那天,采訪了一位北京著名房地產開發(fā)公司的資深高管(應強烈請求略去其名),這位從業(yè)已近二十年的地產達人,風趣幽默,語出驚人,很有劃時代的玩味精神。 　　 　　房地產發(fā)展商――是“紅頂怪”還是“大戶室”
　　近年來,社會輿論有點將地產商妖魔化了。很多人,特別是買不起房的人,出于對高昂房價的義憤,將“強取豪奪”“捂盤居奇”“官商勾結”“為富不仁”甚至搞亂國民經濟的大帽子甩給了地產商。又鑒于他們與地方政府的產業(yè)關聯性,在某些人眼中,他們儼然已經成為一個“紅頂大怪物”。
　　房地產的開發(fā)建設是一項環(huán)節(jié)眾多、加工程序復雜的系統(tǒng)工程。既有傳統(tǒng)的人、財、物、產、供、銷的企業(yè)屬性,更兼有市政、金融、保險、法律甚至社會安定的某種職能。鑒于該行業(yè)的大資金運作主要建立在金融信用體系上,他們大多背負著很大的資金負債率,在較為漫長的開發(fā)周期之間,任何一個資金鏈條的斷裂,都可能會對全盤引來毀滅性的后果,其光鮮和暴利的后面,自然也有許多不為人知的風險和煩惱。幾年前,北京某公司曾斥資60億在某地“拿地”,成為當時紅極一時的“地王”。屆時,正是全國招、拍、掛搞得如火如荼的時候,許多北京的開發(fā)商在北京買不起地,到外地去競拍,外地的地方政府趁機大開“土地財政”之口,將地價哄抬得直上九霄。倒霉的是,剛剛拿到高價土地,中央的房地產宏觀調控政策的一套“組合拳”呼嘯而至,使得該地區(qū)的房價迅速跌落到“樓面價”以下,造成項目無法開工的被動局面,項目的擱置帶來了驚人的財務費用支出,每天發(fā)生的貸款、抵押利息,就要吞掉一套甚至幾套準現房的利潤。加之,拿地時為了籌得幾十億巨資,該公司已經將北京的資產大部分進行了抵押,形成了京內無力拿地、京外債臺高筑的“資產窒息”。而那天價拿地的60億巨款早就在第一時間進了地方政府的腰包,一家歡喜一家愁。一些“不明真相的群眾”看到了“希望”,期待著買進便宜房。殊不知,這是一種空想,一來,發(fā)展商寧肯丟棄這塊土地也不可能賠著干。二來,地方政府不可能把吃進去的利益直接為老百姓貼補房價。第三,即使房地產商破產倒閉,也是老百姓最先下崗失業(yè),顯然不是人們所期待的。
　　去年以來,房價又開始抬頭,該開發(fā)商緊急開工,期待能趕上二次攀升的“房運”,不料就在成本和銷售收入剛剛打個平手的時候,二次“打壓”滾滾而來,虧損得以持續(xù)。坊間不斷傳來他們的退地傳言,說他們寧賠十個億,也要退地,否則,這個無底洞將把他們活活拖死。
　　發(fā)展商人心慌慌,在房價亂躥的背景下,時而“攀高”、時而“恐底”,越來越淡經營而重投機。老百姓囿于房價的非理性上漲,無法安居,叫苦連連。倒是地方政府可以從容把握政策調控的節(jié)奏,總在土地買賣上占盡先機。而頻繁變換的房地產調控,事實上已經把股市的某些特質引向房市,“時空時多”、非理性漲跌在某種意義上更大地刺激著地方政府和房地產發(fā)展商的趨利訴求和“冒險精神”。其不同于其他產業(yè)的社會公利、福利、保障功能隨之弱化甚至消失。倘若房市變成了股市,房地產發(fā)展商至多是個“大戶室”,政府則成為旱澇保收的券商甚至呼風喚雨、決勝在握的大莊家。而購房者則成為敗興連連的“小散”。無論如何,房市不是股市,任由購房者在充滿不確定因素的環(huán)境中博弈總不是個事。
　　好在中央逐漸看到了問題的實質,從今年3月28日到4月1日,新華社一連5天發(fā)表“新華時評”,矛頭直指地方政府,痛批當前房地產市場的根源所在――土地財政以及腐敗所釀生的高地價、高房價;居者有其屋,人民嚴重期待著。
　　
　　房地產的成本
　　――爛在鍋里的一堆肉
　　“向全社會公布房地產商的成本”,這是前幾年曾經熱炒過的一個話題,后來無果而終。為什么?公布了,一來看不懂,二來贏利大多甚微。經營房地產不是賣白菜,天一黑就收攤,回家掰手指頭一數就知道賠賺。通常,大一點的開發(fā)商都是好幾個項目同時干著,叫做“滾動開發(fā)”。同時干好幾個的好處很多,其中一個,就是讓你看不明白,你統(tǒng)計吧,一個時點數統(tǒng)計下來,這個盤的收入填進了那個盤的投入里,不賺反虧,盤越多越賠錢,算來算去,就算成了微利企業(yè)、虧損企業(yè)了,有點逗你玩的意思。
