土地是經(jīng)濟和社會發(fā)展的基礎，而土地所有權又是土地問題的核心。為了歷史地、全面地、根本地探討中國農村土地及整個土地所有權的演變和改革出路問題，筆者寫了《從歷史考察中看農地制度改革的必然性》、《突破虛化的農地集體所有制勢在必行》、《21世紀中國最重要最亟須的產(chǎn)權變革——建立農民土地所有制》、《應賦予我國公民土地所有權》4篇組合文章，希望能對決策層有所啟發(fā)。

　　第一篇 從歷史考察中看農地制度改革的必然性

　　在中國歷史上，多次發(fā)生過農地變革；
新中國成立以來，也開展過多次農地變革。我們對其中較大的農地變革進行對照考察，既可以總結這些變革的經(jīng)驗教訓，又可以從中看出農地改革所體現(xiàn)的歷史必然性規(guī)律，以利于堅定深化農地改革的決心和意志，明晰改革的路徑和目標。

　　一、中國古代三次農地變革的成敗昭示

　　在中國古代社會，有過三次大的農地變革，其中有兩次比較成功，一次完全失敗。

　　第一次變革是戰(zhàn)國初秦國商鞅主持的“廢井田、開仟陌”。要旨是打破原有貴族領主世襲的“井田制”，“為田開阡陌封疆”，承認新開墾的土地歸墾者所有，公平征稅，允許土地自由買賣。這次農地變革和其他“變法”相配套，取得很大成功：“居五年，秦人富強，天子致胙于孝公，諸侯畢賀�！睘榍貒�富國強兵、兼并六國打下了基礎。

　　第二次變革是西漢末年王莽主持的“托古改制”。宣布天下田為“王田”（即土地國有），家庭人口男性不滿8人而田地超過一井（900畝）的，余田須分給同族人或鄰里鄉(xiāng)親，無田的按一夫一妻授田百畝。這次農地變革作為王莽“托古改制”的重要組成部分，旨在恢復“井田制”，抑制土地兼并。但在實行中不僅沒有取得應有效果，反而加劇了社會矛盾，“王田”制沒有推開，王莽政權就被推翻了。

　　第三次變革是北魏到唐初實行的“均田制”（亦稱“計口受田”）。唐初“均田制”規(guī)定：每個18歲以上的男子受田100畝。其中20畝可以傳給子孫，叫作“永業(yè)田”；
80畝歸受田農民在世時使用，死后由官府收回，叫作“口分田”�！熬�田制”是在政府占有大量空荒地基礎上實行的，不觸動原有土地格局�！熬�田制”和租庸調制相配套，為唐初經(jīng)濟發(fā)展和國力強盛打下了重要基礎。

　　為什么商鞅主持的“廢井田、開阡陌”和北魏、唐初的“均田制”改革成功而王莽搞的“王田”改革失敗了呢？察其本末，原因很多，最主要的原因在于：商鞅和北魏、唐初的農地改革是應時而改，順應了土地運行規(guī)律，而王莽的改革卻是逆時而動，違背土地運行規(guī)律。商鞅處在戰(zhàn)國初的秦國，那時經(jīng)過春秋時代的諸侯混戰(zhàn)，周室王朝已大大衰微，作為周室王朝的經(jīng)濟基礎——宗法性的井田制也隨之衰落，開墾的私田在諸侯國漸次興起。但井田作為傳統(tǒng)的土地制度依然存在。當時地處西北邊陲的秦國，有大量尚未開墾的土地，但因受井田制的束縛開墾乏力，井田制本身的衰落又阻礙秦國經(jīng)濟發(fā)展，更難以適應秦國面向東方諸國的爭霸形勢。商鞅“廢井田、開阡陌”的土地變法就是在這一背景下提出來的。它打破了宗法性的土地桎梏，促進荒地開墾，活化了土地資源，解放了農地生產(chǎn)力，為秦國國富兵強、稱霸諸侯奠定了基礎性的制度。北魏、唐初的“均田制”改革主要是適應長期戰(zhàn)亂后形成的大量無主荒地、無地農民又迫切需要田地耕種的形勢下推行的，在相當范圍內實現(xiàn)了耕者有其田，調動了無地或少地農民的生產(chǎn)積極性，也在一定意義上抑制了土地兼并，成為開創(chuàng)盛唐時期的重要制度因素。相比之下，西漢末年王莽搞的“王田”改革卻想把行之幾百年、成為普遍事實的土地私有制恢復為西周時代的宗法（公有）井田制，實在是“逆歷史潮流而動”、脫離時代現(xiàn)實的狂妄之舉，只能遭到社會性的反對，無法推行是必然的。

　　二、建國以來三次農地變革的經(jīng)驗教訓

　　新中國成立以來，也有過三次大的農地變革，其中兩次成功，一次失敗。

　　第一次變革是發(fā)生在1950—1952年的土地改革運動，簡稱土改（解放區(qū)在戰(zhàn)爭期間就完成了土地改革）。這次改革的主旨是廢除封建地主土地所有制，建立農民土地所有制。雖然這次土地改革存在種種問題，包括其手段、方式、政策都值得反思。但無庸置疑的是：通過這次改革，實現(xiàn)了幾千年來農民“平田均地”的夢想，解放了農村生產(chǎn)力，極大也促進了農業(yè)和農村經(jīng)濟的發(fā)展，為上世紀50年代初中期國家的繁榮昌盛作出了重要貢獻。但由于改革的領導層將建立農民土地所有制作為權宜之計，所以幾年之后就被集體所有制取代了，造成對農民土地所有權的非自愿剝奪。

　　第二次變革是發(fā)生在1953—1957年的農業(yè)合作化運動。先是初級合作化，后轉入高級合作化，直到1958年的公社化。通過合作化運動，將農民土地所有制變成了農村土地集體所有制，完成了農地私有向農地公有的轉變。這次土地變革總體看是不成功的。在土地集體所有基礎上建立起來的“一大二公”的集體經(jīng)濟體制，成了束縛農民積極性、農村生產(chǎn)力的桎梏，使中國農業(yè)、農村經(jīng)濟在長達20年的時間里停滯不前，農民收入和生活水平與五十年代初中期相比明顯下降。土地集體所有的后滯性影響直到現(xiàn)在，成為大批農民失地、大量農地流失的總根源。

