【地王頻出的年代】 地王頻出預(yù)示什么
發(fā)布時(shí)間:2020-03-31 來(lái)源: 歷史回眸 點(diǎn)擊:
神秘?cái)U(kuò)張者 碧桂園拿地又出新聞。 據(jù)南方周末報(bào)道,碧桂園集團(tuán)于2007年6月6日拍得在張家界風(fēng)景區(qū)之外的羅家崗地塊,轉(zhuǎn)讓金額為1.18億元,但有知情人士向南方周末記者提供材料指出,由碧桂園集團(tuán)兩名員工臨時(shí)出資成立的張家界高駿投資有限公司與張家界市永定區(qū)人民政府簽有兩份“秘密”協(xié)議,分別為“張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議”和“合作開(kāi)發(fā)合同書(shū)”。按照協(xié)議條款,碧桂同上繳給省政府的僅為成交價(jià)款的3.75%,即442.5萬(wàn)元。其余的96.25%將全部返還給高駿公司。有媒體稱,碧桂園是“零地價(jià)拿地”。
很快,輿論嘩然:有質(zhì)問(wèn)碧桂園有意規(guī)避招拍掛的政策規(guī)定;而且按照碧桂同的規(guī)劃,這個(gè)地塊將建成產(chǎn)權(quán)式酒店――山坡上建別墅樣式的房,再配一棟五星級(jí)酒店。別墅樣式的房可出售使用權(quán),土地產(chǎn)權(quán)歸碧桂同五星級(jí)酒店。這又是對(duì)于國(guó)家禁建別墅政策的規(guī)避;也有人指出碧桂園的屯地?zé)崆橐恢备邼q,與國(guó)家禁止屯地政策形成沖突。
事實(shí)上,碧桂同正是2007年風(fēng)頭最勁的中國(guó)企業(yè)。2007年4月20日上午10時(shí),代號(hào)為“2007.HK”的碧桂同登陸香港聯(lián)交所。
碧桂園受到香港投資者的青睞,最大的“賣(mài)點(diǎn)”是其大規(guī)模、價(jià)格低的協(xié)議性拿地。正如碧桂園招股書(shū)中所述!拔覀兪侵袊(guó)擁有最龐大和低成本土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一,此等儲(chǔ)備為我們未來(lái)的增I毛和盈利能力提供了強(qiáng)有力的支持!
在上市后的短短四個(gè)月內(nèi),碧桂園已經(jīng)進(jìn)駐全國(guó)各地。中報(bào)顯示,截至今年6月30日,碧桂園的土地儲(chǔ)備增加至約2950萬(wàn)平方米,而截至今年8月15日,碧桂園總可建筑面積的土地儲(chǔ)備約達(dá)5400萬(wàn)平方米,這一數(shù)字是今年4月碧桂同在香港上市時(shí)的3倍!成為全國(guó)最大的地主。
資本市場(chǎng)的血液,為碧桂園的擴(kuò)張注入了神奇的力量。從珠三角的一個(gè)家族企業(yè)到港股中市值最高的中國(guó)地產(chǎn)股、再到擁有土地最多的開(kāi)發(fā)商,短短幾個(gè)月,碧桂同脫胎換骨。
然而,當(dāng)全國(guó)的媒體和民眾開(kāi)始追問(wèn)高房?jī)r(jià)之下的房地產(chǎn)成本以及背后的利益鏈條時(shí),這個(gè)異常神秘的廣東房地產(chǎn)企業(yè)被放置于聚光燈之下,不斷爆出新聞來(lái)。
但縱觀全同,碧桂園的拿地?zé)崆槠鋵?shí)完全是房地產(chǎn)商的普遍情感。
萬(wàn)科瘋狂
萬(wàn)科的胃口從來(lái)沒(méi)有這么大過(guò)。它在拿地和融資的道路上急速向前。
9月11日,深圳萬(wàn)科以27.2億元高價(jià)將福州市福泰鋼鐵廠地塊收人囊中,震驚榕城。親歷此次競(jìng)拍過(guò)程的人用了慘烈來(lái)形容:“經(jīng)過(guò)239輪舉牌近兩個(gè)小時(shí)的竟拍,萬(wàn)科最終是以27.2億的報(bào)價(jià)擊退了20余家本地開(kāi)發(fā)商,買(mǎi)走250畝地,折合成樓面價(jià)高達(dá)7096元/平米!
讓人不解的是,附近的房?jī)r(jià)也才6000元。
一向是作為福州市區(qū)的低價(jià)地塊,因?yàn)槿f(wàn)科的高價(jià)介入,一夜間變成了香餑餑。這只是萬(wàn)科在2007年改變現(xiàn)金為王策略、瘋狂囤地的一個(gè)縮影。
上!稏|方早報(bào)》報(bào)道,單2007年7月一個(gè)月,萬(wàn)科用于拿地耗費(fèi)的人民幣就將近60億元!
