時(shí)間，簽發(fā)人，簽發(fā)日期，服務(wù)內(nèi)容，收單人，收單時(shí)間，維修人員，預(yù)計(jì)完成日期。

　小結(jié)：今日工作目的是提醒用戶現(xiàn)有哪些工作需要完成或有哪些款項(xiàng)應(yīng)該收取，但不是一天的工作的開始點(diǎn)。

　自定義報(bào)表

　 系統(tǒng)能根據(jù)用戶提供的報(bào)表樣式及篩選方式完全自定義出用戶需求的報(bào)表。

　數(shù)據(jù)審核中心

　系統(tǒng)集成接口

　 軟件提供與智能化系統(tǒng)的豐富集成接口，如：停車場系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等、OA、POS 等接口。案例：財(cái)務(wù)接口（可處理應(yīng)付、實(shí)付、轉(zhuǎn)帳、應(yīng)付、實(shí)付等憑證）

　系統(tǒng)設(shè)置

　 用戶管理：設(shè)置用戶組，用戶的權(quán)限。

　操作日志：記錄用戶的操作情況。

　界面管理：可設(shè)置主界面所顯示的子系統(tǒng)、模塊以及報(bào)表。

　新建帳套：新建帳套，通過它用戶可以管理多帳套。

　數(shù)據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)：當(dāng)數(shù)據(jù)量過大時(shí)可清理歷史數(shù)據(jù)。

　數(shù)據(jù)備份：定期對數(shù)據(jù)庫備份。

　網(wǎng)格設(shè)定：設(shè)定系統(tǒng)網(wǎng)格的字體、前景色、背景色和網(wǎng)格線色。

　使用單位信息：保存用戶的使用單位信息。

　三、

　運(yùn)行環(huán)境要求

　1 3.1.1 硬件環(huán)境要求

　整個(gè)集中式物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)的建立需要由兩組服務(wù)器支持,即應(yīng)用服務(wù)器組群和數(shù)據(jù)庫服務(wù)器組群。具體每個(gè)服務(wù)器組群的數(shù)量由每個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目數(shù)及每個(gè)項(xiàng)目所使用的 License 數(shù)量而定。根據(jù)樂天科技多年對行業(yè)的理解及經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)同類型客戶使用情況作為參照，我們建議每個(gè)項(xiàng)目使用的 License 為 2 個(gè)。如對天津范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行集中式管理，我們建議使用 1 至 2 臺服務(wù)器。具體請見下表：

　1 1 ）

　應(yīng)用服務(wù)器配置：

　 HP ProLiant DL36 0 G5

　備注

　服務(wù)器類型

　1U

　 CPU

　英特爾四核至強(qiáng) 5410 2.33GHz

　 標(biāo)配 U CPU 數(shù)/ / 最大支持?jǐn)?shù)

　1/2

　 內(nèi)存 (RAM) 標(biāo)準(zhǔn)/ /最 最 2*1GB/32GB DDR2 ECC FB

　建議升級至 4G

　大

　硬盤類型/ / 個(gè)數(shù)

　標(biāo)配無 /8 個(gè) SFF SAS 硬盤托架

　 網(wǎng)絡(luò)

　集成雙 NC373i 多功能千兆網(wǎng)卡

　 軟驅(qū)/ / 光驅(qū)

　可選 DVD、DVD/CD-RW 光驅(qū)或軟驅(qū)

　 服務(wù)

　3 年現(xiàn)場保修

　 說明：單個(gè)遠(yuǎn)程 License 需要占用應(yīng)用服務(wù)器 60MB 至 80MB 內(nèi)存。

　備注：應(yīng)用服務(wù)器具體的實(shí)際配備根據(jù)項(xiàng)目數(shù)及 License 總量進(jìn)行匹配。后期還可架構(gòu)應(yīng)用服務(wù)器陣列。

　2 2 ）

　數(shù)據(jù)庫服務(wù)器配置：

　HP ProLiant DL38 0 G5

　備注

　服務(wù)器類 型

　機(jī)架式/2U

　 CPU

　英特爾四核至強(qiáng) 5405 2.0GHz

　 標(biāo)配 U CPU 數(shù)/ / 最大支持?jǐn)?shù)

　1/2

　 內(nèi)存 (RAM) 標(biāo)準(zhǔn)/ / 最大

　1GB/32GB ECC DDR2-667 建議升級至 2G

　FB

　硬盤類型/ / 個(gè)數(shù)

　標(biāo)配 0 GB/SAS/6 個(gè) SFF熱插拔硬盤托架

　 網(wǎng)絡(luò)