　　房價的非理性暴漲在相關行業(yè)中確實起到了很壞的趨利、趨大利的示范效應�！皯{什么你能賺,我不能賺?憑什么你賺那么多,我賺那么少?”于是,巨大的仿效、攀比和投機心理在房地產相關產業(yè)中蔓延;于是,招投標中的內應外合、暗箱操作、出賣企業(yè)利益,施工單位層層轉包、層層揩油就大行其道。
　　這些年,房地產的成本確實也與房價比翼齊飛,鋼材、水泥等建材的漲價讓一些施工單位找到了“洽商”的強烈理由(工程洽商是指發(fā)生設計變更后,乙方建造師應找甲方監(jiān)理工程師認可變更工程量,洽商結算價格,簽字都作為變更決算的依據)�！肮こ糖⑸獭痹诜康禺a建設過程中往往成為施工單位“要挾”建設單位提高建設款的重要手段,亦不乏一些施工單位低價位中標,進而通過頻繁“洽商”增加建設費用,最終成功擴大決算的事例。
　　如果說,鋼材、水泥等建材的漲價還可以與國際、國內接軌,那么,土地的瘋狂漲價已經成為許多大型發(fā)展商的無力承受之重。迄今,高昂的地價已經使眾多的市國企、民企、私企的房地產開發(fā)商徹底變成了“圍觀群眾”,進入了“無地可買”“無錢可買”的尷尬境地,只能仰承央企大鱷們的鼻息,覬覦他們巨口中甩落的一點牙慧。而對于那些央企,例行的財務測算、成本分析、企業(yè)管理似乎都已經落伍,他們更像是18世紀剛剛發(fā)現了美洲新大陸的勇敢開拓者,機會、膽識、冒險甚至押寶精神成了他們賴以“拍板”和“決策”的唯一前提。
　　房地產腐敗和建筑質量往往成正比,越腐敗質量越低。粗放管理、層層轉包下的房地產建設模式如同用劣質水泥筑起的地基。一個工程,眾多幕后人伸手,成功中標者往往與利益、與關系、與官職掛鉤,那些最大的、最具實力的,最直接管理的,最決定項目成敗的,最決定利潤大小的,最能卡開發(fā)商脖子的官很多成為施工單位的“形象代言人”。嚴重的,連開發(fā)商自己都不能染指施工單位的使用。為了平衡各種利益關系,一個工程往往要擠進若干施工單位同時施工,每一個施工單位都牽連著一個幕后關系。過多的交叉作業(yè)、過多的背景關系、過多的利益糾葛往往讓監(jiān)理單位或建設單位的責任工程師們手足無措,他們不敢管、不能管、睜一只眼、閉一只眼,其后果往往以降低施工質量為前提,這就是無論“樓脆脆”還是“央視大火”,為什么一掀尾巴就能掉出腐敗臭屎的道理。最近,網上一篇《中國建筑壽命只能達到三十年》的文章似乎有點危言聳聽。但如果工程具有了“洗錢”“賄賂”的性質,如果施工隊伍“綁架”了房地產發(fā)展商,那么,“樓脆脆”就會超越“個案”性質,其可怕的拷貝功能將會荼毒整個產業(yè),最直接的后果,是天價劣房甚至危房充斥。其危害遠比現在的高房價來得要命,只不過以上問題的釋放具有緩性特質,業(yè)外人不太容易發(fā)現罷了。
　　另外,拆遷成本的增加也是房地產航母上的一個大窟窿,由于“民進我退”,眾多釘子戶堅持一年,往往就會讓房地產開發(fā)商的拆遷費用翻番。當這些獲利者暗自慶幸的時候卻忘了一個基本常識――房地產開發(fā)商不是印鈔廠,本期增加的成本會毫不猶豫地加到下期,一定量的支出總要和一定量的收入相抵。于是,這個盤多付出的拆遷費用會讓下一個盤的購房者買單,到頭來還是老百姓自吃自。
　　不夠健康的房地產信用環(huán)境就像一個菌團,它會使相關環(huán)境受到不同程度的污染,包括政府過度施用強制力幫襯房地產商導致的公信力下降,也包括銀行、律師聯手向購房者強取的“個人房貸律師費”。以上費用實行八年后遭到購房者的強烈抵制后才改為“誰委托誰付費”,但此前收取的天文數字將成為永不更改的歷史。當年,一個律師事務所拿到以上業(yè)務就如同拿到了一塊免費的大蛋糕,故而演繹了發(fā)展商、銀行和律師事務所三方的激烈互選,憑什么用你不用他,里面充斥了眾多社會學元素。
