我國物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略管理實踐研究
發(fā)布時間:2019-08-20 來源: 歷史回眸 點擊:
摘 要:結(jié)合戰(zhàn)略管理理論,對我國物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理的基本理論與實踐進行了探討。介紹了物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)理念,分析了我國物業(yè)管理業(yè)目前所面臨的問題和機遇,在此提出了對我國物業(yè)管理企業(yè)進行戰(zhàn)略制定和實施的一般方法與建議。?
關(guān)鍵詞:物業(yè);戰(zhàn)略;管理?
中圖分類號:C93文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1672-3198(2008)07-0061-01??
1 我國物業(yè)管理行業(yè)存在的問題?
1.1 產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊,體制機制不順?
根據(jù)有關(guān)機構(gòu)在2006年的統(tǒng)計,我國現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)兩萬多家,在這些行業(yè)中大多數(shù)是從原房管所(處)轉(zhuǎn)變而來,或開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理企業(yè),管理水平參差不齊。大多數(shù)物管企業(yè)不同程度地存在產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、體制不順、機制不活、內(nèi)部管理薄弱混亂等問題,影響到企業(yè)的生存和發(fā)展,也影響總體服務(wù)水平的提高。?
1.2 法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展?
近年來國家和地方相繼出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策,但由于缺乏大法和行政法規(guī),致使物業(yè)管理中大量的矛盾糾紛得不到及時的解決,司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也缺乏法律依據(jù)難以及時處理。?
1.3 開發(fā)管理專業(yè)分工不明確?
由于大多數(shù)物業(yè)企業(yè)尚未從開發(fā)商的售后服務(wù)中專業(yè)化地分離出來,大多數(shù)開發(fā)單位對物業(yè)管理認識不足,缺乏物業(yè)管理的前期介入,使得相當(dāng)多的開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計,施工階段留下較多的問題,建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。?
1.4 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未有效建立?
在傳統(tǒng)的房屋管理體制下,房管所是管理者,住戶總體上處于比較被動的地位。物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生初期,一度強調(diào)業(yè)主至上,把業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間視為主仆關(guān)系,沒能確立平等的民事主體關(guān)系。對業(yè)主和業(yè)主委員會的行為也缺乏有效的約束。隨著行業(yè)的發(fā)展,迫切需要建立在平等互利基礎(chǔ)上的雙向選擇的新型契約合同關(guān)系。?
1.5 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有待明確?
在物業(yè)管理發(fā)展初期,我們一度片面強調(diào)一體化管理,全方位服務(wù)。這樣做不僅加大了人員開支,增添了自身負擔(dān),也引發(fā)了一些投訴,帶人受過,甚至成為被告。?
1.6 收費標(biāo)準(zhǔn)有待規(guī)范?
物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營行為,它一方面提供服務(wù),另一方面也理應(yīng)獲得合法的利潤,因此,必須要收取服務(wù)費,關(guān)鍵的問題是質(zhì)價相符。?
2 我國物業(yè)企業(yè)可實施的戰(zhàn)略管理策略?
2.1 基本競爭戰(zhàn)略?
。1)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略:該戰(zhàn)略被稱為企業(yè)競爭戰(zhàn)略中的第一戰(zhàn)略。其特點在于能使一個處于低成本狀態(tài)下的企業(yè)獲得比其所在產(chǎn)業(yè)一般水平更高的收益,其成本優(yōu)勢可以使企業(yè)在與對手的競爭中得到保護。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略通常和規(guī)模經(jīng)濟密切相關(guān)。但是我國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過多,個體規(guī)模卻很小,另外由于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不顯著的特點,我國現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)缺乏采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的條件。?
(2)差異化戰(zhàn)略:企業(yè)采用差異化戰(zhàn)略,就是要設(shè)法使自己的產(chǎn)品或服務(wù)同其他企業(yè)相區(qū)別,在行業(yè)中樹立別具一格的經(jīng)營特色,從而在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢:一方面,越來越成熟的業(yè)主將不會認可不得要領(lǐng)的抄襲;另一方面,企業(yè)名稱品牌會越來越重要。這種趨勢使得物業(yè)管理企業(yè)越來越重視根據(jù)自己的定位來生產(chǎn)自己的特色物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。于是,差異化戰(zhàn)略將成為物業(yè)管理企業(yè)所最普遍采用,因而也就成為最重要的一種戰(zhàn)略。?
。3)專一化戰(zhàn)略:是指企業(yè)通過選擇,以行業(yè)中的一個細分市場或一組細分市場為其主攻目標(biāo)的戰(zhàn)略思想。目前我國很少有物業(yè)管理企業(yè)實施專一化戰(zhàn)略,僅體現(xiàn)在集中管理服務(wù)高檔商品房或經(jīng)濟適用房上。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)商將進一步分化,逐步走上功能細分與經(jīng)營細分的道路。?
2.2 擴張性戰(zhàn)略?
。1)市場滲透戰(zhàn)略:即物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)有的市場上盡量保持現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)的原有客戶,并大力爭取新的客戶。要達到這一戰(zhàn)略目的,有許多途徑,主要是:適當(dāng)降低物業(yè)管理服務(wù)的價格。通過各種優(yōu)惠去吸引競爭者的客戶;提供優(yōu)質(zhì)的售前和售后服務(wù)等。?
