摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)尖浪口，為此我們就要通過(guò)對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析，來(lái)對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理的方式和目標(biāo)進(jìn)行確定，以提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理;方式;目標(biāo)
　　房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理，具有十分重要的意義。
　　一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)
　　房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)不同于傳統(tǒng)行業(yè)。一是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有一定的時(shí)間周期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要在市場(chǎng)上通過(guò)招拍掛方式獲取土地，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、報(bào)建才到建設(shè)，同時(shí)建設(shè)主體達(dá)到一定條件下，并取得預(yù)售證前提下才能進(jìn)行銷售。銷售后并不能馬上結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)，而是完成五方驗(yàn)收達(dá)到交房條件后才能實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)。二是房地產(chǎn)行業(yè)受政府調(diào)控。房產(chǎn)銷售價(jià)格受到限價(jià)、限購(gòu)、限貸等政策影響，銷售單價(jià)受限，無(wú)法突破;同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控一直是政府工作的重心，大調(diào)小調(diào)不斷。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在以下特點(diǎn)：
　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大
　　由于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在一定的時(shí)間周期，且歷時(shí)較長(zhǎng)，政府調(diào)控較為頻密，存在還在報(bào)建階段，就已經(jīng)受到政府各種調(diào)控影響，如取得預(yù)售證方可銷售，銀行不再續(xù)貸，房產(chǎn)銷售價(jià)格受政府限價(jià)無(wú)法突破，購(gòu)房者由于無(wú)法獲取較低的貸款利率間接影響需求。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目不能再按項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告執(zhí)行，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可控。
　�。ǘ┩顿Y建設(shè)的成本高
　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，未取得預(yù)售證不能進(jìn)行銷售無(wú)法回流資金，未完成五方驗(yàn)收實(shí)現(xiàn)交房無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)。近年來(lái)，由于政府調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限貸，甚至直接斷貸。一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)商不得不到海外上市或發(fā)債融資，甚至通過(guò)在國(guó)內(nèi)以基金的形式融資，間接增加了項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。由于銀行抽貸，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法滿足投資建設(shè)現(xiàn)金流需求，所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾。為此，從招拍掛土地到建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上使用自有資金或融資成本較高的貸款，加上房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般行業(yè)項(xiàng)目成本。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式
　�。ㄒ唬┎粩嗤晟骑L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
　　一是憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過(guò)了解和掌握現(xiàn)階段行業(yè)內(nèi)最新的土地供需關(guān)系、同類樓盤銷售情況、購(gòu)買者的需求變化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。二是密切關(guān)注政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)作并進(jìn)行預(yù)測(cè)，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。首先，從新聞、政府工作報(bào)告以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方向進(jìn)行把握，如現(xiàn)在推行“租售并舉”和二胎政策，預(yù)測(cè)小戶型房子需求下降，加大大戶型房子的建設(shè)。其次，銀行降本降息也能直接刺激房地產(chǎn)供需關(guān)系。最后，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的影響，如加速公積金貸款放款速度，舊城改造等等。
　　（二）創(chuàng)新營(yíng)銷方法
　　1、實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得預(yù)售證時(shí)已交納了一部分房款，按規(guī)定時(shí)間內(nèi)逐步分期付清其余款的付款方式。
　　2、實(shí)行貸款購(gòu)房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給購(gòu)房者用于購(gòu)買住房的貸款及其擔(dān)保，購(gòu)房者提供全部房屋價(jià)款的20%～30%作為購(gòu)房的首期付款，其余由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)貸款墊付，并且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。
　　3、預(yù)租預(yù)售：為了回流資金，吸引購(gòu)買者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)預(yù)租、代管返租的形式出售房地產(chǎn)。比如商鋪先進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)，投資者購(gòu)買商鋪后立馬實(shí)現(xiàn)租金收入。代管返租，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買公寓的投資者簽訂公寓的銷售合同以及引入第三方簽訂公寓代管合同，投資者只需支付公寓的購(gòu)買款，公寓委托第三方裝修運(yùn)營(yíng)，約定每年返還租金給投資者。
　�。ㄈ┙⒔∪髽I(yè)的財(cái)務(wù)管理體系
　　房地產(chǎn)企業(yè)高管及普通的財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算控制建設(shè)成本，及時(shí)反饋出項(xiàng)目的投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。
　�。ㄋ模┴Q立良好的企業(yè)形象和自身品牌
　　房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要經(jīng)受長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底，還需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，特色不突出的缺點(diǎn)。學(xué)習(xí)世界500強(qiáng)或國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。如碧桂園，推行“給你一個(gè)五星級(jí)的家”理念;萬(wàn)科是集吃喝玩樂(lè)為一體的商業(yè)大型體，讓購(gòu)房者從感官上得知，購(gòu)買這個(gè)品牌將獲得生活質(zhì)量及層次。
　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)資金管理
　　資金運(yùn)用和管理的好壞，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益，提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。建設(shè)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵是把控現(xiàn)金流。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實(shí)行資金按調(diào)度使用，制定嚴(yán)格的用款制度，重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的投向。通過(guò)加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。
　　三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)的總體目標(biāo)
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目數(shù)量和管理能力的平衡
　　產(chǎn)品的品質(zhì)取決于管理的質(zhì)量，管理的質(zhì)量取決于企業(yè)管理資源的多少。較之有限的管理能力，過(guò)多的在建項(xiàng)目必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理資源的分散，從而個(gè)別項(xiàng)目管理能力的不足必然出現(xiàn)，結(jié)果是產(chǎn)品的品質(zhì)無(wú)法保證。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量一定要和其能力相匹配，切忌盲目樂(lè)觀、自我膨脹。否則，同時(shí)開發(fā)過(guò)多的項(xiàng)目，現(xiàn)金流需求較大，不能及時(shí)應(yīng)對(duì)政府調(diào)控變化，管理能力稍微欠缺，所有項(xiàng)目都將面臨停工。
　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌發(fā)展和業(yè)務(wù)擴(kuò)展的平衡
　　房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)展的同時(shí)，一定要把握品牌發(fā)展與業(yè)務(wù)擴(kuò)展的平衡。房地產(chǎn)在業(yè)務(wù)擴(kuò)展的同時(shí)，除保持管理能力的平衡，還應(yīng)保持品牌的平衡發(fā)展。因?yàn)槠放七^(guò)快發(fā)展，企業(yè)由于業(yè)務(wù)能力或管理的局限，無(wú)法將已營(yíng)造的品牌資源迅速轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益，將面臨品牌危機(jī)。碧桂園在部分城市就因?yàn)闃I(yè)務(wù)擴(kuò)展過(guò)快，質(zhì)量把控不過(guò)關(guān)，遭遇滑鐵盧。
　�。ㄈ┓康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和企業(yè)文化建設(shè)的平衡
　　在沒(méi)有形成健康的企業(yè)文化之前，企業(yè)實(shí)際上還沒(méi)有成熟。過(guò)快發(fā)展，尤其是“瘋長(zhǎng)”，其結(jié)果將導(dǎo)致企業(yè)“自取滅亡”。隨著企業(yè)的發(fā)展，環(huán)境的變化，企業(yè)文化必須不斷向高級(jí)形態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功，企業(yè)文化建設(shè)一定要與企業(yè)發(fā)展相平衡。
　　四、結(jié)語(yǔ)：
　　綜上所述，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，對(duì)其管理途徑和方式的確定有著十分重要的意義，這樣不僅使得房地產(chǎn)管理工作的效果得到有效的保障，還滿足了企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)要求，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的重要手段之一。
　　參考文獻(xiàn)：
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