　　不可否認的是,近些年地產業(yè)的大崛起養(yǎng)活了、養(yǎng)肥了數不清相關派生產業(yè),除了建筑工程公司、監(jiān)理公司以外,數不清的房地產顧問公司、房地產拆遷公司、房地產經營公司、房地產預算、設計、園林設計、項目策劃公司、廣告公司、招商公司、物業(yè)公司、房產中介公司、會計師事務所、律師事務所、裝潢、印刷、銀行、電視、廣播、雜志、報紙,誰要抓住了房地產這個“大頭”,不獲大利都難,就看你抓住抓不住。
　　房地產的成本如同爛在鍋里的一堆肉,有人只能讒得吧唧吧唧嘴,有人就能吃得滿嘴流油。
　　
　　房地產――地方政府的“嫡長子”
　　很多人的傳統(tǒng)思維里,政府是管理社會大家庭的“家長”。倘若如此,房地產企業(yè)就是地方政府特別偏疼的“嫡長子”。因為事實證明:這個“大兒子”往家拿回來的錢既多又快。
　　先說快:幾億、幾十億的大錢,在房地產招、拍、掛落槌后的30個工作日就可以到賬。比之傳統(tǒng)生產、科研、外貿企業(yè)快得上了天,省略了它們漫長的采購、生產、物流、出口、銷售、售后服務等漫長環(huán)節(jié)和復雜流程,在胡同里趕豬――“直來直去”。怪不得好多地方政府面對越來越不靠譜的房價、中央嚴厲的宏觀調控政策和沸騰的民怨,老是“劉備摔孩子”�！胺遣荒芤�,是不為也”,在這種巨大的、沒有一點監(jiān)督的快利、超利誘惑下,神仙都會亂形。
　　再說多一點:房地產與地方政府之間有很多別的企業(yè)不能比的依附性和聯動性,地方政府對房地產的相關稅費收得理直氣壯。除了著名的土地出讓金、契稅、印花稅以外,僅房地產項目的開工、建設、竣工階段的相關稅費就有:三通一平費、自來水廠建設費、污水處理廠建設費、供熱廠建設費、煤氣廠建設費、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費、公用設施建設費(大市政費)、開發(fā)管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、建筑行業(yè)管理費、綠化建設費、公園建設費、綠化補償費、路燈維護費、環(huán)衛(wèi)設施費、生活服務設施配套建設費(小區(qū)配套費)、電源建設集資費(用電權費)、外部供電工程貼費(電貼費)、建安工程費、建設工程招投標管理費、合同預算審查工本費、質量管理監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展補充基金、實心黏土磚限制使用費、工程監(jiān)理費、工程標底編制管理費、機電設備委托招標服務費、超計劃用水加價、夜間施工噪聲擾民補償費、固定資產投資方向調節(jié)稅……你聽聽,說出來像不像相聲的“貫口”?當然,這里面還不包括“物業(yè)稅”,一旦物業(yè)稅滾滾而來,其稅收效應更具有某種劃時代的意義。
　　所以,拍地時候的“價高者得”就成為了一塊遴選嫡長子至親至愛的試金石。為什么房地產的錢來得這么多、這么快?與很多企業(yè)不同,房地產的贏利都是來自老百姓,他們通常只有買單權而沒有知情權和討價權。他們會被忽悠得越來越離譜的房市弄得越來越受傷,他們可以為了買到一捆便宜兩分錢的菠菜而多走兩條街,但他們絕對不可以不接受高房價。不但接受,而且還要回到短缺經濟的60年代,連夜排隊搶號去買天價房,攢著、攢著、窟窿等著,然后將幾代人的積蓄拋出去,享受一種“負翁”的生活。
　　前些年,老百姓只把高房價的憤懣發(fā)泄在房地產發(fā)展商身上,近兩年,許多人才知道地方政府拿了其中的大頭。這大頭到底占房地產總成本的多少?北京的地產大鱷任志強語出驚人:“現在人們老是覺得房價貴,是因為現在房價有50%是政府的土地出讓金”(4月19日《廣州日報》)。地方政府始終說沒那么多,但到底有怎么多又語焉不詳,這樣一來,打不起架,也論不清理,就是弄得老百姓始終在房地產泥沼中五迷三道。
　　
　　房地產走進藏品誤區(qū)
　　有人說,近年來,北京的夫妻間最多的拌嘴和最多的后悔多是因為房子。
　　就是你攔著不讓買,要不咱家早就中產階級了!