　嵌入式雙 NC373i 多功能千兆網(wǎng)卡

　 軟驅(qū)/ / 光驅(qū)

　無

　 服務(wù)

　3 年有限保修

　 備注：該型號服務(wù)器需要一臺。如后期數(shù)據(jù)量過大可通過升級磁盤空間或者升級至磁盤陣列達(dá)到對數(shù)據(jù)的高速處理。

　 3 3 ）

　客戶端電腦配置：

　 對于使用樂天物業(yè)管理系統(tǒng)的客戶端而言對硬件沒有過多的要求。主要考慮到現(xiàn)行主流的操作系統(tǒng)，辦公軟件，殺毒軟件會對客戶端資源造成一些占用。建議客戶端使用電腦配置要求：

　PC

　CPU

　英特爾 1.0GHz 或 1.0GHz以上

　內(nèi)存 (RAM) 標(biāo)準(zhǔn)

　512MB 或更高

　硬盤類型/ / 個(gè)數(shù)

　40GB 或更高

　3. 1.2 2 系統(tǒng)部署要求

　應(yīng)用服務(wù)器：Microsoft Windows2003 server

　數(shù)據(jù)庫服務(wù)器：Microsoft Windows2003 server，SQL SERVER2005

　客戶端電腦：Microsoft Windows 98/2000/XP/2003

　3 3 .1.3 3 網(wǎng)絡(luò)環(huán)境要求

　以天津區(qū)域 4 個(gè)項(xiàng)目為例，如每個(gè)項(xiàng)目使用 2 個(gè) License。服務(wù)器機(jī)房帶寬至少不低于商用 1MB 獨(dú)享帶寬，建議 2MB 商用獨(dú)享帶寬。同時(shí)要求至少有一個(gè)公網(wǎng) IP 地址，建議采用固定 IP 模式。

　分支機(jī)構(gòu)（外接項(xiàng)目）帶寬：考慮到每個(gè)項(xiàng)目上日常辦公對internet 的需要，同時(shí)考慮到每個(gè)項(xiàng)目使用 2 個(gè) License，要求至少達(dá)到 512KB 獨(dú)享帶寬，建議采用 1MB 獨(dú)享帶寬。

　外部項(xiàng)目通過登錄一個(gè)固定的域名及端口號對總部服務(wù)器進(jìn)行訪問，客戶端在登錄后只需要下載一個(gè) 2MB 左右大小的安全控件，并在本機(jī)安裝后重新登錄該地址就可以使用樂天物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)了。

　四、

　實(shí)施與服務(wù)

　4 41 .1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

　本次針對 XXXXX 集團(tuán)對旗下所屬項(xiàng)目的整體規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)樂天公司對 XXXXX 集團(tuán)業(yè)務(wù)的了解和自身積累的集團(tuán)化實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)整體實(shí)施工作日時(shí)間為 5 25 個(gè)工作日左右。一下為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施計(jì)劃表：

　此次 XXXXX 集團(tuán)針對其直管項(xiàng)目進(jìn)行集團(tuán)化部署，這對我們提出了更高的要求。在實(shí)施的階段可能是同時(shí)對多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)。基于這些實(shí)際情況考慮，同時(shí)根據(jù)樂天科技多年對集團(tuán)化客戶的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，我們有如下建議：

　? 由合作雙方成立項(xiàng)目組，對整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度及效果進(jìn)行監(jiān)控及督促。

　? 采用分步實(shí)施，即把項(xiàng)目分成幾批，分批進(jìn)行實(shí)施。這樣即保證了項(xiàng)目組成員能有更多的時(shí)間在各個(gè)項(xiàng)目與具體的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行

　溝通。同時(shí)也加快了單個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。說明：一個(gè)成熟的實(shí)施工程師一般情況下可同時(shí)對 3 到 6 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施。

　? 采用多項(xiàng)目集中培訓(xùn)、集中答疑。由于基于每個(gè)項(xiàng)目的核心業(yè)務(wù)個(gè)體差異性不大，所以在對系統(tǒng)進(jìn)行框架性培訓(xùn)的過程中可以把多個(gè)項(xiàng)目的操作人員進(jìn)行分批及分層進(jìn)行多次培訓(xùn)及答疑。

