與20年前計劃經濟時代的北京亞運村不同,這次的廣州亞運城,從一開始就選擇了市場化的運作,這也意味著開發(fā)商在分享城市發(fā)展的巨大利好的同時,也要分擔市場化運作的風險,比如樓市調控。
　　
　　天河體育中心,這個20年前為六運會興建的標志性建筑,如今已成為廣州城的一個中心圖騰,20年前它的周邊還是一片莊稼地,20年后它的周邊環(huán)繞著聞名全國的天河城商圈。
　　離天河體育中心不到3千米的珠江新城,這片CBD區(qū)域是廣州更新的城市中心。這一次,亞運的開幕式就將在珠江新城的水岸海心沙上演。從此處乘坐地鐵35分鐘后到達番禺海傍站,這里有個龐大的項目,亞運城,就是俗稱的亞運村。按照廣州的城市總體規(guī)劃,以亞運城為中心的廣州新城未來將是廣州另一個城市中心,與現(xiàn)在的天河珠江新城組成廣州的“雙核”。
　　最近這兩年,真正意義上可供開發(fā)商經驗運作的新區(qū)域已經不多,亞運城卻是一個最為名副其實者�！俺鞘羞\營商”,在這個開發(fā)商如虎的年代,這是他們更為喜歡的名銜。
　　令開發(fā)商瘋狂的是,一向小心謹慎的廣州市政府“聊發(fā)少年狂”,為了本屆亞運,將面積相當于深圳蛇口的“未來城市中心”整體打包出讓。一位參與拍賣的開發(fā)商曾表示,“這是國內一線城市未來五到十年內僅有的大項目”,成為城市中心的“地主”對開發(fā)商而言,意味著金燦燦的未來。
　　與20年前計劃經濟時代的北京亞運村不同,這次的廣州亞運城,從一開始就選擇了市場化的運作,這不僅意味著開發(fā)商可以分享城市發(fā)展的巨大利好,同時也要分擔城市運營的風險。特別是在中央一波又一波的房地產調控背景下,“這不僅是一個政治任務,還是一個戴著鐐銬的政治任務”,這個鐐銬就是市場化運營。
　　投資的亞運城
　　廣州同創(chuàng)卓越房地產公司總經理趙卓文眼中的亞運城,有些夜色中的新上海的味道�！吧钜�10:30,夜色深沉,廣州沒錢的人們早已歇息,有錢人卻還在徹夜排隊。背景音樂中,鄧麗君的《夜來香》把人唱得昏昏欲睡,但欲買亞運城的投資客卻熱情高漲�！�
　　9月26日,新浪樂居把一條短信發(fā)到了眾多用戶手機上:廣州亞運城開始銷售,直播開始。
　　戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰的開發(fā)商迎來了一場驚喜。從一開始購房者擠爆銷售大廳,到最后選房時間延長到深夜3點,以至于銷售代理不得不貼出“今天房源已銷售完畢,搖到號的客戶明天請早”的告示。根據開發(fā)商的統(tǒng)計,亞運城銷售前兩天就賣出了2300套房子。如果這個數(shù)據沒水分,這是有史以來廣州開盤前兩天銷售最多的單個項目。
　　“錯過了體育中心,就別再錯過亞運城。”來自深圳的投資客陳健斌這樣解釋著自己的購房動機。9月30日這天,他一口氣簽下了20套房子,僅定金就付了50萬�！盁o論有多少非市場因素,有一點是完全可以肯定的,那就是亞運城將是廣州規(guī)劃得最好的生活社區(qū)�！标惤”笊踔琳J為,作為未來一個廣州中心城的亞運城,未來20年廣州都很難有如此素質的社區(qū)。
　　23年前的1987年11月,六運會在周邊都是荒郊菜地的天河體育中心舉辦。如今,以其為中心的體育中心商圈已成為頗具國際水平的現(xiàn)代化城市中心區(qū),當時的運動員村六運小區(qū),23年后的今天仍是房地產交易市場上的稀缺品。天河體育中心也同其身后的中信廣場一樣,成為廣州近20年來的圖騰,在廣州新地標廣州塔的投入使用前,其在廣州人心中地位一直都是牢不可撼。
