�。壅�要］不同于其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從最初獲取土地使用權(quán)到最終確認(rèn)企業(yè)收入，這個(gè)過程短則一兩年，長則四五年，其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)的企業(yè)型核算。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算在開發(fā)成本、收入、應(yīng)繳稅款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性，本文將從這4個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)進(jìn)行分析。
　　［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；特殊性；特點(diǎn)
　　doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 12. 003
　�。壑袌D分類號(hào)］F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1673 - 0194（2011）12- 0004- 02
　　
　　作為特殊的經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所開發(fā)及生產(chǎn)的商品具有一定的特殊性，這使得房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)營過程中有很多不同于其他生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)的地方。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為具有一定的計(jì)劃性，經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容以及業(yè)務(wù)所涉及的往來方面比較廣泛，商品開發(fā)建設(shè)的時(shí)間較長，整個(gè)開發(fā)經(jīng)營過程的風(fēng)險(xiǎn)較大，這些經(jīng)營特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算工作也不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算在開發(fā)成本、收入、應(yīng)繳稅款和利息支出方面都具有相對(duì)的特殊性。
　　
　　一、對(duì)開發(fā)成本的核算
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算對(duì)象的復(fù)雜性及核算的重復(fù)性。就核算對(duì)象的復(fù)雜性來講，房地產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)工程的資金投入很大，成本所涉及的內(nèi)容也相對(duì)復(fù)雜，土地使用權(quán)的出讓金，土地征用費(fèi)，拆遷安置的補(bǔ)償費(fèi)，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃及可行性研究的費(fèi)用，“三通一平”等土地開發(fā)的費(fèi)用，工程項(xiàng)目建設(shè)總成本費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，配套公共設(shè)施費(fèi)，項(xiàng)目開發(fā)過程中的稅費(fèi)以及各種不可預(yù)見性的費(fèi)用等各種支出費(fèi)用都在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的范疇之內(nèi)，不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算對(duì)象具有一定的復(fù)雜性。
　　而核算的重復(fù)性，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行兩次核算：首先，房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性的投資特點(diǎn)決定了其每一個(gè)項(xiàng)目工程投資決策都必須具備一定的科學(xué)性和可行性，因而在項(xiàng)目的投資規(guī)劃階段，相關(guān)財(cái)會(huì)人員需要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行初步的核算及估計(jì)；而在項(xiàng)目真正投入實(shí)施的過程中，相關(guān)財(cái)會(huì)人員則需要隨著項(xiàng)目工程的推進(jìn)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行及時(shí)的核算，這一次的成本核算行為不再是大致的估算，必須秉承真實(shí)、客觀的原則，對(duì)具體的成本情況進(jìn)行最準(zhǔn)確的核算。
　　在投資項(xiàng)目完成之后，會(huì)計(jì)人員需要按照房地產(chǎn)企業(yè)特殊的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行成本核算，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中所發(fā)生的所有直接開發(fā)費(fèi)用和間接開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行全面歸集，并記入相對(duì)應(yīng)的賬戶明細(xì)中；將已經(jīng)完成的開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本進(jìn)行詳細(xì)、全面的計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)；依照已經(jīng)開發(fā)完成的項(xiàng)目的實(shí)際功能及去向，將開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際的成本結(jié)轉(zhuǎn)到相對(duì)應(yīng)的賬戶當(dāng)中，完成開發(fā)成本的核算工作。
　　
　　二、對(duì)收入的核算
　　
　　房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施的銷售收入、出租商品的租金收入等各種收入，以房屋的銷售收入為主。但是房屋銷售收入的確認(rèn)存在一定的特殊性。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)生產(chǎn)的商品具有高風(fēng)險(xiǎn)性和高價(jià)值性的特點(diǎn)，所以其銷售行為通常采用預(yù)售的形式來進(jìn)行。當(dāng)然，其商品的預(yù)售首先要獲得房屋的銷售許可證及預(yù)售許可證，然后通過簽訂相應(yīng)的預(yù)售合同和預(yù)收房款的形式進(jìn)行提前銷售，等到投資項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之后，依照房屋的具體建筑面積再與客戶簽訂一份正式的銷售合同，并收取相應(yīng)的房款，通過規(guī)范化的程序辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相對(duì)于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。
　　這種在收入確認(rèn)上的特殊性也直接影響到企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的成本核算行為，預(yù)收房款及簽訂正式銷售合同時(shí)收取的房款究竟應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)的哪一期收入當(dāng)中成為會(huì)計(jì)人員成本核算工作中的難點(diǎn)。盡管我國的會(huì)計(jì)制度對(duì)企業(yè)的商品銷售收入進(jìn)行了相關(guān)的界定，將風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)，但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移的把握還是存在一定的差異的，在遵循收入確認(rèn)原則的基礎(chǔ)上，不同的企業(yè)在具體操作過程中還是無法形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。相應(yīng)的，會(huì)計(jì)的成本核算行為也具有一定的企業(yè)性質(zhì)，依據(jù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的把握而定。
　　
　　三、對(duì)應(yīng)繳稅款的核算
　　
　　前已述及，我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為采用預(yù)售的方式進(jìn)行，預(yù)售合同的簽訂與預(yù)收房款行為同時(shí)發(fā)生。而依照我國稅法的規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓或者銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，凡采用預(yù)收款方式進(jìn)行的，納稅人收到預(yù)付款的同時(shí)其納稅義務(wù)隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照預(yù)收款的數(shù)額進(jìn)行稅金的計(jì)算與繳納，但是不依照這部分預(yù)收款進(jìn)行稅金的計(jì)提，只是在應(yīng)交的賬戶借方中對(duì)已繳納的稅款進(jìn)行反映。
　　一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是在年末的時(shí)候才會(huì)把那部分滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的收入，按照相應(yīng)的配比原則進(jìn)行應(yīng)繳稅金的計(jì)提，然后由會(huì)計(jì)進(jìn)行分錄，如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中的收入進(jìn)行計(jì)提的稅金數(shù)額。這也使得企業(yè)應(yīng)繳稅金核算存在一定的特殊性。
　　
　　四、對(duì)利息支出的核算
　　
　　依照我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)開發(fā)行為所借入的資金所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，在開發(fā)項(xiàng)目竣工之前所發(fā)生的，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入開發(fā)成本當(dāng)中；但企業(yè)會(huì)計(jì)制度在這方面的規(guī)定是將這部分利息支出計(jì)入企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。兩者在規(guī)定上存在一定的差異，而要尋求兩種規(guī)定的契合點(diǎn)，關(guān)鍵在于如何區(qū)分開發(fā)項(xiàng)目是否已經(jīng)竣工完成，但對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目是否已經(jīng)竣工完成這一問題，卻沒有嚴(yán)格、統(tǒng)一的劃分標(biāo)準(zhǔn)，這就使得這部分利息支出存在一定的不確定性，既可能被計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中，也可能被計(jì)入成本費(fèi)用中，影響了會(huì)計(jì)人員對(duì)這部分利息支出的核算行為，使得會(huì)計(jì)核算在利息支出上存在一定的特殊性。
　　
　　五、結(jié)論
　　
　　不同于其他傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)特殊的行業(yè)性質(zhì)及經(jīng)營模式?jīng)Q定了其內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的特殊性，會(huì)計(jì)核算在核算主體、核算內(nèi)容等方面都因其特殊的行業(yè)特性而有別于其他的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)人員必須根據(jù)企業(yè)特有的行業(yè)特性，全面了解企業(yè)內(nèi)部特殊的會(huì)計(jì)核算模式，以保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。
　　
　　主要參考文獻(xiàn)
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