　　貸款啊!要是敢多貸幾套房的款,咱家何至于現在!
　　咳,我們這兩口子都是“老實敗家子”!辜負了這美好時代!
　　……
　　河北一帶的農民常說:“吃不窮、喝不窮,算計不到就受窮�！边@因算計不到而受窮的就是“老實敗家子”。
　　老實敗家,倘若北京人早一些用一種別樣的心態(tài)對待房子,如今就能成為一夜暴富的人,那種別樣的心態(tài)就是收藏的心態(tài)。
　　房產逐漸具有了“收藏品”的特質而受到北京人的擁躉和搶購,大概是從房地產的招、拍、掛開始的。“拍賣”是指以公開競價的形式,將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。而拍賣進入老百姓的視野也大多是從文物開始,所以,很多人都認為,只有文物藏品才適合拍賣,因為它具有私屬性。如果是私人物品,拍賣的底價可以由你自己確定(定太高了也不一定會有人來買),你也可以確定一個保留價(即沒有達到某一個價位就不賣)。而國有資產的拍賣,也將其定位于“價高者得”似乎不妥。因為這樣一來,土地的全民所有有了點被“綁架”、被“巧取”的意思。因為既然全民所有,交易它,必須有充分的民生考量,而土地一經被隨意飆高,一味強化其私人藏品的屬性,其全民利益的保障功能便被忽略了、拋棄了、置之不理了,所以,越來越多的老百姓買不起房也就在情理之中了。
　　近些年,房地產知識空前普及,人們甚至都熟知了技術含量很高的“樓面價”。樓面價是指:土地上建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下,樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種情況下,樓面地價和土地總價的關系如下:
　　樓面地價=土地總價值/總建筑面積=土地單價/容積率
　　現實中,樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。于是,老百姓近年來從政府拍地的同時就知曉了房地產漲價的大趨勢。從去年以來就經常有這樣的短信:“恭喜亞北別墅區(qū)樓面價已經達到一萬五千元,賣者捂盤待升,買者欲購從速!”
　　國務院國有資產管理委員會副主任邵寧在回應“央企都退出房地產市場”時表示,如果不能解決供給和需求的問題,房價不會有太大變化。邵寧認為,“不能因‘地王’而否認土地交易的招拍掛制度”,他表示,這是個好制度,因為它是透明的,是陽光的,是競爭性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐敗(《新京報》3月22日)。其實,他只說了事物的一面,那一面,只有房地產發(fā)展商才能看得到:
　　首先,由于政府部門尚未建設完善的土地供應信息發(fā)布和披露制度,令房地產開發(fā)商對土地市場供應的信息不甚清楚,對未來缺乏預期考量,導致很多開發(fā)商盲目競買。而“價高者得”更造成資金雄厚的開發(fā)商哄搶土地的沖動,使得地價非理性提高。
　　其次,一些地方政府和官員依據心目中競買人的條件為其量身定做用地條件和指標,從而使目標競買人輕而易舉取得土地使用權,于是,國家權力變成了為一方利益占領市場的經濟手段。而一些追求短期行為、追求土地儲備的國有企業(yè)和上市公司為了完成他們的考核指標,往往不惜血本地出價,其實是拿國家的資金、銀行的資金、股民的血汗錢進行豪賭,這不僅對國家、股東不負責,而且也是對那些依靠自有資金發(fā)展的企業(yè)不公。一旦搞垮市場,引發(fā)行業(yè)危機,會對國民經濟造成不可挽回的損失,最終吃虧的是國家和民眾。一種失去監(jiān)督的制度必然成為更多“合法腐敗”行為的保護傘。本來要靠制度去打破的壟斷,反而靠制度無監(jiān)督強化了壟斷,這顯然是我們不想看到的。所以,只有建立嚴厲的招、拍、掛監(jiān)督機制,才可以防止腐敗的發(fā)生,人們渴望這種監(jiān)督機制的建立。
　　
　　原告不能聽被告的!
