成功舉辦屆全運(yùn)會(huì)，對(duì)舉辦地經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都會(huì)形成巨大的推動(dòng)力。第十屆全運(yùn)會(huì)舉辦城市南京，其城市化進(jìn)程至少加快了20年。而“后奧運(yùn)時(shí)代”的北京，一年來在城市規(guī)劃建設(shè)、場(chǎng)館賽后利用，城市管理服務(wù)等諸多方面進(jìn)行了積極而有益的探索，正極大地吸收和發(fā)揮著這些奧運(yùn)遺產(chǎn)的能量。那么，十運(yùn)后的濟(jì)南，將進(jìn)入怎樣的”后全運(yùn)”時(shí)代?
　　
　　樓市新版圖
　　
　　全運(yùn)會(huì)的舉辦，促使?jié)�南的城市地位提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景也逐漸高漲，房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀升。后全運(yùn)時(shí)代，省城樓市格局將如何演變?對(duì)于濟(jì)南房地產(chǎn)，是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)?
　　據(jù)山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院相關(guān)專家預(yù)測(cè)，濟(jì)南的房地產(chǎn)目前受全運(yùn)影響，正處于市場(chǎng)“高潮期”。 “后全運(yùn)”時(shí)代濟(jì)南樓市將呈現(xiàn)出四個(gè)方面的變化。
　　奧體中心建設(shè)及省市級(jí)政務(wù)中心東移助力濟(jì)南東部房產(chǎn)。全運(yùn)對(duì)濟(jì)南特別是東部的城市建設(shè)推動(dòng)尤為顯著。全運(yùn)使東部新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速完善。大量企業(yè)總部和政務(wù)中心向東部遷移。企業(yè)總部方面，像重汽、黃金 魯信，魯銀、國(guó)電等大型企業(yè)的總部已經(jīng)或即將向東部遷移，一些保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)的區(qū)域總部也將向東部遷移。省政府和市政府的些部門已經(jīng)或即將遷到東部。目前東部新城已經(jīng)構(gòu)建起奧體中心奧體中心周邊東部城區(qū)三層相互銜接的完善道路網(wǎng)絡(luò)。全運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)特別是奧體中心
　　場(chǎng)三館 的建設(shè)使奧體文博片區(qū)快速崛起。圍繞著奧體中心，省博物館 省科技館 省檔案館等都開發(fā)建設(shè)了新館，省立醫(yī)院在此建設(shè)了新區(qū)， 些商業(yè)配套設(shè)施也在迅速開發(fā)。同時(shí)，一大批中高檔住宅小區(qū)正在建設(shè)或即將投入使用。
　　全運(yùn)會(huì)前后，濟(jì)南東部房產(chǎn)毫無爭(zhēng)議地成為最大贏家。東部地產(chǎn)價(jià)格上漲速度最快，平均漲幅在30％該地區(qū)也成為銷量最大的地區(qū)。豪宅也出現(xiàn)在這一區(qū)域奧龍官邸創(chuàng)出了濟(jì)南最高房?jī)r(jià)3.6萬元/平方米。
　　一個(gè)典型的案例是，海爾綠城全運(yùn)村項(xiàng)目已經(jīng)成為奧體片區(qū)的標(biāo)桿去年年底開盤價(jià)曾短暫定在6500元左右，年初價(jià)格在7800元左右，而目前均價(jià)已在12000元。
　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份A9月份，整個(gè)濟(jì)南東部樓盤成交總量占濟(jì)南市區(qū)樓盤成交總量的四成，而剩余的六成則由西部南部北部以及中部的樓盤組成。
　　地產(chǎn)業(yè)有關(guān)人士認(rèn)為，中海，海信，鑫苑等系列品牌開發(fā)商紛紛在東部拿地。全運(yùn)會(huì)后至少在兩三年內(nèi)+濟(jì)南樓市的主要供應(yīng)量還將在東部。
　　濟(jì)南樓市將上演“全國(guó)品牌秀”。 “后全運(yùn)”時(shí)代是線房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)起云涌進(jìn)入濟(jì)南的時(shí)代。全運(yùn)給濟(jì)南城市建設(shè)帶來巨大的提升，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供了巨大空間。像保利 中海、綠城海爾，海信等知名房企的主戰(zhàn)場(chǎng)都在東部全運(yùn)成就了一批企業(yè)在濟(jì)南的大發(fā)展。“后全運(yùn)”時(shí)代還將有大批全國(guó)性品牌企業(yè)涌入濟(jì)南，像綠地、萬科，世茂,富力等一線品牌已經(jīng)或即將以各種方式殺入濟(jì)南。外來品牌開發(fā)商將在“后全運(yùn)”時(shí)代主導(dǎo)市場(chǎng)。從最近招拍掛土地的成交情況看，外來開發(fā)商挾大量資金不斷攻城略地，而本土企業(yè)鮮有斬獲。
