在經(jīng)濟全球化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組工作將給企業(yè)的發(fā)展帶來巨大變化，是企業(yè)生存發(fā)展壯大的新途徑。因房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組能進一步整合提升原企業(yè)自身的經(jīng)營水平，推進企業(yè)實現(xiàn)快速可持續(xù)發(fā)展。筆者簡析實施房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組的意義以及主要方式，并簡要說明其注意事項，以便各位借鑒參考。
　　一、前言
　　伴隨著改革開放，我國房地產(chǎn)事業(yè)已然成為國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。房地產(chǎn)企業(yè)在國家快速發(fā)展中迎來了許多新機遇，同時也將面臨著日益激烈的市場競爭的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中，尋求良好的發(fā)展并站穩(wěn)腳跟，需進行并購以及重組，以此不斷優(yōu)化調(diào)整自身產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，調(diào)配各種社會資源，使得企業(yè)煥發(fā)生機。就當前而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)實施并購及重組工作的比例較少，這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說是極為不利的。為此，筆者就房地產(chǎn)企業(yè)的并購及重組進行簡要分析。
　　二、探析房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組的成因
　�。ㄒ唬┵Y本規(guī)模小、缺乏競爭力
　　國家出臺相關調(diào)控政策可以在一定程度上對房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱有著制約作用，但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的各種結(jié)構(gòu)性問題仍然還有很多，比如企業(yè)規(guī)模小、資金少、實力不足、資源過剩造成浪費、以及相關的糾紛等等問題。房地產(chǎn)業(yè)由于其特殊性，使其應該是資金密度較大的領域，但實際上只是在總投資的規(guī)模上資金密度較大。另外，相關管理制度不健全以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的準入門檻過低等問題也仍（二）融資渠道少，資金不足
　　在房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的方式占融資渠道的大部分，而對于保險、股票等金融工具進行融資的占有比例非常少。另外由于國家政策的影響，使得一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)上市的方式來進行有效地融資，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)債券發(fā)行的總量較小，占資金來源的比例過低。除此之外，其他的金融行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的時間不長，無法滿足現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求。
　　（三）信貸政策縮減
　　現(xiàn)今大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展資本金主要來自于銀行的貸款、自籌、預售以及定金等款項。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的融資渠道上出現(xiàn)了問題使得中央銀行對房地產(chǎn)的信貸上開始特別重視起來。為了進一步降低商業(yè)銀行的信貸風險，中央銀行制定了越來越嚴格的信貸額度以及相關審核條件，以更好地遏制不良信貸。現(xiàn)在的金融機構(gòu)在不斷地上調(diào)存款基準利率的同時相就提高了貸款利率�？梢�，房地產(chǎn)企業(yè)在融資上渠道越來越少相應的也越來越困難，迫使其在開發(fā)項目的過程中自行籌集資金，一些資金較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)還可以支持開發(fā)項目所需的資金要求，但是對于一些規(guī)模較小的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金籌集出現(xiàn)了問題，也就是企業(yè)資金鏈斷裂就極易造成投資上的風險。
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　　國家出臺政策要求要合理利用現(xiàn)存土地，以此來提高我國土地的利用率和供應量，并對閑置的土地按照規(guī)定來進行回收使用。這就使得一些大量囤積土地的企業(yè)面臨資金短缺問題而造成財務危機。土地改革使房地產(chǎn)行業(yè)在向不斷開發(fā)的模式進行發(fā)展，在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)就必須保持長期的房產(chǎn)開發(fā)運營模式，從而致使房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條在不斷地緊收起來。
　　三、探析房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組的方式
　�。ㄒ唬┐笮推髽I(yè)與大型企業(yè)相并購及重組