　　第三次變革是發(fā)生在上世紀70年代末期到80年代中期的家庭聯(lián)產(chǎn)承包。其實質是將集體所有的農地承包給農戶經(jīng)營，形成所有權歸集體、經(jīng)營權歸農戶、兩權分離的農地格局。這次農地改革極大地調動了農民的生產(chǎn)積極性，對迄今為止長達近30年中國農業(yè)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮了基礎性作用。但從另一方面看，由于農地承包沒有觸動集體所有權，農民對承包土地享有的權利殘缺不全，所以隨著時間的推移，其弊端越來越突出。而最大的弊端就是土地集體所有權的虛化造成農地的大量流失，農民的土地權益被嚴重侵犯，耕地的大量減少還對農產(chǎn)品供給安全造成潛在威脅。

　　為什么土地改革、土地家庭承包成功而土地集體化運動失敗了呢？考察由來本末，最主要的原因是土地改革、土地家庭承包順應了歷史趨勢、符合土地運行的規(guī)律，土地集體化運動卻用人為的理想模式代替了土地運行的現(xiàn)實，不符合土地運行規(guī)律。建國初的土地改革針對的是土地占有極不合理的格局——人口不足10%的地富階層占有60%—70%的土地、而人口超過90%的中貧農等階層只占有30%—40%的土地，通過改革消除這種既不合理、又嚴重遏制農民生產(chǎn)積極性的地主土地所有制，建立了既合理、又能調動農民生產(chǎn)積極性的農民土地所有制。上世紀七、八十年代的土地家庭承包針對的是束縛農民生產(chǎn)積極性達二十年之久的土地集體所有統(tǒng)一經(jīng)營模式，通過改革，打破了統(tǒng)一經(jīng)營的桎梏，獲得土地經(jīng)營權的農戶迸發(fā)出空前的生產(chǎn)積極性。而土地集體化運動卻是在獲得土地的農民正以飽滿的熱情從事生產(chǎn)經(jīng)營、農業(yè)持續(xù)豐收、農民收入持續(xù)增長（當然也出現(xiàn)了收入差距的拉開，一定程度的貧富分化）的背景下推行的。它以行政高壓和操縱式群眾運動的裹挾之勢人為地將農民土地所有制扭曲為集體土地所有制，打斷了土改后既定的、自然的、合乎規(guī)律、符合農民現(xiàn)實追求的農業(yè)和農村發(fā)展進程，造成當時生產(chǎn)力的破壞和其后長達二十年的農村經(jīng)濟停滯不前、農民在溫飽線上掙扎的局面。這就是恩格斯晚年所說的國家權力對經(jīng)濟發(fā)展反向或扭曲的反作用在集體化改革及經(jīng)營方面的表現(xiàn)。

　　三、對古代和建國后農地變革的比較及啟示

　　對古代三次大的農地變革和建國以來三次大的農地變革相對照，便不難得出“何其乃爾相似”的結論：一是成功次數(shù)和次序相同。兩個時期的三次變革都是兩次成功，一次失敗，而且都是第一次和第三次成功，第二次失敗。二是對應的改革都有共同特點。都是第一次變革打破了少數(shù)人對土地的壟斷，建立了農地歸多數(shù)人所有的格局：古代的第一次變革是通過“廢井田、開阡陌”實現(xiàn)的，建國后的第一次變革是通過“廢除封建地主土地所有制、建立農民土地所有制”實現(xiàn)的。都是第三次變革實行“均田”制：古代的第三次變革是通過對大量荒地進行“計口授田”實現(xiàn)的，建國后的第三次變革是通過對集體土地進行承包分配實現(xiàn)的；
而且初期都采取了“兩田制”：古代的“兩田制”分為“口分田”和“永業(yè)田”，農村改革推行的“兩田制”分為“口糧田”和“承包田”。又都是第二次變革實行公有制：古代第二次變革是國有化公有（王田），建國后第二次變革是集體化公有。

　　對中國古代農地改革和建國后的農地改革進行總結，可以得出如下結論及啟示：

　　第一，農地改革雖然從表面看是在“人”的主導之下，但內含的卻是歷史的自然必然性，“人”在一定意義上只是充當了這種自然必然性的工具。以至于可以說，建國后在短短三十年內發(fā)生的三次農地改革不過是古代近千年內發(fā)生的三次農地改革的濃縮而已。如果人們能夠自覺順應這種自然必然性，那么改革才會成功，順應尺度掌握得越好，成功的效應越大；
順應得越及時，越能縮短社會的陣痛，加速社會的發(fā)展。反之改革則不能成功，造成社會秩序的紊亂和矛盾的激化，社會痛苦的延長和發(fā)展的延緩。

　　第二，對改革自然必然性的順應有兩個含義：一是社會發(fā)展表現(xiàn)出非改不可的趨勢，要自覺順應這種趨勢；
二是改革要契合改革對象的自然本性。古代第一次和第三次、建國后第一次和第三次農地改革的成功，在于改革者自覺順應了農地變革的自然必然性要求，但由于順應的尺度、時度、契合度有較大差別，所以功效、時效的差距也就較大。建國后第一次農地改革從當時看順應的尺度把握較好、改革的目標（即農民土地所有制的建立）也契合土地的自然本性，但由于改革的主導者把這種順應和契合僅僅看作是實現(xiàn)其進一步設定目標的過渡性措施，因而其功效的發(fā)揮非常短暫和有限。建國后第三次農地改革順應了非改不可的趨勢，但在改革中由于忽視了土地的自然本性，將“農地集體所有、兩權分離”作為根本目標，沒有徹底解決地權的明晰問題（即對土地自然本性的契合度差），因而隨著時間的推移弊端也越來越突出，在不到30年的時間農地所有權便被完全虛化，不但阻礙了農地高效利用和精心養(yǎng)護，而且造成農民的群體化、大規(guī)模失地和失業(yè)，以至又到了非改不可的地步。

　　第三，既逆歷史必然性又違背自然本性的農地改革只能導致根本的失敗。古代和建國后同屬第二次的農地改革都證明了這一點。實際上，自從古代第一次農地改革即公元前359年商鞅變法以來，農地的個人所有和必須人格化的產(chǎn)權已成為不可逆轉的歷史趨勢。無論是西漢的王莽、近代的太平天國、新中國的執(zhí)政黨都不可能人為地扭轉這種趨勢，這是由種種歷史條件共同決定的。在當今越來越國際化的市場經(jīng)濟法則下，所有的生產(chǎn)要素都可以而且必須作為商品交換，土地作為最重要的生產(chǎn)要素自然不可能例外，而沒有明晰的所有權就不可能公平地參與交換。于是在市場經(jīng)濟大潮中，以種種理由和名堂對農地的剝奪性交換、無規(guī)則交換便發(fā)生了。所以必須順應歷史趨勢和農地自然本性，深化對農地改革，還農地人格化的本來面目。

