房地產(chǎn)限購(gòu)政策作用與效果分析
發(fā)布時(shí)間:2019-08-20 來(lái)源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:
【摘 要】本文通過(guò)對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施背景的論述,分析限購(gòu)政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和恢復(fù)住宅消費(fèi)功能方面的作用和存在的一些不足。經(jīng)過(guò)分析,限購(gòu)政策應(yīng)該在一段時(shí)間內(nèi)存在,并且和保障房建設(shè)以及財(cái)稅政策、信貸政策等政策相互配合來(lái)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,達(dá)到促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);限購(gòu)政策;房?jī)r(jià);宏觀調(diào)控
最近幾年,全國(guó)各大城市住宅價(jià)格出現(xiàn)快速上漲。房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為普通群眾最關(guān)心的問(wèn)題之一,也是當(dāng)前我們政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一。房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅關(guān)系普通民眾的切身利益,也關(guān)系到我們國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。近幾年來(lái),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施,特別是在2010年出臺(tái)了限購(gòu)政策,體現(xiàn)了政府堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心。本文通過(guò)對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施的背景,作用進(jìn)行分析,以探討限購(gòu)政策實(shí)施的效果。
一、限購(gòu)政策出臺(tái)的背景
2003年以來(lái),許多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離了正常的發(fā)展軌道,導(dǎo)致普通群眾的購(gòu)買能力越來(lái)越弱,民眾普遍呼吁政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。政府部門根據(jù)形勢(shì)的發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的調(diào)控措施;仡櫸覀儑(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和調(diào)控歷程,2003年后針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的投資過(guò)熱現(xiàn)象,政府通過(guò)嚴(yán)控土地供應(yīng),提高房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例,控制信貸規(guī)模等措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給進(jìn)行調(diào)控。到了2005年,政策轉(zhuǎn)向以調(diào)控房地產(chǎn)需求為導(dǎo)向,實(shí)施了提高首付比例和貸款利率,興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等措施,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2008年年底,受國(guó)際金融危機(jī)的影響,房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橹С址康禺a(chǎn)發(fā)展,但這一政策僅實(shí)施了半年左右,到2009年下半年,房?jī)r(jià)又出現(xiàn)較快上漲,政策立即轉(zhuǎn)向以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為導(dǎo)向。但是這些調(diào)控政策受到各方面因素的影響,調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果,城市土地價(jià)格持續(xù)攀升,房?jī)r(jià)不斷上漲。以北京市為例(見(jiàn)圖1),2006年之后,除了2008年底受金融危機(jī)的影響外,房?jī)r(jià)幾乎一直保持較快的漲幅,特別是在2007年年末和2010年的年初,均達(dá)到了15%的漲幅。在這個(gè)背景之下,2010年4月國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)限購(gòu)政策,截至目前已經(jīng)有47個(gè)城市先后出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則。
圖1北京市2006~2011年的房?jī)r(jià)指數(shù)
二、限購(gòu)政策的作用和效果分析
。1)限購(gòu)政策減少了投資和投機(jī)需求,使得房地產(chǎn)業(yè)朝著滿足居民基本住房需求的目標(biāo)發(fā)展。我們大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),并把它作為我們國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一,根本的目的在于改善居民的住房需求,促進(jìn)城市化的進(jìn)程。但是近些年來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,房地產(chǎn)業(yè)的投資過(guò)熱,已經(jīng)使行業(yè)的發(fā)展偏離了原來(lái)的目的,成為了投資者實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)增值和獲利的工具。在當(dāng)前我國(guó)住房供求失衡、地少人多的基本國(guó)情下,住房的首要功能應(yīng)該是滿足民眾基本的居住需求,我們國(guó)家土地資源的稀缺決定了住房的供應(yīng)是有限的,對(duì)居民購(gòu)房進(jìn)行限購(gòu)具有現(xiàn)實(shí)的合理性。從這個(gè)角度來(lái)看,限購(gòu)政策的實(shí)施,抑制了投資性、投機(jī)性的購(gòu)房需求,為我們住房改革步入正常的軌道,恢復(fù)住房的消費(fèi)品角色具有重要的作用。(2)限購(gòu)政策能夠有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,也是銀行信貸的重要部分,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈的數(shù)十個(gè)行業(yè)息息相關(guān)。目前部分地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫,一旦房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)較大的波動(dòng)必然會(huì)對(duì)整個(gè)金融體系和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生劇烈的影響,這個(gè)方面日本的房地產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都值得我們思考和警惕。