“地王”背后 　　“地王”頻現,房價急升,并不一定意味著房地產市場的繁榮。相反,在此背后,加劇了樓市泡沫的風險。巨額信貸投放到房地產市場,制造了供需兩旺的假象,加重了通脹的預期。
　　同時,在此輪房產新熱潮中大型國企的介入,也將迫使實力不濟的民營地產企業(yè)推出競爭,會改變中國房地產行業(yè)的運行規(guī)則和行業(yè)性質
　　
　　潘石屹可能沒有想到他會失手北京廣渠路15號地。
　　作為SOHO中國有限公司董事長,潘石屹在6月30日之前就開會研究如何參加廣渠路15號地的競標,大有勢在必得之勢。
　　根據他原來的測算,極限接受單價是1.4萬元/m2,總價為35.4億元左右。但為了能最終拿下這塊地,最后,潘石屹決定把單價上調1000元/m2,即1.5萬元/m2,總價大約為38億元。
　　據潘石屹自己透露,做這一決定時,“一邊吃飯,一邊開會,我很緊張,兩次咬破了嘴唇。”
　　努力歸努力,但接下來的發(fā)展并不如潘石屹所愿。
　　6月30日下午,北京市國土資源局二層交易大廳,包括萬科、保利地產、SOHO中國、遠洋地產在內的11家房企參加了加廣渠路15號地的最后競價。
　　30億,31億,32億⋯⋯經過激烈角逐,廣渠路15號地最終以40.6億元的天價被橫空出世的“黑馬”――中化方興投資管理(北京)有限公司收入囊中,溢價率高達146.51%。
　　這意味著,“扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學的面積,建筑面積土地的單價是1.6萬元/m2�！迸耸�屹說。
　　盡管在招標現場,潘石屹招牌式的笑容始終沒有中斷,但在鎩羽而歸之后,在其博客中,潘石屹仍不無嫉妒地寫道:又出現了當年“面粉的價格比面包的價格貴”的現象,結果是“面包”一定會漲價⋯⋯我們可以說,北京土地市場的泡沫的確已經出現了。
　　記者了解到,在此之前的6月25日,通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億的天價,6月26日,朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊就拍出19.6億元的更高價,這個價格高出了起始報價8.7373億元約10.86億元,溢價率為124%。
　　一周之內,北京土地市場“地王”頻現,說明開發(fā)商爭戰(zhàn)正酣。
　　從2008年開始的一年多時間里,土地市場一直處于持續(xù)“降溫”中,各地流拍事件均有發(fā)生,土地如“燙手山芋”讓開發(fā)商左右為難。
　　然而僅僅事隔一年之后,土地市場開始“回暖”,曾經的“燙手山芋”又變成了“香餑餑”了,甚至一度又再現2007年“面粉價”貴過“面包價”的情況。為什么房地產企業(yè)現在這么急于拿地?如何看待當前土地市場的“回暖”?土地市場是不是泡沫泛起?都值得一一認真分析。
　　
　　為何熱衷拿地?
　　
　　對于當前土地市場的“地王”頻現,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹表示,今年1到5月份銷售數據表明,全國房地產轉暖趨勢明顯。開發(fā)商銷售回款和購房者購買欲望都增強了,這種情況下,政府推出好的土地,一定會吸引開發(fā)商積極參與購買。
　　而在倪勇看來,開發(fā)企業(yè)拿地熱情回歸原因有多種。作為北京一家房地產企業(yè)的總經理,倪勇也對記者明確表示,最近北京的土地市場屢創(chuàng)新高,實在是讓人意想不到,如此下去,就連他們業(yè)內人士也心驚肉跳。
　　盡管“心驚肉跳”,但倪勇仍然向記者強調,如果有機會,他會在合適的地塊,以合適的價格“拿地”。
　　
　　為倪勇的話佐證的是,國家統(tǒng)計局數據顯示,今年前5個月各大城市樓市回暖,全國商品房銷售額11389億元,同比增長45.3%,開發(fā)商尤其是大型開發(fā)商資金回籠速度加快。
　　另一方面,倪勇覺得,以資金來換土地,可以持續(xù)保值增值�！爱斍柏泿裴尫帕烤薮�,業(yè)內開始關注經濟回升時是否伴隨通貨膨脹,通貨膨脹的預期促使企業(yè)更加謹慎�！蹦哂抡f。
　　但是,倪勇對房地產未來市場充滿了信心,這也是他熱衷于拿地的最主要原因�！霸谕�脹預期下,不排除明年3-6月之間,房價會有一個上漲�！蹦哂抡f。
　　在倪勇看來,中國股市的不斷復蘇給房地產業(yè)界提供了資金和信心,“根據我的發(fā)現,股市超過2000點之后,進入樓市的資金會明顯增多�！蹦哂抡f。