　　在這些購房者的眼里,廣州體育中心商圈的今天,就是亞運城的明天。
　　“亞運城最大的特色是town而非village�！眮嗊\城的設計師李鵬指著模型告訴記者,之所以稱之為“城”,首先是因為其規(guī)模,占地2.73平方公里,相當于4個北京奧運村。建成后的亞運城將可以容納100萬人口�！斑\動員村、媒體村和技術官員村的所有戶型都是按照居民需求建造,面積在70平方米至180平方米之間,稍加調整就可以成為居民生活區(qū)�！�
　　與當初體育中心商圈崛起模式相比,亞運城走的是配套先行路線。當中的一些賽時配套設施也將在賽后轉變功能繼續(xù)使用,比如主媒體中心,賽后將會改建成一個大型的購物中心,賽時作為志愿者居住宿舍和運動員體能恢復訓練中心使用的亞運城中學,賽后成為亞運城的配套中學,將建示范性高中和標準化初中各一所;包括沙灘排球場在內的亞運公園將予以保留,為社區(qū)提供室外活動空間;賽時物流中心將改建為擁有500個床位的三甲醫(yī)院;亞運安保碼頭賽后將改建為游艇碼頭……
　　因為是全市場化運作,這些賽時用作場館、宿舍的設施,幾乎不用多大改動,賽后都可以立即轉為民用。太陽能、水源熱泵、分質供水、雨水綜合利用、真空垃圾收集、綜合管溝……這些時下最熱門的節(jié)能環(huán)保概念和新技術,也都運用在亞運城中。
　　“其他新城區(qū)最大的問題就是配套不足,但這在亞運城是不存在的,因為現(xiàn)在所有配套都已經建好了�！钡谝惶烊�亞運城踩盤,陳健斌就下了埋單的決心。在他眼里,這是一單穩(wěn)賺不賠的生意。
　　很多事情,都絕沒有想的這么簡單。
　　
　　調控的亞運城
　　“拿了十幾張身份證,一次性付了十套房子的所有款項�！眮嗊\城開盤當天的銷售代理向記者描繪其親歷的“傳說”。記者從銷控表上的總價統(tǒng)計得知,亞運城折后的銷售單價在11000元-15000元/平方米之間,雖然無法與市中心動輒兩三萬的價格相比,但考慮其地理位置和正處調控嚴苛期,這個售價并不便宜。要知道,曾幾何時,開發(fā)商一度打算把開盤單價定在8000元-9000元/平方米左右。
　　今年4月第一次樓市調控就曾讓亞運城的銷售代理苦悶良久。按照此前開發(fā)商與亞組委簽訂的協(xié)議,開發(fā)商必須在11月12日亞運會開幕前完成首批8000套現(xiàn)樓的銷售。這是一個極難完成的任務,房管局官網的數(shù)據顯示,2010年上半年,亞運城所在的番禺區(qū)上半年成交僅3132套。換言之,亞運城的開發(fā)商必須在1個多月內,要完成全區(qū)今年上半年2倍多的銷量。
　　今年年初,廣州的樓市上漲勢頭迅猛,亞運城周邊的項目更是齊刷刷地往上漲。去年年底,均價還是7800元/平方米的亞運城項目附近的“保利公館2010”洋房,到了今年3月,價格就過了萬元大關。當月亞運城板塊區(qū)域新建商品住宅的均價達1.29萬元/平方米,創(chuàng)下歷史新高。當時市場就傳出,開發(fā)商將亞運城定價1.3萬元/平方米。
　　然而,4月一場前所未見的調控不期而至,屬于市郊的亞運城板塊驟然急凍。由于區(qū)域配套沒有完全建立,附近樓盤一直依靠投資者支撐,所受沖擊更為明顯。保利公館2010對外宣布起價降為8500元/平方米,但實際上5月賣出的23套房子,均價只在8000元/平方米。
　　當時,銷售代理為亞運城制定的銷售策略是以時間換價格空間:一方面早就具備銷售資格的亞運城遲遲不申請預售;另一方面,銷售代理在全國范圍內四處造勢。