限購(gòu)政策的實(shí)施,能夠引導(dǎo)居民合理消費(fèi),防止房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。(3)限購(gòu)政策的出臺(tái)能夠減少保障性住房建設(shè)的壓力,緩解貧富差距擴(kuò)大的趨勢(shì)。近幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民承受的范圍,給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定的因素,使得更多的居民只能通過(guò)保障性住房解決住房問(wèn)題,這也增大了地方政府建設(shè)保障性住房的困難。限購(gòu)政策的實(shí)施,能夠減少投資需求,抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,讓更多的家庭可以通過(guò)購(gòu)買商品房解決住房問(wèn)題,減少了保障房建設(shè)的壓力,促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。(4)限購(gòu)政策是我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,控制通貨膨脹的重要途徑。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利潤(rùn)吸引了其他行業(yè)的企業(yè)和社會(huì)上的流動(dòng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),過(guò)多的資源的投入對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展造成了影響,對(duì)于我們轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成了不利影響。從社會(huì)的角度來(lái)說(shuō),住房還貸成本限制了其他消費(fèi),抑制了其他行業(yè)的發(fā)展,阻礙了消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。同時(shí),高房?jī)r(jià)也成為了某些地方吸引人才的阻礙,不利于經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。限購(gòu)政策的實(shí)施,使得部分行業(yè)的資金退出房地產(chǎn)市場(chǎng),減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,通過(guò)政府其他政策的支持和引導(dǎo),增加其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資金的流入,促進(jìn)我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí),實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。限購(gòu)政策已經(jīng)成為了2011年房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律,限購(gòu)政策作為一種行政手段,主要目的在于直接抑制房地產(chǎn)投資或投機(jī)的需求,部分程度上改善了目前供不應(yīng)求的局面。在我國(guó),投資、投機(jī)購(gòu)房占的比重,已經(jīng)高達(dá)30%至40%,限購(gòu)令出臺(tái)之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量跌幅很大,平均達(dá)到50%以上,以北京市為例(圖2),2011年的房屋銷售面積(截止10月)幾乎是近10年來(lái)的最低量,房?jī)r(jià)指數(shù)也有一定下降,這也看出限購(gòu)令實(shí)施之后,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的沖擊。這些數(shù)據(jù)表明,限購(gòu)政策出臺(tái)之后對(duì)房屋成交量產(chǎn)生了較大影響,同時(shí)房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)也得到了控制,房?jī)r(jià)漲幅逐漸放緩。
圖2北京市歷年商品房銷售面積
三、限購(gòu)政策的不足
限購(gòu)政策是當(dāng)前政府調(diào)控高房?jī)r(jià)一種行政手段,主要是抑制投機(jī)或投資的需求,一定程度上改變了當(dāng)前供不應(yīng)求的局面,但是由于政策的滯后性和實(shí)施的時(shí)間比較短,對(duì)市場(chǎng)的影響還不明顯。限購(gòu)可能會(huì)帶來(lái)租房市場(chǎng)價(jià)格上漲、戶籍歧視等負(fù)面問(wèn)題。限購(gòu)政策還需結(jié)合房產(chǎn)稅、保障房的建設(shè)等措施共同來(lái)解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。限購(gòu)政策存在的不足主要有以下幾方面:(1)限購(gòu)的范圍和時(shí)間不明確。限購(gòu)政策目前主要集中在房?jī)r(jià)漲幅較快的大中城市,中小城市并未實(shí)行,這就可能會(huì)使投資和投機(jī)性購(gòu)房行為轉(zhuǎn)移至中小城市,推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),給未實(shí)施限購(gòu)政策的中小城市造成泡沫。目前一些地方的限購(gòu)政策沒(méi)有規(guī)定期限,導(dǎo)致市場(chǎng)上部分投資者觀望情緒強(qiáng)烈,一旦限購(gòu)政策取消,這些資金便會(huì)重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲。(2)限購(gòu)政策并未解決房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的問(wèn)題。限購(gòu)政策的出臺(tái)目前來(lái)看抑制了投機(jī)需求,在一定時(shí)間內(nèi)能夠改變目前的供求關(guān)系,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,但是這些被抑制的需求是長(zhǎng)期存在的,加上我們國(guó)家積極推進(jìn)的城市化進(jìn)程,住房的供需矛盾仍將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)存在。限購(gòu)令并沒(méi)有從根本上改變目前的供需矛盾,也不應(yīng)當(dāng)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要措施,因此政府必須制定相應(yīng)的配套政策,加大住房的有效供給,從長(zhǎng)期來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)。(3)限購(gòu)政策執(zhí)行過(guò)程中的不一致性。地方政府作為政策的執(zhí)行者,承擔(dān)著具體落實(shí)政策和執(zhí)行政策的角色,但是由于受到土地財(cái)政因素的影響,地方政府調(diào)控高房?jī)r(jià),真正落實(shí)限購(gòu)政策的動(dòng)力不足,因此地方政府在限購(gòu)政策的細(xì)則制定和實(shí)施中會(huì)和中央政府存在博弈,這導(dǎo)致限購(gòu)政策的實(shí)施效果受到影響。
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