　　第四，由上可見，不應該繼續(xù)把建國后失敗的第二次農地改革建立的“農村土地集體所有”作為神圣不可侵犯的所有制對待了。因為它本來就是人為樹立的唬人的神圣所以也就毫無神圣性可言。反過來說，第二次農地改革的失敗已是定論，失敗的改革不可能結出成功的果實，更不可能建立成功的體制，既然如此，我們有什么理由還要把它建立的制度作為制度性的標桿延續(xù)下去呢？

　　第二篇 突破虛化的農地集體所有制勢在必行

　　從20世紀五十年代中末期至今，中國農村土地集體所有制已歷經(jīng)半個多世紀的時間。在半個多世紀內，建立在這一所有制基礎上的農村經(jīng)濟可謂坎坎坷坷、風風雨雨、蹣蹣跚跚一路走來。人們終于發(fā)現(xiàn)：這一所有制的現(xiàn)實形態(tài)和它建立之初及建立宗旨對照，已是大相徑庭、面目全非了。以至從一定意義上說，農村土地集體所有制已成為改革和發(fā)展必須首先面對的問題。這一問題解決好，不但會迎來農村改革和發(fā)展的新境界，而且將推動整個中國的改革走向新階段，為中國的經(jīng)濟提供新動力；
反之，不但農村改革和發(fā)展難以有新突破，而且會拖住整個中國改革和發(fā)展的后腿。從某種角度看，當前中國又面臨上世紀七、八十年代的類似機遇，改革需要從農村突破，然后波及全國。而突破口就是農村土地集體所有制。下面試從歷史和現(xiàn)實的結合中剖析這一問題。

　　一、農地集體所有制的建立及功能

　　20世紀50年代初，在中國共產(chǎn)黨的領導下，通過土地改革運動，從根本上破除了由少數(shù)地主壟斷的土地格局，建立了惠及全體農村百姓的農民土地所有制。應該說，這是一場偉大的農地革命，(點擊此處閱讀下一頁)

　　它對農村生產(chǎn)力的解放作用是空前的。如果把在這場革命中建立的農民土地所有制作為一種新型的土地制度延續(xù)下來，中國的農村以至于整個國家的發(fā)展將會是另一番景象。但由于意識形態(tài)的主導和前蘇聯(lián)模式的影響，領導層僅僅把土地改革及其建立的所有制看作是通向新社會形態(tài)的“過渡之計”，所以接踵而來就發(fā)動了旨在實現(xiàn)集體化的合作化運動。隨著潮水般的“合作化”和“公社化”運動的開展，先是“農業(yè)合作社”、后是“人民公社”等集體經(jīng)濟組織的成立，農民土地所有制也就轉變?yōu)檗r村土地集體所有，和土地密切相關的其它重要生產(chǎn)資料也轉為集體所有，幾億農民隨之成為“農業(yè)合作社”、“人民公社”的社員。包括“集體所有、統(tǒng)一經(jīng)營、平均分配”的農村集體經(jīng)濟體制就建立了起來。1958年底，全國人民公社達2.6萬個， 99%以上的農民成了公社社員。到六十年代，隨著“三級（指公社、大隊、生產(chǎn)隊三級）所有、隊為基礎”體制的建立，全國農村以生產(chǎn)隊為基本經(jīng)營、核算單位的集體經(jīng)濟組織普遍成立。而土地既屬每個集體經(jīng)濟組織所有，也是每個集體經(jīng)濟組織賴以存在和發(fā)展的基礎。需要指出的是，由于集體化過程是在意識形態(tài)理想目標的主導之下，以高壓行政手段（一級壓一級）轟起的群眾運動的裹挾過程，同時也就體現(xiàn)為對包括土地在內的農民生產(chǎn)資料非自愿的剝奪過程（即強迫入社，強迫充公，不給補償），既不合法理，也違背自然和社會公義。建立在土地集體所有基礎上的農村集體經(jīng)濟體制運行二十多年，一方面利用剪刀差的輸血管道，保證了城市粗放的工業(yè)化和城鎮(zhèn)居民低水平的福利化生活；
另一方面成為束縛農民的桎梏，幾億農民被固定在集體的土地上，不僅失去（對土地的）所有權和經(jīng)營權，也連帶失去了對產(chǎn)品的分配權、交換權，喪失了人身支配權、遷徙權和擇業(yè)權，甚至連確定莊稼株距行距的勞動操作權都沒有了，基本成了集體性動物。在這樣的桎梏下，農村缺乏起碼的活力，長期停滯不前，農民只能在溫飽線下熬日子。

　　二、農地集體所有制的演變和虛化

　　上世紀七十年代末到八十年代初，嚴重束縛農村生產(chǎn)力發(fā)展的集體經(jīng)濟體制已無法繼續(xù)運行下去，加之十一屆三中全會后政治環(huán)境發(fā)生大的變化，由農民自發(fā)選擇、以農地承包為核心的農村改革之火迅速蔓延開來。僅兩三年左右時間，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制便在全國農村基本建立。原有“三級所有、隊為基礎”的集體經(jīng)濟體制解體，公社變?yōu)猷l(xiāng)鎮(zhèn)，大隊變?yōu)榇逦瘯�，生產(chǎn)隊變?yōu)榇迕裥〗M，除少數(shù)經(jīng)濟實力較強、領導班子能干的社隊外，絕大部分集“生產(chǎn)資料所有、統(tǒng)一經(jīng)營、大呼隆勞動、平均分配”為一體的集體經(jīng)濟組織不復存在。而隨著時間的推移，改革初期保留的少數(shù)具有一定集體經(jīng)濟功能的經(jīng)濟組織也大多轉制、轉型或解體，目前除極少數(shù)典型如華西、南街村外，“農村集體經(jīng)濟組織”在中國大地事實上已難覓蹤影，即使象華西、南街這樣名滿全國的“集體經(jīng)濟發(fā)展”典型，其內涵也發(fā)生了大的變化。實際上，改革近30年來，由于集體經(jīng)濟組織的消亡，所謂“統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制”在絕大多數(shù)農村沒有建立起來，普遍存在的只能是單層經(jīng)營——分戶經(jīng)營。這樣，農村土地集體所有就演變成既沒有集體經(jīng)濟組織、也沒有集體管理組織的“集體所有”，只好由村民小組、黨支部、村委會、甚至鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨委和政府代表虛化的集體對農村土地行使所謂“集體所有制”的權力。于是實踐中集體所有就異化為行政權力所有了，于是在這一異化的旗幟下就演出一幕幕的土地悲劇。