　　據業(yè)內人士分析,多重因素促成了房地產企業(yè)在最近一段時間拿地的高潮:一是開發(fā)商去年都沒怎么拿地,一直處于“饑餓”狀態(tài);二是國務院把普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,開發(fā)商資金運作余地增大;三是金融系統(tǒng)新增貸款房地產業(yè)占了最大的一塊,市場上資金比較充沛。
　　
　　警惕土地泡沫顯現
　　
　　2007年,業(yè)內判斷土地市場出現嚴重泡沫時曾總結了一個現象:“面粉貴過面包價”,事隔僅僅兩年,該現象再次出現。
　　“目前廣渠路周邊項目房價每平方米在1.4萬元到2萬元之間,因戶型、朝向和樓層不同價格有所不同。而這次拍賣的這塊土地樓面價達到每平方米1.6萬元,已經超出了周邊房子的平均價格。”在拿地失利后,潘石屹在博客里做了這樣的分析。在他看來,土地市場泡沫又出現了。
　　但也有開發(fā)商認為,近期土地市場的火爆主要集中于部分熱點區(qū)域,整體而言,市場還處于復蘇階段。如首創(chuàng)集團總經理劉曉光就表示,該公司也正在尋找好的地塊,比如核心城市的核心地段�？傮w而言,現在土地的價位還處于低位,地王是個別現象。
　　因此,眾多業(yè)內專家呼吁,在面對土地市場價格輪番上漲時,應該保持理性的拿地態(tài)度,以免地價上漲幅度超過房價,引發(fā)“面粉貴過面包”的現象。
　　7月1日,國土資源部有關負責人在給記者發(fā)的新聞通稿中表示,寬松的貨幣政策、2008年下半年以來的地產稅收優(yōu)惠政策,以及下游房地產市場回暖相互關聯,對土地市場回暖起到了主要支撐作用。如果以上因素持續(xù)平穩(wěn),土地市場有效需求將繼續(xù)擴大。
　　“當然,金融危機帶來的不確定因素依然存在,建立在消費者收入和房地產市場真實需求基礎上的主要因素并不穩(wěn)健,這就說明了這輪土地市場回暖,現在還不足以判斷為全面性的。”該負責人表示。
　　在這位負責人看來,當前一些城市出現了開發(fā)商購地勢頭趨熱的現象,打破了盤桓于各大城市一年多的低迷氣氛,但土地市場回暖是否能成為趨勢,是否具有可持續(xù)性,都值得一一認真分析。
　　中國社會科學院財政與貿易經濟研究院研究員倪鵬飛也認為,土地市場最困難的時期已經過去,但是下半年不會出現進一步瘋狂搶地的局面,下半年土地市場將逐漸回歸理性。
　　“這主要是因為宏觀經濟形勢還沒有完全好轉,房地產市場形勢預期也不是非常明朗�！蹦啭i飛說。
　　
　　
　　樓市泡沫風險加劇
　　
　　“市場好像和絕大多數人開了一個玩笑,沒有任何信號和前兆,突如其來的一輪成交放量和價格飆漲,確實在我們的意料之外。”一位在本輪行情中踏空的開發(fā)商十分郁悶。
　　南京一位主管部門的負責人表示:“這一輪復蘇勢頭比預料的要猛,實在看不清,只能走一步看一步,下一步的市場還有待觀察�！�
　　股市跌跌爬爬勉強回到3000點,而房價早已是旱地拔蔥。一個不可否認的事實是,房價已經漲回2007年市場最高峰,許多城市的房價已從萬元邁向2萬元、3萬元的“新時代”。
　　對房地產近期的偏熱,有必要深刻提示其成因和可能的影響。
　　一個直接原因是,從去年下半年開始,房地產市場增量投資極少,新的樓盤不開,地沒人敢拿,炒房者離場,購房者觀望,市場在去年底和今年春節(jié)前幾乎冷到極點。而隨著4萬億經濟刺激措施的實施,公眾心理預期改善,地方政府出臺強力的減免稅費政策,銀行和地方政府聯手放寬房貸政策,如放寬公積金的準入門檻和提供公積金的可貸額,取消限制措施,多種力量角力博弈,終于在二季度以后,市場積蓄的購買力被“哄起來”后集中地釋放,短時間內房地產庫存量消化殆盡。
　　大幅度的貨幣擴張和低利率必然導致價格上升。房子是傳統(tǒng)意義上的有形資產,其心理價值高過股票,只要市場一活躍,剛性需求、改善性需求和投機性需求一起噴涌而出。到6月底,全國信貸投放量超過7萬億元,中長期固定資產和房地產貸款占相當比重。貨幣閘門決堤洞開支持了“地王”和高房價。在實體經濟沒有完全復蘇,過量貨幣投放追逐有限存量土地和房產,也必然導致交易急速放大和價格的非理性上漲。
　　過量的流動性是市場再次狂飆的燃料和助推劑。中國巨大的內需市場使得經濟率先復蘇成為可能,而近期人民幣升值預期的再現使得境外資本通過各種渠道進入內地。
　　商業(yè)銀行在激烈的競爭中,對開發(fā)商的騙貸和投機客睜只眼閉只眼也起到推波助瀾的作用。據南京當地媒體報道,南京一位“生意不做”專職炒房的“房蟲”對記者說,炒房盡量要用銀行的錢,自己的錢一分都不多用,只要能貸款的全部貸款。除了有貸款支持,他手上還有20多張各家銀行的信用卡,充分利用銀行的免息期,一張一張地套著刷,短時間內就能籌集上百萬的免息資金。