　4 4. .2 2 實(shí)施軟件系統(tǒng)管理的要求

　樂天物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)項(xiàng)目的實(shí)施是以協(xié)作思想為指導(dǎo)，實(shí)施過程是通過精確的控制方法進(jìn)行，成功的實(shí)施是樂天給客戶的保證，也是和客戶協(xié)同合作的很好體現(xiàn)，物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)的實(shí)施覆蓋面廣，牽涉的部門多，實(shí)施的成功與否離不開領(lǐng)導(dǎo)的支持，雙方的協(xié)同，通過系統(tǒng)管理控制方法和經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)施團(tuán)隊(duì)，我們在整個(gè)實(shí)施推進(jìn)過程采取分階段實(shí)施，每個(gè)階段都有相關(guān)的里程碑標(biāo)志和控制點(diǎn)。

　項(xiàng)目實(shí)施中有一個(gè)成功等式：企業(yè)系統(tǒng)的成功應(yīng)用 = 有準(zhǔn)備的企業(yè)

　+ 合適的軟件

　+ 成功實(shí)施，三個(gè)條件缺一不可。對于樂天來說，客戶企業(yè)的自身?xiàng)l件屬于外部因素，樂天無法控制，只能通過合同和建議書來約束雙方的責(zé)任和義務(wù)，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；合適的軟件是成功應(yīng)用的基礎(chǔ)，樂天需要做的是提供適合客戶的成熟的產(chǎn)品；在前兩個(gè)條件既定的情況下，項(xiàng)目能否成功，則取決于咨詢實(shí)施顧問的實(shí)施能力。因此，樂天公司為了保證項(xiàng)目實(shí)施的成功，對實(shí)施工作進(jìn)行規(guī)范，增強(qiáng)他們的項(xiàng)目管理意識和規(guī)范實(shí)施項(xiàng)目的意識。

　為此我們根據(jù)樂天實(shí)施方法，綜合借鑒一些參與過 XXXXX 集團(tuán)項(xiàng)

　目，如華貿(mào)中心實(shí)施的項(xiàng)目經(jīng)理和咨詢實(shí)施顧問的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)和體會，對項(xiàng)目實(shí)施流程的各階段、各項(xiàng)任務(wù)的工作內(nèi)容、策略、角色和責(zé)任、交付成果、潛在風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行介紹，并整理了一套工具、模板，力求流程清晰、簡練實(shí)用。

　我們樂天公司了對樂天物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)項(xiàng)目的實(shí)施過程情況進(jìn)行有效的控制，達(dá)到項(xiàng)目實(shí)施圓滿完成的目的，幫助客戶順利的對我們的軟件上線使用，樂天公司總結(jié)以往的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，制定了一套行之有效的實(shí)施流程，實(shí)行里程碑管理及驗(yàn)收方式。我們把實(shí)施的整個(gè)過程分為五個(gè)階段：

　 實(shí)施 培訓(xùn)流程圖

　 ? 項(xiàng)目規(guī)劃階段

　 里程碑：項(xiàng)目小組成立標(biāo)志著實(shí)施項(xiàng)目的開始，項(xiàng)目啟動會的成功召開標(biāo)志著該階段的圓滿結(jié)束。此階段關(guān)鍵目標(biāo)是完成項(xiàng)目小組成員的確定，項(xiàng)目小組在整個(gè)實(shí)施過程中的職責(zé)和任務(wù)，明確整個(gè)項(xiàng)目小組在實(shí)施培訓(xùn)過程中的重要作用，根據(jù)售前的資料整理初步的項(xiàng)目實(shí)施主計(jì)劃書。完成標(biāo)志是提交雙方項(xiàng)目小組成員表和項(xiàng)目實(shí)施主計(jì)劃書。

　? 業(yè)務(wù)分析階段

　 里程碑：樂天軟件安裝和環(huán)境的檢測標(biāo)志著該階段的開始，初步業(yè)務(wù)解決方案的完成標(biāo)志著該階段的結(jié)束。此階段關(guān)鍵目標(biāo)是系統(tǒng)管理員及項(xiàng)目組成員的培訓(xùn)和需求調(diào)研、分析，讓項(xiàng)目組成員能在公司中起到知識傳遞作用，通過需求調(diào)研、分析，制定出業(yè)務(wù)解決方案。完成標(biāo)志是提交培訓(xùn)總結(jié)報(bào)告、需求分析報(bào)告、業(yè)務(wù)解決方案初稿。

　? 系統(tǒng)建設(shè)階段

　里程碑：根據(jù)業(yè)務(wù)解決方案初稿準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料標(biāo)志著本階段的開始，提交項(xiàng)目組成員測試報(bào)告、業(yè)務(wù)解決方案標(biāo)志著這階段的結(jié)束。此階段的關(guān)鍵目標(biāo)是系統(tǒng)基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備和項(xiàng)目組成員對系統(tǒng)的測試。完成標(biāo)志是提交業(yè)務(wù)解決方案。