　　三、虛化的農地集體所有制弊端

　　農地集體所有制的虛化帶來種種弊端，歸納地說有4大弊端。第一大弊端，“方便了”對農地的征用，造成大量的失地農民。近年來，幾千萬失地農民群體的出現(xiàn)成為嚴重的社會問題，大部分失地農民生活陷入不同程度的困境。而以種種形式對農民土地的廉價、隨意、規(guī)模性征占是造成失地農民群體凸顯的主要原因。因為所有權的虛化，村民自治組織、縣（區(qū)、市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）地方政府成為農地所有者的當然代理人，包括征地規(guī)模、補償價格、征用范圍都可以（不經(jīng)過農民）由這些代理人私下商定。被征占土地的農民往往知道的只是結果，“所謂一覺醒來土地沒有了�！倍�各級代理人由于利益關聯(lián)或其他種種說不清的關系，又總是傾向于結成專門針對農民、必欲達到“多征地、少補償、占好地”目標的“代理同盟”。這樣，利益得不到應有補償?shù)氖У剞r民群體就大規(guī)模地出現(xiàn)了。第二大弊端，“方便了”對征用農地補償費的截流和挪用，使農民本來就少的土地補償費又一層層遭剋扣。由于縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府和村組自治組織以農村土地集體所有的當然代理人自居，所以征地補償費在到達農民手里之前，往往要遭到這些代理層次的截流，有的被截流1/3，有的達到一半，還有的高達70%，更有甚者干脆被莫名其妙地挪用。第三大弊端，“方便了”對農地隨機性調整，使承包經(jīng)營權難以穩(wěn)定。以土地集體所有代理人自居的縣（市、區(qū)）以下各級在權力者，出于種種目的和考慮，往往傾向于對農地進行隨機性調整。這種調整可以在發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的名義下進行，也可以在深化土地制度改革的名義下進行，還可以在創(chuàng)新土地使用權的名義下進行，當然更可以在推進農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化的名義下進行，等等，不一而足。而這種調整又經(jīng)常造成對農民土地權益不同程度的侵犯，甚至釀成嚴重后遺癥。第四大弊端，一方面“方便了”人們占“集體土地”的便宜，在農地集體所有制被虛化的情況下，似乎誰都有權代表不存在的集體行使權力，誰都對“集體土地”垂涎三尺。另一方面，沒有人對“集體所有”的土地會真正關心，包括承包農民在內，只要看看棄耕拋荒、無償轉包、重產(chǎn)輕養(yǎng)的種種怪現(xiàn)象就明白此說絕非虛言。其中的道理非常簡單：即所有權不屬于我的土地，糟蹋對我有益無害為什么不糟蹋？愛惜對我利害難辨為什么要愛惜？

　　四、改革農地集體所有制勢在必行

　　綜上所述，無論就歷史和現(xiàn)實看，從觀念到實踐上突破農地集體所有制是有益無害、利國利民、大勢所趨、勢在必行之事。突破的具體路徑：第一，對現(xiàn)行有關農村土地的法律、法規(guī)進行重大修改，核心是從法律上廢除虛化的農村土地集體所有制。第二，按現(xiàn)有農地承包和宅基地占有格局，將土地所有權和使用權統(tǒng)一并永久下放農戶，農戶成為土地物權最終的完整的擁有者，并可以繼承、轉讓、抵押和交易。第三，政府建立完備的土地管理檔案，對獲得永久物權的農戶土地負責登記注冊，頒發(fā)執(zhí)照文書，土地通過轉讓和交易易主的，履行過戶登記手續(xù)。第四，今后地方政府和鄉(xiāng)村自治組織及其代表人都無權再以任何借口、理由對農戶的土地進行單方面處置和任何形式的行政干預。國家因公益事業(yè)對農地實行征用，要依法和農戶談判或者和農戶委托的組織談判，在法律規(guī)定的原則下，土地征用的價格和補償方式經(jīng)談判具體確定。企業(yè)及其他經(jīng)營性用地要直接通過地產(chǎn)市場購買。

　　第三篇 21世紀中國最重要最亟須的產(chǎn)權變革——建立農民土地所有制

　　中國的農地變革在摸摸索索中走進21世紀，種種現(xiàn)象和事實表明：深化農地變革的根本點在于正視農村土地的所有權問題。像其他產(chǎn)權變革一樣，農地變革最終將無法繞開所有制這道坎。但與其繞不開造成水土壅塞、野水漫溢，不如索性捅開使其流歸正道、一瀉千里。而突破口就是農村土地財產(chǎn)權的轉換、農民土地所有制的重建。

　　一、土地所有制變革是最根本的變革

　　土地是所有財富之母，是一切物體的承載者，是天下人搞建設和追求發(fā)展的基石，因此不僅是最重要的生產(chǎn)要素，而且是最貴重、最根本、最基礎的財富。我可以沒有一切，但只要擁有土地，就有發(fā)展出一切財富的可能；
反之，我有了一切，但卻沒有立足之地，那這一切就等于空中樓閣。中國古代有“普天之下，莫非王土，率土之濱，莫非王臣”的說法。只要 “王土”，所有的人就會臣服，占有土地是占有一切的前提。這是從土地與財富、土地與附屬物方面講的。對農民來說，土地的重要性、根本性、無可替代性更具有特殊意義。一句“土地是農民的命根子”，道盡了這種特殊性的內涵。對多數(shù)農民來說，喪失土地不僅失去最重要的生產(chǎn)資料，而且失去了生存的依持。因此，對農民而言，土地所有權不僅是最重要的財產(chǎn)權，而且是最根本的生存權。上世紀五十年代的土地改革所以成功，就在于通過均分土地既給予農民最重要的生產(chǎn)資料，也給予農民最基本的生存保障。而上世紀六十年代導致幾千萬人非正常死亡的大饑荒所以發(fā)生，就在于失去土地的農民也就失去了生存的資本。如果從一般意義上講，土地所有權是最重要的財產(chǎn)所有權，那末對多數(shù)農民而言，土地所有權同時還是最基本的生存保障權。如果從一般意義上講，土地所有制變革是最重要的財產(chǎn)權變革，那末對農民而言，土地所有制變革同時又是最根本的生存權的改變。