　　一個健康的房地產市場能增強貨幣政策和國民財富的有效性,但泡沫化的暴漲只會增強國民財富的虛幻性,并扭曲社會資源配置。在這一輪的全球經濟復蘇中,各國都是通過無限量注入流動性來改善基本面,但貨幣因素給未來堆積了很大的通脹壓力。世界銀行預測局局長漢斯?蒂莫7月1日指出,寬松貨幣政策的逆轉,最可能從中國和美國開始。如果房地產市場繼續(xù)亢奮,這些信號可能就會兌現,而政策面一旦出現調整,比如突然收縮流動性,提高利率,那市場將會不可避免地出現逆轉和劇烈震蕩。
　　在中國,貨幣過量投放之后,人民幣沒有自由兌換,大手筆制造出來的“貨幣深化”和“信用創(chuàng)造”不能像美元那樣漫游世界,中國巨量貨幣投放的主要壓力還主要由國內市場消化,短時間在房地產和其他資產市場過度堆積,應對通脹的考驗將是貨幣政策制訂者必須直接面對和高度警惕的問題。
　　房地產衍生的問題將不僅僅是孤立的經濟問題。我們的房地產融資過度集中在銀行,渠道窄,期限偏長,易進難退,這意味著風險的高度集中和難以分散。中國的房地產金融體系沒有這樣的傳導和分散風險的通道,如果出問題,照單全收的必將是銀行體系。中國商業(yè)銀行體系內由于占負債大頭的短期存款與長期房地產貸款之間亦存在嚴重的期限錯配,在經濟波動和利率頻繁變動中,地產貸款的金融風險就可能被放大,極易引發(fā)系統(tǒng)性風險。
　　“地王”頻現,房價急升,并不一定意味著房地產市場的繁榮。相反,在房價虛高、“地王”榮耀的背后,加劇的是樓市泡沫的風險。當前,經濟企穩(wěn)回升處于一個十分關鍵的時期,基礎尚不穩(wěn)固,經濟仍處于困難時期。巨額信貸投放到房地產市場,會擠占制造業(yè)、民生工程,造成樓市供需兩旺的假象,加重通脹預期。短時間內資金過度流入房地產業(yè),這種現象不符合經濟健康運行的邏輯,也無助于經濟基本面的良性改善。不僅不能有效拉動內需,甚至成為抑制內需、對沖其他實體經濟部門復蘇的負面因素。
　　這一輪房產業(yè)的爆發(fā)性增長,一定有值得深思的經驗,同時也一定會有值得深刻記取的教訓,這是復雜環(huán)境下復蘇的代價和市場內在的必然邏輯。
　　
　　房價重回2007年
　　
　　在金融危機影響尚未結束、中國宏觀經濟沒有完全好轉、房地產價格仍然畸高的情況下,更意味著一輪危險的賭博。對這樣的風險如果在政策上不能預先予以重視,一旦調整真的來臨,受損的可能是整個經濟。
　　業(yè)內人士認為,此次房價上漲是房地產泡沫再次出現的結果。因為,無論從消費者的購買預期、房地市場的實際情況還是成交量來看,房價都不具備連續(xù)上漲的條件。房價連續(xù)上漲,更多的是外部非正常因素的影響和刺激。
　　分析此次房價上漲的原因,另一個不可忽視的因素是,地方政府借“保增長”之機大拆大建,助推了房價的連續(xù)上漲。因為,許多城市在拆遷過程中,實行的都是貨幣化拆遷政策,拆遷戶在拿到拆遷資金以后,必須購買商品房或二手房,這從6月份二手房銷售價格同比上漲2.2%也可見一斑。同時,伴隨著城市建設力度的加大,土地價格也出現了連續(xù)上漲的趨勢,很多城市都出現了新的“地王”,且“地王”的帽子連續(xù)更換。
　　房價的連續(xù)上漲,也從一個側面反映了政府在保障房建設方面的不作為。因為,如果城市保障房建設步子很大、步伐很快,就目前的情況而言,是很難出現房價連續(xù)上漲、普遍上漲的現象的。所以呈現這樣的格局,說明保障房建設仍然停留于口頭上,而沒有真正落實到行動中。
　　房價的連續(xù)上漲,決不是房地產市場復蘇的表現。房地產市場是否復蘇,關鍵要看市場成交量的變化、消費者的購房預期以及房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。從市場成交量來看,進入6月份以來,很多地區(qū)都出現了成交量萎縮的現象,到7月份,成交量萎縮的現象更加明顯,一些地區(qū)重新回到了新一輪的等待觀望期。
　　一個不可回避的事實是,如果房價繼續(xù)上漲下去,那么,已經變得越來越理性的消費者,將會用更加“理性”的態(tài)度對待房價上漲,剛剛出現的剛性消費需求又可能要回到零點。那么,房地產市場將被打回原形,重新回到冬天,這應當不是各方希望看到的結果。
　　(綜合7月7日《人民政協(xié)報》、《中國經濟時報》、7月9日《第一財經日報》、7月11日“東方網”)

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