　　土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的必要條件，然而，土地的出讓金越來越高，致使房地產(chǎn)企業(yè)如果單獨依靠自身的實力來獲取優(yōu)質(zhì)的土地幾乎是不可能完成的事情。因此，企業(yè)與行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合的方式進行資源共享、綜合開發(fā)成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的良方。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到進一步的發(fā)展時就可以通過強強聯(lián)合的方式來獲取高價土地、實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資源整合等。在實際的強強聯(lián)合動作的過程中，可以有效地降低進入新的發(fā)展的堡壘，充分利用原有的企業(yè)市場份額和經(jīng)驗，降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中財務風險，可以進一步發(fā)展成為品牌、管理以及資金等各方面都具有較強優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)。
　　（二）大型房地產(chǎn)企業(yè)并購小型房地產(chǎn)企業(yè)
　　在當今經(jīng)濟環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后兩年內(nèi)如果沒有對土地進行開發(fā)的，政府有權(quán)收回該土地且只需賠償兩倍定金而不是以市場價格來進行回購。這就對一些土地存量較大且資金實力不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)造成資金危機而不得不退出競爭市場或是通過轉(zhuǎn)讓來套取資金，實際上就是只能將土地產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。另外，對于一些資金較為雄厚實力較強的大型房地產(chǎn)企業(yè)又沒有地可以投資的，像這種企業(yè)一般都具有較多的融資渠道和股權(quán)資金且在行業(yè)中的發(fā)展也得到一定的認可。在這樣的形勢下，大型企業(yè)可以通過并購及重組一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)或是良好的地產(chǎn)項目來進行規(guī)模的擴充。在土地交易市場中，優(yōu)質(zhì)的土地十分有限，一般以產(chǎn)權(quán)交易的方式來換取土地且所需的價格要低許多，在這（三）其他行業(yè)的企業(yè)進入房地產(chǎn)企業(yè)中并購及重組
　　目前，某些行業(yè)中面臨著可投資項目較少的問題，而此時，房地產(chǎn)行業(yè)正是快速發(fā)展的時期，這些行業(yè)將資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)的可能性無形中加大了許多，另外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所得利潤也是比較喜人；與此同時房地產(chǎn)行業(yè)資金密度大且融資渠道卻少之又少，這也給其他行業(yè)進軍房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的機遇。其他行業(yè)的進入使企業(yè)無形中降低了風險，收益也有所提升。另外，其他企業(yè)自身具有較強的社會資源，使得土地資源得到了一定的增值并從中獲取更大的收益。
　　四、關于房企并購及重組中注意事項
　　（一）警惕土地可變問題
　　土地對于房企并購及重組當中十分重要，關系著企業(yè)經(jīng)濟效益，因此需要警惕土地資源可變問題，以免出現(xiàn)土地手續(xù)不齊與拆遷難題等狀況，使得企業(yè)在獲得地塊后，不能順利開展項目，甚至牽扯進入債務等經(jīng)濟糾紛。所以在實施房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組工作時，必須高度警惕土地這個變量問題，確保企業(yè)核心利益。
　�。ǘ�）注重企業(yè)文化整合
　　據(jù)相關研究調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在實施并購及重組過程中，由于企業(yè)整合問題處理不當，最終造成企業(yè)并購及重組工作失敗。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施并購及重組工作時，要充分考慮雙方利益，認真分析研究并購方式，使得并購雙方員工認可、信賴并購工作，進而實現(xiàn)共同發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)并購及重組后，應當注重企業(yè)文化整合工作，使得并購雙方處于平等狀態(tài)，遏制強權(quán)文化的滋生。對于企業(yè)文化而言，具有兩個鮮明特點，包括依賴性與隱匿性，因此，必須在實施并購及重組工作時，需要加倍的耐心和包容，如此才能整合企業(yè)文化，促進企業(yè)發(fā)展。
　�。ㄈ�）對于別的行業(yè)涉獵房地產(chǎn)行業(yè)
　　每一個行業(yè)都有著自身不同之處，但是在進行并購及重組時，并購企業(yè)往往將自身管理經(jīng)驗套用到并購后的企業(yè)。所以，對于別的領域的企業(yè)而言，進入房地產(chǎn)行業(yè)時，應當結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點進行針對性的發(fā)展規(guī)劃研究。由此需要尋求及培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，以便協(xié)作別的領域更好更快的轉(zhuǎn)換到房地產(chǎn)行業(yè)門檻。
　　五、結(jié)束語
　　面對當前國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)需認清形勢，把握機遇，尋求新的發(fā)展方式。接納并購對于資金不足的房企而言是勢在必行的，而實力雄厚的房企則需要充分了解市場及政策的前提下，尋求并購及重組對象，如此才能在激烈的市場競爭環(huán)境中獲得立足之地。（作者單位為成都奧克斯財富廣場投資有限公司）

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