摘 要：房地產投資信托基金（REITS）作為房地產業(yè)的一種新型融資渠道，近年來在海外金融市場上發(fā)展迅速，早已成為美國等國家的主要融資途徑，也為我國發(fā)展REITS提供了寶貴的經驗和啟示。本文基于國外的成功經驗，首先論述了REITS的特點和發(fā)展REITS的必要性，然后重點論述了目前我國REITS面臨的問題，并提出相應建議。
　　關鍵詞：REITS；房地產投資信托
　　一、引言
　　隨著我國房地產業(yè)的不斷發(fā)展，過去嚴重依賴單一化的債權融資方式將不可持續(xù)，尋求多樣化的融資模式、降低房地產業(yè)的金融風險越來越重要。美國等市場經濟發(fā)達的國家早已成功將房地產投資信托基金（REITs）運用于房地產市場，REITS也成為其房地產業(yè)融資的主要途徑。我國政府對于REITS的態(tài)度也日漸明朗，2016年6月初，國務院公布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出要支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。
　　房地產投資信托基金（REITs）是指一種由專門的運營團隊管理，以發(fā)行受益憑證的方式籌集資金，并按合約將投資收益按比例支付給投資者的信托基金。目前我國信托投資還處于起步階段，我國的房地產信托類產品主要投資于房地產開發(fā)階段，用于替代銀行貸款產品，期限較短，還不是真正意義上的REITS。而美國的REITS更注重房地產開發(fā)完工后，通過房地產項目的運營獲取租金收入。
　　二、發(fā)展REITS的必要性
　　我國傳統(tǒng)的商業(yè)地產運營模式就是簡單的“開發(fā)-出租”模式，即前期開發(fā)投入龐大資金，后通過收租的方式逐漸回籠資金，這種重資產模式會占用開發(fā)商大量的資金，存在資金鏈斷裂的風險。REITS所具備的強大融資能力能提高開發(fā)商的資金利用效率，縮短其投資回收期限，有效降低開發(fā)商的負債率。
　　REITS除了融資價值，還具有投資價值。從發(fā)達國家的經驗來看，REITS作為一種新型金融工具，投資收益率較高。美國權益型REITS的分紅收益率超過十年期國債，并且兩者的利差自2008年起就有增加的趨勢，至2016年已經達到2%左右。可見REITS的股利收益水平表現(xiàn)優(yōu)良，在十年期國債等長期投資工具中具備充分的競爭力。
　　三、我國發(fā)展REITS面臨的問題和建議
　　（一）法律層面
　　我國尚未出臺和REITS相關的法律，導致我國REITS的發(fā)展面臨法律制度的障礙。事實上許多地區(qū)都把立法作為發(fā)展REITs的前提。美國把稅法作為推動REITS的法律保障，并設立了一整套REITS的監(jiān)管制度。香港、新加坡、日本等地則專門制定了與REITS相關的法律。REITS的發(fā)展不能缺少法律的保障，我國應該充分借鑒美國、亞洲等地區(qū)的成功經驗，盡快制定出一套完整的關于REITS的專門法，對REITS的組織形式、投資目標、分紅政策等做出明確規(guī)定。
　�。ǘ�）稅收制度
　　REITS在運營過程中面臨雙重征稅的問題，房地產投資信托機構需繳納公司所得稅，同時REITS的投資者需繳納個人所得稅。因此，為了堅持稅收中性原則，避免重復交稅，我們可以借鑒海外的經驗，在限制性條件的基礎上給予稅收優(yōu)惠，如美國給予優(yōu)惠的條件之一就是REITS機構每年95%以上的盈利應當分配給股東。因此，一套合理的、有依據(jù)的稅收支持制度是促進REITS長期穩(wěn)定發(fā)展的前提，我國應結合發(fā)達國家關于REITS的稅收制度，在現(xiàn)有的稅法基礎上盡快制定出對REITS的稅收優(yōu)惠政策。
　　（三）對房價的影響
　　政府部門可能會擔心REITS的推行會造成房價的上升，但事實上，只要明確REITS的投資目標，限制REITS對不動產的出售，REITS將有利于穩(wěn)定房價。這方面可以借鑒美國、香港等地的做法，美國法律規(guī)定如果投資信托機構在4年內出售其持有的不動產，則出售收入不得超過總收人的30%。香港對不動產出售的規(guī)定是資產持有期限至少要2年。由此可見，為了保障房地產市場的健康運行，預防短期投機行為，我國在制定REITS的政策時需要嚴格限制不動產出售的時間和條件。
　　（四）租金收益率
　　由于前幾年我國房地產市場開發(fā)過熱，目前許多中小城市的商業(yè)地產庫存壓力較大，這就意味著未來這些商業(yè)地產的租金收益率不高，達不到投資者對分紅收益率的要求。但REITS的分紅收益率是吸引投資者購買基金的重要因素，只有提供穩(wěn)定的高回報，REITS才能達到一定的融資規(guī)模。下面采用2000-2015年美國NAREIT發(fā)布的月度數(shù)據(jù)進行Granger因果檢驗，進一步證明上述說法。首先確定滯后階數(shù)為4，根據(jù)表1的檢驗結果，在1%的顯著性水平上可以拒絕原假設“DIV_YIELD不能Granger引起CAP_RAISED”，這表明權益型REITS的分紅收益率是影響REITS融資規(guī)模的Granger原因，但是反過來REITS融資規(guī)模不是權益型REITS分紅收益率的Granger原因。因此，REITS初期只能先從北京、上海、廣州、深圳等經濟發(fā)達地區(qū)施行，這些城市的房價高、租房需求大，可以滿足REITS擴張所要求的分紅收益率。
　　綜合來看，目前我國房地產投資信托基金的發(fā)展狀況還很不成熟，和發(fā)達國家的差距較大，主要原因在于我國尚未出臺關于REITS的專門法，信托投資也面臨多重征稅的問題。不過近年來我國政府已經對REITS表示出重視，未來隨著相關法律的完善和證券市場的成熟，相信REITS會成為我國房地產金融市場的重要融資工具，我國的房地產投資信托基金也將和國際接軌。
　　參考文獻
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