　　二、歷史要求建立農民土地所有制

　　何為農民土地所有制？

　　農民土地所有制，就是農民對生于斯、長于斯的農村土地擁有法定的所有權，包括占有權、使用權、繼承權、處置權。其對象包括所在鄉(xiāng)村的全部耕地、林地、園地、宅基地等。這種農民土地所有權實質上是農民個人（農戶）對所在社區(qū)土地擁有的等分所有權，即農民土地個人所有制。

　　全部中國歷史，整個新中國的歷史，十一屆三中全會以來中國的改革發(fā)展史表明：建立農民土地所有制到了必須提上議事日程的時候了。

　　自從戰(zhàn)國時秦國商鞅頒布“廢井田，開阡陌”的法令以來，農地個人所有就成為不可逆轉的歷史趨勢，無論是西漢的王莽、近代的太平天國、新中國的執(zhí)政黨都不可能人為扭轉這種趨勢。盡管農地個人所有制遭到人們多次垢病，引發(fā)過種種社會矛盾，但它作為一種制度一直延續(xù)了兩千多年，說明肯定有其強大的內在理由作支撐。事實是，歷史上因土地問題引發(fā)的社會矛盾并不在于土地個人所有制本身，而在于土地過度兼并造成土地占有的兩極分化。而新中國成立前后的土地改革雖然從根本上解決了兩極分化，建立了農民土地所有制，但由于接踵而來的集體化運動全部剝奪了農民的土地所有權，從而也就剝奪了農民的生產(chǎn)積極性，結果造成幾十年來農村經(jīng)濟的停滯不前和農民生活的半饑不飽。十一屆三中全會后農民獲得了土地經(jīng)營承包權，促進了農業(yè)的持續(xù)發(fā)展，但由于農民沒有獲得對土地的所有權，無法行使保護權利，而名義上的集體所有也不可能對農地進行有效的保護，于是造成農地和農地利益的大量流失，無節(jié)制的圈地運動使愈來愈多的農民加入失地群體。結果圍繞土地出現(xiàn)了新的兩極分化：一方面是通過征地管道獲得巨大利益的地方政府和形形色色的工商投資、地產(chǎn)開發(fā)商；
另一方面是因土地被征用生活陷入困境的游動貧民群體。而隨著時間的推移，伴隨失地貧民群體隊伍的不斷擴大，土地危機隱含的農業(yè)和農村危機日漸逼近。

　　因此，歷史和現(xiàn)實的教訓共同提出了農地所有權的變革問題：由農村土地集體所有制轉變?yōu)檗r民土地個人所有制勢在必行。

　　只有建立農民土地所有制，才能將農地的所有權、使用權、處置權完全統(tǒng)一起來，才能徹底完成“耕者有其田”的偉大變革，將農民的土地完整地還給農民。

　　只有建立農民土地所有制，農民生活才會有可靠保障，所有權掌握在別人手里的土地始終是靠不住的土地。

　　只有建立農民土地所有制，農民才能真正愛惜土地，避免掠奪式經(jīng)營，實現(xiàn)土地的長效投入、持久生產(chǎn)。

　　只有建立農民土地所有制，才能有效保護農民的土地利益，克服虛化的集體所有制弊端：隨機征占、多頭支配、補償不足、高額農地利益流失、大規(guī)模農民（在不知情中）失地而生活無著。

　　只有建立農民土地所有制，農地才能作為一種人格化的財產(chǎn)進入產(chǎn)權市場，農民才能從多方面享受農地權帶來的好處：如可以用土地進行抵押貸款，可以獲得土地的保值和增值利益。等等。

　　只有建立農民土地所有制，農地才能直接進入產(chǎn)權市場，才可切實推動喊了多少年的農地資源的優(yōu)化配置和規(guī)模經(jīng)營，進而促進農村勞動力的轉移，提高農業(yè)的比較效益。

　　三、不宜再教條地看待土地所有制問題

　　長期以來，由于意識形態(tài)的影響，中國人對生產(chǎn)資料所有制問題看得太重，以至經(jīng)歷了太多的曲折，使整個民族付出了沉重的代價。上世紀五十年代通過三大改造運動消滅了生產(chǎn)資料私有制成份，建立了清一色的公有制：全民所有制和集體所有制。為此付出的代價是：社會成員喪失了生產(chǎn)進取的積極性，社會經(jīng)濟失去了發(fā)展的活力、競爭力和動力，供應全面短缺，人民生活長期停滯不前，國家長時間陷入貧窮狀態(tài)。改革以來在民間的爭取和官方的寬容下，逐漸松動了對所有制的限制，對個體、私營經(jīng)濟經(jīng)歷了從打壓、不承認到默認、限制再到鼓勵、促進的過程，(點擊此處閱讀下一頁)

　　多種所有制經(jīng)濟發(fā)展起來，社會充滿了活力和競爭力，出現(xiàn)了商品豐富、供給充裕、經(jīng)濟繁榮、人民生活改善、綜合國力提高的局面�？梢哉f，由于多元經(jīng)濟成份給國家和民眾帶來了實實在在的好處，中國人在所有制問題上思想有了很大解放。但還不等于根本解放：因為土地作為最基礎的生產(chǎn)資料，仍然堅持國家和集體所有。而代表集體行使權力的只能是鄉(xiāng)村干部和地方官員，代表國家行使土地權力的則是各級政府，最終也只是各級權力官員。由于各級政府官員認識、取向和利益的紛錯，加上強大的征地管道、城建管道和模糊的征地界限、拆遷界限所構成的強烈反差，就使公有制下的土地成了任人宰割的羔羊，圍繞土地上演出一幕幕人間悲喜劇，地產(chǎn)腐敗也成為當今中國最觸目驚心的腐敗。

　　實際上，土地所有制和其他生產(chǎn)資料所有制一樣，是手段而不是目的。土地公有制并不必然帶來善，土地私有制并不必然伴隨惡。在一種社會條件下，土地公有制會發(fā)揮積極作用，在另一種社會條件下，土地公有制會產(chǎn)生大量社會問題。在當今市場經(jīng)濟條件下，包括農地在內的土地和其他生產(chǎn)資料一樣具有商品的屬性，需要進入市場，需要通過市場實現(xiàn)最優(yōu)化配置，需要通過公平、充分的市場交易實現(xiàn)權益的保護，因而需要有明晰的產(chǎn)權邊界，需要落實到具體的產(chǎn)權主體，這只有在產(chǎn)權人格化的條件下才能辦到。透徹地看，土地所有制和其他生產(chǎn)資料所有制一樣，既不是堅持不堅持的問題，也不是人們想要哪種所有制就要哪種所有制，而是哪種所有制適合時代需要、有利于社會發(fā)展、能給多數(shù)國民帶來福祉就應該采取哪種所有制。合理的土地所有制是歷史自然選擇的結果。