　? 系統(tǒng)試運(yùn)行階段

　 里程碑：最終用戶的培訓(xùn)標(biāo)志此階段的開始。系統(tǒng)切換報(bào)告的提交標(biāo)志著此階段的結(jié)束。此階段的關(guān)鍵目標(biāo)是對最終用戶的培訓(xùn)，系統(tǒng)在公司范圍內(nèi)試運(yùn)行，從而達(dá)到手工處理業(yè)務(wù)平滑的向自動化業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)的過渡。完成標(biāo)志是提交系統(tǒng)切換報(bào)告。

　? 持續(xù)支持階段

　 里程碑：提交項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告標(biāo)志著本階段的開始，項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)告的確認(rèn)標(biāo)志著實(shí)施培訓(xùn)過程的結(jié)束。實(shí)施培訓(xùn)的結(jié)束并不是雙方合作的終結(jié)，而是標(biāo)志著雙方合作進(jìn)入了一個(gè)新的階段，就是樂天公司提供給客戶的長期支持和服務(wù)。

　由于 XXXXX 集團(tuán)物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)規(guī)模龐大、環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，為保證方案順利有序?qū)嵤�，要求�?shí)施工作必須有一個(gè)嚴(yán)格的組織部門來指揮協(xié)調(diào)，并安排具體工作的開展。該方案本著“全面規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分部實(shí)施”的原則施工，確保該項(xiàng)目按時(shí)按期完工。

　4 4. .3 3 實(shí)施過程控制要求

　我們采取分布培訓(xùn)、集中實(shí)施、綜合管理的方法。分布培訓(xùn)先培訓(xùn)系統(tǒng)理念再到試運(yùn)行時(shí)候的使用培訓(xùn)。集中實(shí)施是對整個(gè)系統(tǒng)來集

　中時(shí)間段的實(shí)施，保證工作進(jìn)度有助于各方面協(xié)調(diào)。綜合管理是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，確保了系統(tǒng)實(shí)施的質(zhì)量。實(shí)施的措施采取各個(gè)單位協(xié)同參與的措施，方便配合節(jié)省時(shí)間并能順利完成技術(shù)文檔方面的互相交接。

　1 1 ）管理者重視與參與

　XXXXX集團(tuán)和樂天公司各級管理者對項(xiàng)目的重視與支持是開發(fā)成功的關(guān)鍵。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，當(dāng)涉及到資源分配、人員調(diào)動、資金落實(shí)等問題時(shí)，各方管理者的參與就顯得格外重要。重視主要體現(xiàn)在對項(xiàng)目的規(guī)劃決策和監(jiān)督落實(shí)上；參與主要體現(xiàn)在XXXXX集團(tuán)物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)建設(shè)需求的宏觀把握。只有當(dāng)系統(tǒng)能及時(shí)、準(zhǔn)確地向管理者提供信息，為管理者的決策服務(wù)時(shí)，該系統(tǒng)才能具有實(shí)質(zhì)性的意義。

　2 2 ）明確真實(shí)需求

　需求開發(fā)與管理是軟件項(xiàng)目中一項(xiàng)十分重要的工作，據(jù)調(diào)查顯示在眾多失敗的軟件項(xiàng)目中，由于需求原因?qū)е碌募s占到45%，因此，需求工作將對軟件項(xiàng)目能否最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。在需求階段，我們的工程師會抓住決策者最迫切和最關(guān)心的問題，在公司內(nèi)部建立組織保障，明確責(zé)任分工，并建立良好的溝通環(huán)境和氛圍。

　3 3 ）計(jì)劃執(zhí)行與控制

　計(jì)劃和控制一個(gè)項(xiàng)目意味著有效的定義、執(zhí)行和掌控一系列為達(dá)到最終目標(biāo)而必須的資源、活動和任務(wù)。如：決定所需的資源、取得

　高層管理人員的支持承諾、確保項(xiàng)目小組成員在需要時(shí)到崗明確決策過程中各人的角色，職責(zé)及其層次、確定現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)、建立清楚的交流渠道、評估進(jìn)程，控制實(shí)施的里程碑步驟、定義現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程、標(biāo)識關(guān)鍵業(yè)務(wù)問題、計(jì)劃主文件的數(shù)量、建立系統(tǒng)切換計(jì)劃、分配精確的任務(wù)、形成靈活的工作計(jì)劃等。并按照計(jì)劃進(jìn)行有效的控制。樂天公司指派專門人員負(fù)責(zé)計(jì)劃的執(zhí)行與控制。