　　彼時,亞運城開發(fā)商的壓力不可謂不大,亞運召開在即,亞運城是個不能有半點瑕疵的任務。亞運城的土地出讓合同中有著非常嚴格的要求,受讓人單方解除或提前終止履行本合同的,受讓人應向出讓人支付出讓價款總額20%的違約金。簡言之,如果三家開發(fā)商中的哪一家出現(xiàn)資金問題,要退出亞運城開發(fā),必須向廣州市政府支付高達51億元的罰款,違約成本很高。為了解決這些難題,原本拍地時的三大開發(fā)商變成了五大開發(fā)商,廣州市政府也為亞運城大開綠燈。
　　熬過5、6月的觀望期,市場上7、8月的喜悅還未過去,9月26日亞運城項目開盤三天后,卻迎來了更嚴厲的一輪地產調控風暴。對于以投資客為主的亞運城項目而言,此輪調控要點可謂切中要害:暫停發(fā)放第三套房貸、房價過高上漲過快城市限制家庭購房套數(shù),非本地居民購房受限制。
　　“如果不是突然而至的第二次調控……”記者采訪的幾大開發(fā)商不約而同地提了這句話。
　　
　　等或退
　　在新近第二輪調控政策的影響下,廣州樓市成交急劇萎縮。據房管局官網數(shù)據顯示,10月18日-10月24日,廣州網簽2174套,環(huán)比前一周成交量環(huán)比暴跌71%,均價已經跌破萬字頭,約9858元/平方米,環(huán)比下滑13.96%。
　　亞運城項目也是急劇降溫,從簽約情況來看,在調控前拿到預售證的新盤去化率都在四五成左右,甚至更高,但在9月末拿到預售證的新盤則受到一定影響。以9月30日才拿到預售證的技術官員村為例,其單價比媒體村高約三四千元,且戶型面積一般是媒體村的兩倍左右。截至10月25日,660套拿到預售證的技術官員村網簽數(shù)為16套。
　　網簽數(shù)據顯示,亞運城項目銷售和未銷售住宅套數(shù)共計8079套;截止9月30日,獲得項目許可證的共計7557套;截至10月25日,網簽數(shù)僅為3177套。
　　而在這種環(huán)境下,據知情人士透露,亞運前必須賣完8000套房子的協(xié)議也在“商議廢除”中。
　　據說,早在“9?29”新政實施當天,廣州國土部門就已經制定了調控方案實施細則,但在上報市政府后,具體出臺的日期卻遲遲未定。其間,市場一直傳言有關部門是在為以外地客為主的亞運城爭取更長的緩沖期。幾經周折,廣州的樓市調控細則千呼萬喚終出臺。條款細則可謂嚴厲,本地居民和外地居民購房具有相關限制。
　　現(xiàn)在的陳健斌已經沒有當初一口氣簽下了20套房、付50萬定金的豪爽和自信。根據“9?29”新政的規(guī)定,非本地戶口的購房者必須提供1年以上本地納稅證明或社會保障繳納證明,否則無法辦理貸款買樓。這意味著陳健斌不得不面臨貸款無法下發(fā)的尷尬。“要我一次性給,那可是超過2000萬的資金�！�
　　而在其后的廣州的調控細則中,在備受關注的“限外令”條款上,規(guī)定戶籍及長住居民均限制近期只能買一套房子,非長住居民及18歲以下居民不能購買商品房。如果嚴格執(zhí)行,陳健斌已經下了定金的20套房子可能一個都買不到。
　　現(xiàn)在陳健斌有了退的打算:如果買不下亞運城的房子,就提早轉讓亞運城的購買權�！拔乙呀浉�開發(fā)商談好了,他們也說可以轉名�！�
　　其實像陳健斌一般打算的人還有很多,“本人認購了10套亞運城物業(yè),定金20萬,現(xiàn)18萬轉讓”,日前這樣一則轉讓信息在廣州一知名地產論壇和數(shù)個亞運城購房者群里出現(xiàn)。

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