　　四、要吸取國外農地變革的經(jīng)驗教訓

　　近代以來，世界上不少國家都對農地制度作了改革。縱觀國外農地制度改革實踐，可以得出一個簡單而明確的結論：即凡是通過平均地權給予農民土地所有權的國家，改革就成功，凡是沒有通過平均地權給予農民土地所有權的國家，改革就不成功。

　　美國國會在1862年通過《自耕農屋地法案》，以十分便宜的價格把大量土地售給農民。美國人認為占有土地是公民的自然權利，是自由民主國家的經(jīng)濟基礎。美國的農地制度為現(xiàn)代農場的發(fā)展準備了條件。

　　第二次世界大戰(zhàn)前，日本40%的土地集中在少數(shù)地主手中，而占農戶總數(shù)四分之三的貧苦農民占有的土地不到四分之一。這種土地占有格局嚴重阻礙了農業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。二戰(zhàn)結束后，日本政府和美國占領當局聯(lián)手推行了農地改革。主要內容是對超過限額規(guī)定的地主土地實行強制收購，然后低價并以分期付款的方式賣給佃農和自耕農。通過農地改革，由地主壟斷的土地關系基本瓦解，建立起個體農戶土地所有制，為日本農業(yè)現(xiàn)代化和工業(yè)現(xiàn)代化創(chuàng)造了重要條件。

　　就主要發(fā)達國家看，不管是家庭所有直接經(jīng)營的農場還是租佃他人的農場，土地產(chǎn)權都實行了個人所有。有的國家（如德國）為了保證土地的規(guī)模效益，還明確規(guī)定單嗣繼承制。

　　臺灣在上世紀五十年代通過“公地放領”、征購地主多余土地轉售農民的做法，基本實現(xiàn)了“耕者有其田”的目標，為臺灣地區(qū)的農業(yè)繁榮、現(xiàn)代工業(yè)建設奠定了良好的基礎。

　　國外也不乏失敗的農地變革例子：如前蘇聯(lián)、前東歐以及非洲一些國家強制推行農地集體化，都留下了深刻的教訓。

　　可見，農地所有權的人格化明晰是近代以來世界的通例，也是現(xiàn)代民族國家經(jīng)濟成功的基礎；
如果違背了這個通例，不管有何種冠冕堂皇的理由和多么高尚的目標，都難以避免“熱鬧開始、黯然收場”的結局。國際經(jīng)驗和教訓中蘊含的答案只有一個：農地變革必須遵循農地性格和運行規(guī)律，農地所有權的人格化是現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的必然。

　　五、推進最根本的產(chǎn)權變革——重建農民土地所有制

　　土地既是最根本的財產(chǎn)和農民生存的保障，那末，推進農地所有權的變革，就是最根本的產(chǎn)權變革。變革的目標是重建農民土地所有制。

　　為什么叫重建農民土地所有制呢？因為在上世紀五十年代初，中國就已經(jīng)通過土地改革建立了農民土地所有制。后來卻被推行的集體化加以否定，現(xiàn)在就是要恢復歷史本來的選擇。

　　從形勢看，重建農民土地所有制已水到渠成，土地集體所有制的弊端越來越嚴重，延續(xù)了幾千年的皇糧國稅已經(jīng)消亡，農民種地的積極性呈現(xiàn)高漲，土地的預期價值大幅上升，土地正在快速地、大量地進入市場，所有這一切就為重建農民土地所有制準備了條件。

　　怎樣重建農民土地所有制呢？

　　重建農民土地所有制是深化農村改革的核心舉措，要法律先行，平穩(wěn)推進。第一，從法律上廢除已經(jīng)完全虛化的農村集體所有制，明確農村土地實行農民所有。包括所有權、使用權、收益權、處置權、繼承權等五權統(tǒng)一的所有權。這就涉及到對憲法、土地管理法等法律的修改。第二，制定土地改革推進法。為保持農地改革的連續(xù)性，基本原則是按現(xiàn)有農地承包格局，在政府的主持下，將30年不變的耕地承包權和宅基地的使用權轉變?yōu)橛谰玫霓r民土地所有權。第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級以上政府建立完備的土地管理檔案。對屬于農民個人的土地、社區(qū)公地及其他土地進行登記注冊，土地通過交易或其他轉讓形式易主的，履行過戶手續(xù)，實行檔案化管理。并建立上下聯(lián)網(wǎng)的全國土地管理系統(tǒng)。第四，今后地方政府和鄉(xiāng)村組織及其代表人都不得再以任何借口、理由對農戶所有的土地進行單方面處置和行政干預。第五，農民的土地可直接進入市場。經(jīng)國家批準的農民土地轉為非農用地，或易主性的農地轉讓，可直接通過市場進行，按土地行市由買賣雙方協(xié)商確定價格。第六，農地的公益性征用要和農民談判。農地所有權歸農民個人后，國家因公益事業(yè)對農地實行征用，要依法和農民談判或者和農民推舉的代表、選舉產(chǎn)生的社區(qū)土地管理組織談判，土地補償標準經(jīng)談判確定。非公益性用地要直接從市場購買，不能再走征地后政府壟斷轉讓的老路。

　　這里有兩個問題需要提出并回答：第一個問題是，建立農民土地所有制后，發(fā)生土地兼并怎么辦？第二個問題是，怎樣防止農民土地所有權被侵犯？

　　對第一個問題的回答：當代中國環(huán)境（包括就業(yè)環(huán)境）已絕非歷史上任何時期可比，當今中國大市場經(jīng)濟也絕非歷史上自然經(jīng)濟時期可比。從某種意義上講，當今中國鼓勵土地兼并。因為只有通過土地兼并才能真正減少農民，徹底轉移農村勞動力。這事實上也是發(fā)達國家已經(jīng)走過的一條道路。其實，我們完全不必擔心所有權給了農民會發(fā)生大規(guī)模的土地兼并，倒要擔心有了所有權的農民由于愛惜土地不會輕易轉讓。但有一點可以肯定，由于有了所有權，農民可以理直氣壯地保護自己的土地。當然，為了防止萬一，可以考慮在法律上規(guī)定占有土地的最高限額。