　4 4 ）質(zhì)量管理及控制

　質(zhì)量是軟件的靈魂，為了保證XXXXX集團(tuán)物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)的建設(shè)，由XXXXX集團(tuán)相關(guān)部門人員與樂天人員共同組成軟件質(zhì)量管理與控制小組，負(fù)責(zé)對軟件需求、程序編制及測試過程、內(nèi)容、結(jié)果進(jìn)行審查和評估，直接對項(xiàng)目的質(zhì)量負(fù)責(zé)，通過全方位、多角度的軟件質(zhì)量管理，保證XXXXX集團(tuán)物業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)的順利實(shí)施。

　5 5 ）風(fēng)險(xiǎn)管理及控制

　軟件項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指為了最好的達(dá)到項(xiàng)目的目標(biāo)，識別、分配、應(yīng)對項(xiàng)目生命周期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)。軟件項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是使?jié)撛跈C(jī)會或回報(bào)最大化，使?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)最小化。風(fēng)險(xiǎn)管理涉及的主要過程包括：風(fēng)險(xiǎn)識別，風(fēng)險(xiǎn)量化，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃制定和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，如下圖所示。風(fēng)險(xiǎn)識別在項(xiàng)目的開始時(shí)就要進(jìn)行，并在項(xiàng)目執(zhí)行中不斷進(jìn)行。就是說，在項(xiàng)目的整個(gè)生命周期內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)識別是一個(gè)連續(xù)的過程。

　（1）風(fēng)險(xiǎn)識別：風(fēng)險(xiǎn)識別包括確定風(fēng)險(xiǎn)的來源，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的條件，描述其風(fēng)險(xiǎn)特征和確定哪些風(fēng)險(xiǎn)事件有可能影響本項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)識別不是一次就可以完成的事，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的自始至終定期進(jìn)行。

�。�2）風(fēng)險(xiǎn)量化：涉及對風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的相互作用的評估，是衡量風(fēng)險(xiǎn)概率和風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目目標(biāo)影響程度的過程。風(fēng)險(xiǎn)量化的基本內(nèi)容是確定那些事件需要制定應(yīng)對措施。。

�。�3）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃制定：針對風(fēng)險(xiǎn)量化的結(jié)果，為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面效應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略和技術(shù)手段的過程。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)排序、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知等依據(jù)，得出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃、剩余風(fēng)險(xiǎn)、次要風(fēng)險(xiǎn)以及為其它過程提供得依據(jù)。

�。�4）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：涉及整個(gè)項(xiàng)目管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對。該過程的輸出包括應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的糾正措施以及風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的更新。

　 4 4. .4 4 實(shí)施計(jì)劃表 表 本項(xiàng)目總工期為 X 月，項(xiàng)目實(shí)施將完全按照與招標(biāo)單位的要求進(jìn)

　行，下表列出 XXXXX 集團(tuán)管理系統(tǒng)項(xiàng)目實(shí)施各階段任務(wù)和交付物，各階段具體的開始時(shí)間與結(jié)束時(shí)間視項(xiàng)目實(shí)施啟動時(shí)間，需要屆時(shí)與招標(biāo)方協(xié)商確定：

　進(jìn)程

　 任務(wù)名稱

　 配合部門/ / 人員

　 時(shí)間安排

　 是否完成

　 交付成果

　 XXXXX集團(tuán)

　 樂天

　 XXXXX集團(tuán)

　 樂天

　 第一階段 實(shí)施準(zhǔn)備

　 設(shè)計(jì)需實(shí)施業(yè)務(wù)模塊方案

　 ○

　審批需實(shí)施業(yè)務(wù)模塊方案

　 ○

　設(shè)計(jì)系統(tǒng)使用流程及執(zhí)行制度

　 ○

　審批系統(tǒng)使用流程及執(zhí)行制度

　 ○

　設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)表單

　 ○

　審批業(yè)務(wù)表單設(shè)計(jì)

　 ○

　設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)報(bào)表

　 ○

　審批業(yè)務(wù)報(bào)表

　 ○

　設(shè)計(jì)權(quán)限管理方案

　 ○

　審批權(quán)限管理方案

　 ○

　擬訂《驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

　 ○

　審批《驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

　 ○

　通知各區(qū)域公司各管理處數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

　 ○

　審批各區(qū)域公司各管理處數(shù)據(jù)

　 ○

　第二階段 系統(tǒng)安裝

　 遠(yuǎn)程接入平臺安裝與配置

　 ○

　樂天物業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)安裝與配置

　 ○

　樂天集團(tuán)管理報(bào)表系統(tǒng)安裝與配置

　 ○

　呼叫中心系統(tǒng)安裝與配置

　 ○

　安裝確認(rèn)