。2)產(chǎn)品開發(fā)及創(chuàng)新戰(zhàn)略:物業(yè)管理企業(yè)可以通過聯(lián)合開發(fā)商對舊式商品房進行更新?lián)Q代,在物業(yè)管理服務(wù)的系列中增加新的品種,或直接開發(fā)新的管理服務(wù)流程來實施這個戰(zhàn)略。?
2.3 多樣化戰(zhàn)略?
。1)中心多樣化戰(zhàn)略:它指企業(yè)利用原有的生產(chǎn)技術(shù)條件,生產(chǎn)并經(jīng)營市場上需要的其他產(chǎn)品的戰(zhàn)略。因為這種戰(zhàn)略是從同一圓心向外推展業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍,故稱中心多樣化戰(zhàn)略。?
。2)混合多樣化戰(zhàn)略:指企業(yè)不但把業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍擴展到與原有業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)中,而且還擴展到與其業(yè)務(wù)無關(guān)的行業(yè)中去的戰(zhàn)略;旌隙鄻踊瘧(zhàn)略一般是由實力雄厚的大企業(yè)來實施,采用的方法一般是通過收購或兼并其他行業(yè)企業(yè),或者直接投資于其他行業(yè),把業(yè)務(wù)擴展到其他行業(yè)中。?
2.4 合資戰(zhàn)略?
國外企業(yè)要直接參與國內(nèi)物業(yè)管理市場的競爭中,往往會通過兼并收購優(yōu)秀開發(fā)企業(yè),或與國內(nèi)實力較強的企業(yè)合辦物業(yè)管理企業(yè)等途徑。更多的是采用通過物業(yè)管理咨詢顧問的方式進入,通過這樣的合作方式,國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)與國外物業(yè)管理企業(yè)可將國外的先進管理經(jīng)驗與國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)熟知本地市場的優(yōu)勢進行最佳的互補,從而使合資戰(zhàn)略取得勝利。目前,有一定勢力基礎(chǔ)的物業(yè)管理企業(yè)可以采用合資戰(zhàn)略,在努力培育自己的核心競爭力的同時,吸取國際先進經(jīng)驗。?
3 對我國物業(yè)管理企業(yè)進行戰(zhàn)略實踐的思路?
(1)伴隨房地產(chǎn)金融的發(fā)展,與金融企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,將是物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)升級的重要機遇;(2)在管理區(qū)域應(yīng)該更著眼于引進優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商家來提高區(qū)域物業(yè)的人氣和商業(yè)景氣,從而提高區(qū)域物業(yè)的價值;(3)與大型房地產(chǎn)中介企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,更有效率的在“二手房屋”租賃市場發(fā)揮更多的作用;(4)與保險企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,規(guī)避物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)的風(fēng)險,并分享未來保險企業(yè)的份額;(5)與廣告企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,形成直接面對特點消費層次的廣告終端提供商;(6)與教育產(chǎn)業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,興辦社區(qū)學(xué)校(針對不同的業(yè)主需求實施特色教育服務(wù));(7)與文化娛樂健身飲食服務(wù)產(chǎn)業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,豐富社區(qū)服務(wù);(8)可以有訂單式物業(yè)管理服務(wù)的概念,由于物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主個性特點和物業(yè)管理公共區(qū)域特點可以進行調(diào)和,可以進一步從融入多個單一消費者的資金,轉(zhuǎn)而向房地產(chǎn)設(shè)計商提出設(shè)計要求,然后直接向建筑商發(fā)出整個物業(yè)區(qū)域建設(shè)的訂單。這樣建成的物業(yè)從硬件上就可以解決目前開發(fā)商的遺留問題,從環(huán)境上規(guī)避了業(yè)主之間的不和諧行為。?
4 對我國物業(yè)管理企業(yè)進行戰(zhàn)略實踐的建議?
物業(yè)管理企業(yè)成為“常青基業(yè)”重在品牌建設(shè),在自己基本業(yè)務(wù)讓客戶非常滿意的前提下(企業(yè)初期,可以犧牲一些經(jīng)濟利益,要注重社會效益,并要和區(qū)域的政治環(huán)境吻合,去贏得長期穩(wěn)定的客戶資源),然后可以控制上游(開發(fā)商),控制下游(各種專業(yè)企業(yè)),成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上針對使物業(yè)保值增值的各種服務(wù)鏈的集成商?梢砸詫嶋H介入或資本介入的形式影響上下游,打造優(yōu)質(zhì)品牌,另外可以發(fā)展物業(yè)管理管理咨詢業(yè)務(wù)以及物業(yè)管理監(jiān)理業(yè)務(wù)(對業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系進行調(diào)和的專門監(jiān)理機構(gòu)),通過這些形式就可以相互促進企業(yè)的主業(yè),副業(yè),最終建立一個強大的物業(yè)管理品牌,從而進一步通過物業(yè)管理企業(yè)的努力,實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活品質(zhì)的提高,并營造和諧環(huán)境,更好的服務(wù)消費者。?
參考文獻?
。1]?蔡詩.物業(yè)管理實務(wù)與操作[M].成都:西南財經(jīng)大學(xué)出版社,2006.?
。2]?王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2007.
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