　　對第二個問題的回答：有了法律上的所有權無疑為農民維護土地權益提供了有力保障。但如果權力大于法律的情況沒有根本的改變，這種土地所有權確實還有被侵犯的危險。這就要求配套的改革必須跟上，如健全村民自治制度，深度推進包括縣鄉(xiāng)在內的政治體制改革等。另外，要大力發(fā)展農民的自我組織，如農民協(xié)會。農民需要依靠自己的組織保護包括土地在內的經(jīng)濟社會權益。

　　第四篇 應賦予我國公民土地所有權

　　公民土地所有權，是指一個國家的公民可以通過合法手段取得城市、農村或其他地域的一定量的具有排他性的土地財產(chǎn)歸屬權。公民土地所有權是主宰、制約、延伸公民土地其他財產(chǎn)權如使用權、收益權、處置權、繼承權等權利之權，因而是最根本的土地財產(chǎn)權。

　　一、公民享有土地所有權的天然合理性

　　作為一個國家的公民，對所在國家一定量的土地擁有天然的所有權。這是因為，按照自然法，一個國家的國土是由這個國家的民眾經(jīng)過幾千年開發(fā)、拓荒、戰(zhàn)爭、談判、經(jīng)營等流血與不流血的途徑取得的，是長期居住、生活于此的人民世世代代辛勤奮斗、累積而成的大家業(yè)，屬于全體國民所有，每個國民理應占有其中的一份。但由于國家、國民、國土形成及演變的長期性和復雜性，國土類別的可分割和不可分割性，事實上不可能做到由每個國民均等占有其中的一份，但每個國民都有權以合法途徑占有一定量的可分割的土地則是無可置疑的，這是國民作為國家主人、某個國民作為該國主人一分子的最原始、最基本的權利體現(xiàn)。國民這一最原始、最基本的權利，從自然法的意義上說，是不能因政權的改變、意識形態(tài)的改變、法律的改變、財產(chǎn)所有權結構的改變而改變的。換句話說，人們可以找到種種理由否定公民土地所有權，國家的法律可以因種種考慮不支持公民土地所有權，但這絲毫無損于公民土地所有權的自然法地位。不承認一國公民對一國土地的所有權，就像不承認一個家庭對家庭房產(chǎn)的所有權一樣；
否定一個國家公民對他所在國家的土地可以擁有一定量的所有權，就像否定一個家庭成員對他所在家庭的房產(chǎn)可以擁有一定量的所有權一樣。不但講不通，而且荒唐可笑。

　　二、考量土地所有權的歷史演變

　　中華人民共和國成立之前的中國歷史，無論是皇權專制時期還是辛亥革命以來的民國時期，除短暫時間或局部地區(qū)外，不論城市和農村，土地的個人所有是土地占有的主要形式。在農村，主要是耕地、宅地、場院等；
在城市，主要是民宅地產(chǎn)以及民間店鋪、商號、企業(yè)所用地。這種土地的個人所有一方面造成占有不公和少數(shù)人憑借地產(chǎn)對他人的剝削；
另一方面也體現(xiàn)了國民對土地所有權的自然追求及歷史沿革。

　　共和國成立之后的上世紀50年代初，農村通過土地改革打破了少數(shù)地主壟斷土地的格局，建立了農民土地所有制。城市除對極少數(shù)退守臺灣的國民黨大官及官僚性的大實業(yè)家以及漢奸惡霸的宅院及營業(yè)性房產(chǎn)沒收外，其余民宅和民間營業(yè)性房產(chǎn)仍屬個人所有，房產(chǎn)下的土地自然也歸個人所有。但隨著意識形態(tài)主導的三大改造運動的開展，農村的農民土地所有制轉變?yōu)榧�體土地所有制。城市私營工商業(yè)者擁有的經(jīng)營性房地產(chǎn)也轉變?yōu)閲鵂I國有了。同時，超過一定標準的（大約為100平方米）居住性的民宅也被納入社會主義改造的范圍，由國家進行租賃經(jīng)營，俗稱“經(jīng)租房”。期間有相當一部分按當時政策規(guī)定應留給房主自住的房也被有關部門強行納入經(jīng)租范圍。大約從上世紀50年代中期到“文化大革命”開始，經(jīng)過一系列“改造”步驟，包括各地房管部門強制沒收原房主的房地契，“經(jīng)租房”便轉變?yōu)閲�有財產(chǎn)，由各地房管部門統(tǒng)一經(jīng)營管理。經(jīng)租房作為民有私宅，涉及很大一部分普普通通的城市居民，幾十年來形成房主、住戶和房管部門錯綜復雜的利益糾葛關系，遺留的問題很嚴重，至今無法解決�！敖�(jīng)租房”下的土地當然也就隨之成為統(tǒng)一管理的國有財產(chǎn)了。但從法律的角度看，從三大改造運動開始到1982年的憲法頒布前，無論是城市居民的私人房地產(chǎn)還是農村農民的土地，所有權并未改變，因為中華人民共和國政府頒發(fā)的城市“房地產(chǎn)所有證”和農村“土地證”（或叫做“土地執(zhí)照”）并未有法律明令廢止。換言之，雖然經(jīng)過“社會主義改造”的城市居民的房地產(chǎn)和農村農民的土地事實上成為國家或集體所有了，但原由國家頒發(fā)的所有權文書從法律意義上依然生效。到了1982年，我國出臺的憲法明確規(guī)定城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，城市原擁有個人房地產(chǎn)的居民才失去對房產(chǎn)下面的土地所有權，但仍然擁有對地上房產(chǎn)的所有權，農村農民失去了對土地的所有權。

　　通過對土地所有權歷史演變的考量，可以得出這樣幾個結論：

　　1．在中華人民共和國成立之前，無論農村還是城市，除特殊時段或局部地區(qū)外，土地個人所有是我國土地占有的主要形式。反映這種占有形式的私人地契無處不在。這種土地占有形式無論有過多大弊端，但它既然行之幾千年，就肯定有其存在的合理性。這種合理性就是土地作為不動產(chǎn)財富的自然性和人們對這種財富追逐的本性。

　　2．在中華人民共和國成立之后的一段時間內，無論農村還是城市，土地個人所有是土地占有的主要形式。由于利用國家權力消除了少數(shù)人對土地占有的壟斷，所以這段時間實際上成為中國歷史上罕有的最良性的土地個人所有時期。

　　3．三大改造運動結束了土地的個人所有制。但直至1982年憲法頒布之前，無論農村土地的集體所有還是城市地產(chǎn)的國有都沒有得到法律的認可，因而都是非法操作和非法存在的。1982年頒布的憲法才使非法運行了幾十年的土地公有制合法化。