　 ○

　編制《安裝說明》

　 ○

　第三階段 系統(tǒng)培訓(xùn)

　○

　編制《培訓(xùn)大綱》

　 ○

　審批《培訓(xùn)大綱》

　 ○

　編制《系統(tǒng)初始化指引》

　 ○

　審批《系統(tǒng)初始化指引》

　 ○

　編制考試題庫

　 ○

　審批考試題庫

　 ○

　編制《培訓(xùn)大綱》

　 ○

　總公司系統(tǒng)管理員及項(xiàng)目聯(lián)系人集中培訓(xùn)

　 ○

　分部門集中培訓(xùn)

　 ○

　操作員一對一輔導(dǎo)

　 ○

　第四階段 系統(tǒng)初始化

　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)初始化

　 ○

　財(cái)務(wù)模塊初始化

　 ○

　 倉庫模塊初始化

　 ○

　 其他模塊初始化

　 ○

　 權(quán)限及系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)設(shè)置

　 ○

　第五階段 系統(tǒng)試運(yùn)行

　 試運(yùn)行，各部門填寫試運(yùn)行反饋記錄

　 ○

　樂天根據(jù)反饋整改系統(tǒng)

　 ○

　各使用人員撰寫《使用總

　 ○

　結(jié)》

　組織驗(yàn)收

　 ○

　項(xiàng)目組撰寫《項(xiàng)目實(shí)施總結(jié)》

　 ○

　附注說明：○ = 未完成, ● = 已完成

　 未完成說明：到目前為止，所有需要審批的工作都還沒有完成，仍代和 XXXXX 集團(tuán)總部溝通后才能最終確定

　 五、

　服務(wù)保障體系

　我們希望與 XXXXX 集團(tuán)締結(jié)物業(yè)運(yùn)營信息化方面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將本項(xiàng)目樹立成為公司級別的標(biāo)桿客戶。通過我們不斷的服務(wù)和產(chǎn)品升級，支持 XXXXX 集團(tuán)的系統(tǒng)應(yīng)用不斷深入，取得良好應(yīng)用效果。

　5 51 .1 維護(hù)服務(wù)內(nèi)容 1）產(chǎn)品培訓(xùn)：我們將根據(jù)用戶需要，派專業(yè)人員到甲方指定地點(diǎn)對甲方操作人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，合格后方可操作樂天軟件，切實(shí)提升企業(yè)的決策水平，強(qiáng)化企業(yè)的核心競爭力。

　2）報(bào)表定制：根據(jù)用戶的實(shí)際業(yè)務(wù)需求，協(xié)助用戶定制各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表，及相關(guān)培訓(xùn)。

　3）二次開發(fā)：

　? 二次開發(fā)的定義

　在實(shí)施過程中如發(fā)現(xiàn)軟件中本身存在的 bug，樂天公司會及時(shí)的

　對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整。

　在實(shí)施過程中由使用人員提出的軟件修改建議中，在不違背對樂天物業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)進(jìn)行框架行修改的前提下，同時(shí)對樂天軟件本身會起到一定的完善作用，但不會對軟件進(jìn)行模塊級的開發(fā)（增加模塊）。樂天公司都將會及時(shí)得對這些相應(yīng)的需求進(jìn)行反饋。

　說明：

　以上提出的兩點(diǎn)中涉及到的對軟件的修改，樂天公司將免費(fèi)為客戶修改并調(diào)整。

　在實(shí)施過程中由使用人員提出修改需求，同時(shí)該需求不在以上兩點(diǎn)描述范圍內(nèi)，并且在經(jīng)過軟件項(xiàng)目組的討論確定后。樂天公司會根據(jù)具體需求的開發(fā)工作量，同時(shí)本著與 XXXXX 集團(tuán)建立長期的合作關(guān)系的前提下進(jìn)行優(yōu)惠報(bào)價(jià)。

　? 具體標(biāo)準(zhǔn)見下表：

　功能模塊二次開發(fā)定制，開發(fā)費(fèi)用根據(jù)開發(fā)工作量核算，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為 1000 元/人/天；

　復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表二次定制開發(fā)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為 2000~5000 元 1張，視復(fù)雜程度，甲乙雙方在需求階段確認(rèn)；