　　法庭上的博弈雙方就是原告和被告。常識告訴我們,原告聽誰的都不能聽被告的,這是雙方相反的利益關系所決定的。但在房地產買賣的現實中,作為買房子的“原告”往往習慣于讓賣房子的“被告”牽著鼻子走。
　　在如今的房地產界,王石、潘石屹、任志強可以并稱為三巨頭,不僅是因為他們是房地產催生的“高凈值人士”和著名企業(yè)的領導者,更因為他們不甘寂寞喋喋不休的言論,自我營銷能力可謂超強。毫不夸張地說,三位如今的高知名度很大程度上源于他們頻頻拋出充滿爭議的言論,他們的一言一行,經常會影響相當一部分購房者的心態(tài)。網上有一個叫做“任志強語錄”的網頁,那里邊都是任志強雷人的話:
　　“我是商人,不考慮窮人�！�
　　“買賣有理、炒房無罪,禁止炒房就是違憲!”
　　“沒有巨大的利潤支持,無法建設品牌,因此房產品牌就應該是具有暴利�！�
　　“我沒有責任替窮人蓋房子,房地產開發(fā)商只替富人建房。房價降了,房地產開發(fā)商有權不蓋房�！�
　　“房地產業(yè)并不是暴利行業(yè),‘房奴’也沒有大家想象的那么多,商品房定價無需被監(jiān)督�！�
　　這些話有的自相矛盾,有的以偏概全,但都好像缺乏一種社會責任感,有點故作驚人之語,有點“激”購房者立馬掏錢買房,脫離“窮人”序列的意思。那天,在網上看了另一位著名的房地產動向發(fā)言人潘石屹先生的文字,突有所悟,原來,他們是這樣的啊:
　　有天晚上,寧瀛、查建英、劉索拉、羅大佑等幾位朋友在我們家吃飯,張欣和我都在場。吃完飯后,劉索拉斜躺在我們家的沙發(fā)上闊談藝術。她說有位著名的藝術評論家說:藝術就是在天使和魔鬼之間。只是說好話、拍馬屁、讓人舒服的“藝術作品”不叫藝術,那叫宣傳片,叫廣告。在場的幾位都是藝術家:有搞音樂的、有搞電影的、有搞文學的,我想今晚他們是湊齊了。他們熱鬧地談著藝術,我早早地先去睡覺了。據說他們聊到了凌晨三點半才散伙。藝術家的生活是和普通人有點不一樣的,普通人睡覺時他們在工作,他們在睡覺時普通人在工作。這讓我想起了我們房地產界的任志強,他是什么話不該說他就說什么,什么話難聽他就說什么,他不是為了讓你舒服。真的是應了劉索拉的那句話:在天使和魔鬼之間。
　　從以上一段有點“小顯擺”的文字中,我們讀出了兩層意思:一個是仁兄已經達到了相當的境界,這么多大腕來訪時可以獨自去睡。第二個是任志強先生以往關于房地產的宏論是在天使與魔鬼之間的東西――不真實、不靠譜,特行為藝術。
　　經濟學家認為,經濟基礎決定上層建筑。俗話說,屁股決定腦袋。任志強作為發(fā)展商,他是代表房地產商說話的,他說的都是房地產商的利益。他反映出某些億萬富翁的心態(tài)。他做的是他的開發(fā)公司的行為藝術廣告,安坐沙龍海闊天空,玩天使、魔鬼效應,你玩的可是不可逆轉的“三代傾囊”,你要慎重了!他逗你玩而已,你玩得起嗎?
　　假如你是一個準購房者,一邊是地產大亨們喋喋不休的語言行為藝術,一邊是國家統(tǒng)計局房地產價格僅僅上漲1.省略

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