　　開發(fā)熱點(diǎn)將東西兩旺�！昂笕�運(yùn)”時(shí)代濟(jì)南的開發(fā)熱點(diǎn)將由東部向西部轉(zhuǎn)換，或者出現(xiàn)東西兩熱的情況。全運(yùn)會(huì)前，東部一直是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，而全運(yùn)會(huì)后，大家將會(huì)把更多的目光轉(zhuǎn)向西部，西部新城將迅速崛起。京滬高鐵西客站的建設(shè)、園博會(huì)的舉行張莊機(jī)場(chǎng)的搬遷為西部城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好契機(jī)。如果說全運(yùn)為濟(jì)南打造了一個(gè)類似南京河西新區(qū)的東部新城，那么西部將在‘后全運(yùn)。時(shí)代出現(xiàn)類似鄭州鄭東新城的變化，濟(jì)南東，西部可能出現(xiàn)同時(shí)崛起、同樣精彩 比翼雙飛的局面。
　　住宅產(chǎn)品將快速升級(jí)。像萬科、綠地，綠城等線品牌都擁有領(lǐng)先的產(chǎn)品和完善的產(chǎn)品體系。他們進(jìn)入濟(jì)南將帶來先進(jìn)的產(chǎn)品理念和完善的產(chǎn)品研發(fā) 生產(chǎn)體系，從而拉動(dòng)濟(jì)南的住宅產(chǎn)品迅速升級(jí)。濟(jì)南的住宅發(fā)展水平和人居環(huán)境舒適度都將上個(gè)大臺(tái)階。像海爾綠城開發(fā)的全運(yùn)村由于產(chǎn)品品質(zhì)高端等因素受到濟(jì)南市民歡迎，目前銷量占到8000元/平方米以上住宅40％的市場(chǎng)份額。“后全運(yùn)”時(shí)代，這樣的產(chǎn)品在濟(jì)南將更加受到歡迎。整體發(fā)展新引擎
　　城市綜合體應(yīng)該是微縮的城中之城，可以滿足人們居住，購(gòu)物，辦公休閑 美食運(yùn)動(dòng)健身和娛樂等物質(zhì)享受和精神享受的“一站式”要求，需要基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。城市綜合體同時(shí)也是城市地標(biāo)性的建筑群體依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。
　　山東省社會(huì)科學(xué)院相關(guān)專家認(rèn)為，后全運(yùn)時(shí)代，濟(jì)南應(yīng)打造有生命力的城市綜合體，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。
　　今年的濟(jì)南市委理論學(xué)習(xí)中心組讀書會(huì)確定了當(dāng)前和今后個(gè)時(shí)期全市的工作重點(diǎn)，其中的項(xiàng)重大戰(zhàn)略部署是，以城市綜合體。建設(shè)為切入點(diǎn)，作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎，推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。濟(jì)南要打造有特色有生命力有活力的城市綜合體，就必須有產(chǎn)業(yè)的支撐，使得綜合體在功能齊全的前提下，還能夠創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收帶來效益，只有這樣才能形成強(qiáng)大的輻射力，成為推動(dòng)城市發(fā)展的新引擎。于是，能否有長(zhǎng)久生命力是衡量城市綜合體的標(biāo)準(zhǔn)之一。這就決定了居住功能不能成為城市綜合體的主要功能。大型的居住小區(qū)配套有商業(yè)設(shè)施，娛樂場(chǎng)所交通設(shè)施等，居民國(guó)然可以不出小區(qū)完成很多事，但這些配套都是為居民居住服務(wù)的，主打的還是居住功能，對(duì)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)難以產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)，這樣的城市綜合體“活力”不強(qiáng)。