與此相對(duì)應(yīng),萬(wàn)科2007年中報(bào)顯示,截至8月28日,公司規(guī)劃項(xiàng)目建筑面積合計(jì)達(dá)2157萬(wàn)平方米,比起2006年的1222萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了將近一倍!
綠城攻略
2007年6月21日,上海楊浦區(qū)房上局。新江灣城D1地塊拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)。
萬(wàn)科、華潤(rùn)、凱德、金地、浙江綠城、重慶龍湖等14家地產(chǎn)巨頭齊聚一堂,“交了5000萬(wàn)元的保證金,誰(shuí)都不是來(lái)玩的”
拍賣(mài)在起始價(jià)5.16億基礎(chǔ)上開(kāi)始
12.6億!浙江綠城應(yīng)價(jià)了。
三次問(wèn)價(jià)結(jié)束,新江灣城D1地塊落人浙江綠城囊中。親自督戰(zhàn)的浙江綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平笑了。
12.6億,新江灣城D1地塊的樓板價(jià)已達(dá)到了驚人的12509元/平方米――接近該地區(qū)在售樓盤(pán)的價(jià)格。
6月25日,在拿下上海新江灣地塊后僅僅4天,宋衛(wèi)平身著紅色T恤又出現(xiàn)在了杭州市公共資源交易中心。
這一次,面對(duì)“原金松洗衣機(jī)廠”地塊的爭(zhēng)奪,他沒(méi)有取得勝利。競(jìng)價(jià)到第12輪,當(dāng)杭州旅游房產(chǎn)公司報(bào)出16.01億元天價(jià)后,宋衛(wèi)平回頭笑著對(duì)旅游房產(chǎn)董事長(zhǎng)葉健說(shuō):“恭喜恭喜,這塊地給你了!
熟悉綠城的人士分析,綠城之所以在上海天價(jià)拿地,是因?yàn)樗谏虾5捻?xiàng)目已經(jīng)接近尾聲,不拿地,將陷入無(wú)項(xiàng)目可做的窘境;而在杭州,綠城土地儲(chǔ)備十分充沛,拍中“原金松洗衣機(jī)廠”地塊好,拍不中,也能將自己附近房?jī)r(jià)拉上去,進(jìn)退自如。
在一次接受媒體采訪時(shí),宋衛(wèi)平放出豪言:“今明兩年再花200億元儲(chǔ)備土地!”
和記黃埔和九龍倉(cāng)成都上演地價(jià)神話
9月20日成都紅星路“成百”地塊拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng),在每次50萬(wàn),畝極富耐心的出價(jià)后,收官于“8800萬(wàn)/畝”的高度。
香港九龍倉(cāng)的18號(hào)牌舉到了最后。
8800萬(wàn),畝的價(jià)格,總價(jià)約72億人民幣的“成百地塊”成為了新的成都“土地之王”。
就在土地拍賣(mài)那天清晨,成都某報(bào)大篇幅報(bào)道自己與多家本土機(jī)構(gòu)對(duì)成百地塊的價(jià)格預(yù)測(cè),最高價(jià)格:4800萬(wàn)/畝。
拍賣(mài)后,傳言說(shuō)九龍倉(cāng)是與和黃共同拿下該地塊,成都本土的許多房產(chǎn)人士對(duì)此表示了不滿――他們并不針對(duì)聯(lián)合本身,而是來(lái)自對(duì)和記黃埔在成都城南的1000畝土地長(zhǎng)時(shí)間不動(dòng)工,坐等土地升值的憤慨――若按目前每畝升值約800萬(wàn)計(jì),總升值已達(dá)80億,剛好可以“兌換”到今年9月20日的成百地塊的價(jià)值。資本的威力正在神話般演繹。
面粉比面包還貴三成
上市公司大肆囤地,于是,各地的“地王”紀(jì)錄也就不斷被刷新,土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一種“沒(méi)有最貴、只有更貴”的局面。
8月24日,還是在上海,南京東路的“163”地塊拍賣(mài),土地面積13709平方米,拍出了44.04億元的天價(jià)!業(yè)內(nèi)人士計(jì)算,可建筑面積已高達(dá)6.69萬(wàn)元/平方米!
仲量聯(lián)行亞太區(qū)寫(xiě)字樓部董事陳立民連連感慨,“面粉比面包還貴三成!
拍賣(mài)前,陳立民曾經(jīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)“面包”的價(jià)格給“面粉”做過(guò)估值:按目前甲級(jí)辦公樓的租金10-12元/平方米/天,以租金回報(bào)率10%推算,扣除開(kāi)發(fā)成本人民幣1萬(wàn)元,平方米,則土地成本應(yīng)該在人民幣2.65萬(wàn)-3.38萬(wàn)元/平方米,或總價(jià)22.24億元。
事實(shí)讓人們?cè)僖淮未蟮坨R!
“一直說(shuō)境外開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗,現(xiàn)在看來(lái),外商才是比較理性的。”一位外資地產(chǎn)經(jīng)理感慨。
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