　　4．我國的土地公有制說到底是意識形態(tài)和行政權力結合的產(chǎn)物，由于極端地否定了土地演變的歷史性、傳承性和現(xiàn)實性的合理性，在實踐中造成很大弊端。主要表現(xiàn)為農民賴以為生的土地被無端剝奪、大規(guī)模流失及土地利益的嚴重受損；
從城市看，主要表現(xiàn)為大批居民可繼承的房地產(chǎn)利益遭到嚴重侵害，城市布局的隨意改變、傳統(tǒng)民居的惡性折遷、翻烙餅式的破壞性城建、千城一面具有中國特色的城市模式、高度壟斷的土地批發(fā)、權力和商業(yè)結合的驚人的地產(chǎn)利益尋租。(點擊此處閱讀下一頁)

　　等等。

　　5．我國土地公有制最根本的誤區(qū)在于否定了土地具有可分割的、包含商品價值的財富屬性和國民對土地的天然權利。因而土地公有制的合法性是脆弱的。

　　6．改革以來雖然我國公民已有了一定的土地財產(chǎn)權，如農民獲得耕地承包經(jīng)營權，城市居民可獲得房產(chǎn)下面的土地使用權。但沒有所有權的土地財產(chǎn)權是極不可靠、很難處置、十分殘缺的財產(chǎn)權，是近年來種種土地弊端的總根源。這種情況再也不能繼續(xù)下去了。

　　三、賦予我國公民必要的土地所有權

　　“環(huán)顧世界，在任何一個允許房地產(chǎn)交易的國度，走進每一個市政廳，幾乎都能找到一張平面圖——一張私有房地產(chǎn)分布圖。政府部門、規(guī)劃師、建筑商以及其他市民，都把私有房地產(chǎn)視為神圣不可侵犯的”（引自《從源頭上守護公民土地財產(chǎn)權》華新民《南方周末》2004年9月2日）。要和世界接軌，任何經(jīng)濟和社會發(fā)展都必須立于其上的土地及其制度不可能例外。我們不但需要全面借鑒土地制度演變的歷史經(jīng)驗和深刻吸取共和國成立后在對待土地問題上的歷史教訓，更要用世界眼光、普世標準審視我國目前的土地制度，從土地的財富屬性、社會屬性、共通屬性出發(fā)，尊重自然法意義上的土地本性和國民對土地的天然權利，適應世界潮流，改革我國在特定歷史環(huán)境下形成的土地制度，賦予公民應有的土地所有權，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、產(chǎn)權明晰、多種所有制共存的土地制度。具體建議如下：

　　第一、國家代表全體國民對整個國土包括海域、島嶼、山巒、河流、湖泊、耕地、草地、林地、灘涂、荒地、沙漠和其他國土及其地下礦藏擁有終極的、完整的所有權。這種終極的、完整的國家所有權大體可分為四部分：第一部分是不可分割、不可讓渡的所有權，如海域、山巒、河流、湖泊等，只能在整體的意義上存在，所有權只能由國家掌握。第二部分是可分割、可讓渡的，如耕地以及與耕地類似的實業(yè)用地、住宅用地等，可以通過一定的分割、讓渡形式將國家所有權轉化為國民個人或法人所有，這樣有利于明晰產(chǎn)權，保護產(chǎn)權和優(yōu)化產(chǎn)權，提高國土資源的使用效率，促進國土資源的保值增值。第三部分介于前兩部分之間。即以可分割、可讓渡和不可分割、不可讓渡的兩種狀態(tài)并存。如林地，有的林地所有權可以分割、出讓給林農個人，如人工林地，商用林地；
有的就不宜分割、出讓給個人，如禁伐的原始森林土地、天然林土地等，只能由國家擁有所有權。草地也類似這種情況。第四部分特指公共土地。如公益事業(yè)占地、財政供養(yǎng)單位占地、待用土地等。這部分公共土地只要一直以“公共”形態(tài)存在，其所有權可以讓渡于所在行政區(qū)域、城市和鄉(xiāng)村的全體公民，管理權由區(qū)域行政組織、市政組織或社區(qū)的自治組織行使；
而一旦改變了“公共”形態(tài)，則可按改變了的形態(tài)對待。凡不可分割不可讓渡必須由國家保持所有權的國土資源可分為由中央政府直管、中央政府和地方政府共管、中央政府授權地方政府管理等三大塊。

　　第二．在農村廢除已經(jīng)完全虛化的集體土地所有制，重建農民土地所有制。具體路徑為：按現(xiàn)有農地承包和宅基地配置格局，將耕地承包權和宅基地的使用權轉變?yōu)橛谰玫霓r民土地所有權。農戶承包使用的林地和草地也應將所有權轉給林農和牧民。其余不可分割或不宜分割的農村公地屬村社全體農民所有，由村社自治組織管理，其使用、處置由村民大會或村民代表會議決定。

　　第三，在城市，由國家讓渡可以分割的國有土地所有權，重建居民土地所有制。具體路徑為：凡能退還的“經(jīng)租”民宅退還原房主，宅基地恢復原房主所有，已經(jīng)折遷的“經(jīng)租”民宅按房屋建筑面積和宅基地面積給原房主合理補償；
凡在城市購買房產(chǎn)或通過其他合法途徑獲得房產(chǎn)所有權的公民或法人應擁有的（包括獨自擁有或分攤擁有）土地使用權轉為土地所有權；
今后公民或法人購買房產(chǎn)的同時即自然擁有該房產(chǎn)應含的土地所有權，附帶或單獨購買的土地面積一經(jīng)交易便獲得所有權；
城市不可分割或不宜分割的公共土地屬該城市全體居民共有，由市政組織管理，居民對其使用、處置應有充分表達意見及監(jiān)督的程序通道，必要時召開市人民代表大會議定。在城市居民或法人單位擁有房地產(chǎn)所有權的情況下，城市規(guī)劃和建設必須充分尊重所有權者的意見，居民對城建規(guī)劃享有充分的參與權和必要的否決權，隨意和惡性折遷、翻烙餅式的工程建設將成為歷史。

　　第四，公民獲得土地所有權后，可以出售、出租、抵押、贈與、繼承。國家因公共利益需要，可以通過向居民購買或征地方式獲得土地所有權。但征地需要經(jīng)過嚴格的法律程序，補償費應和居民談判確定。居民既可以將自己的土地轉售給國家，也可以從國家購得新土地。

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