8月1日,央行公布了近日召開(kāi)的央行分支行行長(zhǎng)座談會(huì)內(nèi)容,強(qiáng)調(diào)下半年要繼續(xù)落實(shí)好適度寬松的貨幣政策,同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行差別房貸政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。 　　這一政策傳導(dǎo)出兩層含義:第一,央行將繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策,市場(chǎng)對(duì)于貨幣政策繼續(xù)緊縮的恐慌大可不必;第二,各銀行的房貸政策不會(huì)改變,將繼續(xù)收緊房貸杠桿,對(duì)投資性購(gòu)房利率單向度加息。
　　央行的表態(tài)將被市場(chǎng)理解為,不會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)貨幣政策,而投資者將理解為利空出盡是利好。這說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)更加糟糕,價(jià)格不會(huì)大幅下挫,房?jī)r(jià)基本觸底。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策三大法寶:利率、稅率與保障性住房。現(xiàn)在看來(lái),后兩項(xiàng)基本不可能兌現(xiàn),房產(chǎn)稅尚未推出已引發(fā)廣泛爭(zhēng)議,左派與右派在房地產(chǎn)投資者的大旗下集合在一起,以種種理論證實(shí)房產(chǎn)稅的不可行與不必行。而保障性住房以往雷聲大雨點(diǎn)小,從土地到資金全都捉襟見(jiàn)肘。惟一的辦法就是動(dòng)用利率手段,縮短房地產(chǎn)金融杠桿,增加資金成本。
　　所謂上有政策下有對(duì)策,經(jīng)過(guò)上半年的調(diào)控,市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)金融政策已經(jīng)有了足夠的免疫力。
　　以前屬于偏門左道的其他融資渠道已經(jīng)成為正道。今年1-6月共計(jì)發(fā)行了667億元房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品,單月平均發(fā)行規(guī)模超百億;6月當(dāng)月的發(fā)行規(guī)模更是達(dá)到了170多億元的新高。而去年全年,房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模僅400多億元。6月以來(lái)上市房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻發(fā)布借道信托融資的公告,其中,上實(shí)發(fā)展聯(lián)袂中誠(chéng)信托擬發(fā)行大約10億元信托資金,為6月份以來(lái)上市房企信托擬融資項(xiàng)目的規(guī)模之最。
　　不僅如此,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn),目前正處于最后的等待期。房地產(chǎn)信托基金一旦試水,房地產(chǎn)資金可以通過(guò)基金打通債券、證券市場(chǎng),房地產(chǎn)資金將如不盡江水滾滾而來(lái)。
　　2009年上半年,人民銀行曾會(huì)同證監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委上報(bào)了REITs試點(diǎn)的請(qǐng)示,并在得到首肯后,確立了在銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)同時(shí)展開(kāi)試點(diǎn)的總體安排。此外,還由人民銀行牽頭財(cái)政部、發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等11個(gè)部門成立了試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組,其中銀行間市場(chǎng)REITs的試點(diǎn)辦法由人民銀行主導(dǎo)起草,交易所REITs由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)。在房地產(chǎn)調(diào)控階段,推出REITs試點(diǎn)并不是好的選擇,但有關(guān)方面擴(kuò)張資產(chǎn)之心已經(jīng)難以扼制,竟然將REITs視作平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的良方。
　　更重要的是,由于我國(guó)財(cái)富分布不均,25%的房屋交易以現(xiàn)金交易,只要房地產(chǎn)預(yù)期明確,僅這部分交易量就將支撐房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。
　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌情緒正在消退。
　　新房成交量上升,從7月19日到25日,北京新房成交套數(shù)環(huán)比上漲72.6%,成交面積環(huán)比增長(zhǎng)50.3%;上海成交套數(shù)和成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)22%和24%;廣州成交4278套,環(huán)比增加7.76%。
　　二手房成交量上升、掛牌量下降。中原地產(chǎn)對(duì)京津滬穗深五大城市的監(jiān)測(cè)顯示,近期各地二手房掛牌量已從新政后的最高位逐步回落。從7月19日到25日的一周,主要城市掛牌價(jià)格下跌幅度亦開(kāi)始減緩。如北京二手房掛牌價(jià)5月環(huán)比下降2.6%,6月降1.9%,而最近一周降幅僅為1.5%;廣州二手房掛牌價(jià)同期降幅分別為1.8%、1.3%和0.3%。
　　貨幣不會(huì)再緊縮、利率不下調(diào)、成交量下降、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的事實(shí),給房地產(chǎn)投資者打了數(shù)支強(qiáng)心針,剛性需求者在房?jī)r(jià)微降的誘惑下積極入市,而多次置業(yè)者重新入市,很明顯投資性購(gòu)房需求開(kāi)始抬頭。
　　更明顯的標(biāo)志是,近期鐵礦石、建材價(jià)格急劇上升,甚至有商家封盤惜售,說(shuō)明通脹與泡沫預(yù)期積重難返。
　　我們不得不面對(duì),房地產(chǎn)政策疲軟無(wú)力,投資者洋洋自得,開(kāi)發(fā)商以小幅降價(jià)贏得市場(chǎng)的追逐。在房地產(chǎn)新政百日之際,房地產(chǎn)市場(chǎng)短期底部已經(jīng)探明。除非出現(xiàn)以下三種情況,市場(chǎng)才可能逆轉(zhuǎn),一是大批保障房推向市場(chǎng);二是加息;三是推出房產(chǎn)稅。

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