　智能化系統(tǒng)接口，每接口定制開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為 12000 元 1 個(gè)接口，乙方已經(jīng)產(chǎn)品化的同品牌智能化系統(tǒng)接口不再收費(fèi)，乙方有義務(wù)在項(xiàng)目深入合作前明示已經(jīng)產(chǎn)品化的接口，供甲方參考。

　4) 系統(tǒng)恢復(fù)服務(wù)，確保系統(tǒng)崩潰后能盡快恢復(fù)。

　5) 提供系統(tǒng)維護(hù)報(bào)告。

　6) 協(xié)助用戶建立系統(tǒng)安全管理和系統(tǒng)使用管理制度。

　7) 為客戶提供計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的合理建議。

　故障處理：樂天軟件根據(jù)故障對客戶業(yè)務(wù)造成的影響，將故障分為四種級別，劃分界定如下：

　?

　 一級故障：主要指產(chǎn)品在運(yùn)行中出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓或服務(wù)中斷，導(dǎo)致產(chǎn)品的基本功能不能實(shí)現(xiàn)或全面退化的故障。

　? 二級故障：主要指產(chǎn)品在運(yùn)行中出現(xiàn)的故障具有潛在的系統(tǒng)癱瘓或服務(wù)中斷的危險(xiǎn)，并可能導(dǎo)致產(chǎn)品的基本功能不能實(shí)現(xiàn)或全面退化。

　? 三級故障：主要指產(chǎn)品在運(yùn)行中出現(xiàn)的直接影響服務(wù)，導(dǎo)致系統(tǒng)性能或服務(wù)部分退化的故障。

　? 四級故障：主要指產(chǎn)品在運(yùn)行中出現(xiàn)的斷續(xù)或間接地影響系統(tǒng)功能和服務(wù)的故障。

　樂天軟件對應(yīng)每級故障，確定不同的現(xiàn)場響應(yīng)時(shí)間

　故障級別

　現(xiàn)場響應(yīng)時(shí)間

　一級故障

　乘坐最快的交通工具或立即接入遠(yuǎn)程幫助：6小時(shí)

　二級故障

　24小時(shí)以內(nèi)

　三級故障

　一周內(nèi)

　四級故障

　二周內(nèi)

　8) 服務(wù)安全措施

　樂天公司將采取標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程以及安全措施保證安裝人員在安裝期間不出現(xiàn)工傷、死亡事故若發(fā)生工傷、死亡事故甲方不承擔(dān)任何責(zé)

　任。采取措施以保證不出現(xiàn)對甲方人員及涉及區(qū)域內(nèi)人與物的傷害，出現(xiàn)上述情況乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

　5 52 .2 售后服務(wù)方式

　 1）電話支持：我們接到用戶的技術(shù)支持請求或故障報(bào)告后，將立即以電話方式同該單位取得聯(lián)系，并指導(dǎo)用戶解決問題。本項(xiàng)服務(wù)終身免費(fèi)提供；

　2）遠(yuǎn)程連接服務(wù)：技術(shù)支持人員在客戶授權(quán)后，可通過遠(yuǎn)程連接進(jìn)入客戶的系統(tǒng)幫助客戶解決問題。可遠(yuǎn)程連接到客戶的系統(tǒng)在客戶的系統(tǒng)上做調(diào)整，從而確保系統(tǒng)為用戶產(chǎn)生最大的效益；

　3）現(xiàn)場服務(wù)：在客戶授權(quán)的情況下，進(jìn)入客戶的軟件管理系統(tǒng)，定期檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況，預(yù)測系統(tǒng)未來可能出現(xiàn)的問題；如需工程師現(xiàn)場了解判斷和解決問題，我公司將盡快安排工程師以最快的速度趕赴現(xiàn)場；

　? 定期拜訪：系統(tǒng)進(jìn)入運(yùn)行階段后，我們安排工程師每季度定期拜訪用戶，隨時(shí)監(jiān)測系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，一方面預(yù)防故障的發(fā)生，另一方面對發(fā)生的各種問題及時(shí)做出響應(yīng)；

　? 應(yīng)急解決方案：公司設(shè)立技術(shù)支持領(lǐng)導(dǎo)小組，保證突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，能夠迅速召集技術(shù)人員，立即制定應(yīng)急技術(shù)方案；對一般性技術(shù)故障，可利用電話指導(dǎo)用戶自行解決；在用戶無法解決情況下，及時(shí)趕赴現(xiàn)場解決問題（見故障等級處理機(jī)制）。