　　實(shí)例證明，一個(gè)成功的城市綜合體，必然是一個(gè)區(qū)域甚至城市的新中心，而這個(gè)中心的高度，往往又決定了區(qū)域綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)度。不過近幾年來，全國(guó)各大城市綜合體項(xiàng)目上馬不少，失敗的案例也屢屢出現(xiàn)。濟(jì)南的很多大型樓盤，開發(fā)商都打出了“城市綜合體”的宣傳口號(hào)，但仔細(xì)分析下，不少樓盤的“綜合體”只不過是開發(fā)商賣房子的噱頭。
　　打造有特色 有生命力，輻射力強(qiáng)的城市綜合體，其核心應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)業(yè)支撐。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的，是大量就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以會(huì)展業(yè)為支撐的綜合體，會(huì)展中心是主打，是這綜合體發(fā)展的關(guān)鍵，其他酒店，商業(yè)娛樂等設(shè)施都是為會(huì)展業(yè)配套的。
　　正在建設(shè)的萬達(dá)廣場(chǎng)片區(qū) 恒隆廣場(chǎng)片區(qū)、振興街的銀座中心片區(qū)，都是以商業(yè)服務(wù)業(yè)為產(chǎn)業(yè)支撐和特色的城市綜合體，帶來大量就業(yè)稅收等資源。
　　前不久在北京召開的2009中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)上，有專家提出，一個(gè)成功的城市綜合體應(yīng)該實(shí)現(xiàn)四個(gè)目標(biāo)，是提高城市土地利用效率，二是創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益，三是要改善城市居民的生活質(zhì)量，四是能代言城市的時(shí)代精神。另外也有專家建議，后全運(yùn)時(shí)代，城市綜合體的開發(fā)必須根據(jù)不同區(qū)域、地段的特點(diǎn)來研究如何形成自己的特色，不能照搬個(gè)項(xiàng)目的模式。
　　濟(jì)南市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過各種功能的有機(jī)組合，城市綜合體能夠產(chǎn)生的能量和價(jià)值，是不可用普通的房地產(chǎn)住宅或商業(yè)的價(jià)值來衡量的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠大大節(jié)約每一個(gè)人的生活成本和時(shí)間成本。第二，它通過高端酒店、超市，百貨，步行街，娛樂樓餐飲樓等功能的組合，能夠產(chǎn)生極高的社會(huì)價(jià)值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價(jià)值提升，而且能夠帶動(dòng)整個(gè)周邊土地價(jià)值大幅提高。
　　許多經(jīng)濟(jì)學(xué)專家認(rèn)為，作為經(jīng)濟(jì)大省山東的省會(huì)，濟(jì)南已具備了發(fā)展城市綜合體的條件，發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
　　據(jù)了解，根據(jù)市委理論學(xué)習(xí)中心組讀書會(huì)要求，市規(guī)劃局會(huì)同西區(qū)投融資中心，圍繞打造‘齊魯新門戶泉城新商埠，城市新中心“的目標(biāo)任務(wù)，先期開展了西客站片區(qū)概念規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)等規(guī)劃編研工作，先后共完成1 50多項(xiàng)規(guī)劃成果。根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)作為未來西部城區(qū)的發(fā)展核心，將依托高鐵站建設(shè)，發(fā)展成為集金融服務(wù)，總部經(jīng)濟(jì)會(huì)展酒店、商業(yè)休閑，多功能居住為一體，環(huán)境優(yōu)美，配套完善、活力充盈的高鐵新城，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接承載地和高端產(chǎn)業(yè)集聚地，成為濟(jì)南乃至山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡以及未來濟(jì)南市對(duì)外形象展示的標(biāo)志性地區(qū)。
　　后全運(yùn)時(shí)代的濟(jì)南，已步入發(fā)展建設(shè)有生命力的城市綜合體時(shí)代。

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