　4）服務(wù)響應(yīng)時(shí)間

　? 我們將對用戶提供全方位的售后服務(wù)，并提供最佳的服務(wù)響應(yīng)時(shí)間；

　? 電話支持：技術(shù)支持與服務(wù)時(shí)間為 8:30—17:00 ，周一至周五（國家法定的休息日和節(jié)假日除外）；在節(jié)假日、休息日或下班期間，用戶可通過手機(jī)與技術(shù)支持人員取得聯(lián)系；

　? 現(xiàn)場支持：如果電話無法解決，我們派工程師到現(xiàn)場，具體響應(yīng)時(shí)間為 24 小時(shí)以內(nèi)；

　? 服務(wù)監(jiān)督管理機(jī)制：如果用戶對我公司的技術(shù)服務(wù)人員不滿意，可反饋到公司總部�？偛繉⒘硇邪才偶夹g(shù)服務(wù)人員赴現(xiàn)場以圓滿解決問題。

　5）因用戶運(yùn)行平臺故障、硬件故障、操作系統(tǒng)故障、網(wǎng)絡(luò)故障、感染病毒等不涉及樂天軟件內(nèi)容的維護(hù)工作不在樂天軟件售后服務(wù)范圍內(nèi)，如確需服務(wù)實(shí)行逐次收費(fèi)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方友好協(xié)商。

　 六、

　樂天公司簡介

　6.1 1 公司簡介 樂天公司作為中國最大的房地產(chǎn)行業(yè)軟件獨(dú)立供應(yīng)商，致力于房地產(chǎn)以及物業(yè)企業(yè)管理信息化的建設(shè)。

　專注，樂天科技創(chuàng)建于１９９６年；公司自創(chuàng)建以來一直專注于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以及物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)品開發(fā)與服務(wù)；

　服務(wù)，公司總部位于中國著名的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)-廣州天河軟件園內(nèi)，總部和全國各地現(xiàn)有員工百余名；目前軟件研發(fā)總部在廣州，擁

　有北京、上海、廣州、深

　 圳、重慶、金華、杭州、福州、東莞、湛江 、新疆 等十多家分公司，在全國多個(gè)城市擁有多家代理合作伙伴。

　客戶，公司現(xiàn)有的客戶已愈三千家。

　， 信賴，“使中國物業(yè)企業(yè)都實(shí)現(xiàn)信息化管理”是樂天人追求的偉大使命，“踏踏實(shí)實(shí)做人，認(rèn)認(rèn)真真做事；持之以恒追求，誠實(shí)履行諾言。”是樂天人共同的價(jià)值觀。幫助客戶成功，我們將努力成為客戶信賴、社會尊重、最有價(jià)值并具影響力的公眾企業(yè)。

　樂天科技秉承"科技以人為本"的理念，積極探索更先進(jìn)更完善的科學(xué)技術(shù)，更好地為廣大客戶提供詳實(shí)的咨詢，論證，解決方案，務(wù)求達(dá)至最高的客戶滿意度，并一如既往地為客戶提供廣泛的選擇范圍，優(yōu)異的產(chǎn)品性能和快捷的服務(wù)支持。

　1998 年 5 月，成立房地產(chǎn)系列軟件項(xiàng)目組，開發(fā)出樂天物業(yè)管理系統(tǒng) 1.0 版本和樂天售樓管理系統(tǒng) 1.0 版本；

　1999 年 3 月，推出樂天物業(yè)管理系統(tǒng) 2.0 版本和樂天售樓管理系統(tǒng) 2.0 版本；

　1999 年 4 月，"翠湖山莊"正式選用樂天售樓管理系統(tǒng) 2.0 版本，同時(shí) 20 臺電腦共同使用樂天售樓管理系統(tǒng) 2.0 版本，并創(chuàng)造了當(dāng)年的樓市銷售奇跡；

　1999 年 10 月，于廣州軟件園舉辦首屆"樂天物業(yè)管理系統(tǒng)最新版本"產(chǎn)品發(fā)布會；

　1999 年 12 月，樂天房地產(chǎn)系列軟件通過中國科學(xué)院廣東省分院的

　科技鑒定并獲準(zhǔn)向社會推薦；

　1999 年 12 月，榮獲一級物業(yè)管理資質(zhì)的中海物業(yè)管理（廣州）有限公司正式選用樂天物業(yè)管理系統(tǒng)最新版本3.0版進(jìn)行物業(yè)管理信息化建設(shè)；同時(shí)使用的樓盤有號稱廣州樓王的"錦城花園"，甲級寫字樓"東山廣場"，"鍵力寶大廈"等樓盤；

　2000 年 7 月，聯(lián)合廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于南昆山共同舉辦"如何應(yīng)用信息化的手段在物業(yè)管理行業(yè)推廣 I...

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